二手房买卖怎样处理户口问题

1、二手房买卖怎样处理户口问题 二手房买卖怎样处理户口问题第1篇 二手房买卖中有一个特别麻烦的问题就是户口问题。有些人买了房子以后自己要落户时才发觉户口问题；有些人没有根据合同的商定迁出户口；还有一些人在卖房子的时候才发觉户口问题等等不一而足。出现上述种种问题怎么办？起诉到法院要求法院处理，法院答复不属于法院受理范围。要求公安机关处理，公安机关答复不能强迁，你只能找卖家沟通。这时候你肠子都悔青了。 一、户口问题可能带来的麻烦 买房子的时候户口问题处理不好，会带来三个方面的麻烦。 1. 会不会影响自己落户 上海现在的规定是不影响落户。 以前依据相关规定，出卖人房屋上有户口，假如不迁出，买受人是不能落

2、户的。这对买受人是极不公正的。如：我买房子就是为了落户的，以便更好的工作、求学的，但却由于出卖人拒绝迁出户口，我就不能落户了。为了维护买受人的利益，现在上海的规定是即使出卖人没有迁出户口，买受人也可以落户。外地的肯定要到房屋所在地的公安派出机构去落实清晰房屋上已经有户口了，买受人还能否落户。 2. 会不会影响房屋再转让 答案是确定的，会影响。 你卖房子的时候，假如房子里面只有你自己家的户口，那还好办，你迁出就可以了。假如房子里还有上家的户口，甚至上上家的户口，懂行的人一般是不敢买这种房子的。即使你承诺你能把全部的户口都迁出，买受人也不肯定敢买。由于虽然你承诺把全部户口都迁出，但有时候不是你的力

3、量能做到的，如：上家由于种种缘由主观上就不情愿迁；上家客观上没有落户的房子而不能迁；上家人都找不到了等等。所以假如你的房子上还有上家的户口，一般人是不敢买的，除非你在出卖前就把户口问题都解决了。 这里有一个问题需要提示留意： 假如你购买的房子比市场价格低了许多，这时候你肯定要警惕，不是你走大运了，你没那种命，没有天上掉馅饼的事，极有可能掉的不是馅饼而是陷阱。他这房子里面极可能有解决不了的户口问题。我们处理过一件事情，客户看上了一套房子，特别满足，这套房子市场价要250万，但房东借口说急需用钱最终谈下来190万就情愿卖掉，客户以为捡了个大廉价，问了一下中介房子上有没有户口问题，中介拍胸脯说上面肯

4、定没有户口问题。客户怕这么好的房子被别人买走，急于想签合同。律师做久了，形成一个思维习惯，没看到证据，很难信任别人说的话。我们当时就到派出所去落实户口问题，一查吓一跳，幸亏没签合同，这个房子里上家还有四个户口没有迁走。后来一了解才知道原来就是由于户口问题没法解决才这么廉价的。尼玛坑人啊！ 3. 会不会影响房屋征收补偿 对房屋征收补偿款没什么影响，但对购买拆迁安置房可能会产生肯定的影响。 依据国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定房屋征收补偿款是补偿给房屋全部人的。出卖人的房子已经过户给买受人了，这时候房屋的全部权已经属于买受人了。即使出卖人没有将户口迁出，也不影响房屋全部权的归属。所以即使购买

5、的房屋上还有上家的户口，也不影响房屋征收补偿款的归属。但被征收人在购买安置房时涉及到户口问题。被征收人能申请购买几套安置房，跟常住户口和常住人口有关。假如上家还有户口没有迁出，就会比较麻烦。总之，假如遇到房屋征收，假如上家还有户口没有迁出，虽然最终对你的权利没有产生什么影响，但就怕上家倒腾事情，一旦上家倒腾事情，你就会很烦。买房子当然盼望买一个干洁净净的房子了，不要买一个屁股没擦洁净的房子。 二、假如遇到户口迁移纠纷怎么办 遇到户口纠纷，协商解决不了的，自然就会想到找法院、找派出所解决。结果又会怎样呢？ 1. 找法院解决 法院不予受理，就是说这个事情不归法院管。 二手房买卖中，当事人因户口迁移

6、问题发生争吵，诉至法院，法院是否受理？答案是确定的，不予受理。由于户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。上海高院在2021年第3期民事法律适用问答及上海高院在2021年关于审理"二手房'买卖案件若干问题的解答中对这一问题都做出了明确的答复。其他地方也会有类似的规定，这种纠纷本身就不属于法院的主管，而是应当由行政机关主管。 2. 找派出所解决 派出所答复是我们也没方法，你只能找出卖人沟通，让出卖人主动迁出，我们又不能强迁。 你到法院起诉，法院说这个事情不归我密，你找派出所吧。你还以为派出所能解决这个问题。你到派出所一问就傻眼了，派出所说

7、，我们也管不了，我们又不能强制他迁走，你只能找卖家让他主动迁走。假如卖家情愿主动迁，我还找你们干嘛？这时候你就懊悔了，当时买房子的时候，这个问题没有处理好，导致现在这么麻烦。 三、如何解决户口难题 一旦出现户口纠纷，想事后解决，很难解决。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好预防，尽量不让纠纷出现，即使出现了也要有解决的途径。详细如何操作？ 1. 看房、选房 你买房，首先得看房选房。你提出你的要求，中介就依据你的要求，不断的供应房源，然后你就不断的看房。当你看上基本满足的房源时，就开头到房地产交易中心调取房产的登记信息，假如没有什么问题，就要开头下一步：落实户口问题。 2. 如何调取户口信

