招商及销售百问及答案(20040824)

1、万科城。风情步行街"中国商业地产新动力，中国投资型物业先锋"-合和商业地产顾问 H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen2页共12页招商及销售百问答案第一部分项目总体概况交通位置1. 项目地理位置在哪里？答：位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗大道和贝尔路交汇处，处于深圳中部生活轴线上的坂雪 岗片区的北部，紧邻包括华为基地、新天下、富士康和华科纳米等大型高新技术企业在 内的、素有深圳“北硅谷”之誉的坂雪岗高科技产业园区，距离四季花城东北方向约2公里，离梅林关口约5公里。2. 项目东南西北面与什么相邻？3.答:答：东邻雪象村，南邻坂

2、田村（中海日辉台），西邻华为集团、新天下集团，北邻马蹄山村、 象角塘村、岗头村。项目距离华强北、火车站、机场等多远？车程约多长时间？距华强北约12公里，车程约20分钟；距离火车站约18公里，车程约30分钟；距离飞 机场约30公里，车程约30分钟。4.直达本项目的道路系统如何？龙华、布吉、观澜等到达本项目的线路如何规划？车程约 多长时间？答：南北走向：梅观高速、冲之大道、贝尔路、坂雪岗大道、雪象路、清平快速（在建） 东西走向：稼先路、隆平路、吉华路、机荷高速、水官高速等。铁路：轻轨11号线（政府规划）。5. 项目公交状况如何（车次、途径站点、运营时间）？答:334路科技园一一雪象村328路南山一

3、一坂田415路火车站坂田812路梅林关一一龙岗汽车站512路坂田汽车站沙头角客运站339路雪象村总站田面村335皇岗口岸坂田合作公司概况6. 发展商是谁？实力与品牌如何？答：发展商是深圳市万科房地产有限公司，2002年被国家建设部评为国家一级资质房地产开 发企业。1998年至2002年，深圳万科连续五年在深圳市房地产行业综合开发企业资质 排名中获得第一名。目前公司已将房地产业务由深圳地区扩展到广州、佛山、中山、东万科城。风情步行街9.答:10.承建商是谁？实力如何?11.答：深圳万科物业管理有限公司物业管理公司是哪家?o莞等地，并相继成立公司，珠三角区域经营的局面已经形成。现万科地产已成为中国

4、房 地产开发企业的第一品牌。7. 发展商开发过哪些著名项目？有何后继项目？答：十余年来深圳万科专注于房地产市场的开发，所开发的项目类型从别墅、多层住宅、高 层住宅、高级综合商住大厦到城乡结合的大型城镇式住宅社区，成功开发了以万科俊园、万科城市花园、万科四季花城、万科东海岸为代表的十余个引领深圳房地产市场的精品 住宅项目。而目前万科在坂雪岗片区还有华宇项目待建。8.建筑设计单位是谁？实力如何？ 答：美国SB建筑事务所，世界知名设计单位。景观园林设计单位为哪家? 美国BG/景观设计事务所12.代理商是谁？实力如何？答：深圳市合和商业地产顾问有限公司 美格行商业地产顾问机构13. 商业经营管理公司是

5、谁？实力如何?14. 广告公司是哪家?答：黑弧广告项目经济技术指标15. 总占地面积多少？总建筑面积多少？住宅总户数为多少？答：总占地面积为39。7平方米，总建筑面积为43。7平方米；住宅总户数为:16. 商业总建筑面积多少？其中，一期商业面积为多少？二期商业面积为多少？答：商业总建筑面积为：30000平方米，其中一期商业面积为2。2平方米；二期商业面积为 8000平方米。17. 用地性质？ 土地使用年限？2页共12页"中国商业地产新动力，中国投资型物业先锋"-合和商业地产顾问 H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen0万

6、科城。风情步行街I: 三舍亦答：用地性质为住宅、商业两用；土地使用年限为70年；从年到年。18.容积率？覆盖率？绿化率？ 答：容积率为：1。1,覆盖率为绿化率为:19.开工时间？封顶时间？入伙时间？答：开工时间为：2004年5月1日一期C区主体开工; 封顶时间为：2004年9月20日一期C区 入伙时间为：2005年5月20.停车位有多少？其中商业专用停车数量为多少？答：停车位总共为4200个，其中商业专用停车数量为：200多个"中国商业地产新动力，中国投资型物业先锋"-合和商业地产顾问 H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzh

7、en4页共12页万科城。风情步行街"中国商业地产新动力，中国投资型物业先锋"-合和商业地产顾问 H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen6页共12页第二部分建筑规划设计内容21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.32.33.34.35.36.37.38.39.40.41.42.43.44.45.整体建筑风格是怎样？住宅建筑结构类型？住宅建筑高度及建筑规模如何？商业建筑高度及规模？ 住宅户型面积为多大？ 园林设计风格是怎样？休闲广场面积多大？有何特色？人工湖面积多大？有何特色? 商业各层楼板承重为多

