税基评估讲课提纲

1、税基评估课前语税基即“课税基础”，它是税收课征的经济基础和客观依据，它包括质的规定性和量的规定性双重含义。税基有广义和狭义之分 。从广义上说，税基是指某种税的经济基础。狭义上的税基，是指据以计算应 纳税额的基数。包括实物量和价值量两类。其质的规定性 是指课税的具体对象。其 量的规定性 是指课税对象中有多少可以作为计算应纳税额的基 数。它包括实物量与价值量两类。税基是课税依据质与量的统一。税基又制约着税率的具体形式和使用标准。税基与征税对象数量有联系，也有区别。税基评估既属于资产评估范畴，又属于税收管理的范畴。税基评估是资产评估范畴中的一个重要分支， 它的活动涉及税收与资产评估两个领域，其业务内

2、容是由税收活动与资产评估活动结合在一起的特殊评估 业务构成。“评”是评定，“估”是估计、估算。评估是指专业人士（专家）根据所掌握的数据资料，对资产价值进行定性、定量的说明和评价的过程估价和评估 一般可以通用。但科学地说，两者涵义不同。估价相对于价值分析、测算和判断活动，估 价的含义更加精准、明确、具体，即对经济物品（我们通常说的商品、资产、财产等）的价值进行评估。评 估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项活动、工作等，以判断其表 现、能力、质量、效果、影响等。如教育评估、规划实施情况评估、绩效评估、风险评估、节能评估、人才 评估等。资产（Asset ）是特定权利

3、主体拥有或控制的能以货币计量的，并能给特定权利主体带来未来经济利益 的经济资源。资产的特征：依法取得财产权利是经济主体拥有并支配资产的前提条件；预期会给企业带来经济效益； 从未来潜在能力来讲，资产具有使用价值和交换价值；资产价值能以货币计量。资产的分类?存在形态：有形资产和无形资产。?是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产。?能否独立存在：可确指资产和不可确指资产。?资产与生产经营过程的关系：经营性资产和非经营性资产。资产评估（Assets Valuation）是专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资

4、产价值进行分析、估算并发 表专业意见的行为和过程。资产评估的基本要素（10 个）=评估主体从事资产评估的机构和人员=评估客体被评估的资产=评估依据根据什么进行资产评估（法规、行为、产权、取价依据）=评估目的资产评估结果的具体用途=评估原则资产评估的行为规范=评估程序评估工作顺序一评估价值类型对资产价值的质的规定一评估方法资产评估所运用的特定技术=评估基准日=资产评估假设（交易、公开市场、持续经营、清算）资产评估的目的一般目的：取得资产在评估时点的公允价值 特定目的：引起资产评估的特定行为资产评估的特定目的：（1 ）评估当事人委托进行资产评估的特定行为；（2 ）资产业务对评估结果的具体要求；（3

5、）资产评估有哪些特殊情况或适用于哪些场合。具体：资产交易、产权变动、企业清算、融资服务、纳税服务、其他资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或具体条件下资产的公允价值。资产评估原则： 工作原则（独立性、客观公正、科学性）、经济技术原则（预期收益、供求、替代、贡献、评估时点原则）评估价值类型。资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，或资产评估价值的 质的规定性。以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，包括重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和 清算价格四种。从资产评估假设的角度来表述资产评估价值类型，包括继续使用价值、公开市场价值和清 算价值三种。从资产业务的性质来划分资

6、产评估价值类型，包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价 值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。以资产 评估所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，包括市场价值和市 场价值以外的价值。资产评估价值类型指导意见第五条指出，市场价值（Market Value ）是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。第六 条指出，市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。中外合资资产评估抵押担保典当法律纠纷财产保险咨询性评估以财务报告为

7、目的的评估风险投资项目评估有形、无形单项、整体（机器、车船、房地产、 :源、金融、流动、珠宝、 文化、无形；企业）税基评估Assets Evaluati on资产评估的功能是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。?评值功能-评定和估算，为资产的交易行为提供价值尺度?评价功能一一对资产经营的状况和效果进行评价，可以反映不同时间、地域、经济背景条件下的资产价值和运营绩效的差异性，以此检查、考核和评价企业的经营状况。公证功能-资产评估结果的真实性、公平性和合法性在法律上具有公证效力。证明资 产的存在以及资产的价值量?管理功能-是我国资产评估特有的功能资产评估的作用：咨询

