重视交易案例的选择和修正提高市场比较法评估精度

1、一、引言 市场比较法是国际上通用的。经典估价方法，也是房地产估价中最常见， 最重要，应用最多的方法之一。过去，我们采用市场比较法在进行市场转让。抵押拍卖。中 外合资交易中，得到了市场的接受，获得了很好的效果。但是今天面对以倾向补偿为前提的 拆迁评估，由于其技术要求高，案例选择困难，政策性强，社会责任重，所以如何进一步应 用好市场比较法，如何收集有可比性的交易案例，如何选择典型案例，如何在拆迁评估标准 规定的要求下，正确确定评估参数，并进行合理修正，也显得非常重要。 下面，笔者就 市场比较法在房地产估价中的应用，以及案例的选择和修正中出现的问题进行分析，并就如 何采取措施提高市场比较法评估精度谈

2、谈自己的看法，希望广大估价师共同探讨，发表真知 灼见，进一步发挥市场比较法在房地产估价中的作用， 共同提高房地产估价业的水平。 二、 当前市场比较法应用的现状和存在的问题 目前，采用市场比较法估价，理论和实践是脱 节的。因为市场比较法适用的前提是市场交易频繁，但客观上估价师搜集案例困难；市场比 较法另一个适应前提是市场充分发达，上海的房地产市场是快速发展的市场，但又是一个有 待规范的市场。 当前，在估价机构中，一般估价师都能熟练应用市场比较法，对市场比 较法的原理也有一定的理解和认识。 但从评估结果的准确程度来说，市场比较法的应用 还存在着主观和客观方面的一些问题： 1. 信息不对称，导致案例

3、搜集困难，尤其是成交 案例更加难以获得。这是广大估价师普遍感到比较棘手的问题，也是制约市场比较法评估精 度的主要因素。 由于估价师获取案例的机会较少，信息不对称，客观上给估价师搜集案 例来难度。上海市房地产估价师协会组织开通的上海市房地产市场信息网，确实对提供成交 案例带来了很大的帮助，但是，由于单项信息成本较高，信息搜索也必须支付一定成本，信 息需及时更新，有些在市场上有影响的热销楼盘，在网上未能及时反映，尤其是不可售公房 的交易案例未列入网。2. 具有一定从业经验的估价师都明白，另一个制约评估精度的重要因素，是信息资料不清， 交易背景不透明， 交易情况这一项几乎无法修正。 3. 主观上，

4、估价师搜集案例的方法单一，不主动出击。 有的估价师只闭门造车，单凭从报上剪下来 的一些房地产售楼信息和送上门的楼书，进行评估，缺乏市场调查的主动性。4. 不按技术规范操作。 上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行） 规定，拆迁评估一定要用成交案 例，而有的估价师，没有全部采用成交案例实施评估。 5. 对非拆迁评估，一般情况下， 可能采用报价、挂牌价进行评估，但方法简单、粗糙，不加以调整分析修正，剔除不可比的 因素，就直接应用到评估中。 6. 估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价 格产生的影响。 7. 地评估物业所在地区房地产走势把握不准。!-empirenews.page-8. 对房

5、地产中各类不同物业的特征，缺乏了解，没有抓住评估对象类似物业的主要特征，对 影响评估物价值的主要因素的修正与次要因素修正主次不分。 9. 应该注意估价师选择案 例往往带有倾向性，在估价过程中，有相当一部分的估价师是带着结果去选择案例，整个估 价过程受结果支配， 严重的会产生重大的价格偏差。 10. 同时也应当注意估价师在实际操 作中，对大部分案例， 由于主观原因和时间的限制， 不一定去现场勘察， 没有亲临现场踏勘， 就很难准确找出案例与评估物的差异性， 就会给量化带来困难， 最终影响评估结果。 11. 在估价中“重效益、轻声誉” ，迎合委托方。12. 对估价结果的风险和由此引起的社会责任重视不

6、足。 如不及时统一认识，给予必要的重视，将会给目前正在实施的房地产拆迁 评估留下隐患，带来负面影响，将不利于社会的稳定和旧区改造的全面推进，将不利于上海 房地产估价整体水平的进一步提高，将会制约上海房地产估价行业的蓬勃发展。 三、面 对问题，如何采取针对性的措施 笔者认为，主观上应从估价师的执业态度和对市场法的 认识。以及案例的选择和案例的修正三个方面，采取措施，提高市场比较法的精度。掌握信 息的政府主管部门， 应进一步敞开渠道， 实行信息共享。 我们认为， 市场比较法的精髓： 就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备准确性，评估中善于抓住不同物业的主要特 征和重要因素，这是决定评估结果的价

