xx县城市规划区域土地储备项目可研报告

1、xx县城市规划区域土地储藏工程可研报告目       录第一局部  概述 .6第一章  工程概况.6一、工程简介.6(一)工程名称6(二)工程范围6(三)工程任务6(四)工程目标6二、工程背景6三、工程可行性研究的依据7四、可行性研究结论9五、特殊说明事项9第二章  双洞子城市副中心待储藏地块概况.10一、双洞子城市副中心待储藏地块位置.10(一) 双洞子城市副中心待储藏地块概况.10(二) 地形、地质状况.10(三)储藏地块面积的地上物概况.10(四)础设施、市政建设条件 .10第三章  土地

2、储藏流程.10第四章  区域条件 .11一、区域根本情况.11二、区域自然环境.12三、区域经济条件与社会条件.12四、区域根底设施及交通条件.13第二局部  规划与市场.14第五章  规划分析.17一、城市定位.17二、城市规划分析.17三、待储藏地块规划条件.17四、规划分析结论.19第六章  市场分析.19一、房地产市场总体态势.20二、土地市场分析.22三、竞争分析.221待储藏地块竞争分析232工程SWOT分析.23第三局部  本钱收益与财务分析.24第七章  本钱分析.24一、征地拆迁本钱.24(一)土地征用本钱25(二)

3、 房屋拆迁及安置本钱.26   (三)根底设施补偿费27(四)相关税费29二、土地整治本钱 .30三、其他本钱 31(一)不可预见费31(二)经营管理费用31(三)财务费用 .32第八章  收益分析.33一、假设开发法预估出让地价33二、市场比拟法预估出让地价33三、待储藏地块出让价格估算结果34四、土地开发本钱回收 .34第九章  财务分析.35一、资金平衡分析.35二、现金流量分析 .35三、不确定性分析 .35(一)本钱的不确定性 .351、政策变动造成的不确定性 352、双方协商的不确定性.35(二)收益不确定性 351、出让价格的不确定性.36

4、2、规划的不确定.363、财务费用的不确定性.36第四局部  结论 .37第十章  工程结论.37第十一章  建议.37      图 表 目 录 表1   云阳县城总体规划20052021用地平衡表.17表2    城市总体规划用地汇总表.18表3   待储藏地块用地平衡表 .19表4   云阳土地出让交易情况.23表5   待储藏地块征用整治本钱估算结果.25表6 

5、60;待储藏地块地上房屋面积估算.27表7   待储藏地块地上根底设施情况及补偿费用.28表8   假设开发法估算土地出让价格.33表9   云阳县20002005年土地出让情况 .34表10  待储藏地块可能出让价格估算结果.34表11  资金平衡分析 .35表12  现金流量表.36 重庆市水利投资集团公司云阳县土地储藏工程可行性研究报告第一局部  概述第一章  工程概况一、工程简介1、工程名称    重庆市云阳县土地储藏工程可行性研究2、工

6、程范围云阳县待储藏地块共计1520亩，位于双洞子城市副中心，是小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域，是集商贸、行政、文化为一体的城市副中心。规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。3、工程任务    完成上述土地的征地、拆迁、整理，到达“六通一平，并完成其中经营性用地的出让。4、工程目标    通过土地储藏、出让实现增值收益，弥补云阳县梅峰水利工程的资金缺口。二、工程背景    重庆市水利投资于2003年11月28日经重庆市政府批准挂牌成立，是市人民政府出资的国有独资公司，市政府授权市水

7、利局为公司国有资产出资人代表。2004年7月22日，市政府批准市水利投资更名为市水利投资集团以下简称“水投集团。主要职责是：履行大中型水利工程国有资产出资人职责，承当新建大中型水利工程、供排水工程及中小水电站的建设经营任务；实施水资源的统一开发和经营管理，推进水务一体化。    2004年12月1日，在重庆市政府“关于解决重庆市水利投资集团开展问题的专题会议上，赋予水投集团在工程所在区县自治县、市开展土地储藏的职能，其土地储藏收益全额返还市水投集团，用于弥补水利工程建设资金缺乏。    2005年，根据重庆市人民政府?关于重点水利工程