8、、管理、鉴证作用税基评估带有行政结论性质从资产业务的性质来划分 资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。现行税种的税基评估一、增值税税基评估（一）增值税内容回顾（二）增值税税基评估混合销售行为、兼营、售价明显偏低、视同销售行为、进口货物（三）实务操作1. 某企业为增值税一般纳税人，2010年5月生产加工一批新产品 450件，每件成本价 380元（无同类产品市场价格），全部售给本企业职工，取得不含税销售额171000元。

9、请评估增值税的税基。2. 某进出口公司当月进口办公设备500台，每台进口完税价格 1万元，委托运输公司将进口办公用品从海关运回本单位，支付运输公司运输费用9万元，取得了运输公司开具的货运发票。当月以每台1.8万元的含税价格售出400台，本公司自用20台，为全国运动会捐赠 2台。另支付销货运输费 1.3万元（有运输发 票）。要求：计算该企业当月应纳增值税。（假设进口关税税率为 15%）3. 综合案例二、消费税税基评估（一）消费税内容回顾（二）消费税税基评估1. 卷烟某牌号规格卷烟消费税计税价格=该牌号规格卷烟市场零售价格+（1+45%没有调拨价格的某牌号规格卷烟计税价格=该牌号规格卷烟市场零售价

10、格+（1+35%2. 白酒3. 自产自用非应税消费品、其他方面：有，按同类；无，按组成计税价格计税。（从价定率）组成计税价格=成本x（ 1+成本利润率）十 （1 消费税比例税率 ）（复合计税）组成计税价格=（成本 + 利润+自产自用数量X定额税率）+ （1消费税比例税率 ）4. 委托加工一一委托加工的应税消费品，由受托方按受托方同类消费品销售价格代收代缴消费税；没有受托方同类消费品销售价格的，以组成计税价格计税：（从价定率）组成计税价格=（材料成本+加工费）+ （ 1 消费税比例税率）（复合计税）组成计税价格=（材料成本+加工费+委托加工数量X定额税率）+ （1比例税率）5. 进口环节（从价定

11、率）组成计税价格=（关税完税价格+关税）+ （ 1-消费税率）（复合计税）组成计税价格=（关税完税价格+关税+进口数量X定额税率）+ （ 1-比例税率）进口卷烟价格=（每条关税完税价格 +每条关税+消费税定额税额0.6 ）*（ 1-消费税税率30% ）（三）税基评估角度对公式的修正税基形成的基础：“价内计税”与“价外计税”方式比较税基存在的类型：“含税价格”与“不含税价格”内涵分析税基计算的特例：特殊纳税业务“组成计税价格”的科学公平确认1. 现行消费税“组价”的缺陷分析2. 消费税的“组价”构成中应该全面考虑税金因素3. 消费税的“组价”重组纳税人自产自用的应税消费品组价成本（什成本利润率）

12、组价仁消费税税率（什城市维护建设税税率 什教育费附加率）什消费税税率 （什城市维护建设税税率 +教育费附加率）组价 成本+利润+消费税定 额税（什城市维护建设税税率 +教育费附加率）材料成本+加工费（2）纳税人委托加工的应税消费品幺组价'什消费税税率 （什城市维护建设税税率 +教育费附加率）仁消费税税率 （什城市维护建设税税率 +教育费附加率）组价材料成本+加工费+消费税定额税（什城市维护建设税税率+教育费附加率）关税完税价格+关税纳税人进口的应税消费品组价 仁消费税税率 （什城市维护建设税税率 +教育费附加率）组价 关税完税价格+关税+ 消费税定额税（什城市维护建设税税率 +教育费附

13、加率） 组价什消费税税率（什城市维护建设税税率 +教育费附加率）（四）实务操作三、营业税税基评估（一）营业税内容回顾（二）营业税税基评估（三）实务操作四、关税税基评估（一）关税内容回顾按计征方式分类：从量关税；从价关税；复合关税；选择关税；滑动关税按征收目的分财政关税、保护关税按差别待遇分歧视关税和优惠关税歧视关税反补贴关税（附加、保护）、反倾销关税（附加、保护）、报复关税（附加）优惠关税-特惠税、普通关税、最惠国关税进口关税率分为：最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率从价税应纳税额的计算关税税额=应税进（出）口货物数量X单位完税价格X税率从量税应纳税额的计算关税税额= 应税

