中国产业园区发展分析调研

1、关于中国前瞻性经济项目的探索及分析调研关于中国前瞻性经济项目的探索及分析调研一、前言4二、产业园区在我国市场经济中的地位 4三、管理模式53.1行政主导型63.2开发公司主导型73.3政园混合型7四、运营模式84.1政府运作模式84.2投资运作模式 84.3服务运作模式 94.4 土地盈利模式94.5产业运作模式 9五、盈利模式105.1地产增值105.2政府补贴105.3税收分成115.4产业金融投资 115.5 BPO 收益115.6中介服务收益11六、未来发展趋势分析 126.1规模瘦身126.2产业质变136.3园区迁移136.4资本重组136.5招商引”智”14【2 / 14】关于中

2、国前瞻性经济项目的探索及分析调研一、前言产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而设立的特殊区位环境。目前我国产业园区主要包括：工业园区 （各种类型的开发 区，如：国家级经济技术开发区，高新技术产业开发区，保税区以及 省级各类工业园区等），特色产业园区、出口加工区、保税区、边境 经济合作区等。二、产业园区在我国市场经济中的地位园区经济是适应当前市场经济的创新性、人文性、生态化、现代化和国际化而兴起的新兴市场竞争主体， 是地域经济主体的现代化、 特色化和社会化。随着中国经济的发展，园区将成为地方经济发展的 主要承载平台。在我国各省市自治区都纷纷建立了各种类型的园区，它们担负 着区域经济发展，产

3、业调整升级优化，聚集创新资源，衍生新生产业， 推动城市化进程的重要使命。产业发展是经济发展的基础和关键。产业园区建设是推动产业发展的重要途径和成功模式。产业园区建设与传统房地产开发具有部 分替代性。当前我国城镇化建设在加速发展，在政府主导下催生了大批新兴产业，同时也带动了传统产业在进行加速转型。 经济的聚集效应促 进了企业进驻各大产业园区，提供协调联动服务。各大具有竞争性， 合作性或各业务上下游供应链中心的企业，供应商，金融机构，设备厂商等相关机构在一定空间区域内聚集， 这就是产业园区的市场必然 性！据不完全数据统计，至2014年上半年，国家级经济技术开发区 已达到215家之多，共实现地区生产

4、总值36409亿元人民币，工业增 加值26005亿元；国家高新区达近120家，而2005年以来，作为21 时间第一个10年计划，国内文化创意产业园迅猛发展，体量在增加， 各种民间资本团体机构纷纷投资创意产业园区，金融后台服务带来了产业升级优化，同时给城市发展带来了种种效益，因此国内很多地区 提出了建立金融后台服务的目标。三、管理模式产业园区经济有其自身的特点，而这些特点直接影响到其自身 的管理模式。汇总数据显示产业园区经济的特点如下：发展经济从各个国家和地区建设发展产业园区的初衷来看，产业园区的 建设和发展都是以发展经济为目标的。 尽管大部分园区对园区内的企 业实施土地优惠、税费减免等政策，但

5、是从全局来看，收益远远大于 支出。优惠政策产业园区是在一定地域空间内集群大量企业、吸纳生产要素集 中投入而产生的经济体系，是一种地域空间的实体经济，有一定的边 界范围，其特殊的优惠政策、产业布局、管理制度等都只适用于这一 特定的区域范围，即产业园区内。为了鼓励企业入驻产业园区开展生产经营活动，加快园区的建 设发展，国家和地方政府为园区制定大量的优惠政策，因此产业园区内的企业可以享受到价格相对低廉的基础设施和政府转移支出给企 业带来的利润，如园区内的企业可以以相对较低的价格使用标准化厂 房等政府提供的公共产品，获取一定的税费减免等优惠政策。园区自身的特点衍生了其独有的管理模式：3.1行政主导型行

6、政主导型管理机制是我国大多数产业园区选用的模式。这种方式一般都是有地区领导挂帅组成的小组， 以管委会的方式进驻园区， 为园区提供项目审批，规划定点等基础性服务，对园区的具体事务不 做过多干预，一般针对经济管理区和部分行政管理权限进行管控。这种方式有利于更好更大范围的利用国家地区政策的优惠， 有利于协调 园区与政府内的关系，沟通渠道和效率都大大提高，在一定程度上利 用政府背景可以更好的吸引外部资金的注入。 但是这种模式自身存在 的问题恰恰就在本身，随着经营拓展，管委会的角色会脱离了其最初 目的，精干灵活，小政府，大社会的特点。3.2开发公司主导型这种模式主要是以盈利为主要目的，开发公司担负着园区

7、建设 与管理的双重身份。这种模式主要是资本主体来区分为：国企型，外 商型和联合型。这种模式带有浓浓的市场气息， 对市场的敏感度把握 比较及时，可以更好的利用经济杠杆进行园区管理。 这种模式的特点 会造成过于迎合市场的中短期需求，会慢慢偏离产业园区的最原始目 的，对整个地区的产业优化效益有弊端。3.3政园混合型政园合一型管理模式综合了一般产业园区和行政区的优势，使 产业园区形成了集行政、经济、社会于一体的综合发展区域，这样有 利于整合、发挥园区与政区的资源与创新优势，实现优势互补，为园 区经济提供更多发展机遇和发展动力，更有能力兼顾经济与社会全面 发展。但是这种模式的管理面过于宽泛容易干扰和冲击

