第10章 土地使用权转让法律制度

1、第十章第十章 土地使用权转让法律制度土地使用权转让法律制度教学要求教学要求与手段与手段思考与思考与练习题练习题本章本章主要内容主要内容土地法土地法【教学目的和要求【教学目的和要求】通过本章的学习使学生通过本章的学习使学生掌握国有土掌握国有土地使用权转让、出租和抵押的概念、特征、条件和程序；地使用权转让、出租和抵押的概念、特征、条件和程序；明确土地抵押权的效力和实现。明确土地抵押权的效力和实现。【教学重点及难点【教学重点及难点】土地转让、出租的区别；土地抵押土地转让、出租的区别；土地抵押的条件、效力和实现的条件、效力和实现。【教学内容与时间【教学内容与时间】 （2.0学时）学时） 。【教学方法与

2、手段【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读和课后阅读。首页第十章第十章 土地使用权转让法律制度土地使用权转让法律制度 第一节第一节 土地使用权转让土地使用权转让 第二节第二节 土地使用权出租土地使用权出租 第三节第三节 土地使用权抵押土地使用权抵押首页第十章第十章 土地使用权转让法律制度土地使用权转让法律制度目录1、概念、概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为权再转移的行为 。 第一节第一节 国有土地使用权转让国有土地使用权转让3、土地使用权转让特征、土地使用权转让特征（1）转让是发生在平

3、等民事主体之间的一种民事行为。）转让是发生在平等民事主体之间的一种民事行为。（2）转让是土地使用权权利和义务的完全转移。）转让是土地使用权权利和义务的完全转移。（3）转让必须在土地使用权者对取得使用权的土地进行一）转让必须在土地使用权者对取得使用权的土地进行一定的投资、开发和利用后方可转让。定的投资、开发和利用后方可转让。2、方式、方式买卖、交换、赠与买卖、交换、赠与 。 注意：注意：土地使用权转让与土地使用权出让的关系土地使用权转让与土地使用权出让的关系（一）以出让方式取得的土地使用权的（一）以出让方式取得的土地使用权的（1 1）按照土地使用权出让合同约定）按照土地使用权出让合同约定已经支付

4、全部地使用权出让已经支付全部地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书；金，并取得国有土地使用权证书；（2 2） 按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的建设工程的，完成开发投资总额的2525以上，属于成片开发土以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；地的，形成工业用地或其他建设用地条件；（3 3） 转让土地使用权时转让土地使用权时房屋已建成的，还应当持有房屋所有房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证。权证。（4 4）使用剩余年限之内，不能长于土地使用权出让合同的使用）使用剩余年限之内，不能长于

5、土地使用权出让合同的使用剩余年限。剩余年限。（5 5）土地使用权转让）土地使用权转让需要改变原土地使用权出让合同规定的土需要改变原土地使用权出让合同规定的土地用途的地用途的，必须征得出让方的同意，并按规定重新签订土地使，必须征得出让方的同意，并按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。用权出让合同，调整土地使用权出让金。4、土地使用权转让的条件、土地使用权转让的条件（二）以划拨方式取得的土地使用权的转让条件（二）以划拨方式取得的土地使用权的转让条件 有批准权的人民政府准予转让的，应当由转让方办理土有批准权的人民政府准予转让的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定

6、缴纳土地使用权出地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。让金。4、土地使用权转让的条件、土地使用权转让的条件注意：注意：一、划拨国有土地使用权转让一、划拨国有土地使用权转让 是指国有土地使用权人将其通过行政划拨获得的国有土地是指国有土地使用权人将其通过行政划拨获得的国有土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物依法转移给他人使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物依法转移给他人的行为。的行为。二、划拨国有土地使用权转让的程序二、划拨国有土地使用权转让的程序 1 1、申请；、申请；2 2、审批；、审批；3 3、签订国有土地使用权出让合同；、签订国有土地使用权出让合同； 4 4

7、、签订国有土地使用权转让合同；、签订国有土地使用权转让合同； 5 5、办理转让登记手续、办理转让登记手续“补办出让补办出让+ +转转让让”的程序的程序第二节第二节 国有土地使用权出租国有土地使用权出租目录1、概念、概念土地使用权人作为出租人，将土地使用权土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。民事法律行为。2、土地使用权转让特征、土地使用权转让特征（1 1）主体为出租人和承租人）主体为出租人和承租人（2 2）是民事法律行为）是民事法律行为（3

8、 3）出租方式是租赁）出租方式是租赁（4 4）出租物包括土地和地上建筑及附着物）出租物包括土地和地上建筑及附着物（5 5）继续性的经营行为）继续性的经营行为（6 6）属于债权法律关系）属于债权法律关系（一）（一） 出租出租 转让转让 继续行为继续行为 买断行为买断行为 权利的延续权利的延续 权利的让与权利的让与原土地使用权人与出原土地使用权人与出让人的关系不改变；让人的关系不改变；并形成新的出租人与并形成新的出租人与承租人的关系。承租人的关系。原土地使用权人原土地使用权人与出让人的关系与出让人的关系终止终止3、与相关行为的区别、与相关行为的区别（二）（二） 土地出租土地出租 房屋出租房屋出租

