策源上海万泰大厦项目策划报告

1、万泰大厦市场调研分析简报一、项目周边写字楼市场分析本项目位于乌鲁木齐北路 470号（延安中路与华山路之间） ，属静安区与徐汇区交界处。 周边静安寺、淮海中路、延安路都为写字楼较为集中的地区，项目周边区域办公氛围较为 成熟。下面按照经营模式来分别对项目周边的租赁市场和销售市场进行分析。1、 写字楼租赁市场分析静安寺地区：项目名称位置写字楼总建筑 面积（平方米）单兀面积范围（平方米）租金（元/ m2 /天）物业管理费（元 / m2 /月）出租率中华企业大厦华山路2号21,500127-1,024USD0.5-0.6USD399%环球世界大厦愚园路172号40,00068-168USD0.45USD

2、398%静安中华大厦北京西路1701号37,48482-350USD0.55-0.65RMB24/延安路沿线:项目名称位置写字楼总建筑 面积（平方米）单兀面积范围（平方米）租金（元/ m2 /天）物业管理费（元 / m2 /月）出租率科恩国际中心陕西北路66号/近延安路35,814107-277USD0.6RMB22100%东方海外大厦延安中路841号24,486111-1,166USD0.55-0.6RMB2498%阿波罗商 务中心延安中路1440号6,00034-70USD0.75-0.85含于租金内97%华侨大厦延安西路129号15,885N/AUSD0.6RMB28100%乌鲁木齐北路

3、沿线:项目名称位置写字楼总建筑 面积（平方米）单兀面积范围（平方米）租金（元 / m2 /天）物业管理费（元 / m2 /月）出租率朝代商务中心乌鲁木齐北路457号11,43436-140USD0.5USD3.8100%中雅大厦乌鲁木齐北路458号3,500500RMB4.8-5.5RMB3072%淮海中路西段沿线:项目名称位置写字楼总建筑 面积（平方米）单兀面积范围（平方米）租金（元/ m2 /天）物业管理费（元 / m2 /月）出租率世纪商贸广场长乐路989号85,800119-2,200USD0.7-1.5USD3.8100%云海大厦淮海中路1333号/宝庆路19,58980-1031U

4、SD0.5RMB2195%百富勤广场淮海中路1325号/宝庆路1号15,05076-994USD0.65-0.8USD3.5100%嘉华中心淮海中路1068号63,000121-1,800USD0.8-1.4USD3.895%本项目周边写字楼市场主要分布于静安寺地区、淮海中路沿线、延安路高架沿线和乌鲁木齐路沿线四个写字楼集中地。项目附近写字楼租赁市场呈现以下特征：项目周边办公楼档次参差不齐，租金也有较大差距。其中以淮海中路沿线的写字楼平均品质最高，世纪商贸广场、嘉华中心及在建的淮海国际广场均为 甲级写字楼。静安寺地区多为准甲级写字楼，其余两个区域楼宇等级较低。项目 所在的乌鲁木齐北路地区两个项

5、目朝代商务中心、中雅大厦体量较小，档 次较差，租金在地区也属低水平。纯租赁写字楼为市场供应主力，平均出租率达 92鸠上。（个别交房时间不满6个 月的写字楼项目不计入内）区域平均主力租金范围为USD0.5-1.2/m2/天，甲级写字楼主力租金范围为USD0.7-1.2/m2/ 天。准甲级及非甲级写字楼在项目数量上占绝对多数，区域内写字楼主力客户仍为外资中小型企业，集中的行业有贸易、咨询、广告等。写字楼销售市场分析在售项目情况表:项目名称位置写字楼总 建筑 面积（m2）主力单 元建筑 面积（m2）目前售价（元/m2）已售均价（元/m2）租金（元 /m2/ 天）出售率剩余在售面积项目销售情况静安中华

6、大厦北京中路 1701号37,48482-35028,000（均价）20,105USD0.55-0.6584%现在售22-23 ；27-29层做销控部分，以及其它 层面剩余部分，面积范围87.05-249.32m2,主力面积集中在140 左右。目前共剩余42 套，面积5733.46 m。30层新建高档纯 办公楼，知名度较 高。开盘均价RMB20,000元/ m,销售良好。目前已 进入尾盘，科恩国际中心陕西北路66号35,814107-27727,000（均价）/USD0.6/出售11-15 ;20-22层；整层 1487.68m2 分割 面积在149.2-717.7 m26套总销面积项目重新包

7、装后出售部分层面近 12,000 m2静安阳光商务广场安源路531号2,40031-8216,000（均价）/90%现剩余面积集中在3层。只有40、60两种面积单元。项目2005年4月开盘，开盘均价RMB16,500元/ m。区域写字楼销售市场目前呈现以下特征:在售项目较少，且多为尾盘项目。产权式写字楼项目多做小面积分割，主力分割面积为80-200mf，2005年4月静安区写字楼的平均售价为20,584元/m2。项目附近在建未租售项目中多为甲级写字楼，在2008年前可能进入租售市场的写字楼面积近20万平方米。根据这些项目开发商的一贯操盘手法及目前市场行情， 90%勺一手供应量将进入租赁市场，未

8、来销售写字楼销售市场的新增供应仍十分有 限。项目附近在一年内将销售的写字楼极少，除非部分原纯租赁写字楼转租为售，预计体量较小，对市场主体无法构成影响。2、 区域未来供应分析项目名称地址发展商项目概况预计时间项目进度预计开盘时间：2006年左明园愚园路110号/上海明宇房办公总建面4万平右（估）主体地产发展有大厦近胶州路限公司方米预计竣工时建设间：2006年（估）43层甲级写字楼和28层酒店式服务公寓预计开盘时越洋海南京西路1627台湾越洋集间：2007年号/常德路55最卜面6层作为商打桩德广场号团场引入“越洋百预计竣工时货”间：2008年办公楼8万平方米会德丰南京西路/华山58层纯甲级写字楼预