8、少？排污、排水、排油、排烟如何设置？电路如何布线？容量多少？有无统一管道煤气？采光、通风、隔音如何设置？有线电视、电话线、宽频接口如何设置？相连铺位是否可打通，哪些建筑结构允许改动？哪些不行？各铺位的消防通道如何安排？进货通道如何设置？是否设置统一的下货区？如何实现人车分流？ 各铺位是否设有独立的卫生间，如无，则如何解决公共卫生间的问题？ 是否预留广告牌位置？使用广告位有何限制条件？ 商铺的屋顶是否由业主自行安排用途？如需使用，有何条件？ 商铺面积、层高、面宽、进深？实用率？公共部分装修标准？商铺交楼标准？ 是否设有独立的电视、电话、宽频接口？ 是否设公共隔油池，如有，位置设在哪里？ 二次消防

9、设施可否并入原建筑物的控制系统？ 新风排风口如何设置？ 是否设有公共垃圾站？ 排烟量如何设计？管径为多大？ 空调的室外机如何摆放？噪音问题如何解决？第三部分项目定位及业态组合46. 整体主题定位为什么?答:万科城.风情步行街美食.购物.休闲.文教-3万m2浪漫风情商业中心47. 业态组合如何设置？答：11000m2国际美食坊搜遍天下美味，品位异域风情-新概念国际美食街区20000m2社区购物中心 5000m 新城 LOFT 12000m水景休闲广场48. 餐饮部分如何定位?答:11000平米国际美食坊搜遍天下美味，品位异域风情一一新概念国际美食街区业态组合：A、B、C、DE、F、一家主力商务酒

10、楼中式酒楼 中式风味餐厅 海外及休闲餐饮 快餐类 酒吧、咖啡、茶艺位于万科城.尚街Walking Mall的国际美食坊,总面积约11000平方米，可容纳30余 家美食休闲商家，致力于打造深圳第一浪漫风情国际美食广场，荟粹中外各大美食品牌，融 合各地美食文化，以全体验式中西美食文化为核心，合理的美食业态规划，丰富多彩的美食 文化活动，建成后将成为深圳最大规模、组合最合理、环境最优美的国际美食中心，成为深 圳美食文化的烫金名片。商家入驻要求:业态 内容、主力商务酒楼主力中餐酒楼屮式风味餐厅海外及休闲餐饮快餐类酒吧及咖啡、茶艺建筑面积（平米）约 2000约 2800约 2500约 1300约800约

11、 1600万科城。风情步行街铺位编号商户要求著名粤式海鲜商务连锁酒楼粤、川、湘淮扬、京鲁、西北、东北等各大菜系知名连锁酒楼各大菜系知名连锁风味餐厅日本料理 韩国料理 西班牙餐厅 意大利餐厅 法国餐厅 拉丁风味餐 厅印度餐厅 印尼餐厅 等等中式快餐（面 点、包点、米 线、粉肠、小 吃等）、西式 快餐（汉堡、 比萨等）知名 连锁店咖啡厅、各 类酒吧、茶 艺、书吧等等数量独此一家每个菜系仅限1家每个品类最多2家每个品类仅限1家每个品类仅 限1家每个品类最多2家人均消费（元/人）100元以上50元以上随意50元以上随意随意49. 社区购中心定位?答：20000平米社区购物中心"中国商业地产新

12、动力，中国投资型物业先锋"-合和商业地产顾问 H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen8页共12页第四部分消费力及市场前景分析50. 步行20分钟内住宅小区、工厂企业、自然村数量及其分布如何？人口多少？消费层次如 何？答：“20分钟步行”为核心商圈，万科城。风情步行街将辐射万科生活城、坂雪岗工业园、 坂田等在内的近200万平方米住宅区、约2万户家庭、8万人口；具体住宅小区数量为：工厂企业为：坂雪岗工业区内 400多家企业，其中以华为、新天下集团为代表 自然村：雪象村、岗头村、马蹄山村、坂田村（1）龙华一坂田各商品房住宅项目分析A、2

13、005年7月之前建成入住离项目距离住宅项目建筑面积 （平方 米）估计居住人口人口构成入伙时间坂雪岗（1.5KM以内）金洲.嘉 丽园约5万580 户 2300 人口白领阶层及 本地居民预计2004-10-31泓灏苑约2万200 户 800 人口本地居民已入伙绿怡居约4万约300户1200人口本地居民已入伙万科坂雪 岗住宅一 期约13万约1000户家庭3500人口坂雪岗工业园企 业员工及本地居 民预计2005-5合计约24万约2080户7800人口梅坂大 道及梅 林关口（5KM以内）万科四季 花城约60万6000户家庭 21000人口福田白领、坂雪 岗工业园企业员 工已入伙家和花园约4万400户家

