商业物业管理服务费测算方案

1、word教育资料四川仁寿成都三朴物业管理有限公司201 3年1月中铁仁禾广场物业管埋服务费测算方案目录项目理解高一开发公司的行业地位高、产品定位高、建筑高度高、各项质量高U大一项目体量大、地区影响大、资金投入大、人力需求大。精一项目设计精，配套要求精。细一方案规划细，后朗服务要求细口多一业态设置多，管理难点多白根据销售中心、设计规划、地区定位（仁寿新地标）、本项目为高档楼盘.“MP市场调研 J 二刖/八,:）酒店 n写字楼ISAM 利服务定位国家一级物业服务标准房屋管理1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地

2、面无破损；外墙及公共空间无乱张 贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭规格色调一致。5、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方 案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查， 有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题 严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。设施设备维修养护1

3、、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修 记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行 24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场, 回访率 90%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。6、楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。续上页7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显

4、标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；有减速设施及禁鸣标志。2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于12次，对住宅区重点部位每 2小时巡查一次 ，并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并

5、停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财物，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次；楼梯扶手每天擦洗 1次，保持干净整洁。4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。续上页5、每天定时收集垃圾，垃圾清运

6、日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每天清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每周擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、螳、蚊、 蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特 征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并随时补种。2、草坪生长整齐，按时进行修剪。及时清除杂草

7、，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等。3、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。综合管理服务建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。续上页按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员80%f有物业管理上

8、岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、设置“服务中心”，公示联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。并对薄弱环节进行改进。10

9、、建立健全财务管理制度。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金， 定期公布维修基金缴存和使用情况。岗位设置住宅服务岗位安排word教育资料客户服务岗位秩序维护固定岗位秩序维护流动岗位管理覆盖区保洁服务岗位SAM科岗位设置 商业服务岗位安排客户服务岗位秩序维护固定岗位秩序维护流动岗位管理覆盖区保洁服务岗位岗位设置外围服务岗位安排word教育资料秩序维护固定岗位秩序维护流动岗位管理覆盖区保洁服务岗位岗位设置总架构项目物业总经理1人住宅物业主任1人客户服务部8人工程部21人客服经理1人工程经理1人收费员1人环境绿化专员1人住宅领班人商业领班人住宅客

10、服3人商业客服2人写字楼客服1人工程主管1人工程领班2人高压值班3人运行技工3人暖通技工3人强电技工（住）人强电技工（商）1人弱电技工（住）1人弱电技工（商）1人维修技工（住）2人维修技工（商）2人维修技工（写）1人秩序维护部95人秩序维护经理1人秩序维护领班3人外围巡逻6人监控值班6人住宅大门9人住宅巡逻18人商业定岗6人商业巡逻15人写字楼大堂3人写字楼巡逻1人停车场出入口9人车场巡逻12人机动6人环境绿化部61人|环境绿化经理1人环境绿化领班2人外围保洁4人外围绿化工2人住宅保洁17人住宅绿化工2人商业保洁16人商业绿化工3人写字楼保洁2人写字楼绿化工1人停车场保洁6人机动保洁5人中铁仁

11、禾物业管理费用总表序 号费用项目总管理处住宅商业写字楼酒店停车场合计1人员成本162,198.20118,049.40117,549.0022,849.80-69,300.00489,946.402行政费用24,499.334,071.003,710.00772.0050.001,877.0034,979.333清洁成本18,000.0035,400.0092,400.006,000.00-11,100.00162,900.004绿化及节日装点4,948.27750.00-310.00-6,008.275设备设施维护及能 耗8,637.3395,758.6857,256.965,874.445

12、,164.6624,772.48197,464.556秩序维护费用90.001,437.001,891.00204.00-1,046.004,668.007财务及其它费用22,198.971,620.272,305.5950.086.0014,024.0040,204.918不可预见费10,000.009管理利润30,000.0010总管理处费用分摊-280,572.11148,993.6349,505.472,479.712,479.7177,113.58-11税金21,372.6317,085.162,028.42405.2810,485.95总计427,452.61341,703.174

13、0,568.468,105.66209,719.011,027,548.91建筑面积（平方米）物业管理费标准1住宅：213,234.7253.1%2.00元/平方2商业：70,850.5817.6%4.82元/平方3写字楼：3,548.880.9%11.43元/平方4酒店：3,548.880.9%2.28元/平方5停车场：110,362.3927.5%62.75元/个401,545.45100.0%人员成本1、人员薪酬序 号部门职位工资标准部门 合计总管理处住宅商业写字楼酒店停车场人 数金额人 数金额人 数金额人 数金额人 数金额人 数金额1总经理 室总物业经理8,000.00218,000.