9、目的在于目的在于 目的在于目的在于 利用土地利用土地 利用房屋利用房屋可以在合同允许的可以在合同允许的范围内对土地及地范围内对土地及地上物合理改变上物合理改变不能擅自改变土不能擅自改变土地状况和地上物地状况和地上物状态状态租赁期限届满承租人能否主张租赁期限届满承租人能否主张“优先承租权优先承租权”？ 【案情介绍【案情介绍】 20022002年年5 5月，原告甲与被告乙签订了一份房屋租赁合同。合同月，原告甲与被告乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：原告租被告二室一厅房屋一套，租期一年，每月约定：原告租被告二室一厅房屋一套，租期一年，每月20002000元；合同期满时，在同等条件下甲有优先承租权。

10、合同期满元；合同期满时，在同等条件下甲有优先承租权。合同期满前后，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于乙将租金增至每前后，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于乙将租金增至每月月25002500元，而原告认为租金太高，双方末达成协议。此时，元，而原告认为租金太高，双方末达成协议。此时，第三人某电脑公司丙要求承租此房，并表示每月愿付租金第三人某电脑公司丙要求承租此房，并表示每月愿付租金22002200元；被告乙在未告知原告甲的情况下将此房以每月元；被告乙在未告知原告甲的情况下将此房以每月22002200元的租价租给第三人丙，合同签订后双方办理了房屋租赁登元的租价租给第三人丙，合同签订后双方办理了房屋租赁登

11、记手续。事后，原告得知此事，向被告提出自己也愿以每月记手续。事后，原告得知此事，向被告提出自己也愿以每月22002200元的租价续租房屋。被告认为自己已与第三人达成了协元的租价续租房屋。被告认为自己已与第三人达成了协议，不能再反悔，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起议，不能再反悔，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的诉要求保护自己的“优先承租权优先承租权”，确认被告与第三人的合，确认被告与第三人的合同无效。同无效。 问：原告的诉讼请求是否应当得到支持？问：原告的诉讼请求是否应当得到支持？ 【法律分析【法律分析】 本案中被告与第三人签订的合同是否有效是争议的焦本案中被告与第三人

12、签订的合同是否有效是争议的焦点。而这个争议的解决关键与原、被告之间合同约定点。而这个争议的解决关键与原、被告之间合同约定的的“优先承租权优先承租权”有密切联系。有密切联系。 (1)(1)在原告与被告签订的房屋租赁合同中，双方约定在原告与被告签订的房屋租赁合同中，双方约定了原告的了原告的“优先承租权优先承租权”，即原告在同等的条件下有，即原告在同等的条件下有优先承租房屋的权利。但我国现行法律并没有关于承优先承租房屋的权利。但我国现行法律并没有关于承租人的租人的“优先承租权优先承租权”的强制性规定。的强制性规定。 (2)(2)那么，没有法律强制规定而合同约定的那么，没有法律强制规定而合同约定的“优

13、先承优先承租权租权”的效力如何？虽然我国现行法律没有的效力如何？虽然我国现行法律没有“优先承优先承租权租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。不经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。不过，法定的权利来源于法律的规定，具有广泛的拘束过，法定的权利来源于法律的规定，具有广泛的拘束力；而合同的权利则产生于双方的约定，权利的范围力；而合同的权利则产生于双方的约定，权利的范围仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。故本

14、案仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。故本案中的关于中的关于“优先承租权优先承租权”约定合法有效，但效力仅限约定合法有效，但效力仅限于约定人之间，对善意第三人不产生约束力。于约定人之间，对善意第三人不产生约束力。 (3)(3)本案中被告与第三人之间签订的租赁合同是否有本案中被告与第三人之间签订的租赁合同是否有效？根据合同法规定导致合同无效的有五种情形，其效？根据合同法规定导致合同无效的有五种情形，其中恶意串通，损害国家、集体或者他人利益的会导致中恶意串通，损害国家、集体或者他人利益的会导致合同无效。结合本案，第三人与被告签订房屋租赁合合同无效。结合本案，第三人与被告签订房屋租赁合同时，对原

15、、被告之间的同时，对原、被告之间的“优先承租权优先承租权”的约定并不的约定并不知情，不存在与被告合谋损害原告利益的恶意，因而知情，不存在与被告合谋损害原告利益的恶意，因而属于善意第三人，不属于属于善意第三人，不属于“恶意串通恶意串通”，故第三人与，故第三人与被告之间的合同应是合法有效的。被告之间的合同应是合法有效的。 (4)(4)经过上面的分析我们知道，原告享有的经过上面的分析我们知道，原告享有的“优先承优先承租权租权”的效力范围并不能约束第三人，第三人合法取的效力范围并不能约束第三人，第三人合法取得了房屋的租赁权。然而，原、被告关于得了房屋的租赁权。然而，原、被告关于“优先承租优先承租权权”

16、的约定也并非无效条款，对被告具有合同的拘束的约定也并非无效条款，对被告具有合同的拘束力。被告不顾原告的力。被告不顾原告的“优先承租权优先承租权”，擅自将房屋租，擅自将房屋租赁给第三人，违反了合同的约定，理应承担违约责任。赁给第三人，违反了合同的约定，理应承担违约责任。 本案例的启示：本案例的启示： 一、一、“优先承租权优先承租权”并非是法律、行政法规的强制并非是法律、行政法规的强制性规定，合同约定的性规定，合同约定的“优先承租权优先承租权”无法对抗不知无法对抗不知情的善意第三人。因此，为了实现你的情的善意第三人。因此，为了实现你的“优先承租优先承租权权”，要以适当的方式让第三人，要以适当的方式