14、进（出）口货物数量X单位货物税额复合税应纳税额的计算关税税额= 应税进（出）口货物数量X单位货物税额+应税进（出）口货物数量X单位完税价格X税率滑准税应纳税额的计算关税税额=应税进（出）口货物数量X单位完税价格X滑准税率（二）关税税基评估1. 进口货物完税价格的确定进口关税的完税价格是以进口货物的实际成交价格为基础，由海关审定的计算关税的价格。（1）一般进口货物完税价格：以到岸价格为进口货物的完税价格进口货物完税价格=货价+采购费用（包货物运抵中国关境内输入地起卸前的运、保和其他劳务费用） 需要计入完税价格的项目下列费用或者价值未包括在进口货物的实付或者应付价格中，应当计入完税价格： 买方负担

15、的除购货佣金以外的佣金和经纪费。 由买方负担的与该货物视为一体的容器费用； 由买方负担的包装材料和包装劳务费用；不需要计入完税价格的项目下列费用，如能与该货物实付或者应付价格区分，不得计入完税价格： 厂房、机械、设备等货物进口后的基建、安装、装配、维修和技术服务的费用； 货物运抵境内输入地点之后的运输费用； 进口关税及其他国内税。（2）特殊贸易方式进口货物完税价格的确定1. 加工贸易进口料件及其制成品时需征税的进料加工进口料件，以该料件申报进口时的价格估定2. 内销的进料加工进口料件或其制成品，以料件原件进口时的价格估定。3保税区内的加工企业内销的进口料件或其制成品，分别以料件或制成品申报内销

16、时的价格估定4. 运往境外修理的货物。运往境外修理的机械器具、运输工具或其他货物，出境时已向海关报明，并在海 关规定期限内复运进境的，应当以海关审定的境外修理费和料件费为完税价格5. 运往境外加工的货物。运往境外加工的货物，出境时已向海关报明，并在海关规定期限内复运进境的， 应当以海关审定的境外加工费和料件费以及该货物复运进境的运输及其相关费用、保险费估定完税价格。6. 暂时进境货物。对于经海关批准的暂时进境的货物，应当按照一般进口货物估价办法的规定估定完税价 格。7. 租赁方式进口货物。租赁方式进口的货物中，以租金方式对外支付的租赁货物，在租赁期间以海关审定 的租金作为完税价格；留购的租赁货

17、物，以海关审定的留购价格作为完税价格；承租人申请一次性缴纳税 款的，经海关同意，按照一般进口货物估价办法的规定估定完税价格。8. 留购的进口货样等。对于境内留购的进口货样、展览品和广告陈列品，以海关审定的留购价格作为完税 价格。9. 予以补税的减免税货物。减税或免税进口的货物需予补税时，应当以海关审定的该货物原进口时的价格， 扣除折旧部分价值作为完税价格，其计算公式如下：完税价格=海关审定的该货物原进口时的价格X1 申请补税时实际已使用的时间（月）+ （监管年限X 12） （类似于按照净值在征收关税）2. 进口货物海关估价方法相同或类似货物成交价格方法；倒扣价格方法；计算价格方法；其他合理方法

18、 注意不得使用的价格有：境内生产的货物在境内的销售价格；可供选择的价格中较高的价格；货物在出口地市场的销售价格； 以计算价格方法规定的有关各项之外的价值或者费用计算的价格；出口到第三国或者地区的货物的销售价 格；最低限价或武断虚构的价格。3. 出口货物完税价格的确定（1）一般规定 出口货物的完税价格由海关以该货物向境外销售的成交价格为基础审查确定，并应包括货物运至我国 境内输出地点装载前的运输及其相关费用、保险费，但其中包含的出口关税税额，应当扣除。完税价格=离岸价格+（ I +出口关税税率）出口货物成交价格中含有支付给国外的佣金， 如与货物的离岸价格分列， 应予扣除； 未分列则不予扣除。（2

19、）售价中含离境口岸至境外口岸之间的运费、保险费的，该运费、保险费可以扣除。4. 进出口货物完税价格中运输及相关费用、保险费计算（1）以一般陆、空、海运方式进口货物： 运费应计算至卸货口岸（海运），目的地口岸（空运、陆运）。 运费和保险费的实际支出费用计算。无法确定的应估算，其中运费按运费率、保险费可按照“货价 加运费”的3%。估算。【例】某公司进口一批小轿车，价款 450 万，运费无法确定，运费率是 2%， 【例】某公司从境外进口小轿车 30 辆，每辆小轿车货价 15 万元，运抵我国海关前发生的运输费用、 保险费用无法确定，经海关查实其他运输公司相同业务的运输费用占货价的比例为2%。（2）以其

