创业融资房地产项目融资计划方案

1、房地产工程融资方案方案融资方案书包含了投资决策所关心的全部内容,例如企业商 业模式、产品和效劳模式、市场分析、融资需求、运作方案、竞 争分析、财务分析、风险分析等内容.房地产工程融资方案1组织形式选择2种既有工程法人融资形式是依托现有法人进行的融资活动.新设工程法人融资形式是指新建工程法人进行的融资活动.2资金来源选择3种1资本金筹措.国家对房地产开发工程资本金比例的要求是 30%资本金出资形态可以是现金,也可以是实物、土地使用权等, 实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价,并在资本金 中不能超过一定比例.另一种有效的资本金筹措形式是合作开发 模式：以资金或土地使用权作价入股.2债务资金

2、筹措.有信贷融资和债券融资两种.债券偿付方式有三种：第一种是归还,通常是到期一次归还本息；第二种是转 期,即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券,也可 以说是以旧换新；第三种是转换,即债券在有效期内,只需支付利 息,债券持有人有权根据约定将债券转化成公司的普通股.可转 换债券的发行,不需要以工程资产和公司的其他资产作为担保.3预售或预租收入.由于房地产开发工程可以通过预售和预 租在开发过程中获得收入,而这局部收入又可以用作后续开发过 程所需要的投资,所以大大减轻了房地产开发商为开发工程进行 权益融资和债务融资的压力.但预售楼宇通常是有条件的,一般 规定,开发商投入的建设资金不含土地费用

3、到达或超过地上物 预计总投资的25%Z后,方可获得政府房地产治理部门颁发的预售 许可证.3融资方案分析4条1资金来源可靠性分析.主要是分析工程所需总投资和分年 所需投资能否得到足够的、持续的资金供应,即资本金和债务资 金供应是否落实可靠.2融资结构分析.主要分析工程融资方案中的资本金与债务 资金比例、股本结构比例和债务结构比例,并分析其实现条件.3融资本钱分析.融资本钱包括债务融资本钱和资本金融资 本钱.债务融资本钱包括资金筹集费 承诺费、手续费、担保费、 代理费等和资金占用费利息,一般通过计算债务资金的综合利 率,来判断债务融资本钱的上下；资本金融资本钱中的资金筹集费 同样包括承诺费、手续费

4、、担保费、代理费等费用,但其资金占 用费那么需要按时机本钱原那么计算,当时机本钱难以计算时,可参 照银行存款利率进行计算.4) 融资风险分析.通常需要分析的风险因素包括资金供应风 险、利率风险和汇率风险.资金供应风险是指融资方案在实施过 程中,可能出现资金不落实,导致开发周期拖长、本钱增加、原 收益目标难以实现的风险.利率风险那么指融资方案采用浮动利率 计息时,贷款利率的可能变动给工程带来的风险和损失.汇率风 险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险,包括人民币对外 币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险,利用外资数额较 大的工程必须估测汇率变动对工程造成的风险和损失.房地产工程SWO分析s

5、wot析是一种对企业或工程的优势、劣势、时机和威胁的分析,在分析时,应把所有的内部因素(包括工程的优势和劣势)都集中在一起,然后用外部的力量来对这些因素进行评估.它是由旧金山大学的治理学教授于 20世纪80年代初提出来的,SWOT 四个英文字母分另【代表：优势 (Strength)、劣势(Weakness) 机 会(Opportunity)、威胁(Threat).所谓SWOT析,即态势分析, 就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、时机和 威胁等,通过调查列举出来,并依照矩阵形式排列,然后用系统 分析的思想,把各种因素相互匹配起来加以分析,从中得出一系 列相应的结论,而结论通常带有一

6、定的决策性.根据企业竞争战略的完整概念,战略应是一个企业“能够做的即组织的强项和弱项和“可能做的即环境的时机和威胁 之间的有机组合.一,分析环境因素：下面结合*工程来分析：*工程优势分析:包括时机和威胁1,位于#交通枢纽与黄金地段.时机2,商业,居住,健身,休闲,娱乐于一体.弥补了本地区中高 档商娱的空缺.时机3,#高档的住宅小区,满足本地区精英阶层生活威胁4,周边政府部门,商业,金融,医疗,教育等配套齐全时机5,道路的修建增强了与市区的连接,会对本工程有正面的影响.时机6,上海建筑设计的结晶,#独有的小高层电梯楼及复式楼.威 胁7,专业的物业治理时机8,公平交易,没有内部操作.时机9,市场供小于求,居民有强烈的购房需求时机10,最快今年底既可交房时机11,本地区新建楼较少,原有居民人均居住面积较小时机12,商业局部门面会随着以后本地小区建设及规划而升值时机*工程劣势分析:1,价格较周边其他小区要高威胁2,本地区收入及购置力不高威胁3,居民对电梯楼及复式接受水平有限,而电梯户型占比较高威4,后面有一个同期开发的