17、让第三人“知情知情”。 二、由于二、由于“优先承租权优先承租权”没有法律、行政法规的强没有法律、行政法规的强制性保障，建议在合同中约定足够程度的违约责任，制性保障，建议在合同中约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三人。人。 三、签订合同需要注意对方当事人所作的承诺是否三、签订合同需要注意对方当事人所作的承诺是否涉及第三人，如果需要合同之外的第三人为一定义涉及第三人，如果需要合同之外的第三人为一定义务才能实现的，那这种承诺就是无法得到切实保障务才能实现的，那这种承诺就是无法得到切实保障的。不要被合同中的这类承诺所诱惑。的。

18、不要被合同中的这类承诺所诱惑。目录第三节第三节 土地使用权抵押土地使用权抵押目录（一）概念（一）概念 债务人或第三人向债权人提供一定财产作抵押物以担保债务的债务人或第三人向债权人提供一定财产作抵押物以担保债务的履行，债务人不履行到期债务时，债权人有依法以抵押物折价或者履行，债务人不履行到期债务时，债权人有依法以抵押物折价或者变卖抵押物的价款优先受偿的权利。变卖抵押物的价款优先受偿的权利。 债权人是抵押权人，债务人或第三人为抵押人。债权人是抵押权人，债务人或第三人为抵押人。（二）抵押权的特征（二）抵押权的特征第一、抵押权是从属于债权的担保物权。第一、抵押权是从属于债权的担保物权。第二、抵押权为就

19、债务人或第三人提供的财产而设定的物权。第二、抵押权为就债务人或第三人提供的财产而设定的物权。第三、抵押权为不移转标的物的占有的物权。第三、抵押权为不移转标的物的占有的物权。第四、抵押权是就抵押物卖得的价金优先受偿的权利。第四、抵押权是就抵押物卖得的价金优先受偿的权利。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（19900519）国务院第国务院第55号令第号令第32条规定：土地使用权可以抵押。条规定：土地使用权可以抵押。 土地使用权人为筹措资金将土地使用权作为履行债务的担土地使用权人为筹措资金将土地使用权作为履行债务的担保而抵押给贷款人的行为。保而抵押给贷款人的行

20、为。一、抵押权概念与特征一、抵押权概念与特征土地土地抵押权抵押权变价变价处分权：处分权：优先优先受偿权：受偿权：债务人无法清偿债务时，债务人无法清偿债务时，债权人依法定程序拍卖、债权人依法定程序拍卖、变卖该土地使用权，实变卖该土地使用权，实现土地使用权的交换价现土地使用权的交换价值的权利。值的权利。土地使用权折价或变卖土地使用权折价或变卖之价款清偿债务时，土之价款清偿债务时，土地抵押权优先于普通债地抵押权优先于普通债权，登记在先的土地抵权，登记在先的土地抵押权优于登记在后的土押权优于登记在后的土地抵押权。地抵押权。二、土地使用权抵押的特征二、土地使用权抵押的特征 土地使用权抵押土地使用权抵押是

21、指抵押权之标的物为土地使是指抵押权之标的物为土地使用权的抵押。用权的抵押。其特征为：其特征为： 1 1、土地使用权抵押是一种法律要式行为。、土地使用权抵押是一种法律要式行为。必须必须签订书面合同并办理登记；签订书面合同并办理登记； 2 2、土地使用权抵押人是土地使用权人。、土地使用权抵押人是土地使用权人。 3 3、土地使用权抵押标的物的特殊性。期限受到土、土地使用权抵押标的物的特殊性。期限受到土地使用权的期限的限制。客体是土地使用权，而地使用权的期限的限制。客体是土地使用权，而非土地或土地所有权；非土地或土地所有权；（一）依法可以抵押的土地使用权（一）依法可以抵押的土地使用权 1出让土地出让土

22、地使用权使用权 2划拨土地划拨土地使用权（使用权（依法拍卖后，必须从拍卖所得的价款中缴依法拍卖后，必须从拍卖所得的价款中缴纳相当于纳相当于应缴纳的土地使用权出让金应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优的款额后，抵押权人方可优先受偿）先受偿） 3承租土地承租土地使用权使用权 4.以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的，其占用范围内的集体所有土地上的土地使用权，但集体所有土地上的土地使用权，但乡镇、村企业的土地使用权不乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。得单独抵押。5依法承包并经发包方同意抵押的依法承包并经发包方同意抵押的四荒地四荒

23、地的土地使用权的土地使用权 物权法物权法第二百零一条规定，依照本法第一百八十条第一第二百零一条规定，依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，实现抵押权后，未经法款第三项规定的土地承包经营权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。6其他依法可以抵押的土地使用权其他依法可以抵押的土地使用权三、土地使用权抵押客体的范围三、土地使用权抵押客体的范围物权法物权法第一百八十三条规定第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其用权不