14、000.000.000.000.000.002物业主任6,000.000.0000.0016,000.000.000.000.0010客户服 务中心经理4,500.00814,500.000.000.000.000.000.00收费员3,000.0013,000.000.000.000.000.000.00客服领班3,500.000.0000.0000.000.000.000.00环境绿化专员2,500.0012,500.000.000.000.000.000.0011客服助理3,000.000.0039,000.0013,000.0013,000.000.000.0012秩序维 护部经理4,

15、000.009514,000.000.000.000.000.000.0013领班3,500.00310,500.000.000.000.000.000.00监控3,000.00618,000.000.000.000.000.000.0014秩序维护员3,000.001236,000.002781,000.002163,000.00412,000.000.002163,000.0015经理6,000.0016,000.000.000.000.000.000.0016工程部工程主任5,000.002115,000.000.000.000.000.000.0017领班3,500.0027,000.

16、000.000.000.000.000.0018工程技工3,000.00618,000.0039,000.00721,000.0013,000.000.000.00合计12636122500.003399000.003093000.00618000.0000.002163000.0054000.0018000.0030000.006000.000.000.002、社会保险、福利及其它费用保险、福利及其它总管理处住宅商业写字楼酒店停车场1社会保险（39.5%）养老保险（20%）10,800.003,600.006,000.001,200.000.000.002医疗保险（9%）4,860.001,

17、620.002,700.00540.000.000.003失业（2%）1,080.00360.00600.00120.000.000.004工伤（0.8 %）432.00144.00240.0048.000.000.005生育（0.7 %）378.00126.00210.0042.000.000.006住房公积金（7%）7加班费用（工资总额 10%12,250.009,900.009,300.001,800.000.006,300.008福利费用（工资总额 8.33%）4,498.201,499.402,499.00499.800.000.009遣散费用（工资总额10% （说明一）5,400.

18、001,800.003,000.00600.000.000.00合计39698.2019049.4024549.004849.800.006300.00人员成本总管理处住宅商业写字楼酒店停车场总计162198.20118049.40117549.0022849.800.0069300.00说明：一、根据劳动合同法第四十七条规定行政、秩序维护及其它成本1、行政费用序号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场备注数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1通讯费2260.00固定10部,100元/ 部/月，手机费（客 服助理及经理级以 上）

19、600元/月，宽带 3条,120元/条/月, 短信群发300元/月200.00客户助理手机费用，50元/人100.00客户助 理手机 费用， 50元/ 人50.00客户助理手机费用，50元/人客户助理手机费用，50元/人固定设置：总经 理室1部，客服 中心前台3部 （其中1条专供 pose机刷卡）, 客服中心办公3 部，秩序维护及 工程办公室1 部，工程值班室 1部，监控中心 1部。共计10 台。2差旅费4000.00至仁寿费用3管理处 公用水 电费4000.00空调开放、用水、用电及员工饮用纯净水费用4员工制服费300.00元/套361850.00总物业经理600元/ 套，其余员工300元

20、/套，每个员工每年4 套，2年折旧331650.00员工300元/套，每年4套，2年 折旧301500.00员工300元/套,每年4套，2 年折旧6300.00员工300 元/套，每 年4套，2 年折旧员工300元/套，每 年4套，2 年折旧211050.00员工300 元/ 套，每 年4套，2年折 旧5洗衣费8.00元/套361152.00每个月每个员工洗衣4次，每次8元331056.00每个月每个员工洗衣430960.00每个月每个员 工洗衣6192.00每个月每 个员工洗衣4次，每个月每个员工洗衣4次，每21672.00每个月每个员 工洗衣次，每次8元4次，每次8元每次8元次8元4次，每