8、土地储藏有关问题的批复?渝府200570号文件精神，重庆市水投集团土地储藏整治以下简称“土地储藏整治公司正式挂牌成立。土地储藏整治公司属于市水利投资集团全资二级法人，注册资金20000万元，主要负责组织实施市水利投资集团含全资、控股子公司土地储藏整治工程。    为弥补重庆市水投集团控股子公司云阳水利水电实业开发在建的云阳县梅峰水利工程建设存在的资金缺口，经过反复踏勘比选，拟储藏土地1520亩位于双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域。云阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储藏整治作为控制性储藏用地。三、工程可行性研究的依据一 

9、     法律法规1、?中华人民共和国城市规划法?2、?中华人民共和国文物保护法?3、?中华人民共和国土地管理法?4、?中华人民共和国环境保护法?5、重庆市征在补偿安置方法重庆市人民政府令第55号       6、重庆市人民政府?关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知渝府发200567号7、重庆市财政局、重庆市国土房管局转发?财政部、国土资部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知?渝财建200328号8、 重庆市国有土地储藏整治财务管理暂行方法二地方政策云阳县人民政府印发?云阳县征地

10、补偿安置实施方法?的通知云阳府发200597号三土地储藏相关文件    1、重庆市人民政府?关于重点水利工程土地储藏有关问题的批复?渝府200570号    2、云阳县人民政府      重庆市水利投资集团关于用土地储藏筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金的协议3、?城市规划编制方法?、?城市规划编制方法实施细那么?、?城市用地分类与规划建设用地标准?等技术标准、技术标准及部门规章；四重庆市云阳县城总体规划20052021年五重庆市云阳县土地利用总体规划20052021年六征地、拆迁、估价

11、等行业标准七重庆云阳水利水电实业开发提供的其他资料八?重庆市市域城镇体系规划(20032021)?；九?云阳县城镇体系规划20052021?；十?重庆市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的意见?渝规郊字200417号；十一?重庆市云阳县土地利用总体规划19972021?；十二?重庆市云阳县土地开发整理规划20012021?；十三?云阳县全面建设小康社会开展规划纲要20032021?；十四?重庆市港口岸线利用规划20052021?十五?重庆市云阳县交通开展规划20052021?十六?重庆市云阳县新城总体规划修编城市总体规划阶段用地地质灾害调查评价报告2004年?。十七实地勘查获取的资料及搜集

12、的市场资料四、可行性研究结论    经测算，双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域地块的土地征用整治本钱为万元,共需征用整治本钱万元,可获得综合效益万元,利润率23.60%增值的能力,可用于开展储藏征用整治。五、特殊说明事项    本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前时点的社会政治经济情况作出，对于未来发生不可预见的社会重大变动，本报告所得结论可能会产生误差。    待储藏地块均未进行勘查定界工作，确切的土地面积及土地红线范围未确定，将对本可行性研究产生一定影响。待储藏地

13、块的最终投资本钱以勘界结果为准。    本报告的结论是依据云阳县县情及有关资料进行测算进行测算获得的。本报告仅供中介机构作为工程论证参考，不得用于其他用途。其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内容。            第二章  双洞子城市副中心待储藏地块概况一、待储藏地块位置待储藏地块位于云阳新县城拟建高速公路入城干道和沿彭溪河岸的滨江路段。二、地形、地质状况    北高南低，坡度约15,不易于平整, 地质状

14、况良好。防震级别为6。三、待储藏地块面积和地上物概况    待储藏地块面积为1520亩。无详规。属农村集体土地。四、根底设施、市政建设条件在小江片区的双洞子组团中结合中央绿化公园，两侧应主要集中布置金融保险、贸易咨询等用地，形成县级商服、文化中心区，集中布置图书馆、科技馆、会展中心、影剧院、文化宫，布置350床医院一座，新建30班小学1所。                  第三章 &#