24、得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押登记应当以土地使占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押登记应当以土地使用权登记为前提用权登记为前提” 。 物权法物权法第二百零一条规定第二百零一条规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物，以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。 乡镇企业集体土地使用权可以设定抵押，但存在四个限制：乡镇企业集体土地使用权可以设定抵押，但存在四个限

25、制：（1）土地使用权必须已经经过县级土地管理部门登记，未经登记）土地使用权必须已经经过县级土地管理部门登记，未经登记的不得设定抵押；的不得设定抵押；（2）土地上必须有厂房等地上建筑物。如果只是一块空地，不得）土地上必须有厂房等地上建筑物。如果只是一块空地，不得设定抵押；设定抵押；（3）土地只能与土地上的厂房等地上建筑物一并设定抵押，不得）土地只能与土地上的厂房等地上建筑物一并设定抵押，不得单独设定抵押；单独设定抵押；（4）抵押的范围是厂房等地上建筑物占用范围内的土地使用权，）抵押的范围是厂房等地上建筑物占用范围内的土地使用权，而不是全部地块的土地使用权。而不是全部地块的土地使用权。法律规定法律

26、规定（二）不可以设定抵押的土地使用权（二）不可以设定抵押的土地使用权 1. 1. 以公益为目的的以公益为目的的事业单位、社会团事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益会公益设施以及所占用的土地使用权设施以及所占用的土地使用权。 2. 2. 权属不明或有争议的土地使用权权属不明或有争议的土地使用权、依法被查封监管的土地使用权。依法被查封监管的土地使用权。 3.3.耕地、宅基地、自留地、自留山等集耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押体所有的土地使用权不得抵押，但法律，但法律规定可以抵押的除外规定可以抵押的除外 。 四、土地抵押

27、权的登记四、土地抵押权的登记 物权需要采取一定的方式予以公示，物权需要采取一定的方式予以公示，土地抵押权的土地抵押权的公示方式是公示方式是土地抵押权登记。土地抵押权登记。 它以法定登记方式将土地抵押权存在的事实表现于它以法定登记方式将土地抵押权存在的事实表现于外部以使他人可以查询，防止第三人因不知抵押权的存外部以使他人可以查询，防止第三人因不知抵押权的存在而遭受不利后果。在而遭受不利后果。1. 我国对土地抵押权实行登记生效主义，意义在于：我国对土地抵押权实行登记生效主义，意义在于：（1）具有了对抗第三人的效力；）具有了对抗第三人的效力；（2）是抵押合同生效的要件；）是抵押合同生效的要件；（3）

28、是国家加强对土地的统一管理的需要。）是国家加强对土地的统一管理的需要。 2. 登记机关登记机关 土地管理部门；县级以上人民政府规定的部门。土地管理部门；县级以上人民政府规定的部门。五、土地使用权抵押法律关系 土地使用权法律关系土地使用权法律关系是指土地使用权抵押双方当事人在是指土地使用权抵押双方当事人在抵押过程中依法形成的抵押过程中依法形成的权利义务关系权利义务关系。（一）抵押人的权利义务（一）抵押人的权利义务 抵押人的权利有：抵押人的权利有：1 1、继续享有出让合同中规定和约定的占有、使用和收益的、继续享有出让合同中规定和约定的占有、使用和收益的权利。权利。2 2、就同一土地使用权担保价值剩

29、余部分，再设定抵押权的、就同一土地使用权担保价值剩余部分，再设定抵押权的权利。权利。3 3、处分土地使用权的权利。、处分土地使用权的权利。 抵押人的义务有：抵押人的义务有：1 1、保证土地完整性的义务。、保证土地完整性的义务。2 2、抵押人有保证抵押权人实现抵押权的义务。、抵押人有保证抵押权人实现抵押权的义务。（二）抵押权人的权利义务（二）抵押权人的权利义务 抵押权人的权利有：抵押权人的权利有：1 1、优先受偿的权利；、优先受偿的权利；2 2、保全抵押；、保全抵押；3 3、物上代位权；、物上代位权；4 4、处分抵押权。、处分抵押权。 抵押权人的义务主要有：抵押权人的义务主要有：抵押权人变卖抵押

30、权价款抵押权人变卖抵押权价款优先受偿后的剩余部分返还抵押人。优先受偿后的剩余部分返还抵押人。（三）土地使用权抵押法律关系的产生、变更和消灭（三）土地使用权抵押法律关系的产生、变更和消灭1 1、产生；、产生；2 2、变更；、变更；3 3、消灭、消灭 （见教材（见教材165-166165-166页）页）（一）土地使用权抵押的主体条件（一）土地使用权抵押的主体条件1 1、土地使用权抵押人必须具有对抵押土地的处分权，即、土地使用权抵押人必须具有对抵押土地的处分权，即抵抵押人必须是土地使用权人。押人必须是土地使用权人。2 2、土地使用权抵押人必须是通过出让或转让取得土地使用土地使用权抵押人必须是通过出让

31、或转让取得土地使用权的受让人。权的受让人。3 3、房地同时抵押的抵押人，、房地同时抵押的抵押人，必须既是房屋所有权人又是土必须既是房屋所有权人又是土地使用权人。地使用权人。4 4、抵押人可以是、抵押人可以是债务人，也可以是第三人债务人，也可以是第三人。5 5、土地使用权抵押人、土地使用权抵押人可以是土地使用权出租人可以是土地使用权出租人。六、国有土地使用权抵押的条件六、国有土地使用权抵押的条件（二）土地使用权抵押的客体条件（二）土地使用权抵押的客体条件1 1、抵押的土地使用权必须、抵押的土地使用权必须是抵押人的合法权利是抵押人的合法权利2 2、土地所有权不得抵押土地所有权不得抵押。3 3、抵押