21、次8元按招聘费10006招聘费84.00每年1000元，12个月分摊元/年（招聘会 卡购置）。此费 用不含启动招 聘。办公设7备维保费（含耗 材）1000.00打印机、复印机维修，硒鼓更换等8办公用品20.00元/人36720.00总管理处按20元/人计算33165.00按5元/人计算30150.00按5元/人计算630.00按5元/人计算按5元/人计算21105.00按5元/人计算9培训费1000.00含训、外训全部费用按年培训费12000元计算。10公共关系费1500.00外联费用11印刷品1000.00温馨提示、通 矢口、常用表格印刷等1000.00温馨提 示、通 矢口、常 用表格 印刷

22、等200.00温馨提示、通知、 常用表格 印刷等50.00温馨提示、 通知、常用 表格印刷 等50.00温馨提 示、通 矢口、常 用表格 印刷等不含楼宇交付之资料12药品500.00急救包、夏季防暑等13报刊费100.00报刊、杂志订阅14软件维护费用333.33财务及物管软件维护财务软件年维护费常规为4000 元15固定资 产折旧 费6000.00开办费折旧合计24499.334071.003710.00772.0050.001877.002、秩序维护费用序号项目费用标准总管理处住宅商业停车场备注数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1劳保用 品（手 套、鞋 油、防

23、蚊 等）6.00元/人1590.00秩序维护部5元/人计算27162.00秩序维护部5元/人计算21126.00秩序维护部5元/人计算424.00秩序维护部5元/人计算21126.00秩序维 护部5 元/人 计算2沙袋30.00元/袋324405.0010栋共计324层，每2层2个162202.50每部电 梯每层 电梯厅 设3个4252.50每部电梯每层电梯厅设3个2025.00每个出入口 10个，计有2个 出入口已含装沙费用， 每二年更换3灭火器 年检及更换30.00元/个648810.007栋共计324 层，每层2 具，共计648个11701462.5050m2/具，共 计1170个708

24、7.5050m2/ 具，共计70个700875.00150m/具，共计150个使用4公斤灭 火器，每2年更 换4安全标识更新20.00元/个360.00按住宅年更换量30个计算5100.00按年更换量60个计算240.00按年更换量20个计算120.00按年更换量12个计算主要为A型警示牌更换费用5安管宿舍费用800.00元/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套已含宿舍水电费用合 计|90.001437.001891.00204.001046.003、财务及其它费用序号项目费用标准总管理处公寓商业停车场备注数量金额测算说明数量金额测算说

25、明数量金额测算说 明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说 明(1)保险费用本预算是以项目投资额为依1财产一切险0.35%014583.33投资总额的0.35%。据测算，建议实 际发生时只购 买设备部分，该 费用可大幅降低。2公众责任险3.8%。316.67累计赔偿限额的3.8%。累计赔付额100万元3车场险50.00元/个334213925.00年度累 计赔偿 限额60 万元， 每次每 个车位 赔偿限额20万 元费用每月分摊(2)财务及律师费用1审计费416.67常规为4000-6000元/年2审证费120.00元/人40.00财务人员会计证年审3票据费0.60元/户23711422

26、.60共 2371户2000.0012.006.004律师费1000.00按每年12000元计算(3)其它1残疾人 就业保 障金5512.50上年度职工平均工 资x （用人单位在岗 人数X1.5%-已安排 就业残疾职工人数）根据残疾人就 业保障金征收 管理办法2工会经费329.80工资总额的2%197.67工资总额的2%305.59工资总额的2%38.08工资总额的2%99.00工资总额的2%根据中华人民国公会法合 计22198.971620.272305.5950.086.0014024.00清洁、绿化及节日装点成本1、清洁外判费用序 号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场数量金额测

27、算 说明数量金额测算说 明数量金额测算说 明数量金额测算说明数 量金额测算说 明数量金额测算说 明1清洁外 判（含普 通材料）1800.00元/人11800 .00主管1人0.00见岗位 设置表0.001800.00元/人814400.001934200.00见岗位 设置表， 外委（包2443200.00见岗位 设置表， 外委（包35,400.00见岗位设置表，外委（包含普见岗位 设置表， 外委（包610800.00按建筑 面积15000含普通 材料）按 1800 元/ 人计算含普通 材料）按 1800 元/ 人计算通材料）按1800元/人计算含普通材料）按1800 元/人计算平方米 /人配