8、息 一般状况下，出卖人出示户口簿就可以知道该房屋里面的户口状况，但最好还是到派出所查询该房屋的户口状况，这样可以避开还有其他人的户口挂着该房屋名下。那么如何到派出所调取？假如是一般自然人或单位调取，需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同。假如托付律师调取，需要出具律师证和律师事务所的介绍信。托付律师调取是确定没问题的。假如是你自己去调取就会有问题，你需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同才能调取。你还没签合同房东一般不会把房地产权证给你的。假如你是拿着合同去调查户口的，那说明已经晚了。你应当是落实好户口问题再去签合同的，就是说你在落实户口问题时，手里是不应当有合同的。最好是

9、托付律师去调取。你都不敢想象，买房子这么大的事情，竟然不托付律师去处理，甚至都不找个律师询问一下。莫非就是为了省那两个钱，你知道一旦出现纠纷有多麻烦吗！ 3. 商定详备的户口迁移条款 调取了户口，假如上面只有出卖人家的户口还好办，假如上面还有上家的户口，就如上文分析的，这种状况你得谨慎。户口迁移问题虽不属于法院受理范围，但因户口迁移而商定的违约责任纠纷诉至法院时就属于法院的受理范围了。所以我们要商定完备的户口迁移条款，逼着出卖人必需把户口迁出，否则要担当很重的违约责任。并且在合同中我们还要商定留有购房尾款，以确保户口迁出。 二手房买卖签订的都是标准的示范合同文本。上海二手房买卖要到房地产交易中

10、心购买特地的上海市房地产买卖合同。这份示范合同的主文中是没有户口条款的，所以要在补充条款中商定完备的户口迁移条款。 户口迁移条款范例： 下面介绍一种完备的户口迁移条款。主要包括两方面：留有购房尾款及商定违约责任。 买受人暂扣出卖人购房尾款5万元，在出卖人将出售房屋的全部户口迁出后3日内无息退还。出卖人承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥全部户口的迁出手续。若出卖人未准时迁出全部户口的，则由出卖人根据总购房款的日万分之五支付违约金给买受人。 通过上文的分析，你就知道在购房二手房时，户口问题有多重要了。所以在购买二手房前肯定要做好户口调查，评估好风险，签合同时设计好防线，商定完备的房屋户口迁

11、移条款，即使出现了纠纷，我们也有解决的途径。这样可进可退才能更好的维护自己的合法权益。 二手房买卖怎样处理户口问题第2篇 二手房的交易要比新建商品房复杂许多，不但要考察价格、区位和户型等常规问题，还要重点了解产权、房屋质量还有户口等问题。其中户口问题往往是二手房交易中发生纠纷最多的问题之一。 由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件一般不予受理的，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制，一旦房屋交易因户口发生纠纷，处理起来特别复杂。 那么，在实际的二手房买卖过程中，购房者应当如何让处理户口问题呢? 首先，了解户籍政策 无论是买还是卖二手房，都

12、应当做一些相应的预备工作，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，以及各种留意事项。其中应当明白目前的户籍政策，户口的落定是应当有固定地址的，也就是说必需有可以落户的固定物业，所以假如卖方想把房子卖了，那就得考虑户口应当迁去哪里，而买房则应当清晰，在卖方将户口迁出之前，自己是没有方法将户口迁入该房产的。 其次，预先调查核实 在了解了现行户籍政策之后，签订二手房买卖合同并向房地产交易登架理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。 有的出售方虽承诺无户口落在该物业，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性外，还可以防止有其他人的户口仍未迁来，比如出售方以前购房时

13、的上家户口等。 托付中介代为核实的，则应要求中介机构出具书面的核实报告，并加斧章，防止少数从业人员的责任心不强或有强怕行为。 最终，应在买卖合同中设定户口迁移条件和违约条款。 二手房买卖怎样处理户口问题第3篇 引发户口问题的缘由主要有以下三个方面：第一，房屋权属管理和户籍管理不行分别；其次，法院不能挺直对户口迁移作出民事判决；第三，现有的户籍管理政策存在漏洞，难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。 那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应当如何处理户口问题呢？ 第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登架理部门申请过户登记前，购房者应亲自或托付房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实

14、。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。托付中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加斧章，防止少数从业人员的疏忽或哄骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。 其次，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，商定户口迁移条款应留意哪些问题呢？首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能商定在申请过户登记之后。其次，应商定详细的违约责任。比如，每逾期一天的罚金；在逾

15、期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的肯定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎打算是否要接受这样的交易条件。 曾有一位当事人向笔者询问，问是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。由于下家很喜爱上家的房子，除户口问题以外的其他交易条件都很满足。从促成交易和降低风险的原则动身，笔者向其供应了两条建议：一是商定较高的逾期违约责任，并要求出售方供应现金担保；二是要求出售方供应可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。这个建议最终被他们接受，双方进行了交易。 笔者在实际工作中曾遇到许多交易完成后出售方未能按约迁移户口的纠纷。挺直向法院起诉只能追究违约责任，却不能诉请迁移户口，而有的当事人没有商定详细的违约责任标准，状况更加糟糕。一般状况下，除了追究合同责任以外，购房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不行回避的一个问题是，现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定，导致了制度性漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定，对于出售方未迁出的状况下，购房者的户口难以迁入。 针对上述问题，笔者建议相关部门可以实行以下措施解决纠纷： 第一，设定户籍转移的前置审查程序。既然户籍管理和房屋的产