15、160; 土地储藏流程    为弥补重庆市水投集团控股子公司云阳水利水电实业开发在建的云阳县梅峰水利工程建设存在的资金缺口,经过反复踏勘比选,拟储藏土地中1520亩土地增值局部解决梅峰水利工程建设资金缺口。云阳县政府已同意提供云阳县境内共1520亩土地交由重庆市水投集团土地储藏整治作为控制性储藏用地。储藏土地经整治后，交由云阳县人民政府委托的土地交易中心按有关规定实行“招、拍、挂出让，出让收入在扣除土地整治公司的整治本钱后，其收益全额返还水利投资集团作为梅峰水利工程的建设资本金。土地储藏相关税费除上缴中央财政和中央规定不得减免的局部外，其余局部免缴。 &

16、#160;              第四章  区域条件一、区域根本情况    云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24´32"109°14´51"，北纬30°35´6"31°26´36"之间，南北长公里,东西宽

17、公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里距三峡大坝260公里，顺江而上西至重庆市区337公里距万州区水路23公里、陆路41公里。    云阳县共辖41个乡镇、827个行政村、42个城镇居民委员会、11170个农业合作社、350个居民小组。2006年末总人口129万人，其中：农业人口109万人，占91.03%；非农业人口20万人,占8.97%,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。二、

18、区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田。云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4°C，最低气候-4.0°C,最高气候41.7°C。年平均日照小时，年平均降雨量毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。三、区域经济条件与社会条件    “十五期间，地区生产总值年均增长10.9%，200

19、5年全县GDP到达亿元，比2000年接近翻一番，人均GDP到达4285元。固定资产投资123亿元，相当于“九五的3倍，年均增长24%，高出方案个百分点。全口径财政收入到达亿元，年均增长12.99%，比预期目标高个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由2000年调整到2005年的。社会消费品零售总额到达亿元，年均增长12.2%，比方案高个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率到达26.78%。年均人口自然增长率为4.81。四、区域根底设施及交通条件    在农村，落实最严格的耕地保护政策，实施耕地占补平衡，开发整理土地亩。完

20、成咸池中型水库一期工程，二期工程。梅峰水利工程、小江大灌区工程、小水电代燃料工程、农村小水电脱贫解困工程和新县城堤防工程的前期工作根本完成。“十五水电农村电气化县建设顺利通过达标验收。兴建人饮工程2580处，建成和改造场镇供水站54座，解决万人的饮水困难，新建沼气池2170口。去年农田水利和农村根底设施建设获全市一等奖，评为全国农业标准化示范区建设先进单位。农网改造完成投资亿元，249个村全面完成村网改造。    城镇体系框架根本形成，城镇建成区面积到达平方公里,比九五末增长100.6%,新增房屋面积万平方米,是九五期间的2倍。城镇就业人员到达万人,比九五末增加万

21、人。新县城“五篇大文章的建设及“三大工程的实施，提升了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区、“市级卫生县城和“市级山水园林城市验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、效劳业等二、三产业不断壮大。    云阳交通四通八达，运输方便快捷。长江自西向东横穿而过，现有各类港口、码头100多处，沿江各大航运公司船舶均在云阳港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝马路沿长江北穿过云阳境内，至开县二级路今年贯穿，至湖北利川二级路，兰杭高速公路云阳段已开工建设。新县城距万州五桥机场、万州火车站48公里，仅40分钟车

22、程。云阳长江公路大桥竣工。    交通建设突飞猛进。深入推进交通建设决策、决战、决胜“三大年，着力实施“125工程，交通建设总投资31亿元，相当于建国以来至2000年投资总和的10倍。云阳长江大桥抢在三峡水库二期蓄水前完成桥墩工程，节约建设资金7000万元，2005年“9.28如期通车。新建特大桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。相继完成渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段相继开口。全县二级公路由83公里增加到167公里，在建公里。硬化公路由65公里增加到301公里，县乡公路油化硬化率到达31%。新修标准四级公路456公里，90%以

23、上乡镇公路达四级标准，95.8%的村通公路。新建二级车站1个，三级车站4个，完成港口码头复建11处。交通工作连续五年获重庆市考核一等奖。               第二局部  规划与市场                 第五章  规划分析一、城市定位云阳县城远期采用“一城四区组