32、土地使用权时，其地上建筑物、附着物、抵押土地使用权时，其地上建筑物、附着物随同抵押随同抵押。4 4、抵押物的价值应与其担保的债权相适应抵押物的价值应与其担保的债权相适应。5 5、抵押共有土地使用权，应取得其他、抵押共有土地使用权，应取得其他共有人书面同意共有人书面同意。6 6、抵押已出租的土地使用权，应将租赁情况告知抵押权人，抵押已出租的土地使用权，应将租赁情况告知抵押权人，同时，将抵押情况告知承租人。同时，将抵押情况告知承租人。七、国有土地使用权抵押程序七、国有土地使用权抵押程序 1、抵押人持、抵押人持国有土地使用证国有土地使用证提出抵押申请，向有提出抵押申请，向有资格的地价评估机构申请评估

33、。资格的地价评估机构申请评估。2、办理地价评估结果确认手续。、办理地价评估结果确认手续。3、抵押双方签订、抵押双方签订土地使用权抵押贷款合同土地使用权抵押贷款合同。4、抵押双方办理土地使用权抵押登记手续。、抵押双方办理土地使用权抵押登记手续。5、县土地管理局向抵押权人颁发、县土地管理局向抵押权人颁发土地他项权利证明土地他项权利证明书书。6、抵押权人向抵押人拨付贷款。、抵押权人向抵押人拨付贷款。7、抵押合同履行终结，抵押当事人双方应向土地部门、抵押合同履行终结，抵押当事人双方应向土地部门办理注销抵押登记手续。办理注销抵押登记手续。八、土地使用权抵押合同八、土地使用权抵押合同（一）含义：（一）含义

34、： 土地使用权抵押人和抵押权人为保证债务的履行而土地使用权抵押人和抵押权人为保证债务的履行而签订的签订的担保协议。担保协议。（二）特征：（二）特征： 民事合同；从属合同；民事合同；从属合同； 主体特定；依法登记。主体特定；依法登记。（三）内容（三）内容1当事人、抵押物的基本情况；当事人、抵押物的基本情况；2被担保的主债权的种类、数额、用途以及支付方式、被担保的主债权的种类、数额、用途以及支付方式、偿还方法等；偿还方法等；3债务人履行债务的期限或抵押期限；债务人履行债务的期限或抵押期限；4. 抵押物的占管；抵押物的占管；5.抵押担保的债权范围、消灭条件等。抵押担保的债权范围、消灭条件等。土地使用

35、权抵押后能不能转让？土地使用权抵押后能不能转让？ 抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利之一是：的权利之一是：抵押人有权处理土地使用权，包抵押人有权处理土地使用权，包括转让、出租土地使用权。括转让、出租土地使用权。 土地使用权抵押后，抵押人有权转让土地土地使用权抵押后，抵押人有权转让土地的使用权。的使用权。但但转让土地使用权时，为了保证抵押转让土地使用权时，为了保证抵押权人的利益应征得抵押权人的同意。权人的利益应征得抵押权人的同意。否则，否则，抵押抵押人的转让行为无效。人的转让行为无效。抵押权能否单独转让抵押权能否单独转让? ? 担保法担保法第五条规定：

36、第五条规定： 担保合同是主合同的担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定有约定的，按照约定; ; 第五十二条规定第五十二条规定: :抵押权与其担保的债权同时存抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。在，债权消灭的，抵押权也消灭。 抵押权人重要的权利之一是：抵押权人重要的权利之一是： 可以让与抵押权，当抵押权人也欠他人债务时，可以让与抵押权，当抵押权人也欠他人债务时，为了履行偿还债务之义务，可以把抵押权转让给他为了履行偿还债务之义务，可以把抵押权转让给他的债权人。的债权人。但抵押权不能单独转让但抵

37、押权不能单独转让，转让抵押权时，转让抵押权时应将债务一起让与。（应将债务一起让与。（让与处分让与处分连同债权一起连同债权一起让与并通知抵押人）让与并通知抵押人）如果在抵押期间出现了抵押物价值减少，怎样如果在抵押期间出现了抵押物价值减少，怎样追究责任？追究责任？一是对抵押物保值的要求权一是对抵押物保值的要求权 在抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时，在抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时，抵押权抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少

38、的价值相当的担保。价值相当的担保。 抵押人对抵押物价值的减少无过错的，抵押人对抵押物价值的减少无过错的，抵押权人有权抵押权人有权在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值减少的部分，仍作为债权的担保。物价值减少的部分，仍作为债权的担保。 二是代位请求赔偿权二是代位请求赔偿权 抵押物价值减少是由抵押物价值减少是由第三人引起第三人引起时，可以基于抵押关时，可以基于抵押关系要求抵押人让与对侵权人的赔偿请求权或者向保险公司系要求抵押人让与对侵权人的赔偿请求权或者向保险公司的理赔权。的理赔权。九、土地使用权抵押的效力九、土地使用权抵押的效力