7、格基础。 （一）估价师的态度和认识 1. 要求估价师要有极强的敬业精神，对所从事的每个项目都要认真负责。 2. 从事房地产估价尤 其是从事拆迁评估，要有高度的政治责任心和社会责任心，以及职业的使命感和荣誉感，要 以江泽民同志“三个代表”理论为指导，心里装着老百姓，要有较强的专业知识和水准，这 是从事房地产估价的行为准则和指导思想。3. 认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，尤其是拆迁评估，应严格按照技术参数和量化标准，认真实施必要 的流程和步骤。 4. 对于每个项目，估价师都要亲临实例现场进行现场勘察，有条件的应 该到交易案例的现场进行勘察，实地了解情况。 （二）案例的选择

8、 由于案例选择会 直接影响估价结果，因此，正确选择案例是市场比较法评估的基础。 1. 选择案例要准确 我们认为：选用市场比较法，首先就是要选择好恰当的、合适的、具有可比性的交易案例。 在选择中， 要重点注意几种不可比的情况；。不同级别（地域）的物业，没有可比性； 。成交价格调整幅度超过了 30%，没有可比性。拆迁评估规定单项因素不超过调整幅度的10%，综合因素不超过调整幅度的 15%；。用途不同，不具备可比性； 。交易时间超过半年，房地产指数波动幅度超过15%，不具备可比性。通过不同的信息资料。不同的调查渠道，筛选出具有可比性的参照物，通过现场勘察。市场调查，再对参照物进行筛选。!-empir

9、enews.page-在操作中尽可能多搜集交易案例，对搜集到的案例，选择要慎重，严格实施必要的选择程序。尤其是拆迁评估，我们规定，要对所有的案例经过筛选调 查了解专家评审四阶段，最终选择出具有可比性的案例。 当选择到案例以后，要多 方了解案例的真实性，通过中介公司了解和验证。例如，上海市中心某区有一套新式里弄， 在 2001 年 6 月份挂牌时，每平方米 6000 多元，由于 7 月份，上海房地产市场内外销并轨， 政府出台了一系列积极政策， 这套房产在 10 月份，实际成交价为每平方米 10000 元，而房屋 中介公司挂牌的价格一直未更改过，如不了解实际情况，未经修正，直接用挂牌价去评估， 所

10、导致的评估结果必然失实。 2. 案例的搜集渠道要通畅 客观上，大量的信息在行业 内部也很难共享。目前虽然上海市房地局做了大量的组织。协调工作，上海房地产估价师网 站，提供了不少信息，但相对于日益繁荣，交易频繁的上海房地产市场来说，其包含的信息 量较小，政府。房地产主管部门如能尽快打破屏障，敞开渠道，尽可能多的提供不可售公房 （尤其是门面房） 。私房租赁信息，尽快更新、增加新的交易案例，将会给案例的搜集工作，o核实不可售公房。通过房屋中。市场调查，信息搜集善于应用各 a. 向占有资料的市。 不可售公房的交易 。通过内部积累， 。信息共享，在同一个 。挑选一批资深的带来突破性的进展。这将会提高房地

11、产估价结果的准确性，促进房地产交易，带动所在区域 乃至全上海房地产交易量的上升， 促进房地产市场的进一步繁荣。 我们期待着这一天。 3. 方法多样 。搜集案例要采用多种方法； 。公司日常资料积累； 。上网查询上海 房地产估价师网站成交案例； 。征得各区土地。 房产管理部门配合， 上门采集资料； 取得物业 12 下一页 管理部门配合， 等交易底稿； 。走访工商行政主管部门，查阅非居住用房的合法性； 介机构获得挂牌、交易价格； 。通过深入现场，直接调查交易双方； 到房产公司、售楼处、房展会了解情况。 4. 善于应用各种渠道 种渠道； 。通过政府，公开采集信息； 。通过沟通和交往 区房地产交易中心了

12、解； b. 通过与物业管理部门交往，搜集二手房、 资料； c. 通过合作，与中介公司签订协议，批量提供交易信息。 培养专职的信息员，通过专业性报刊，按照物业类型定期采集； 机构中，对每位房地产估价师下载的案例，定期汇总，有效再利用； 估价师，针对各自在不同的区域，所做的评估案例，以及掌握的资料和积累的经验，定期对 每个区的动态价位，进行分析汇总，形成成果，以利参考。 （三）案例的修正 近年来，在房地产估价中，在几类评估物，如土地、商铺、花园洋房，由于受房地产市场发展的背景。政策因素的影响，以及评估的自身的特殊性，在评估中，参数确定、案例修正困难，境、政策、背景的比较分析，因此，要求估价师了解国