9、计开盘时基础广场路香港九龙仓配有部分商业间：2007年工程办公楼11.4万平预计竣工时方米间：2008年地上40层地下3层，总建筑面积48585平方米预计开盘时上海鼎华山路322号/上海鼎固房B1层-2层商业，3-5间：2007年基础地产开发有固大厦常德路限公司层会所，6-40层公预计竣工时工程寓24,864平方米间：2008年公寓部分可能做办公37层纯办公楼，14预计开盘时层酒店式公寓间：2005年6淮海国淮海中路1045上海平安欣总建面：73,061平月主体仑物业发展际广场号/近襄阳南路有限公司方米预计竣工时建设办公楼约42,800多间：2006年第平方米二季度根据上表数据显示，今年区域内

10、的主要供应集中在淮海国际广场一个项目，该项 目于 2005年 6月正式公开租赁。而 2006年项目附近也仅明园大厦一个项目将进入租 售市场， 2007 年将是静安寺地区写字楼供应的高峰期。此外常熟路、巨鹿路有一个地块将会兴建一个 6、7 层的小型办公楼，此项目距离本项 目最近，相对影响也较大；由于体量较小、项目的施工时间会相对较短，项目尚未开工， 何时入市具有不可预料性，须密切关注本项目万泰大厦虽然已停工多年，但主体建设工程已经完成，只要根据情况进行 部分装修和调整，可选择合适时机快速进入市场。、项目周边商业市场分析本项目处于延安中路与华山路之间，路段为双向二车道，另设有非机动车道，路幅约20

11、 米，路面车辆较多，行人较少。该路段两侧商业物业数量不多，且以街铺形式为主，经 营状况一般。华山路（乌鲁木齐路路口附近路段）为双向 5-7 车道，其中南向 2 车道，北向 3-5 车 道，路幅较宽。住宅底层街铺为商业的主要形态。服饰与餐饮食品占据了60的比例。华山路北段东侧有一条欧式风情街，主要由小洋房底层的休闲酒吧和餐厅构成，面积范围在 100-200卅。西段以餐厅、超市、银行和面包房等生活配套设施为主， 面积范围在20-100卅。 从消费客户来看，贵都大酒店的住客及周边办公楼的白领是这里酒吧、餐厅的重要消费支 柱。常熟路（延安中路至长乐路）为双向 4 车道，无非机动车道。路幅不宽，适合街铺

12、经 营。这里的商业以沿街老式住宅底铺及办公楼裙房为主要形式，楼层以一层为主，少数为 2 层以上商铺，面积较大，以餐饮为主。此地街铺的餐饮、酒吧比例较高，凭借静安广 场、世纪商贸广场、国际贵都大酒店等办公、 酒店存在， 入驻人群带来较高的餐饮需求。项目周边街铺租金情况位置楼层面积价格推荐经营备注乌鲁木齐北路5F1,450 m23.5 元/ m2 / 天不限豪华装修，转让费220万，可谈乌鲁木齐北路1F440 m213元/ m2 /天适宜银行乌鲁木齐北路1F280 m24.8 元/ m2 / 天可餐饮乌鲁木齐北路1F1,500 m4.5 元/ m2 / 天不限毛坯，近路口乌鲁木齐中路1F50 m

13、:26.7 元/ m/ 天不限面宽6米常熟路/长乐路1F60 m24.2 元/ m2 / 天常熟路1-2F90 m211元/ m2 /天可餐饮常熟路1-2F1,300 m2：3.16 元/ m / 天可餐饮常熟路B1-3F1,200 m8元/ m2 /天适合酒吧、餐饮附带露台巨鹿路1F100 m26元/ m2 /天适合服饰/食品/汽配铺面巨鹿路近路口1-4F305 m2 (5.56 元/ m2 / 天巨鹿路近路口1F270 m26-8 元/ m2 / 天餐饮不可长乐路1F72 m23.3 美元/ m /天需要品牌店长乐路1F150 m27元/ m2 /天适合酒吧华山路1F450 m216元/

14、m2 /天餐饮不可可分割华山路1F600 m224元/ m2 /天适合药店综合以上数据，排除价格过低或过高的个案情况，项目周边路段的1楼的街铺租金水平大致为：乌鲁木齐北路、中路（延安西路至淮海路间）：租金5-20元/m2/天。华山路（乌鲁木齐路路口附近）：租金15-25元/m2/天。常熟路（延安中路至长乐路）租金：10-25元/m2/天。长乐路（华山路至常熟路）：租金7-15元/m2/天。街铺租金由于受到面积、位置、商家行业、签约时间等多种因素影响，即使在同一路 段上，之间的租金差距都很大，同时考虑到本项目商业为裙房形态，因此这里提供的街铺 租金仅作参考周边办公楼裙房租售情况本项目所在区域不少办公楼推出时间较早，近期没有其裙房商铺的租售情况；此外一 些楼宇品质、位置明显优于本案，可比性差。因此，综合考虑了区域、位置等条件，选取 了以下项目作为参考。名称地址楼层单套面积价格备注新越时美大厦裙房江宁路445号（武定路）1-4层1,113-5,114m21.35万-2.3万元/m2时美大厦4层裙房，整层起售博鸿大厦商铺江宁路495号（康定路）1-4层/1楼2.8万元/ m，2楼2.2万元/ m，3楼1.7万元/ m，4 楼