会计人员应知应会

1、主管会计应知应会一、房地产开发成本构成都有哪些（一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用：1土地使用权取得费 土地使用权取得费， 为开发经营者依法获 得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和 安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金， 耕地占用税，耕地开垦费， 地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费， 坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人 员生活补助费（统筹金） ，房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜 地开发建设基金， 农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用 权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。2前期工

2、程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究， 水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支 出。 可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察 费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费， 环境评估费，临时水、电、路、场地平整费， 建设工程许可证执照 费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展 新型墙体材料专项基金，3 建筑、安装工程费 建筑、安装工程费，为房屋主体部分的 土建（含桩基）工程、水电安装工程、 装修工程等建设发生的费用。 可 列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，工程建设监理费，建 设工程质量监督费，施工噪声扰民

3、费。 建设、安装工程费按照国家 及当地有关建设工程造价管理规定计算。4基础设施建设费 基础设施建设费， 为经规划部门批准建设的 住宅小区用地规划红线以内的道路、 供水、供电、供气、通讯、照明、 园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 此项费用按照 市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决） 算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 住宅小区红线 以外专门为本住宅小区建设的基础设施， 其建设费用， 在国家和本市 没有出台新规定之前，可暂按上款规定计入。 可列入基础设施建设 费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区 路灯维护费，地下水资源费，防空

4、地下室易地建设费，供电贴费，建 设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。5 公共配套设施建设费 公共配套设施建设费，为居住小区服 务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文 化体育、商业服务、 金融邮电、社区服务、 行政管理、 市政公用设施。 凡是进行商业性经营的， 要按有偿使用的原则执行， 不能计入居住小 区公共配套设施建设费用。 可以计入公共配套设施建设费的项目， 应 依据详细规划和施工图预 （决）算造价按住宅面积和营业性面积所占 比例分摊计入。6 开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管 理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理 费、办公

5、费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算， 并据实列入开发成本。（二）期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费 用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生 的各项费用。 管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算， 并据 实列入开发成本。财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括 企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金 融机构手续费， 以及企业筹资发生的其它财务费用。 贷款利息与开发 经营者预收购房款发生的存款利息相抵， 两者的净值进入商品住宅成 本

6、。发生的其它财务费用据实列入。 （注意土地增值税有关财务费用 的扣除规定）销售费用，为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生 的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。销售费用据实列支。（三）税金 税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营 业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按照国家规定的税目和 税率执行。企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。（四）商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收 费，可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费 的项目有：城市基础设施建设费。（五）利润 销售利润以（一）、（二）项之和为基数计取。 实行 市场调节价的商品住宅，其

7、利润率，由开发经营者自主确定。另外、本构成没有列入的建设项目收费， 原则上不得计入商品住宅价格构成。但在商品住宅建设开发过程中实际发生的且未列入的建 设项目收费，需经政府价格主管部门核定后方可计入商品住宅销售价 格构成。二、房地产相关税收（一）拿地阶段：1、契税：按土地成交价的 4%，由买地方（开发商）承担。最终 进入土地成本。2、印花税：土地成交价的0.5 %。转让双方各自缴纳，进入开发 商管理费用。3、耕地占用税（净地一般不交，有时会交）缴纳后一年开始缴 纳土地使用税，记着不要交重。（二）建设阶段：1、建筑业营业税金及附加：工程款的 5.39%，包含营业税 5%、 城建税 7%、教育费附加

8、 3%，地方教育附加 1-2%，附征的企业所得 税或个人所得税。由建筑商支付，最终进入建筑成本。2、印花税：合同金额的万分之三，签订双方各自缴纳。3、土地使用税：威县按土地级别 3-8 元/平米 /年，。签订土地合 同（土地交付日）至交房期缴纳，进入开发商管理费用。（三）销售阶段：1、营业税金及附加：销售金额的 5.6%，包括营业税 5%、城建 税 7%、教育费附加 3%、地方教育附加 2%。2、土地增值税：销售时预征，销售完毕后清算。按超率累进税 率，增值多的多征，增值少的少征， 无增值的不征，最低税率为 30%， 最高税率为 60%。目前预征率为： 2%3、企业所得税：销售时按 20%毛利

9、率预估毛利，扣除期间费用 预征，销售完清算。4、印花税：按销售合同金额的0.5 %。，由买卖双方各自缴纳。5、房产税：开发商建造的商品房，在出售前，不征收房产税。 但在使用前开发商使用或者出租的，应该征收房产税。房产自用的， 按房产余值的 1.2%按年征收。房产出租的，按租金的 12%征收。6、契税：由购房者承担。税率为 2%-4%。7、个税：所有员工都要缴纳。最新起征点 3500（四）交房以后： 物业公司要按所收物业费的 5.6%缴纳营业税金及附加。理论上 还要缴纳企业所得税，但目前物业公司一般都没有利润。（五）二手房交易：二手房税收政策最近这两年变化非常快，也 是国家调整房地产市场的一把利