13、家和本地区土地市场的历史背景、政 策背景。房地产市场是一个不完全的市场，土地在招商、引资过程中，政府为了吸引投资， 往往给予很多优惠政策， 有的评估物和比较案例， 获得土地时的历史背景。 政策背景不一样， 土地市场经历了由土地无偿划拨转为有偿出让，集体土地征用为国有土地以及内、外销土地 并轨的发展过程。 房地产估价规范要求评估的是市场价格和重置价格，因此，在估价中， 要注意招商引资等政府指导性的优惠政策并加以区分， 剔除和剥离政策因素、 非市场的因素， 还原其市场价格， 把评估物与案例放到一个公允的市场中去， 才具有可比性， 才能修正准确。 2. 商业用途的评估 要了解商业性物业的繁华程度、

14、人流量、临街状况及提供物业服务的内涵。 例如：同样是黄浦区的两个商铺，广西北路是一级地段，龙门路西面是二级地段，但是通过 勘察，龙门路是传统的商业网点， 人流量相对集中， 而广西北路是小马路， 人流量相对较少， 评估时要充分考虑修正。当然，作为商铺，地段也是主要因素，但不是最重要因素，如果颠 倒主次， 评估结果难以被市场接受。 3. 独立的花园洋房 （别墅） 评估 重点比较花园面积 的大小，所处的地段。当然，物业标准和物业管理对物业的价值也有一定的提升。如果花园 面积太小，尽管结构、房型、绿化条件都很好，物业的价值也不可能很高。尤其是市中心的 老别墅，由于土地的稀缺性。规划的限制，拥有一幢花园

15、洋房，其价值相当可观，特别是一 些花园面积较大，有一定标志性的建筑，其价值更是不菲。大量的评估实践告诉我们，老式 别墅，大多是解放前建造的，建筑物的价值只占整个花园洋房的 1/10 ，有的还不到 1/10. 一 般市中心花园面积在 1 亩以上的老别墅，价值可达上千万元，而花园面积较小的别墅，最小 的只有 2 百万元左右，价格相差之大，土地起了关键作用。在估价中如果忽略了土地的决定 因素，而片面考虑建筑物的价值，那就适得其反，所评估的价值一定脱离市场价格。 因 此，估价师要善于抓住能反映估价物特点的主要特征和影响其价值的重要因素，将所评物业 特征充分挖掘，将有代表性，对物业价值影响较大的因素重点

16、比较。 这就要求估价师具 备多方面的知识和丰富的经验，否则难以得到客观准确的结果。上海富申国有资产评估公司在应用市场比较法进行案例修正时的体会是：1. 严格按照估价规范标准， 合理量化，确定参数，尤其是拆迁评估，标准和参数要求更高，因此，要求修正的准确度更高。 2. 对案例要调查取证、了解背景差异，找出价格差异； 3. 估价师对交易条件、交易背景资 料要充分了解，对评估案例涉及的某一个区域的整体情况要有概况性的了解；4. 了解交易内涵，把握交易案例中的各种因素； 5. 即使是网上获得成交案例， 也要经过以下程序： 确定可比性当地市场中介公司验证现场察勘再修正； 6. 案例分析要透彻，便于量 化

17、； 7. 要注意区分和修正名义价格和实际价格。 标价和成交价； !-empirenews.page- 8. 个别因素要根据待估物业的现状、修正情况不一样，不能千篇一律； 9. 定性、定量相 结合，修正中使用的因素条件说明表、比较因素条件指数表要匹配和对应，量化的分值要合 理； 10. 要注意评估物与案例的因素区别和等级， 不能有意识地修正幅度过大或过小， 力 求修正准确； 11. 对影响评估重要因素修正。系数修正要到位； 12. 对拆迁评估，使 用权和产权要进行修正； 13. 严格按照产权的法定用途修正， 例如，对某区沿街的住宅评 估，法定用途没有批准为非居住，与同类非临街的居住物，在比较时，不但没有优势，系数 还要向下修正； 14. 对整幢、独用的房屋，在适用性、市场接受度上要进行修正，由于二 手房的市场供求关系，可能会造成