28、置2生活垃 圾清运 费300.00元/车一一无该 笔费 用6018000.00按每天2 车考虑1300.00一一无该笔 费用8.00元/户3外墙清 洗费2.00元/m2一一无该 笔费 用一一通常住 宅不做 外墙清 洗处理， 如需要， 另行比 价确定9000030000.00估计为9 力平方 米，每年 2次一一无该笔 费用4公共部 分地面 镜面处 理10.00元/m2一一无该 笔费 用一一无该笔 费用商业部 分大堂 面积未 有确定， 具体以 实际发 生为准。一一无该笔 费用4化粪池 清掏10.00元/m318001500.00共用 设施， 每年1 次合 计17700.0034200.009120

29、0.005700.000.0010800.002、物料消耗序 号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场数 量金 额测算说明数 量金额测算说明数 量金 额测算说 明数 量金额测算说明数 量金 额测算 说明数 量金 额测算说明1消杀费 用（购置 药品，管 理处自 行投放）300.00元/组1300 .00每月1次， 每次1组41200 .00每月1次， 每次7组41200.00商业每 月2次， 每次4 组药品1300.00写字楼每月2次，每次1组药 品1300.00停车场每 月1次， 每次1组喷香剂19.00元/罐0.00无喷香器 电池1.50元/节0.00无2卫生纸17.00元/卷一一无该

30、笔费用一一无该笔费用无一一无该笔费用3洗手液2.50元/斤一一无该笔费用一一无该笔费用一无一一无该笔费用4除臭球1.20元/个0.00无该笔费用一一无该笔费用0.00无一一无该笔费用5大雨伞 套0.15元/个一一无该笔费用一一无该笔费用一无一一无该笔费用6小雨伞套0.13元/个一一无该笔费用一一无该笔费用一无一一无该笔费用7消毒剂30.00元/瓶一一无该笔费用0.00无该笔费用0.00无一一无该笔费用合 计300.001200.001200.00300.000.00300.00总计18000.0035400.0092400.006000.000.0011100.003、绿化及节日装点成本序 号

31、项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场数量金额测算 说明数 量金额测算说明数 量金 额测算说 明数 量金 额测算 说明数 量金额测算 说明数 量金 额测算 说明1绿化养护0.20元/m224741.354948.270一一无该 笔费 用2植物租摆(1.8m)3.00元/盆/天一一无该 笔费 用一一无该笔费用一一无该笔 费用一一无该 笔费 用植物租摆 (1.2-1.5 m)2.00元/盆/天一一无该 笔费 用一一无该笔费用0.00详见说 明(一)1530.00一一无该 笔费 用植物租摆 (0.5m)1.00元/盆/天一一无该 笔费 用一一无该笔费用一一无该笔 费用3030.00一一无该 笔

32、费 用3节日装点费750.003000 元/次，一年3次计250.001000元/次，一年3次计一一无该 笔费 用合 计4948.27750.000.00310.000.000.00设备设施维修保养成本及能耗序号项目总管理处住宅商业写字楼酒店停车场费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明(1)电梯1维保外判费 用（全委托）800.00元/台32800.00高层电梯41台500.00元/台9000.00直18台600.00元/台1200.00直2台1,200.00直2台300.00元/台10800.00扶梯36台2年

33、检费用（含 限速器检测）150.00元/台6150.00150.00元/台2700.00垂直梯18台150.00元/台300.00垂直梯2台300.00直2台25.00元/台900.00扶梯36台小计0.0038950.0023400.001500.001500.000（2）消防系统1维保外判费 用（有限委 托）1000.00报警主机系统1000.002000.00500.00500.00500.002管网防腐维护50.0050.00100.00100.00100.00200.00小计1050.001050.002100.00600.00600.00700（3）电气系统1高压检测费2500.002年检 测一次， 每次 60000 元。2防雷测试费333.33每年一 次，按 20个防雷点计算3保养维修