24、团式城市总体布局结构。四区指长江片区、小江片区、人和片区和盘石片区。长江片区位于龙脊山脉以南，以现状建成区为主体，并向薛家沟和张家湾延伸，形成以居住、行政、商贸金融、文化娱乐为主体的城市综合区，包括现状中心区、张家坝组团、薛家沟组团、张家湾组团、复兴场组团。规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。小江片区位于彭溪河东岸、龙脊山脉西北，是以居住、商业、文化、旅游效劳等为主的新型城市综合区，包括松树包组团、乌鸡洞沟组团、苦竹溪组团、双洞子组团、紫金沟组团和干湾包组团。规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。  云阳新县城定位为云阳县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游效劳基地之

25、一，开展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。规划近期至2021年，县城城镇人口规模15万人；中期至2021年，县城城镇人口规模20万人；远期至2021年，县城城镇人口规模30万人；2004年，城市建设用地平方公里。规划近期至2021年，城市建设用地平方公里；规划中期至2021年，城市建设用地平方公里；规划远期至2021年，城市建设用地规模平方公里。2021年30万人，用地28平方公里。围绕新城，大江、大桥、大道、大公园凸现，成为渝东城市群中的重要城市。    二、城市规划分析    云阳是一个地处偏远的移民新城，以

26、云阳新县城为中心，构建极核开展模式，加强与重庆直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身开展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极开展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑“一心两翼旅游开发格局，接待游客250万人次，张飞庙成功搬迁，2003年7月19日正式开馆，被评定为国家AAAA级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了云阳的一张名片。    新县城“五篇大文章的建设及“三大工程的实施，提升了城市品位，城市创立工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区、“市级卫生县城和“市级山水

27、园林城市验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、效劳业等二、三产业不断壮大。    根据云阳县城总体规划，不可用于出让的公益性质用地道路广场用地、市政设施用地、绿地在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%；兼具公益和经营性质的用地行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发本钱。居住用地、商业金融业用地合文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储藏地块中可用于经营

28、性出让的各类型土地面积。        表1  云阳县城总体规划20052021用地平衡表序号用地代号用地性质面积(万m2)占城市建设用地(%)人均(m2/人) 现状规划现状规划现状规划 1R居住用地 2C公共设施用地 其中C1行政办公用地C2商业金融用地C3文化娱乐用地C4体育设施用地C5医疗卫生用地C6教育科研用地3M工业用地7.96  4W仓储用地0.03  5T对外交通用地2.24  6S道路广场用地13.39  7U

29、市政公用设施用地1.25  8G绿地7.84  其中G1公园绿地G2防护绿地9D特殊用地0.06  合  计城市建设用地100100   表2      城市总体规划用地汇总表 序 号类别名称面积(万m2)占城市总体规划用地比例(%)1城市总体规划用地1002城市建设用地3水域和其他用地其     中水域耕地园地林地牧草地村镇建设用地 三、待储藏地块规划条件   一待储藏地块最正确利用分析

30、0;   待储藏地块位于新县城规划区，是云阳新县城建成区下一步开展的必然选择，非常适宜住宅开发。二待储藏地块规划情况    根据城市用地规划，总面积2130亩，拟储藏地块中不可用于经营性出让的土地面积道路广场、市政公用设施、绿化用地为213亩，可以通过划拨或协议方式回收土地开发本钱的土地面积行政办公、医疗卫生、体育、教育科研用地147亩，高投司储藏200亩，盐厂储藏50亩。可用于经营性出让的居住用地、商业效劳和文化娱乐用地共计1520亩，占总面积的71.40%。      表3 

31、60;       待储藏地块用地平衡表 用地名称规划面积亩占总用地%1可用于经营性出让的土地152071.40%   居住用地99946.92%   商业效劳用地49323.16%   文化娱乐设施用地281.32%2可回收土地开发本钱的土地1479.67%   消防用地0.33%   公交用地0.99%   教育科研用地1278.35%3不可用于经营性出让的土地4630030.46%   高投