39、 土地抵押权的效力土地抵押权的效力是指土地抵押权设定后，对于抵是指土地抵押权设定后，对于抵押当事人担保的债权范围等产生的法律约束力押当事人担保的债权范围等产生的法律约束力。1、土地抵押权所担保的债权范围、土地抵押权所担保的债权范围 土地抵押权以其标的物（包括物和孳息）的全部价土地抵押权以其标的物（包括物和孳息）的全部价值担保债权的清偿：值担保债权的清偿：（1） 主债权及其所生之利息主债权及其所生之利息 （2） 债权未获清偿所生的违约金或损害赔偿金债权未获清偿所生的违约金或损害赔偿金 （3） 实现抵押权的费用实现抵押权的费用2.对抵押权人抵押权的限制对抵押权人抵押权的限制（1）物权法物权法在立法

40、上对抵押权作了在立法上对抵押权作了期限限制期限限制，即抵，即抵押权利人必须在抵押期间内行使权利，否则其抵押权就会押权利人必须在抵押期间内行使权利，否则其抵押权就会因期间的经过而归于消灭或者不受法院保护，因期间的经过而归于消灭或者不受法院保护，物权法物权法202条规定：条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予支持。押权，未行使的，人民法院不予支持。（2）抵押设定后，抵押权人不占有抵押物，不享有使用抵押设定后，抵押权人不占有抵押物，不享有使用权和收益权，权和收益权，只有债务到期未清偿时只有债务到期未清偿时抵押权人才能依法对抵押

41、权人才能依法对抵押的土地的行使抵押权。抵押的土地的行使抵押权。（3）抵押权优先受偿权的限制，）抵押权优先受偿权的限制，如不得优于劳动工资、如不得优于劳动工资、征纳税款、建筑工程承包款、划拨土地使用权的补交出让征纳税款、建筑工程承包款、划拨土地使用权的补交出让金等。金等。九、土地使用权抵押的效力九、土地使用权抵押的效力 案例：案例： 某县属国有企业白酒厂，连年亏损，截至某县属国有企业白酒厂，连年亏损，截至20042004年年6 6月，月，已累计欠税已累计欠税3030万元，并于万元，并于20042004年年7 7月月1 1日被该县国税局日被该县国税局公告欠税。公告欠税。同年同年7 7月月2626日

42、，日，该白酒厂将自有对外出租的该白酒厂将自有对外出租的一座酒楼作抵押，一座酒楼作抵押，从县建行贷款从县建行贷款3030万元，万元，未向税务机未向税务机关报告。截至关报告。截至20042004年年8 8月月1010日，该白酒厂欠税已增至日，该白酒厂欠税已增至3232万元。同年万元。同年8 8月月1515日，该县国税局对该厂下达限期缴纳日，该县国税局对该厂下达限期缴纳税款通知书，责令该厂于税款通知书，责令该厂于8 8月月3030日前缴纳税款。到期该日前缴纳税款。到期该厂仍然没有缴纳税款。厂仍然没有缴纳税款。同年同年9 9月月5 5日日，经该县国税局局，经该县国税局局长批准，该县国税局对该厂长批准，

43、该县国税局对该厂实施税务强制执行措施实施税务强制执行措施，为，为了不影响该厂正常生产，未对生产设备采取强制执行措了不影响该厂正常生产，未对生产设备采取强制执行措施，决定施，决定对该厂自有的酒楼实施查封，并委托当地的拍对该厂自有的酒楼实施查封，并委托当地的拍卖行拍卖，以拍卖价款抵缴卖行拍卖，以拍卖价款抵缴3232万元的欠税及滞纳金。万元的欠税及滞纳金。对此，对此，县建行以酒楼已抵押给建行为由，提出异议。县建行以酒楼已抵押给建行为由，提出异议。 3. 对抵押人抵押物所有权的限制对抵押人抵押物所有权的限制 担保法第担保法第49条：条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵

44、押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。行为无效。 物权法物权法第一百九十一条：第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵

45、押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。九、土地使用权抵押的效力九、土地使用权抵押的效力 案例：案例： 甲公司向乙银行贷款甲公司向乙银行贷款10001000万元，同时万元，同时甲公司将楼房一栋抵押给乙银行，并办理甲公司将楼房一栋抵押给乙银行，并办理抵押登记手续。抵押期间，甲公司以抵押登记手续。抵押期间，甲公司以12001200万元的价格擅自将楼房卖与丙公司并办理万元的价格擅自将楼房卖与丙公司并办理了产权转移手续。后甲公司到期未归还借了产权转移手续。后甲公司到

46、期未归还借款。乙银行称自己不同意甲公司出卖已抵款。乙银行称自己不同意甲公司出卖已抵押的楼房，主张甲丙间买卖楼房的合同无押的楼房，主张甲丙间买卖楼房的合同无效，要求行使对楼房的抵押权，拍卖楼房，效，要求行使对楼房的抵押权，拍卖楼房，并以拍卖所得价款优先清偿贷款，三方遂并以拍卖所得价款优先清偿贷款，三方遂起纠纷。起纠纷。评析：评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据物权物权法法第第191条的规定，要注意以下几个方面：条的规定，要注意以下几个方面： 一、抵押人作为抵押财产的所有权人，本质上对抵押财产一、抵押人作为抵押财产的所有权人，本质上对抵押财产有自由处分

