营改增：以房抵债进项税额能否抵扣之“三流合一”

1、营改增：以房抵债进项税额能否抵扣之“三流合一”2016-09-13房地产财税佟军点击上方 "蓝色字 "可关注我们！ 房地产财税学习平台微信号： fdccspx（ 长按复制）提供房地产最专业，最及时的财税资 讯；财税法规变动及解读；日常财税工作的疑难问题解答。 是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！致力于房 地产财税人员价值提升！金旭红最新“房地产财税专题课程” 将于【厦门】【成都】【沈阳】【南京】【郑州】等地举办 诚邀您莅临参加！预约报名 佟军老师 这回咱讲讲营改增合同条款筹划以房抵债进项税额能 否抵扣之“三流合一”，预知后事如何， 且听我慢慢

2、道来： 一、 “三流合一”的含义及目的1.“三流合一”的具体含义：我们常说 的“三流合一”并非是一个正式的法律术语，现行的税收法律 法规及政策文件中并没有这一词。事实上，“三流合一”是在 增值税监督管理实践中，被归纳总结概括出的概念，用以指 代增值税监管标准。所谓“三流合一”是指资金流 （银行的收付 款凭证）、票据流 （发票的开票人和受票人 ）和货物流 （劳务流、服务流 ) 做到相互印证。 具体而言是指收款方、 开票方和货物、 服务销售方或劳务提供方必须是同一个经济主体，同时付款 方、受票方、货物、服务采购方或劳务接受方也必须是同一 个经济主体。简言之，只有在销售方、开票方和收款方为同 一个主

3、体；购买方、受票方和付款方也为同一主体时，纳税 人才能够申请抵扣增值税进项税额。 2. “三流合一”的目的： 以票控税，防止虚开“三流合一”是“以票控税”的延伸和具体应 用。“以票控税”是我国的一种税收征管模式，拥有悠久的历 史和深厚的群众基础， 长久以来演化出“查账必查票、 查案必 查票、查税必查票”的指导思想。“三流合一”便是上述思想的 实践化，最为符合税务机关“以票控税”的税收监管要求。通 过对“三流合一”的严格把控，防止纳税人虚开增值税专用发 票，偷逃税款，从而达到“以票控税”的监管目的。二、以房 抵债的三种主要情形情形一：房地产企业拖欠施工企业款项， 房地产企业以房抵销工程款；情形二

4、：房地产企业拖欠施工 企业款项，房地产企业以房抵销工程款，但是抵销给分包企 业或材料供应商；情形三： A 房地产企业拖欠 C 施工企业工 程款，B房地产企业以自己的房屋代A房地产企业抵偿给 C施工企业。三、以房抵债的应税行为及“三流合一”分析情形 一的分析1.应税行为分析： (1)施工企业向房地产企业销售了建筑服务； (2)房地产企业以房屋抵债， 实际上是销售了 房屋。对情形一进行上述细化之后，不难看出该情形存在两种应税行为：一种是建筑企业销售建筑服务，另一种是房地 产企业销售房屋。就上述两种销售行为，房地产企业与施工 企业应该分别给对方开具增值税发票。 2. “三流合一”分析(：1) 施工企

5、业销售建筑服务给房地产企业， 具有票据流、 服务流， 但是缺少房地产企业支付工程款的现金流； (2) 房地产企业销 售房屋给施工企业，具有票据流、服务流，但是缺少施工企 业支付房款的现金流；情形二的分析 1.应税行为分析： (1) 总包企业销售建筑服务给房地产企业； (2) 房地产企业销售房 屋给分包企业或材料供应商； (3) 分包企业或材料供应商销售 建筑服务或货物给总包企业； (4) 房地产企业与总包企业之间 的债权让与或者债务承担； (5) 房地产企业对总包企业的债务 抵销； (6) 总包企业对分包企业或者材料供应商的债务抵销。 在对情形二细化之后，我们可以看到该情形下存在三种应税 行为

6、，分别为：总包企业销售建筑服务，分包企业或材料供 应商销售建筑服务或货物，房地产企业销售房屋。2. “三流合一”分析：(1) 总包企业销售建筑服务给房地产企业，具 有票据流、服务流，但缺少房地产企业支付工程款现金流； (2) 房地产企业销售房屋给分包企业或材料供应商， 具有票据 流、服务流， 但缺少分包企业或材料供应商支付房款现金流； (3)分包企业或者材料供应商销售建筑服务或者货物给总包 企业，具有票据流、服务 (货物 )流，但是缺少总包企业支付 工程款或货款现金流。情形三的分析 1. 应税行为分析： (1)C 施工企业销售建筑服务给 A 房地产企业； (2)B 房地产公司销 售房屋给 C 施工企业； (3)A 、B 房地产企业之间由于 B 的代 为清偿行为而形成债权债务关系， 即 B 房地产企业对 A 房地 产企业享有债权。在对情形三进行细化后，两种应税行为一 目了然，即： C 施工企业销售建筑服务， B 房地产公司销售 房屋。2.“三流合一”分析：)C施工企