32、司储藏用地20013.16%   盐厂储藏503.29%   不可用于经营性出让用地21314.01%4待储藏地块总面积2130100    根据云阳县城总体规划，待储藏地块规划条件与开展方向为居住用地。符合最正确利用的要求。目前尚无详细规划。四、规划分析结论    待储藏地块规划均为居住用地，符合最正确利用用途。第六章  市场分析一、房地产开发情况一房地产市场总体态势    云阳新城为移民城，云阳新城的城市总体布局为“一城四区，已成长江片区仅剩下滨江花园

33、200亩左右。目前房地产处于卖方市场。据调查，开辟高端市场空间潜力大。为此，我们进行了“云阳县住房消费状况研究的市场调研活动，总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了分析和研究。二可供房地产区城及现状沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右，2006年，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。1、开发现状丽江景苑，该楼盘占地18706平方米28亩，建筑面积万平方米,其中商业面积万平方米，住宅公寓面积万平方米，容积率到达。住宅局部起售价为1200元/平方米，最高价到达17

34、00元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储藏地块的开展具有一定的参考与借鉴意义。福苑楼盘，该楼盘占地平方米亩，建筑面积2万平方米,其中商业面积万平方米，住宅公寓面积万平方米。商业局部平均售价为6600元/平方米，住宅局部起售价为1500元/平方米，最高价到达2200元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储藏地块的开展具有一定的参考与借鉴意义。外滩广场，该楼盘占地100050平方米50亩，工程分三期建成。2003-2004年，一期工程楼盘占地26680平方米150亩，建筑面积万平方米,其中商业面积万平方米，住宅公寓面积万平方米。商业局部平均售价为4280元/平方米，

35、住宅局部起售价为900元/平方米，最高价到达1200元/平方米；2005-2006年，二期工程楼盘占地26680平方米50亩，建筑面积万平方米,其中商业面积万平方米，住宅公寓面积万平方米。商业局部平均售价为5280元/平方米，住宅局部起售价为1050元/平方米，最高价到达1750元/平方米；2007年，三期工程楼盘占地26680平方米50亩，建筑面积万平方米,其中商业面积万平方米，住宅公寓面积万平方米。商业局部平均售价为7280元/平方米，住宅局部起售价为1750元/平方米，最高价到达2750元/平方米。该楼盘销售状况良好，其开发经营和运作对待储藏地块的开展具有一定的参考与借鉴意义。滨江国际，

36、该楼盘占地27346平方米38亩，建筑面积万平方米,其中商业面积万平方米，住宅公寓面积万平方米，容积率到达。住宅局部起售价为1750元/平方米，最高价到达3000元/平方米。2、本区域竞争楼盘分析针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。目前，在云阳县房地产市场中具有一定影响力的在售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米小户型，小面积，120-145平方米中户型，中面积，180-250 平方米大户型，大面积，小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，大户型，大面积占1

37、5%。购房以外地人和本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该工程三期原定于3月开盘正式出售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年云阳的房地产市场火爆，住宅局部起售价为1500元/平方米，最高价到达2200元/平方米，销售状况良好。丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米小户型，小面积，100-125 平方米中户型，中面积，130-180平方米大户型，大面积，小户型、小面积占55%，中户型、中面积占3

38、5%，大户型，大面积占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；由于走品牌个性化，特设米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中购置为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。三、土地市场分析  

39、0; 根据云阳县国土局提供的20002006年土地出让交易结果，与待储藏土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。     表4       云阳县20002006年土地出让交易情况      年度价格2000200120022003200420052006最高价万元/亩7047151870726391227244137550最低价万元/亩2001644406985684403550平均价万元/亩45054423222894142024275550

40、0;   可以看到，云阳县土地市场在经历了02、03年的狂热之后逐渐回归理性，2005年稳定，2006年呈上升势头。根据云阳县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，虽然2004年略有下降，2005年恢复到正常水平，2006年开始有大幅增幅。     四、竞争分析一待储藏地块竞争分析    目前，在云阳县房地产市场中具有一定影响力的在售楼盘是位于滨江小区的丽江景苑，该楼盘占地18706平方米28亩，建筑面积万平方米,其中商业面积万平方米，住宅公寓面积万平方米，容积率到达。住宅局部起售价为