20、他方式进口货物： 邮运进口货物，以邮费作为运输、保险等相关费用；以境外边境口岸价格条件成交的铁路或公路运输进口货物，按货价的 1%计算运输及相关费用、保险费。（三）实务操作【例】某市大型商贸公司为增值税一般纳税人，兼营商品加工、批发、零售和进出口业务，2011 年 12月相关经营业务如下：（1）进口化妆品一批，支付国外的买价220万元、国外的采购代理人佣金6 万元、国外的经纪费 4万元；支付运抵我国海关地前的运输费用 20 万元、装卸费用和保险费用 11 万元；支付海关地再运往商贸公 司的运输费用8万元、装卸费用和保险费用3万元要求：计算该公司进口环节应缴纳的关税、消费税、增值税； （关税税率

21、为 20%，消费税税率 30%）五、企业所得税税基评估（一）企业所得税内容回顾（二）企业所得税税基评估企业所得税税基应纳税所得额直接法应纳税所得额 =收入总额一不征税收入免税收入各项扣除金额弥补亏损间接法应纳税所得额 =会计利润总额±纳税调整项目金额（三）实务操作【例】某一业企业为居民企业 ,2011 年经营情况如下 :产品销售收入为 560万元 ,产品销售成本 400万元；其 他业务收入 80 万元；其他业务成本 66 万元；固定资产出租收入 6 万元；非增值税销售税金及附加 32.4 万 元；当期发生的管理费用 86 万元，其中新技术的研究开发费用为 30万元，业务招待费 35

22、万元；财务费用 20 万元；取得直接投资其他居民企业的权益性投资收益34 万元 （已在投资方所在地按 15%的税率缴纳了所得税） ；营业外收入 10 万元；营业外支出 25 万元 （其中含公益捐赠 6 万元 ）。要求 :确定该企业本年企业所 得税税基。税基评估综合实训实训 1某市卷烟生产企业为增值税一般纳税人，2011 年 6 月有关经营业务如下 :(1) 2 日向农业生产者收购烟叶一批，收购凭证上注明的价款 500 万元，并向烟叶生产者支付了国家规定的 价外补贴；支付运输费用 100 万元，取得运输公司开具的运输发票，烟叶当期验收入库；3日领用自产烟丝一批，生产A牌卷烟600标准箱；(3)

23、5 日从国外进口 B 牌卷烟 400 标准箱，支付境外成交价折合人民币 260 万元、到达我国海关前的运输费 用 10 万元、保险费用 5 万元；(4) 16日销售A牌卷烟300标准箱，每箱不含税售价1.35万元，款项收吃；将 10标准箱A牌卷烟作为福利发给本企业职工；25日销售进口 B牌卷烟380标准箱，取得不含税销售收入720万元；(6) 27 日购进税控收款机一批，取得增值税专用发票注明价款 10万元、增值税 1.7 万元；外购防伪税控通 用设备，取得的增值税专用发票注明价款 1 万元、增值税 0.17 万元；(7) 30 日盘点，发现由于管理不善库存的外购已税烟丝 15 万元 (含运输

24、费用 0.93 万元 )霉烂变质。(其他相关资料 :烟丝消费税比例税率 30； 卷烟消费税比例税率 :每标准条调拨价格在 70 元以上 的(含 70 元，不含增值税 )为 56，每标准条调拨价格在 70 元以下的为 36；卷烟消费税定额税率 : 每标 准箱(250标准条)150元；卷烟的进口关税税率为 20% ;相关票据已通过主管税务机关认证。)要求 :根据上述资料按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：(l) 外购烟叶可以抵扣的进项税额；(2)进口卷烟应缴纳的关税；(3) 进口卷烟应缴纳的消费税； (4) 进口卷烟应缴纳的增值税；(5 ) 直接销售和视同销售卷烟的增值税销项税额；(6)

