房地产评估计算方法

1、房地产评估的方法有以下几种：1、成本法（1）成本积算剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理 的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地 的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成 本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发 （或建设利润）得出完全重置 成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率， 二者相乘后得出房屋的 评估价值的方法。2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过 的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量 化，

2、通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。 这种方法具 有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候 常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+ 房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值， 用总价值扣除它后即可得出 房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同， 根据待估房地产 的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益 刽攵益还 原利率。5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土

3、地或在建工程等），通过测算正常 开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产 价值的方法。6、基准地价法针对到某一可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地 使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系， 对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，_ 通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派

4、生。1. 市场比较法对这些类似房地产的已知指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强， 具有现实性，最常用的估价方法。1）市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。2）市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公 寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工 业厂房、

5、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。如果在房地产市场市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等3）市场法的操作步骤搜集交易实例；运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行: 选取可比实例； 建立价格可比基础； 进行交易情况修正； 进行交易日期调整； 进行房地产状况调整； 求取比准价格。2. 收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的收益法适

6、用于评估有收益或潜现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 在收益的房地产。）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即 为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的 或潜在的收益。所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金 额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理

7、论价格，用公式可以 表示为：房地产的价格 =纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提: 1收益每年不变 2、资本化率确定 3、收益为无限年期 二）收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点: 1理论依据充分 2、运用范围广泛 3、符合购买者的理念 三）、收益法在房地产估价中存在的问题1. 收益法在适用范围有一定的局限性2. 折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议3. 纯收益及资本化率的确定比较困难4. 仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际3. 成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格

8、或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达,难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法,其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用,再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。应用成本法评估房地产价格时,般可分新建为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部 签订如下安全生产目标

9、:房地产的成本估价法，新开发土地的成本估价法， 旧有房地产的成本估价法三种方法。此外,在进行评估时，市场因素将会对房屋价格产生影响，在进行评估时应注意从市场角度看成本 法的评估问题。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二.培训的及要求培训目的安全生产目标责任书一、目标值:1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为 100%二、本单位安全工作上必须做到以

10、下内容:1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥;9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