41、1200元/平方米，最高价到达1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储藏地块的开展具有一定的参考与借鉴意义。二工程SWOT分析  优势劣势机遇挑战高速公路出口至小江片区双洞子城市副中心地块区位优势好，增值大，变现快，是商住楼的理想区位。地势较为平坦，根底设施完备。地块面积大，成规模。区位优势好, 位于云阳在高速公路出口与主城结合部云阳居民的房屋低档保有量比拟高，对高档房屋的需求有限。               第三局部&#

42、160; 本钱收益与财务分析 第七章  本钱分析    待储藏地块的征用整治本钱包括征地拆迁本钱、土地整治本钱、其他本钱三大局部。征地拆迁本钱包括土地征用本钱、房屋拆迁及安置本钱、根底设施补偿费、相关税费；土地整治本钱指土地到达六通一平条件所需本钱；其他本钱包括不可预见费、经营管理费用和财务费用。    经估算，待储藏地块征用整治本钱为万元,合万元/亩。   表5  待储藏地块征用整治本钱估算结果 双洞子组团待储藏地块备注补偿单价元/亩补偿本钱元征地拆迁本钱1土地征用本钱&#

43、160;2房屋拆迁及安置本钱 3根底设施补偿费222239000.00 4相关税费1-4之和5土地整治本钱100000 其他本钱6不可预见费1.-5.之和的5%7经营管理费用(1.+2.+3+5.)*4%8财务费用之和的7.4%9总计1.-8.之和    待储藏地块的征地拆迁, 依据国务院公布的?中国长江三峡条例?，云阳县执行云阳府发2001196号文件，在规划区征用实行纯耕地面积计算。云阳县双江镇规划用地系山峡库区移民用地，高速公路出口至小江片区双洞子城市副中心地块属于云阳县2005-2021新城规划用地，根据云阳县国土局提供的数据

44、，云阳县城目前人均纯耕地在亩之间,在实际中1亩土地安置人口在人之间,本报告按照人/亩计算,待储藏地块1520亩需安置人员3800人,1267户。具体估算过程如下：一、征地拆迁本钱一土地征用本钱1、土地补偿费及安置补助费     根据?重庆市征地补偿安置方法?重庆市人民政府令第55号1999年1月1日起施行中规定“征用土地应依法支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。按照重庆市云阳县人民政府?征地补偿实施方法?云阳府发200597号规定，云阳统一年产值为1500元/亩。由于本报告取每亩安置人,人均耕地为亩,人平土地补偿和安置补助费为15600

45、元。     土地补偿费及安置补助费=15600×3800=59280000 元    2、青苗补偿费    根据?重庆市征地补偿安置方法?重庆市人民政府令第55号1999年1月1日起施行中规定“青苗补偿按征地时实际种植面积计算。按照云阳县?征地实施补偿方法?规定，蔬菜类含经济作物为1210元/亩。待储藏地块全部为菜地。    青苗补偿费=1520×1210=1839200元    3、地上构筑物补偿费 &

46、#160;  根据?重庆市征地补偿安置方法?重庆市人民政府令第55号1999年1月1日起施行中规定“地上建筑物补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有证登记的合法面积为准计算，构筑物按实计算。在此按照3000元/户进行估算。    地上构筑物补偿费=3000×1267=3801000元    4、地上附着物补偿费    在此按照1500元/亩进行估算。地块地上附着物补偿费=1500×1520=2280000元 土地征用本钱=59280000+1839200+380100

47、0+2280000=67200200元    二房屋拆迁及安置本钱1、地上建筑物补偿费    根据重庆云阳水利水电实业开发对其拟储藏的1520亩土地实地调查结果，地上房屋面积共计平方米，需补偿费用元。              表6  待储藏地块地上房屋面积估算  土地面积亩正      房偏    