25、购进税控收款机和防伪税控通用设备可以抵扣的进项税额；(7) 损失烟丝应转出的进项税额； (8) 企业 6 月份国内销售应缴纳的增值税；(9) 企业 6月份国内销售应缴纳的消费税。实训 2某市一家居民企业为增值税一般纳税人，主要生产销售彩色电视机，假定2011 年度有关经营业务如下 :(1) 销售彩电取得不含税收入 8600 万元，与彩电配比的销售成本 5660万元；(2) 转让技术所有权取得收入 700 万元，直接与技术所有权转让有关的成本和费用 100 万元；(3) 出租设备取得租金收入 200 万元，接受原材料捐赠取得增值税专用发票注明材料金额50 万元、增值税进项税金 8.5 万元，取得

26、国债利息收入 30 万元；(4) 购进原材料共计 3000 万元，取得增值税专用发票注明进项税额 510 万元；支付购料运输费用共计 230 万元，取得运输发票；(5) 销售费用 1650 万元，其中广告费 1400 万元；(6) 管理费用 850 万元，其中业务招待费 90 万元；(7) 财务费用 80 万元，其中含向非金融企业借款 500 万元所支付的年利息 40 万元 (当年金融企业贷款的年 利率为 5.8 %) ；(8) 计入成本、费用中的实发工资 540 万元，发生的工会经费 15 万元、职工福利费 82万元、职工教育经费18 万元；(9) 营业外支出 300万元，其中包括通过公益性

27、社会团体向贫困地区的捐款 150 万元。(其他相关资料：上述销售费用、管理费用和财务费用不涉及技术转让费用；取得的相关票据均通过主 管税务机关认证。 )要求：计算该企业 2011 年度应纳的增值税、营业税、城建税、教育费附加；确定2011 年度企业实现的会计利润；确定 2011 年度企业所得税税基及税额。实训 3某摩托车生产企业为增值税一般纳税人，企业有固定资产价值 18000 万元(其中生产经营使用的房产值为 12000 万元），生产经营占地面积 80000 平方米。 2011 年发生以下业务：（1）全年生产两轮摩托车200 000 辆，每辆生产成本 0.28 万元、市场不含税销售价 0.4

28、6 万元。全年销售两轮摩托车 190000 辆，销售合同记载取得不含税销售收入 87 400 万元。由于部分摩托车由该生产企业直 接送货，运输合同记载取得送货的运输费收入 468 万元并开具普通发票。（2）全年生产三轮摩托车30 000 辆，每辆生产成本 0.22 万元、市场不含税销售价 0.36 万元。全年销售三轮摩托车 28000 辆，销售合同记载取得不含税销售收入 10 080 万元。（3）全年外购原材料均取得增值税专用发票，购货合同记载支付材料价款共计35 000 万元、增值税进项税额 5 950 万元。运输合同记载支付运输公司的运输费用 1 100 万元，取得运输公司开具的公路内河运

29、输 发票。（4）全年发生管理费用 11 000 万元（其中含业务招待费用 900 万元，新技术研究开发费用 800 万元，支 付其他企业管理费 300万元；不含印花税和房产税） 、销售费用 7 600 万元、财务费用 2 100 万元。（5）全年发生营业外支出3 600 万元（其中含通过公益性社会团体向贫困山区捐赠 500 万元；因管理不善库存原材料损失 618.6 万元，其中含运费成本 18.6 万元）。（6）6 月 10 日，取得直接投资境内居民企业分配的股息收入130万元，已知境内被投资企业适用的企业所得税税率为 15 。（7）8 月 20日，取得摩托车代销商赞助的一批原材料并取得增值税

30、专用发票，注明材料金额30万元、增值税 5.1 万元。（8）10月 6 日，该摩托车生产企业合并一家小型股份公司，股份公司全部资产公允价值为5 700万元、全部负债为 3 200 万元、未超过弥补年限的亏损额为 620 万元。全并时摩托车生产企业给股份公司的无觅处 权支付额为 2 300 万元、银行存款 200 万元。该合并业务符合企业重组特殊税务处理的条件且选择此方法 执行。（9）12月 20 日，取得到期的国债利息收入90万元（假定当年国家发行的最长期限的国债年利率为6）；取得直接投资境外公司分配的股息收入 170 万元，已知该股息收入在境外承担的总税负为 15。（10）2001 年度，该

