土地报价研究报告及案例分析

1、苏园（2002）01地块土地报价研究报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2003年3月2 / 43苏州市新天地工程造价咨询事务所杨永明总工程师杜利同项目总设计师陈溥财苏州铭星软件科技有限公司 苏州市新天地工程造价咨询事务所2002年6月10日目录苏州铭星软件科技有限公司总经理陈溥财3 / 43第一章 总论第二章 市场调研与产品定位第一节 筛选产品类型第二节 市场研究第三节 产品方案初步优化第三章 初步规划与方案优化 第四章 投资估算 第五章 财务评价第一节 投资分类第二节 投资使用计划第三节 销售收入及销售税金计算 第四节 资金筹措计划的编制 第五节 土地基本报价方案第六

2、节 多因素变化土地价格临界点分析 第七节 风险分析第一章 总论一、项目名称苏园（ 2002）01 号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。三、地块位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发 8 平方公里内的金鸡西岸，呈东 西向长条形，长 372.87 米，宽 144.75 至 176.5 米。东临湖畔，北面与澜韵 园别墅4 / 43区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。1、园区概况 苏州工业园区开发建设 7 年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房 地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成 为人们

3、向往的安家落户之地。苏州工业园区的房地产于 1996 年开始开发建设。近年来， 园区房地产 蓬勃发展，从当年开发 10 多万平方米到 2001 年的开发量 70 万平方米，约 占市区总开发量的一半。 2001 年 8 月底，区内累计住宅开工面积 130.7 万 平方米，竣工交付 74.8 万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先 在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高 层住宅已与多层住宅一样旺销。到 2001 年底，园区已建和在建的小高层住 宅在 40 幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点， 成为园区一 道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一

4、直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼 光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施 工、高标准管理”的四高之路。2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区， 以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发 8 平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居 住区和高新技术产业区；第三

5、期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密 集的制造业和加工业基地。3、金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区 70 平方公里规划区的中心地带，占地 7.4 平方公里。 根据园区总体规划，周边 8 平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱 乐区。1998 年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（ EDAW） 公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、 波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等 8 个特色景区。金鸡湖 的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计 划委员会批准。该项工程总投资为 11 亿元，施工区 4 至 5 年。4、环境 中新双方专家从苏

6、州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融 合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后 建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施 开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境， 而且也创造了舒 适怡人的高品质生活环境。5、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施 都集中在邻里中心，在 70 平方公里规划区内规划 19 个邻里中心，园区5 / 43的 住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务 设施设计新理念的设施为社区居民提供

7、了综合性、 全方位、多功能的服务； 同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海 学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的 重要因素。6、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第 一，2001 年开发量 70 万平方米，开发一块热销一块。 本地块北面的澜韵园 二期工程正在开发， 45 幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由 一期工程的每平方米 4200 元增长到二期工程的 7500-8000 元，前后相差不 到一年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境 很好。四、报告编制依据和用途 根据苏园土拍（ 2002）第 1 号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公 告，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分 发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济 评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的土地报 价研究决策软