苏园地块竞买可行性研究分析报告

1、1 / 29苏州铭星软件科技有限公司总经理 高级工程师注册造价师总工程师杜利同苏州市新天地工程造价咨询事务所 高级工程师注册造价师总经济师杨永明苏州市新天地工程造价咨询事务所所长注册评估师注册造价师项目总设计师陈溥财2 / 29苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司二00二年六月十日目录第一章 总论第二章 市场营销策划第三章 项目初步规划与方案优化第四章 项目实施进度打算第五章 投资估算第六章 经济评价3 / 29第一章 总论一、项目名称苏园（2002）03号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限 公司。三、 地块

2、坐落位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的中央 商贸区，在管委会大楼与中央公园之间，呈东西向长条形，长约200米，宽约97.6米。四侧以街道为界，北侧为苏绣街，东侧 为星桂街，南侧为苏雅路，西侧为星都街。北邻都市花园，其余 三面均为空地。1、园区概况苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。 园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅进展4 / 29快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃进展，从当年开发10多万平方米到2001年的开 发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。200

3、1年8月底， 区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方 米。在园区管委会的大力推动下，园区领先在苏州市推出小高层 住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与 多层住宅一样旺销。到2001年底，园区已建和在建的小高层住 宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点， 成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售 量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售时期就销售一空， 整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成 为他们安家落户的首先。园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区往常 瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上

4、“高起点规划、高水 平设计、高质量施工、高标准治理”的四高之路。2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和治理经验开发的闻名遐迩 的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以 工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区； 第二期围绕秀美 的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业 区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业 和加工业基地。3、金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。依照园区总体规划， 周边8平方公里将建成公共绿地 和现代化商住文化娱乐区。1998

5、年初， 园区管委会托付国际闻 名跨国公司美国易道 （EDAWV5 / 29公司编制景观总体规划，围绕金鸡 湖规划了湖滨大道、都市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金 姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划差 不多中国、 新加坡和美国专家审定， 并获得了中国国家进展打算 委员会批准。该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。4、 环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始， 就坚持国际化标 准，注重融合现代国际都市规划和开发建设的经验、新特点，力 邀国际知名大师参与， 编制设计了具备世界一流水平的科学规划 体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上” 的指导方针， 积极实

6、施高标准的基础设施开发， 不仅形成了与高 科技产业进展相适应的投资环境， 而且也制造了舒适怡人的高品 质生活环境。5、配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验， 住宅区所有商业服务、 社会 服务设施都集中在邻里中心， 在70平方公里规划区内规划19个 邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻 里中心布置， 这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提 供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业 技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园 小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国 际幼儿园等教育设施， 又配套了大交通， 极大地改善了生活环境。

7、 工业园区社区服务设施的设计新理念的实施， 是园区住宅开发建 设成功的重要因素。6、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，本地块是中央商贸区首块拍卖地块， 中央商贸区周围地块的住宅建设已近尾声， 中央商贸区的开发是 园区居民乃至苏州全体市民翘首以待的重头戏。6 / 29四、报告编制依据和用途依照苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国有土地使用 权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软 件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营 销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏 州铭星软件科技有限公司开发的房地产开发项目经济评价软 件，在深入研究拍卖文件和现场调

8、查的基础上，通过营销策划、 初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了 苏园（2002）03号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供 参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。五、评价指标与决策方法1、评价指标土地拍卖项目的可行性研究， 其目是确定企业能够同意的土 地最高限价， 以及同意该限价获得成功的可能性有多大和需要冒 多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部 收益率期望值（加权平均值） ，财务内部收益率达到基准收益率 的累计概率（成功的可能性） ，财务内部收益率低于0的累计概 率（导致损失的可能性） 。土地最高限价定得越高， 获得土地的机会就越大， 企业

9、获利 能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险 较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更 需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每 个方案均列出了土地最高限价， 财务内部收益率期望值， 财务内 部收益率达到基准收益率的累计概率， 财务内部收益率低于0的 累计概率等四个决策指标。见表1。2、决策方法7 / 29决策能够按以下步骤进行：企业先确定目标收益率-基准收益率， 每个企业对获得土地 的迫及程度是不同的， 企业随着土地存量的减少， 其迫及程度加 剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状 不一样，基准收益率是不同的。从表1中选择内

10、部收益率期望值基准收益率的方案。 现在， 可能有多个方案符合条件， 则还需要进一步通过 “财务内部收益 率达到基准收益率的累计概率” 和“财务内部收益率低于0的累 计概率”作出决策。排除风险大的方案， 当“财务内部收益率低于0的累计概率” 专门大时讲明方案的风险专门大， 这种方案应该排除。 当若干个 方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都专门小时，各方 案的风险几乎是相同的， 应该依照“财务内部收益率达到基准收8 / 29益率的累计概率”来最后定夺。“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，各个 决策者没有一个统一的尺度，依旧与投资者对获得该地块的迫及 程度有关。土地最高限价风险决策指标表1方案土地最 高限价 （万元）差不 多分 析内部 收率 （%内部 收率 期望值（%内部收益率10%勺累计 概率（%内部收益率 小于1的概率（%方案一600011.4713.8178.10方案二660010.0312.3469.30方案三68009.5911.87