31、摩托车生产企业自行计算的应缴纳的各种税款如下： 增值税=（87 400+10 080 ）X 17%-5 950-1 100 X 7%=16 571.6-5 950-77=10 544.6 万元 消费税 =（ 87 400+10 080 ）X 10%=9 748 万元 城建税、教育税附加 =（10 544.6+9 748 ）X（ 7%+3% =2 029.26 万元 城镇土地使用税 =80 000 X 4 - 10 000=32万元 企业所得税：应纳税所得额 =87 400+468+10 080-190 000 X 0.28-28 000 X 0.22-11 000-7 600-2 100-3

32、600+130+170+90-9 748-2 029.26=2 900.74万元企业所得税 =（2 900.74-620 ） -7 600 X 25%=570.19万元（说明：假定该企业适用增值税税率 17、两轮摩托车和三轮摩托车消费税税率10、城市维护建设税税率 7%、教育费附加征收率 3、计算房产税房产余值的扣除比例 20、城镇土地使用税每平方米 4 元、 企业所得税税率 25。）要求：根据上述资料，回答下列问题（涉及计算的，请列出计算步骤） 。（ 1 ）分别指出企业自行计算缴纳税款 （企业所得税除外） 的错误之处， 简单说明理由， 并计算应补 （退） 的各种税款（企业所得税除外） 。（2

33、）计算企业 2011 年度实现的会计利润总额。（ 3）分别指出企业所得税计算的错误之处，简单说明理由，并计算应补（退）的企业所得税。物业税理论与实践一、物业税名称及涵义有关概念：房地产税收财产税不动产税物业税房地产税收 是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收， 在我国（12种）包括房地产业营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、 城镇土地使用税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税。财产税：通常是指“国家以自然人或法人的财产为征税对象的税”。财产税是世界大多数国家普遍开征的税，有的称“不动产税”，有的称“财产税”

34、，有的称“房产税”，有的称“物业税”不动产税具有广义和狭义之分。狭义的不动产课税是指在不动产的保有环节的课税。广义的不动产税 是指与不动产相关的所有税收的总称。物业税是指向土地、房屋等不动产的所有者或承租人定期征收的一种财产税。二、世界各国的物业税广泛意义上的物业税， 也称财产税（property tax）。物业税在各国名称不尽相同，有的称“不动产税”，如德、意、法、美、奥地利、波兰、瑞典、西；有的称“财产税”，如韩国、日本、智利等；有的称“地 方税”，如新西兰、英国、马来西亚等，我国的香港、台湾地区称为“物业税”。从本质上来讲，物业税是房地产税或不动产税，属于财产税。世界上大多数发达国家都开

35、征物业税。物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，是按税基对税收进行分类中的一个 类别，其含义是对财产征税。物业税估价与一般估价的区别价值标准不同评估数量巨大空间分布不同评估的周期性委托单一性评估参数不同三、中国物业税的提出及发展税收改革的基本原则是：简税制、宽税基、低税率、严征管。2003年10月十六届三中全会通过的 中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定，决定提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。从2003年起，财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏南京、辽宁丹东、甘肃宁夏、重庆、深圳 6个省市作为试点先行

36、单位，进行房地产模拟评税试点（空转）。2007年又批准河南、安徽、福建、大连4个省、市的部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。到2008年试点城市数量进一步增加到10个。2007年10月1日起实施的物权法则为开征物业税提供了法律保障。中国政府网2009年5月25日公布了国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知。意见提出，“加快研究鼓励民间资本进入石油、铁路、电力、电信、市政公用设施等重要领域的相 关政策，带动社会投资；要求财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委深化房地产税制改革， 研究开征物业税”。“研究开征物业税”被写入了国家发改委关于2009年深化经济体制改

37、革工作意见，物业税作为新税种，其设立和开征尚需要一定的法律支持，目前税务总局还是立足于研究，从技术上为物 业税的开征做好准备。房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、土地增值税介绍我国现行房地产税费制度存在问题：收费过重、征税偏轻；流通环节税费过重，保有环节税费偏轻； 经营税费偏重、居住税费偏轻的特点。2000-2007年我国房地产保有环节税收收入及比重统计20002001200220032004200520062007城镇土地使用税64.966.276.891.6106.2137.3177.9358.5房产税（含城市209.6228.6282.4323.9366.3435.9515