8、园区的经济开 发管理的主要功能，造成目标偏移，弱化园区的示范带动效应生态效、人益产业园区通过各种优惠政策吸引产业关联的大量企业入驻园 区，使得企业集聚，最终形成产业集群，并在此基础上通过产业关联 各环节衍生出一批具有分工协作关系的关联企业， 进一步壮大产业集 群。另一方面，园区内的企业之间相互竞争、合作，进而实现知识、 信息的共享，从而实现生产力的快速发展，带动地方经济快速发展。产业园区把分散的企业集中到园区，让企业摆脱狭窄产业化空间 束缚的同时提高了区域的产业联系度，下游企业可以在更大程度上有 效利用上游企业的生产残余物，有效利用资源、降低企业部分成本， 同时也更好地保护了生态环境为区域产业

9、机构的升级创造良好的条 件。四、运营模式根据园区经济的特点及管理模式，其运营模式主要分为：4.1政府运作模式政府运作模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些 大型的园区，这样的运作模式无法保证园区的长期运作。 政府运作模 式往往在行政主导型园区比较常见， 园区由政府投资开发，园区为入 驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服 务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优 惠。4.2投资运作模式投资运作模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定 资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长 后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收

10、回投资。这是一种 长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报， 但是对于一个区【7 / 14】关于中国前瞻性经济项目的探索及分析调研域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投 资成功的基础上的。4.3服务运作模式随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很 多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。 在这个基础上出现了服 务运作模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息 提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。 服务运作模式强化 了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这 一类运作模式。4.4 土地盈利模式随着近十年中国房地产市场的

11、热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、 拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地， 在进行初步开发 后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更 像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后 期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件 园。4.5产业运作模式一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运 作的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链， 比如一些新能源产【9 / 14】关于中国前瞻性经济项目的探索及分析调研业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行 招商

12、引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱 戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资， 甚至直接投资 一个全资公司在园区内运作一个重要的产业项目。 这种运作模式的产 业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运作职能。 对园区的管理能力和运作能力都提出了很强的要求。 例如重庆的两江 国家开发区，规划多个产业一起运作，有招商、有投资、有独资，运 作复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势五、盈利模式从二十世纪八十年代我国就开始进行工业园区的规范建设，经过近三十年的发展，园区经济盈利模式已发生了很大的变化，传统土地 收入的模式已凸显瓶颈，大部分传统园区的

13、盈利模式趋于盈亏平衡或 略有亏损，单纯依靠政府补贴，税收分成以及转移支付等是行不通的。5.1地产增值包括土地本身增值、房产销售、租赁、物业管理费等收益模式， 都是依附在土地溢价基础之上的收入模式， 目前是园区主要收入来源， 所以大部分园区都强调物业载体的宣传。5.2政府补贴政府多年来致力于改善创业环境， 建设了多个公共服务平台、孵 化器等基础配套环境，园区是这些平台建设的承建方，这部分经费基 本上按照产业专项资金划拨各园区。5.3税收分成入园企业上缴的税收一部分是国税，一部分归省 /市财政，一份 是由区县支配，对这部分税收一般采取部分返还企业， 支持企业成长 或者说便于进一步招商，一部分区县留

14、用，一部分区县奖励园区经营 团队。5.4产业金融投资主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构， 例如天使基金、 VC PE等投资相关产业，分享企业成长并获取收益。5.5 BPO收益主要是指园区投资控股为园区提供专业技术性服务、企业发展、 金融服务类的等公司，并通过 BPO等形式获取收益。5.6中介服务收益通过向入园企业提供融资服务、培训服务、网络通讯服务、人力 资源、法律咨询等服务获取向服务提供方收取费用的收益模式。六、未来发展趋势分析大力推动产业集群实施名牌带动战略，积极创建品牌和区域品牌， 提升产业集群特色产品附加值。建立健全社会化服务体系，扩大产业 链条集聚效应和配套优势，促进产业链由

15、加工制造向研发、设计、营 销、服务等全过程延伸。产业园区经济未来发展，走可持续发展道路，是中国发展唯一、 必然和迫切的选择。可持续发展就是既要满足当前需要，又不削弱未 来的发展需要。 产业园区聚集，最主要的途径是在企业通过自由选 择，通过“自发秩序”的方式，依据当地的资源、经济、社会禀赋， 通过一段时期逐步形成我国的园区经济发展起步较晚，但发展较为迅速，基本以五年为 一个阶段特点成阶段行推进。自国家科技部在2001年提出二次创业' 的发展战略以来，我国的产业园区经济更是上了一个台阶6.1规模瘦身近年来我过的产业经济呈现出了各种转变： 由注重规模向发展质 量转变；资源的配置从粗放型向集约

16、化发展； 产业结构也从最初的制 造业向制造业和专业服务硬软件相结合的方式发展；未来随着园区规 划用地的消耗，大量的中小型园区将会井喷式发展， 一些大型园区也 会形成园中园的模式呈现。这将会影响产业链向更加集约化， 精细化 发展。6.2产业质变一些大的园区，包括传统产业园区将会面临产业重组， 前期以土 地出让，地区招商等模式经营的园区会慢慢替代原有的有企业无产业 的模式，随着出现产业融合，优化产业链配置，升级改造等一种全新 的面貌6.3园区迁移原有的产业园区大部分都是分布在偏远郊区， 依托于土地优惠政 策扶持，造成吃穿住行等各个环节脱节现象。 今后随着产业融合各个 中小型园区将会以崭新的面貌出现在城区， 为城区城镇化建设提供强 有力的战略支持，这也有助于改变单一的传统的园区发展之路，为园区进行系统性的规划和高新技术人员等资源配置，形成一整套的投资,产能输出等良性发展6.4资本重组园区开发具有资金需求量大、投资回报期长的特点，从土地开发、 物业开发到产业孵化、产业扶持，园区开发的全过程都离不开资金的 推动。随着市场经济的深入发展，园区开发在资金运用方面不断出现新 的模式。在园区开发方面，除了银行贷款、财政拨款、BOT上市融资、