47、的权利，但由于抵押权的存在，其处分权要受抵押有自由处分的权利，但由于抵押权的存在，其处分权要受抵押权的限制。权的限制。 即所有权人在其所有物上为债权人设定抵押权时，也就意即所有权人在其所有物上为债权人设定抵押权时，也就意味着所有权人味着所有权人(抵押人抵押人)将其对所有物将其对所有物(抵押财产抵押财产)交换价值的支配交换价值的支配权让渡给了债权人权让渡给了债权人(抵押权人抵押权人)，因此这时所有权人，因此这时所有权人(抵押人抵押人)对其对其所有物所有物(抵押财产抵押财产)的处分就不得影响债权人的处分就不得影响债权人(抵押权人抵押权人)对抵押财对抵押财产交换价值的支配，也就是说所有权人产交换价值

48、的支配，也就是说所有权人(抵押人抵押人)对其所有物对其所有物(抵抵押财产押财产)的处分要受抵押权的限制。的处分要受抵押权的限制。 即必须经抵押权人同意，以体现抵押权对抵押财产交换价即必须经抵押权人同意，以体现抵押权对抵押财产交换价值的支配；并且抵押人应将转让抵押财产所得价款提前清偿债值的支配；并且抵押人应将转让抵押财产所得价款提前清偿债务或提存，以实现抵押权的作用，进而实现债权。务或提存，以实现抵押权的作用，进而实现债权。评析：评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据物权法物权法第第191191条的规定，要注意以下几个方面：条的规定，要注意以下几个方面

49、： 二、抵押权对抵押人处分抵押财产的限制应局限在影二、抵押权对抵押人处分抵押财产的限制应局限在影响债权实现的范围内，因此，抵押期间抵押人未经抵押权响债权实现的范围内，因此，抵押期间抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的行为并非当然无效，在不影响债权人同意转让抵押财产的行为并非当然无效，在不影响债权实现时，抵押财产的转让是有效的。实现时，抵押财产的转让是有效的。 抵押权是为担保债权实现而设，抵押权系其所担保债抵押权是为担保债权实现而设，抵押权系其所担保债权的从权利，抵押人转让抵押财产即使未经抵押权人同意，权的从权利，抵押人转让抵押财产即使未经抵押权人同意，但如果抵押财产受让人代为清偿债务，也即不影

50、响债权实但如果抵押财产受让人代为清偿债务，也即不影响债权实现时，转让行为就勿需受抵押权的限制，在满足其他生效现时，转让行为就勿需受抵押权的限制，在满足其他生效条件的情况下当然应认定为有效；条件的情况下当然应认定为有效； 换个角度看，换个角度看，当抵押财产受让人代为清偿债务，债权当抵押财产受让人代为清偿债务，债权因实现而消灭，作为从权利的抵押权随之消灭，抵押权对因实现而消灭，作为从权利的抵押权随之消灭，抵押权对抵押财产转让的限制也就不存在了。抵押财产转让的限制也就不存在了。评析：评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据物权法物权法第第191191条的规定

51、，要注意以下几个方面：条的规定，要注意以下几个方面： 三、受让人代为清偿债务的，可向债务人主张返还不三、受让人代为清偿债务的，可向债务人主张返还不当得利，如果抵押人是债务人之外的第三人，也可向抵押当得利，如果抵押人是债务人之外的第三人，也可向抵押人主张返还不当得利。人主张返还不当得利。 由于债务人未清偿债务而抵押财产受让人代其清偿债由于债务人未清偿债务而抵押财产受让人代其清偿债务，债务人因此免除了债务，债务人构成不当得利，依据务，债务人因此免除了债务，债务人构成不当得利，依据我国我国民法通则民法通则第第92条之规定，受让人可要求其返还不条之规定，受让人可要求其返还不当得利。如果抵押人系债务人之

52、外的第三人，由于受让人当得利。如果抵押人系债务人之外的第三人，由于受让人代为清偿债务消灭了抵押权，抵押人以特定财产抵押担保代为清偿债务消灭了抵押权，抵押人以特定财产抵押担保债权实现的物上债务得以免除，也构成不当得利，应予返债权实现的物上债务得以免除，也构成不当得利，应予返还。还。评析：评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据物权法物权法第第191条的规定，要注意以下几个方面：条的规定，要注意以下几个方面： 四、抵押财产转让未经抵押权人同意，受让人也未代四、抵押财产转让未经抵押权人同意，受让人也未代为清偿债务时，为清偿债务时，转让行为仅对抵押权人无效，转

53、让行为仅对抵押权人无效，在转让人在转让人(抵抵押人押人)与受让人之间仍得为有效。与受让人之间仍得为有效。 如果抵押人违反如果抵押人违反物权法物权法第第191条第条第2款之强行规定，款之强行规定，未经抵押权人同意转让抵押财产，由于其违法性仅涉及特未经抵押权人同意转让抵押财产，由于其违法性仅涉及特定第三人即抵押权人的利益，该转让行为因违反法律强行定第三人即抵押权人的利益，该转让行为因违反法律强行性规定而无效，也仅对抵押权人无效性规定而无效，也仅对抵押权人无效(即所谓相对无效的法即所谓相对无效的法律行为律行为)，抵押权人可主张转让行为无效进而实现抵押权，抵押权人可主张转让行为无效进而实现抵押权，而在