48、;  房附属房屋合计砖混砖木土木砖混土木拟征地范围房屋面积平方米1520       地块房屋面积平方米25000 40001000  补偿标准元/平方米  补偿费用元 5130250 618680107200 2、住房安置费    按照重庆市云阳县人民政府?征地补偿安置实施方法?规定，征地农转非人员按每人20平方米面积计算，其标准根据相邻区域经济适用房的平均售价1000元/平方米确定，砖墙条石预制盖结构房

49、屋补偿标准为204元/平方米。    住房安置费=1000-204×20×3800=60496000元   3、搬家补助费    按照重庆市云阳县人民政府?征地补偿安置实施方法?规定，“在规定时限内搬迁的拆迁户，其搬家补助费按户一次性计发：3人及3人以下每户300元，3人以上户按每户500元计发。在此按照300元/户计算。搬家补助费=300×1267=380100元   4、搬迁补助费    按照重庆市云阳县人民政府?征地补偿安置实施方

50、法?规定，“属货币安置住房、自建住房的，每人一次性发给300元搬迁补助费。 搬迁补助费=300×1267=380100元    5、水电表等设施的拆迁补偿费：在此按照共计1100元/户估算。水电表等设施拆迁补偿费=1100×1267=1393700元    6、红砖厂补偿元综上所述,张家坝地块房屋拆迁及安置本钱为元。三根底设施补偿费    根据重庆云阳水利水电实业开发对其拟储藏的1520亩土地实地调查结果，采用投影面积折算的方法，估算待储藏地块原根底设施情况。根据根底设施情况，采用面积

51、投影方法折算元。    表7  待储藏地块上根底设施情况及补偿费用 双洞子城市副中心地块土地面积亩110千伏高压线10千伏高压线市话电缆电视电缆低压照明线恢复照明线、闭路线补助费合计拟征地范围1520324042431267 补偿标准(万元/千米 1301088652000元/户 补偿费用 715320320336四相关税费1、征地管理费    根据重庆市物价局、重庆市财政局渝价2001第346号、渝府2001106号文件规定，一次征地在1000亩以上的，其征地管理费不超过征地费用总额

52、的3.0%。    征地管理费=(67200200元元元元2、新增建设用地有偿使用费    根据重庆市财政局、重庆市国土资源和房屋管理局渝财200328号?转发财政部、国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知财综200293号?规定，云阳属于十四等，其新增建设用地有偿使用费按7元/平方米计收。根据重庆市水利投资集团?关于明确重点水利工程储藏土地相关问题的请示?渝水投200674号，新增建设用地在规划内的缴纳30%给中央财政，其余局部可免缴。新增建设用地有偿合用费元3、耕地开垦费    根

53、据重庆市水利投资(集团)?关于明确重点水利工程储藏土地相关问题的请示?渝水投200674号，耕地开垦费全市统一按10元/平方米缴纳。    耕地开垦费万元    4、耕地占用税    根据重庆市水利投资(集团)?关于明确重点水利工程储藏土地相关问题的请示?渝水投200674号，可免缴该项费用。5、水土保持费    根据重庆市水利投资集团?关于明确重点水利工程储藏土地相关问题的请示?渝水投200674号，可免缴该项费用。6、地质灾害压覆评估费   

54、 其费用属于协商价格，一般按50元/亩缴纳。    地质灾害压覆评估费=50×1520=76000元    7、规划编制费    根据重庆市人民政府第55号令规定，按照元/平方米计收。    规划编制费元   8、勘界费    按照元/平方米计收。    勘界费元    9、环评费    按照每宗地20000元计算.10、可行性

55、研究报告编制费    按照每宗地200000元计算。11、社会开展统筹金    根据重庆市人民政府第55号令规定对农转非人员安置实行征地统筹费调剂使用方法,该区域社会开展统筹金按2000元/亩计收。根据重庆市水利投资集团?关于明确重点水利工程储藏土地相关问题的请示?渝水投200674号，可免缴该项费用。12、养老保险统筹经费    根据重庆市人民政府渝府发200567号文规定，各区县自治县、市人民政府建立征地农转非人员养老保险统筹经费。云阳县为10000元/亩计收。根据重庆市水利投资集团?关于明确重点水利