10、器，目前大致的税收政策如下：1、 营业税金及附加：如五年之内转让，按成交价金额的 5.6%全 额征收。如房龄超过五年，按增值部分的 5.6%征收，其中普通住宅 不征。2、土地增值税：普通住宅不征收，非普通住宅和非住宅按成交价 2%征收，或者按土地增值税增值额计算征收。3、个人所得税：按盈利部分的 20%或者成交价的 2%。如房龄满 5 年并且唯一住房，可免交个税。4、契税：成交金额的 2%或者 4%，如首次购买低于 90 平米的 普通住宅，按 1%缴纳。5、印花税：按房屋买卖合同的0.5 %。，买卖双方各自缴纳。三、征收方式：查账征收、定率征收、定额征收1、企业所得税：查账征收：要能准确的核算

11、收入、成本、费用，账证要健 全，如有白条入账的在年度所得税汇算的时候要税前调增。定率征收：不能准确的核算成本、费用，允许有白条入账。 定额征收：不能准确的核算收入、成本、费用2、增值税、营业税：查账征收：能准确核算收入、成本、费用（主要是成本跟 费用有无正规的发票）定额征收：不能准确核算收入、成本、费用（主要是成本 跟费用有无正规的发票）四、新企业应办理的事宜如果该企业是新成立的公司，还需完成以下几项工作：1、在办理完有关证件（营业执照、组织金钩代码证）后， （三证 合一后要先搞清） 办理税务登记前要先了解企业情况， 如该企业的经 营方式；主要卖什么或者是生产什么，需要缴纳的主税种是什么，涉

12、及国地税情况，再跟老板确认好征收方式。后在规定的期限内（一般 是一个月）联系税务机关，办理相关手续2、签订电子缴税协议：（要在开户许可证出来后尽快签订电子缴 税协议）。A、国税的要去税务局先打印三方协议，然后拿着协议书去银行 签订，签完再回到税务局确认） ；B、地税的要先去填电子缴税协议书跟申请表，盖好章后去税务 局打印三方协议，然后带着电子缴税协议书、申请表、三方协议书去 银行签订，签完后再返回税务局确认； （税务做法经常变动，具体做 法要多问专管员）3、做好企业基本信息表，记录管理员的联系方式。如果是纯地 税户就只要找地税的管理员，如果是非纯地税户就国地税的都要找。 （具体视情况而定。）4

13、、如果管理员下户：告诉管理员企业具体办公地点， （办公点不 在注册点上也没关系， 直接告诉管理员实际办公点就好） 若管理员有 说叫企业安排车去接的话，我们得先跟企业老板联系下再回复管理 员，（最好提示企业要主动去接，没车的话就打的） 。我们要提前带好 凭证、账本去企业做好准备。有些区的要当场填表格，有些区的是填 好后送进去（送税务局交到专管员手上） ，下户交谈就随机应变。5、申请发票：要先问企业要申请哪种发票，跟客户深入了解他 需要开票的种类， 完了了解一下后期成本构成， 然后带上申请资料去 税务局申请。根据每个区的税务局要求不同来准备。6、下户的时候地税管理员都要求办社保，先跟老板沟通，填好

14、 表格然后交给税务局， （注意每个地方得做法不一样） 。8、第一个月报税要跟企业沟通，地税那边要报资金账簿印花税 （实收资本 *0.05%）、营业账簿印花税（每本 5 元）、租赁合同印花税 （月租金 *租赁月数 *0.1%）。其中实收资本印花税每个企业只交一次， 除非有增资；营业账簿印花税和租赁合同印花税每年都要交。五、相应的税种的报税时间：1、企业所得税，要区分是月报还是季报，季报是每个季度结束 后第一个月的 15 号之前进行季度预缴（如有遇到节假日往后顺延， 具体的看税务局通知） ,月报是每个月 1 5 号之前申报（如有遇到节 假日往后顺延，具体的看税务局通知） ;年度终了后第二年的 5月

15、 31 号之前进行所得税汇算清缴并申报；2、增值税、营业税、消费税、附加税（城建税和教育费附加） 、 个人所得税股息分红 （有的企业有定）、个人所得税全额全员申报 （目 前定率企业除外）是每个月的 15 号之前申报（如有遇到节假日往后 顺延，具体的看税务局通知） ；3、基本养老保险（单位部分是工资基数 *18%，个人部分是工资 基数 *8%，费率共 26%）和失业保险（单位部分是工资基数 *1%，个人 部分是工资基数 *1%，费率共 3%，如果是农民工，那个人部分的 1% 不用缴纳）是每个月的 20 号之前申报，工伤费率 0.5%、生育费率 0.7%； 医疗保险4、残疾人就业保障金、 工会经费

