4建筑物成本案例

1、成本法估价案例（一）评估对象概况评估对象为某事业单位办公楼，占地面积 200 平方米，总面积 500 平方 米，该建筑的建筑结构为砖混结构， 4 层，建于2004年 5月。（二）估价要求评估该房地产2011年 10月的市场价格。（三）评估过程1评估方法的选择。由于待估对象为事业单位办公楼，无直接收益，也很 少有交易实例，故在评估时采用成本法。2估测土地价格。方法及过程省略，参见土地使用权评估，假定土地评估 价为 800 元平方米，则土地总价为 1600 元。3估测建筑物的市场价格。（1）重置建安成本的估测重置建安成本的估测采用类比分析法，通过市场调查，选取三个比较实 例，进行分析比较，具体情况

2、如下表；交易实例 1实例 2实例3项目单位造价 （元平方米 ）建筑面积 （平方米 ）层数建筑结构竣工（决算）时间用途 7508006砖混 7206005砖混 6905805 砖混201142011220114培训中心办公楼经分析比较，实例 1外墙面粘贴釉面砖，内部装 修也好于评估对象，由此单位工程造价较评估对象高5，调整后的单位造价为750 x095=7125（元）。实例2、实例 3与评估对象的情况基本相同，无需调整。此外，2011年初至评估基准日建材价格、施工取费等无多大变化，市场价格指数方面不需调整。用简单算术平均法计算待估对象的单位造价为：（712. 5+720 十 690） - 3=7

3、07. 5（元/ m）工程总造价为：707.5x500=353 750元（ ）（ 2）勘察设计及前期工程费的估测勘察设计费按工程造价 2计取，其他前期工程费按工程造价1. 5计取，则总费用为：353750 x 倨十15)=12 381(元)(3) 工程附加支出的计算 规划管理费，按工程造价015计取，为 531元； 质量监督费，按工程造价0. 25%计取，为884元i招投标费，按中标额(工程造价)1%o计取，为 354 元； 竣工图费，按设计费 7计取，为 353 750 X%X7 =495(元); 预算审查费，按工程造价0. 5%计取，为 1 769元； 工程建设监理费，按工程造价1. 3%

4、计取，为 4599元。工程附加支出合计：， 531+884+354+495+1 769+4599=8632元( )(4) 建设单位管理费的计算。建设单位管理费按工程造价的 2%计取，为 353 750 X % =7075(元)(5) 建设期利息的计算该项目建设期为一年，评估时银行贷款利率为 9%，建设期利息为：(353750+12381+8632十 70075) - 2 X 97183元)1(6) 开发利润的估算经调查分析，房地产开发行业平均资金利润率为15%。开发利润为：(353 750十 12 381十 8632十 7075十 17 183) X%15=399 021 X15%=59 853.15（元）(8) 待估建筑物的重置成本为：353750十12381十8632十7075十 17183十59 853.15=458 874.15(元)(9) 建筑物成新率的测定 经评估人员现场勘察，采用打分法计算得出该建筑物的成新率为： 94.63%。(10) 建筑物评估值的计算 经分析，该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，则：建筑物评估值二重置成本 成新率=458 874.15 X9463=434 232