56、工程储藏土地相关问题的请示?渝水投200674号，可免缴该项费用。综上所述，地块的相关税费共计元。    综上所述,仅从征地拆迁本钱来看,根据补偿文件标准计算得到征地拆迁本钱为元,合元/亩。二、土地整治本钱    土地整治本钱指使土地到达红线外六通一平时所需本钱，包括市政根底设施建设费和场地平整费，即实现工程区规划的主干路及沿红的给水、排水污水、雨水、电力、燃气、电信配套建设。    待储藏地块已根本具备六通条件，在进行局部阶梯土地平整后即可进行土地出让。按照土石方量16元/立方米计算，平整过程预计需要本

57、钱152000000元,合100000元/亩。三、其他本钱1不可预见费    土地征用整治的不可预见费按照土地征地拆迁本钱与土地整治本钱之和的5%计算。2经营管理费用    按照?重庆市国有土地储藏整治财务管理暂行方法?，土地储藏整治工程管理费按比例提取。当期土地储藏整治工程的征地拆迁补偿安置4%提取，当期整治工程的前期工程费和整治工程支出总额按4%提取。3财务费用    按一般土地投资情况，土地取得费在征地时一次支出。经调查相同或类似土地的开发周期，同时结合待储藏地块的实际情况，预计土地征用整治所需周期

58、为1年。以征地拆迁本钱、土地整治本钱、不可预见费和经营管理费用之和为基数计算。资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储藏整治信托贷款协议，年利率为7.4%。 第八章        收益分析    本工程的收益来自整治后土地的出让所得。本报告采用假设开发法和市场比拟法两种方法来预估待储藏地块的可能出让价格。一、假设开发法预估出让地价1出让地价预估    待储藏地块所在地区平均容积率状况，假设其居住用地容积率为2.0,商业用地(包括商业、效劳业、文化娱乐用地)容

59、各率为。由于可用于出让的经营性地块面积1520亩，可销售建筑面积为万平方米，预计开发周期为10年。根据待储藏地块周边楼盘销售价格，以住宅2500元/平方米，商业6200元/平方米的销售价格估算，由假设开发法预估的待储藏地块出让收入合计81244万元,合万元/亩。其中居住用地出让地价为万元/亩，商业用地出让地价为万元/亩。     表8      假设开发法估算土地出让价格 双洞子城市副中心地块居住商业合计土地面积亩12003201520容积率建筑面积(平方米)16000002240001824000预计开

60、发完成后不动产总价(万元)售价(元/平方米)25006200 销售收入开发本钱(万元)建造本钱管理费用专业人士费合计投资利润(万元)投资利息(万元)销售税费(万元)两税一费1305买卖手续费推广费用合计总地价(万元)   熟地价(万元/亩)   二、市场比拟法预估出让地价    根据云阳县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，预计在未来10年内，在无重大政策调整的前提下，土地价格将保持10%增幅。因此，从市场行情看，预计待储藏地块出让价格为45万元/亩左右。表9 

61、云阳县20002006年土地出让情况 年   度价格2000200120022003200420052006最高价747151870726391227244137550最低价2001644406985684403550平均价45054423222894142024275550 三、待储藏地块出让价格估算结果    在对土地价格预测过程中，取两种估价方法的平均值作为估算价格，可以有效的降低由于单一方法的某些不确定因素导致的地价失真。由于缺乏与待储藏地块肯有可比性的土地出让具体案例，因此分别取假设开发法和市场比拟法两种方法的权重为和0.4

62、,由此加权平均得到待储藏地块的可能出让价格。      表10  待储藏地块可能出让价格估算结果 预估出让地价万元/亩假设开发法市场比拟法平均值出让收入万元双洞子城市副中心地块 四、土地开发本钱回收    待储藏地块的规划土地利用类型中，除可用于经营的居住用地、商业效劳业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营和公益属性，一般通过划拨、协议出让等方式，在使用者缴纳土地开发投资本钱后，将土地交付使用者供其使用。因此，此类土地可以实现土地开发本钱的回收。    待储藏地块征用整治本钱为万元/亩,可回