16、每年的 8月份申报； 计算公式：（上年度单位在职职工总数 *1.6%- 上年度单位已安置残疾人职工数） *（上年度单位职工工资总和 / 上年度单位在职职工总数） *60%）7、房产税每半年缴纳一次， 土地使用税每季度缴纳一次 （ 按面积 分地段税额不同 ）六、相关行业都要交些什么税、 税点及征收方式的区别 （营业税 和增值税起征点现均为 3 万）1、工业、商业（销售商品），交的是增值税，分为一般纳税人跟 小规模纳税人。一般纳税人增值税税率正常情况下是 17%和 13%，应 交的增值税 =销项税额 -（进项税额 +上期留底税额）；小规模增值税税 率是 3%，应交的增值税 =不含税收入 *3%。根

17、据增值税税额缴纳附加 税，根据收入缴纳印花税。2、服务业【（非营改增）住宿业、餐饮业、不动产租赁业等】交 的是营业税，按照收入 *5%缴纳营业税，根据营业税税额缴纳附加税， 根据收入缴纳印花税。3、部分现代服务业【营改增（围绕制造业、文化产业、现代物 流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。 包括研发和技术服务、 信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、 鉴证咨询服务、广播影视服务。 ）】，交的是增值税，分为一般纳税人 跟小规模纳税人。一般纳税人增值税税率： 6%（有形动产租赁服务 17%除外），应交的增值税 =销项税额- （进项税额 +上期留底税额）； 小规模增值税税率

18、是 3%，应交的增值税 =不含税收入 *3%。根据增值 税税额缴纳附加税，根据收入缴纳印花税。 其中应注意以下情况：（ 1）广告业，还应交文化事业建设费 3%（本公司开出广告业含 税发票 - 开进广告业含税发票的差额 *3%）。（缴纳文化事业发展费时 开进的广告业的成本发票内容只能写广告费， 如果不是开广告费不能 差额）（2）代理报关服务业和知识产权服务业没有差额征税了。（ 3）有形动产租赁服务，分为有形动产融资租赁和有形动产经 营性租赁。一般纳税人增值税税率是 17%；小规模增值税税率是 3%。 其中有形动产融资租赁可按差额征税。4、交通运输业（陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、 管

19、道运输服务），交的是增值税，分为一般纳税人跟小规模纳税人。 一般纳税人增值税税率 11%，小规模增值税税率是 3%；根据增值税税 额缴纳附加税，根据收入缴纳印花税5、旅游业，根据收入跟成本的差额的 5%的缴纳营业税，根据营 业税税额缴纳附加税。6、房地产业、建安业根据收入的 5%缴纳营业税，根据营业税税 额缴纳附加税，根据收入缴纳印花税万方之三。7、如果企业有涉及到两个及以上行业的话，附加税也相应的要 缴纳。如附加税应按（增值税 +消费税 +营业税）缴纳附加税。8、企业所得税是每个行业都必须缴纳的： （1）查账征收：利润 总额（收入 -成本-主营业务税金及附加 - 费用） *25%缴纳；（ 2

20、）定率： 收入 *税务机关核定的应税所得率 *25%缴纳；（3）定额：税务机关核 定的收入及应税所得率来缴纳。 （个人独资企业和个体工商户无需缴纳企业所得税）9、附加税是每个行业都要缴纳的， （ 1）城建税：（增值税 +消费 税+营业税） *7%（也有 1%和 5%的，视企业情况）缴纳； （2）教育费 附加：（增值税 +消费税 +营业税）*3%缴纳；（3）地方教育费附加：（增 值税+消费税+营业税） *2%缴纳。10、印花税基本上每个行业都要缴纳：按收入的 0.03%或 0.05% 缴纳。11、小微企业、 个体工商户每个月收入在三万元以下的可免征增 值税，同时地税附加税也免征；附：应熟悉的法律法规： 企业会计准则、小企业会计准则 、 房地产会计制度 、税务征管法、有关增值税、营业税、印花税、 企业所得税、个人所得税、 耕地占用税、契税、土地使用税、 房产税、 土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、消费 税等税收法律、法规、优惠政策、解释补充。同时应该熟悉针对本行业的地方性收费的有关政策， 如建设工程 交易费、人防异地建设费、城市配套费、农民工保证金，新墙体材料 费、招标代理费等，另外应熟悉外联部