54、转让人而在转让人(抵押人抵押人)与受让人之间仍得为有效。与受让人之间仍得为有效。 本案甲公司将其楼房抵押给乙银行后其对楼房的本案甲公司将其楼房抵押给乙银行后其对楼房的处分行为就要受抵押权人乙银行的一定限制，甲公司擅处分行为就要受抵押权人乙银行的一定限制，甲公司擅自转让已抵押楼房给丙公司，乙银行可主张转让行为无自转让已抵押楼房给丙公司，乙银行可主张转让行为无效，进而拍卖该楼房以其所得价款优先清偿效，进而拍卖该楼房以其所得价款优先清偿1000万元万元债权。债权。 如果丙公司想保有该楼房，代甲公司向乙银行归如果丙公司想保有该楼房，代甲公司向乙银行归还还1000万元贷款，那么甲公司转让楼房给丙公司的买

55、万元贷款，那么甲公司转让楼房给丙公司的买卖合同有效，丙公司取得该楼房所有权，其额外付出的卖合同有效，丙公司取得该楼房所有权，其额外付出的1000万元，可以返还不当得利的理由向甲公司万元，可以返还不当得利的理由向甲公司(既是债既是债务人又是抵押人务人又是抵押人)追偿。追偿。九、土地使用权抵押的效力九、土地使用权抵押的效力4.优先效力优先效力抵押权人优先于一般债权人受偿；抵押权人优先于一般债权人受偿； 当抵押物被查封、被执行时，抵押权优先于执行权；当当抵押物被查封、被执行时，抵押权优先于执行权；当债务人宣布破产时，抵押权优先于一般债权；债务人宣布破产时，抵押权优先于一般债权； 当一个抵押物上有多个

56、抵押权存在时，当一个抵押物上有多个抵押权存在时，经过登记的抵押经过登记的抵押权优先于未经登记的抵押权，权优先于未经登记的抵押权，顺序在先的抵押权优先于顺顺序在先的抵押权优先于顺序在后的抵押权，序在后的抵押权，抵押权顺序相同时，抵押权顺序相同时，抵押权人按照债权抵押权人按照债权比例受偿。比例受偿。但但以上的优先不得优于劳动工资、征纳税款、建筑工程承以上的优先不得优于劳动工资、征纳税款、建筑工程承包款、划拨土地使用权的补交出让金等。包款、划拨土地使用权的补交出让金等。九、土地使用权抵押的效力九、土地使用权抵押的效力5.从属效力从属效力 抵押权是从属于债权的担保物权，抵押权与其担保的抵押权是从属于债

57、权的担保物权，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押权不得债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押权不得与债权分离单独转让或作为其他债权的担保。主债权被分与债权分离单独转让或作为其他债权的担保。主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其使抵押权。主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，的，债权人许可债务人

58、转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。九、土地使用权抵押的效力九、土地使用权抵押的效力6.排他效力和追及效力排他效力和追及效力 抵押权人基于其对抵押物的支配权，可以行使物上请抵押权人基于其对抵押物的支配权，可以行使物上请求权以排除物的所有人或其他任何第三人对其权利的妨害，求权以排除物的所有人或其他任何第三人对其权利的妨害，以恢复抵押权对抵押物所应有的支配状态。以恢复抵押权对抵押物所应有的支配状态。 抵押权人依照其抵押权的支配力，不论抵押物的所在，抵押权人依照其抵押权的支配力，不论抵押物的所在，均可追及抵押物

59、的交换价值而优先清偿抵押担保的债权。均可追及抵押物的交换价值而优先清偿抵押担保的债权。甚至，在抵押物发生原有形态或者性质的变化而有代位物甚至，在抵押物发生原有形态或者性质的变化而有代位物存在时，抵押权仍可追及于抵押物的代位物。存在时，抵押权仍可追及于抵押物的代位物。 抵押权的追及效力，使得抵押权人格外关注抵押物的抵押权的追及效力，使得抵押权人格外关注抵押物的价值之保全价值之保全，而并不注重抵押物的占有、使用和收益。，而并不注重抵押物的占有、使用和收益。 抵押权的追及效力，以及通过抵押权的物上代位性扩抵押权的追及效力，以及通过抵押权的物上代位性扩充抵押权的追及效力，成为确保抵押担保的功能实现的有

60、充抵押权的追及效力，成为确保抵押担保的功能实现的有力基础。力基础。十、土地使用权抵押权的实现十、土地使用权抵押权的实现 （一）涵义（一）涵义 ： 土地抵押权人在债务人到期不履行债务或土地土地抵押权人在债务人到期不履行债务或土地使用权抵押合同有效期间被宣告破产解散时，可依使用权抵押合同有效期间被宣告破产解散时，可依法律规定或合同约定以土地使用权折价或变卖所得法律规定或合同约定以土地使用权折价或变卖所得的价款来清偿所担保的债权。的价款来清偿所担保的债权。（二）土地抵押权实现的条件（二）土地抵押权实现的条件1 1、债务人在债务履行期届满而不履行债务的；、债务人在债务履行期届满而不履行债务的；2. 2