38、.2575.5房地产税）我国房地产保有环节税收收入274.5294.8359.2415.5472.5573.2693.1961我国税收收入12665.815165.516996.620466.12571830865.83763649442.7房地产保有税收占比2.2%1.9%2.1%2.0%1.8%1.9%1.8%1.9%各地区物业税香港1如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳 物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香 港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为 15%。台湾按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1

39、.5%/年。新加坡由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。日本日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承 税与赠予税。固定资产税的标准税率为 14%。韩国韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地 税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。美国不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1

40、%到3%。德国不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。法国不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值（fair market value）纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。瑞典不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的 0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房（相同于国内别墅的那种住房）， 税率为1%,对共同产权型的公寓住宅，税率为 0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。意大利不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。西班牙不动产税：按照税务评估价值征收（

41、一般低于市场价值的50%），税率在3%。四、物业税的实践与房产税试点我国物业税改革的基本框架是，将现行的房地产税转化为保有环节统一收取的物业税（将现行 房产税、城镇土地使用税、土地增值税、土地出让金等收费合并，转化为房产保有环节统一收取的 物业税）。物业税在调节收入方面是个人所得税的一种重要补充。物业税开征的核心问题是税基选择与税 基评估技术。改革房地产税制面临诸多问题：土地出让金问题、产权问题、评估问题、房地产税改革需要经 过严肃的立法过程等等。物业税的效果：没有物业税时只有一次性的支出（包括土地出让金和各种一次性税费）有物业 税时除了一次性支出之外，以后每年还需要交税。对这些税务负担的预期

42、会降低消费者的购买意愿， 从而降低价格。物业税的作用：提供稳定的地方税源；改善地方治理；改善地方政府激励；改善房地产市场； 加强宏观经济稳定性；改善土地市场。上海重庆开征房产税 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部决定日正式开征。上海增量房按人均60平米起征，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%，还规定了几种退还、免征房产税的情况。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%两版房产税方案差异上海重庆适用范围及确定均价上海全市仃政区域，作为参 照的“新房成交均价”指上 海市上一年度新建商品住宅 成交均价。重庆市主

43、城9个区，作为参照的 “新房成交均价”指上两个年度 主城新建商品住房建筑面积成交 均价的算术平均。存量房征收与否一律不征。存量独栋商品住宅要征收。“新购普通房”是否在列本市豕庭：新购的第二套及 以上住房（包括新房和二手 房）；非本市家庭：新购住 房（不论是否第一套）。本市豕庭：独栋商品住宅（无论存 量还是增量）；新购的高档住房（指 价格比主城新房成交价咼 2倍）。 非本市家庭（冋时无户籍、无企业、 无工作）的第二套住房。免税面积（免征额）按“人均面积”算，人均 60 平方米（含）为免征额。按“户面积”算，一个家庭只能对 一套应税住房扣除免税面积。分每 户100平方米和180平方米两种起 征点。

44、适用税率分两档：0.4%和0.6%。分三档：0.5%、1%和 1.2%。税款计算应纳税额=新购住房应税面 积X新购住房单价X相应税 率 X 70%应纳税额=应税建筑面积X建筑面 积交易单价X对应税率。【上海方案】增量房人均60mi起征对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价 高低分别暂定为 0.6%和0.4%。征税对象：对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房免税面积（免征额）：办法对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过 6

45、0平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。实行差别化税率：即一般适用税率暂定为 0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年 度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为 0.4%。“上年度新建商品住房平均 销售价格”由统计部门每年公布。税基：试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初 期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。几种退还、免征房产税的情况 ：女口，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出

46、售该居民家庭 原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年 后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税；符 合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作 生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。另外，持有上海居住证满 3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯 一住房的，暂免征收房产税；持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，持有上海居住证满 3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

47、【重庆方案】存量增量别墅均征收重庆市市长黄奇帆表示，重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在 重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象 的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交 建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第 二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入 征税范围。房产税税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年

48、主城九区新建商 品住房成交建筑面积均价 3倍以下的住房，税率为 0.5%; 3倍（含3倍）至4倍的，税率为1% 4 倍（含4倍）以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第 二套）以上的普通住房，税率为0.5%。重庆新购住房是指房产税改革试点暂行办法施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量 住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间 为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。国务院发展研究中心专家倪红日所在的房地产税费改革课题组，针对前期物业税“空转”试点 过程中出现的情况，总结出三大障碍

