房地产融资方案

1、湖北经济学院栎一 217 有限责任公司 汤 逊 湖 新 城 融 资 方 案 公司名称： 湖北经济学院栎一 217 有限责任公司 工程名称：“武汉汤逊湖新城 参与人员： 裴传胜 李 强 吕 超 张诗柱 房地产工程融资方案一、融资工程名称 ?“武汉汤逊湖新城建设工程 ?二、工程融资主体 ?湖北经济学院栎一 217 有限责任公司，本公司成立于 2021 年 8 月，位于湖北省武 汉市江夏区湖北经济学院，公司注册资本 100000 万元，目前已完成或正在进行中的房 地产开发工程两个，预计 2021 年根本建设完工，预期收益 10000 万元。 ?三、融资规模、期限及还款进度 ?工程总投资 72035

2、万元，资金来源为业主自筹 32035 万元，拟从银行贷款 40000 万元。贷款类型为工程贷款，贷款期限为 3 年，自 2021 年 1 月至 2021 年 1 月。年利 率暂按 7.00%确定。 ?贷款抵押物为工程土地使用权证，面积 14511 平米，评估价值 100000 万元。另外 由武汉亚飞担保有限责任公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、 损害赔偿金和实现债权的费用。 ? 预计贷款资金一次性到账，本金按 3 年分期归还，利 息按季度支付。2021 年 1 月归还本金 20000 万元，2021 年 1 月归还本金 10000 万元， 2021 年 1 月归还本金 10

3、000 万元。 ?四、担保公司情况武汉亚飞担保有限责任公司成立于 2003 年 8 月，是武汉市乃至湖北省、华中地区 担保行业中从业最早且最具市场影响力的担保公司之一。公司主要效劳范围包括：个人 及企业贷款担保业务、个人汽车消费贷款担保、个人二手房按揭贷款担保、个人住房抵 押贷款担保、助业贷款、个人经营性贷款担保、信用卡经营分期等。先后推出了“随易 贷、“卡易贷、“装修贷、“融易贷、“速贷易、“新婚贷、“企业贷一系列产品， 全方位满足中小企业和个体经营户、目标消费群的需求。五、工程根本情况 ?“武汉汤逊湖新城建设工程 ?位于湖北省武汉市江夏区汤逊湖北路，工程规划用地 14511 平米，建筑面积

4、 150700 平米。工程包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋， 总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m X90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅含部 分拆迁户还建房 ， 3 号楼为四星级宾馆。工程规划用地性质为商业金融及居住用地，容 积率8.29，建筑密度w 52.95%，绿地率?15.8%。?目前工程已完成施工设计并已获得规划批准 已取得土地证， 建设用地规划许可证， 拆迁许可证，即将取得建设工程规划许可证及开工证 ，已进入地上物拆迁阶段。共有160 余户住户需要拆迁，其中约 90% 的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余 十余户如资金到位亦可立即迁出。 ? 工程建设期为 3 年，自

5、 2021 年 1 月至 2021 年 1 月。?工程公司成立于 2021 年8 月，位于湖北省武汉市江夏区湖北经济学院，注册实 收资本 100000 万元，各股东均以货币出资。现股东为湖北经济学院栎一 217 有限公 司 51% ，社会公众股持股 47% ，个人持有持股 2% 。法定代表人李强。 ?截至 2021 年 9 月，公司资产 7000 万元，全部为开发本钱，负债 4400 万元，所有 者权益 2600 万元。 ?六、工程投资估算 ?工程总投资 72035. 万元，其中土地征用及拆迁补偿费 12000 万元，前期工程费 2736 万元，建筑安装工程费 45600 万元，根底设施费 1

6、368 万元，公共设施配套费 1507 万 元，开发间接费 8824 万元。 ?工程建设期预计 3 年，自 2021 年 1 月至 2021 年 1 月。预计 2021 年完成总投资的 30.3% ，即完成投资 21849.6 万元；2021 年完成总投资的 51.6% ，即完成投资 37196.8 万元； 2021 年完成总投资的 16.6% ，即完成投资 11988.6 万元； 2021 年完成总投资的 1.4% ，即完成投资 1000 万元。?土地征用及拆迁补偿费 12000 万元。工程共占用规划面积土地使用权 14511 平米， 其中工程公司名下土地 11283 平米，其余局部待拆迁完

7、成后由省供销社转入工程本公司 名下。地上建筑物大局部归本公司所有，仍有 160 余户需要拆迁补偿安置，其中约 90% 的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土 地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款和基于容积率调整需补缴的土地出让 金以及相关的税费，公司前期已投入 7000 万元用于支付上述局部款项。前期工程款 2736 万元，主要包括工程建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6% 估算。? 建筑安装工程费 45600 万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方 3000

8、元的单位造价、建筑面积 150700 平米相乘确定。 ?根底设施费 1368 万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工 程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工 程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。 ?公共设施配套费 1507 万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于工程公司，开 发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、 游泳池等，按建筑面积 150700 ，每平米 100 元计算确定。 ?开发间接费 8824 万元，为直接组织和管理开发工程所发生的，如管理人员工资、职 工福利费

9、、折旧费、修理费、办公费、以及工程融资财务费用、担保费。其中预计贷款 利息 4900 万元，担保费 2100 万元。 ?七、?工程销售收入及税费 ?工程建成后，工程公司拟持有的自有物业包括商铺 1 层和 4 层、3 号楼宾馆。扣除 2 号楼拆迁户还建房局部的面积，预计工程可售面积为 75000 平米，包括裙楼的商铺 2-3 层 15000 平米和住宅公寓 60000 平米。 ?根据对阳光 100 、滨湖一号以及工程所在地附近房产工程市场的调查， 商铺的价格预 计平均售价为 35000 元/ 平米，住宅和公寓的平均售价为 11000 元/ 平米。预计工程可售 局部可实现收入 118500 万元。工程销售期 3.5 年，自 2021 年 8 月至 2021 年 1 月。 预计 2021 年完成销售 25% ，实现收入 29625 万元；预计 2021 年完成销售 40% ，实现 收入 47400 万元；预计 2021 年完成销售 20% ，实现收入 23700 万元； 2021 年完成销售15%，实现收入17775万元印花税、销与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、售费用等，预计发生各项税费 24829万元。各项税费情况见下表：工程税费？比例?金额万元？销售费用？