14、庭约 1400人口福田白领预计2004年底星光之约约4万400户家庭约 1400人口福田白领、本地 居民已入伙万家灯火约8万900户家庭约 3100人口福田白领、本地 居民已入伙万科城。风情步行街滢水山庄约10万1000户家庭约 3500人口福田白领、本地 居民已入伙书香门第约5万500户家庭约 1700人口福田首次置业白 领阶层预计2004-9-30山湖林海约32万2800户家庭约9800人口福田白领，关外 居民，投资商已入伙纯白领域约4万400户家庭约 1400人口小白领及少量投 资人士预计2004-8-8中航香水 郡约8万约800户家庭2800人口预计2005-6-30合计约135万约

15、13200 户 46100 人口民治大 道（5KM以内）潜龙化园10万约1000户家庭3500人口；福田白领、本地 居民已入伙馨园别墅8万约700户家庭2500人口；福田白领、本地 农民、高科技企 业员工2003-8-30梅花山庄10万约500户家庭2000人口；白领阶层已入伙浩月花园 一期约10万约1000户家庭3500人口；初次置业白领预计2004-10-31世纪春城1-2期约42万，一、二期16万；约 3600户家庭 12000 人口一、二期约1300户 5000 人口福田白领、本地 农民、高科技企 业员工2004 3 18合计约54万约4500户家庭16500 人口；布龙公 路沿线（3

16、KM以内）锦绣江南40 万，一、 二期20万约4000户家庭 13000 人口；一、二期约2000户 7000 人口白领阶层预计2004-8-31丰润花园8万约900户家庭3000人口；白领阶层及 本地居民已入伙银泉花园7万约800户家庭2800人口；白领阶层及 本地居民已入伙新阳丽舍3万约400户家庭1500人口；白领阶层及 本地居民预计2004-7-31风和日丽32万约3600户家庭12000 人口本地居民、部分 福田白领已入伙苹果园7万约900户家庭3000人口；时尚小白领/投 资客已入伙"中国商业地产新动力，中国投资型物业先锋"-合和商业地产顾问 H&H P

17、roperty Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen10页共12页万科城。风情步行街华美丽苑 一期4万约400户家庭1400人口；本地居民、部分 福田白领预计2004-12-30合计约81万约 9000户家庭30700 人口；总计约294万约 28780户家庭101100 人口B、2005年72010年7月预计开发的项目离项目距离住宅项目建筑面积 （平方 米）估计居住人口人口构成入伙时间坂雪岗（1.5KM以内）万科坂雪 岗住宅2-6期43万约4000户家庭14000 人口高科技企业员工及 龙华本地居民中海日辉 台8万约800户家庭2800人口高科技企业员工及 龙华本地居民

18、预计2005年底万科华宇 项目14万约1400户家庭5000人口高科技企业员工及 龙华本地居民合计约65万约6200户21800人口民治大 道（5KM以内）潜龙山庄56万约 5600户家庭19600 人口白领阶层、龙华本 地居民以及部分投 资者潜龙春天 花园约20万约2000户家庭7000人口白领阶层以及部分 投资者浩月花园 二期约10万约900户家庭3200人口世纪春城3-4期约26万约2600户家庭9000人口白领阶层及龙华本 地居民馨园三期6万约600户家庭2100人口白领阶层及龙华本 地居民汇馨牛栏前村1-4期103万约1万户家庭3.5万 人口白领阶层及龙华本 地居民合计约221万约

19、21700 户 94800 人口布龙公 路沿线（3KM以内）日出印象约11万约900户家庭3200人口龙华本地居民预计2005-4- 1华美丽苑 二期约10万约1000户家庭3500人口白领阶层及龙华本 地居民锦绣江南3-4期20万约2000户家庭7000人口白领阶层及龙华本 地居民合计约41万约 3900户家庭13700 人口总计约327万约31800户家庭 130300 人口51.答:20分钟车程内消费力如何？在“ 20分钟车程”之内，万科城。风情步行街将辐射龙华、观澜、布吉、龙岗等200万人密集消费商圈。52.坂雪岗片区未来的整体城市规划如何?53.未来几年项目周边的住宅开发量如何?54.项目主要竞争项目有那些?55.项目周围的餐饮数量、分布状况及其经营状况如何?"中国商业地产新动力，中国投资型物业先锋"-合和商业地产顾问 H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen13页共12页56.57.现在买铺是否适宜？有那些投资价值？以后是否会涨价?目前本项目周边人气缺乏，整体租金不足于支撑售价的劣势如何解决?万科城。风情步行街第五部分、招商策略58.59.60.61.62.整体租金水平为多少？各业态详细租金水平区间为多少? 是否有免租期，如有，则为多长？免租期如何计算？不同业态如何设置租赁合同期限？对商家资质