49、：首先是评估能力的制约。其次是纳税人的抵触。第三是税务 机关征收能力的制约。评估权之争资产评估基本方法比较资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估思路 共同构成了资产评估的方法体系。这些评估方法都有各自的特征、适用范围和操作规程，它们之间 既相互联系又互为补充，对评估结果起着相互验证的作用。各种评估方法的独立存在又说明它们各 有特点。从国际看，资产评估主要有市场法、收益法和成本法三种基本方法。三大评估方法都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互 替代的。（一）资产评估方法之间的联系评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，

50、在相同的市场条件下，对处在相同状态 下的同一资产进行评估，采用不同评估方法其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估 人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的决定了评估方法 间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并相互 验证提供了理论根据。但需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些 方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判

51、断能力，那么，多种方法得出的结果应 该趋同。如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：一是某些方法的应用前提不 具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问题；四是某些支撑评估结果的信息依据失真；五是 评估师的职业判断有误。建议评估师为不同评估方法建立逻辑分析框图，通过对比分析，有利于问 题的发现。评估师在发现问题的基础上，除了对评估方法做出取舍外，还应该分析问题产生的原因, 并据此研究解决问题的对策，以便最后确定评估价值。（二）资产评估方法之间的区别种评估方法的比较差异市场法收益法成本法r评估原理根据替代原则，采用比 较和类比的思路，按所 选参照物的现行市场 价格通过与被估资产 比

52、较差异并调整确定 被估资产的评估值从资产获利角度，服 从将利求本的思路， 采用资本化和折现的 方法将资产预期收益 还原、折现从资产供给角度，以重建或重 置思路在估测被评估资产重 置成本基础上扣减各种贬损 因素，然后确定被评估资产价 值资产计价尺 度现行市价（在评估基准 日与被估资产相同或 相似的市场价格）未来预期收益的现值重置成本（评估基准日重新购 建功能完全相同全新被评估 资产所需的全部成本）前提条件有一个活跃的公开市 场；公开市场上有可比 的资产及其交易活动被评估资产的未来预 期收益、所承担的风 险、预期获利年限可 以预测并可以用货币 衡量被估资产与假设的重置全新 资产有可比性、必须是可以

53、再 生或可以复制的、必须是随时 间推移具有贬值的资产适用范围以市场价值为基础的 评估业务（参股、投资、 承包、企业兼并、转让、 保险、租赁等）企业价值评估或能独 立计算收益额的单项 资产评估范围广：一切以资产重置、补 偿为目的的资产业务优点原理简单，容易理解和 掌握；计算较简单结果准确；易被接受考虑因素全面，应用广泛缺点参照物难找，资料不易 搜寻，运用受限；差异 量化难度较大，影响评 估结果的准确性适用范围较小；参数 确定有难度操作难度较大；经济性贬值不 易全面计算；未与资产的使用 效益相联系资产评估方法的选择资产评估方法的多样性，为评估人员选择适当的评估方法，有效完成评估任务提供了现实可能。

54、为了简捷、高效、相对准确合理地评估资产的价值，在选择评估方法时，应注意以下问题：1. 资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应。评估方法的选择要与评估目的、评估时的市 场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。2. 资产评估方法必须与评估对象相适应。评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素 制约。3. 资产评估方法受可收集数据和信息资料的制约。4. 评估方法的选择要统筹考虑。单体评估方法已经相当成熟，主要有市场比较法、重置成本法、收益法，目前房地产评估业主要使用市场比较法， 而另外两种方法作为补充和验证。批量评估的目的是在评估过程中达到成本低、速度快

55、的目标，以求在较短时间内对大量不动产进行评估并用于征税。单体评估方法是批量评估的 基础，批量评估实际上是在单体评估的基础上应用计算机技术进行大批量的评估和修正。适用于中国的评估方法中国应采取以市场比较法为主，其他方法作为补充的批量评估体系。市场比较法最适合中国进行税务目的的批量评估，这是因为：1. 目前东部地区的不动产市场已经较为发达，可以满足实施市场比较法的条件2. 租赁市场的监控手段短期内很难有质的改变3. 计算机评估系统的建立有利于提升公共服务质量税基评估理论与方法税基评估及其相关概念税基是税收课税基础的简称，它是指税收课征的经济基础和客观依据，它包括质的规定和量的规定双重涵义。其质的规定是指课税的具体对象；其量的规定是指课税对象中有多少可以作为计算 应纳税额