物流用蝴范路径：保重点 明政策

1、物流用蝴范路径：保重点 明政策观察ews物流用蝴范路径:保重点明政策随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济的一个新兴服务部门,正在全球范围内迅速发展.在国际上,物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业,其发展程度成为衡量一国现代化水平和综合国力的重要标志之一.2006年,十届全国人大四次会议批准的国民经济和社会发展"十一五"规划纲要明确提出"大力发展现代物流业".2009年,国务院颁布物流业调整和振兴规划,明确提出优化物流业的区域布局,重点发展九大物流区域,建设十大物流通道和一批物流节点城市.加强和规范物流用地管理,以节约集

2、约用地支持保障和服务于物流业发展,成为当前土地管理面I临的个现实课题.我国物流用地现状与世界发达国家相比,我国物流业起步晚,发展快.以物流园区建设为例,自1999年深圳市推出的规划用地14.6平方公里的平湖物流园起,到2008年,全国占地10万平方米以上的物流园区约为475家;呈急剧扩张的态势.物流园区的快速发展催生了对物流用地的旺盛需求.物流用地的主要类型现代物流跨区域,跨行业,跨部门的特性决定了物流用地组成的多样性.物流园区是典型的物流用地,按功能分,可以分为货运服务型,生产服务型,商贸服务型,综合服务型.从这些不同类型物流园区的用地现状,可以分析和归纳出目前我国物流用地的主要类型.货运服

3、务型物流园区用地.这类园区占物流园区总数的18%,其主要用地设施有停车场,中转库房,装卸站台,货运信息交易大厅,交易间,入住企业办公用房,司机公寓等.生产服务型物流园区用地.这类园区占物流园I-I-资源部土地利用司王卫真区总数的3%,其主要用地设施有库房,装卸平台,货场,铁路专用线,办公用房等.商贸服务型物流园区用地.这类园区占物流园区总数的2%,其主要用地设施有库房,交易间,办公楼,停车场等.综合服务型物流园区用地.这类园区占物流园区总数的75%,是以上三种形式的混合状态,各种企业都在这里聚集,各种物流业态都有一定份额.以上可以看出,尽管物流园区的用地设施种类繁多,但按照土地利用现状分类&a

4、mp;gt;(GB/T210102007)中的一级分类标准,主要涉及的是商服用地,工矿仓储用地,公共管理与公共服务用地,交通运输用地等四类用地.物流用地的开发利用特点物流用地是从传统工业用地,商业用地和交通运输用地中分离出来形成的一种新型的土地利用类型.现代物流园区用地显现出以下特点:是基础性与经营性并存.物流园区建设具有明显的基础设施性质,然而,物流园区提供的仓储,运输配送等服务却是经营性的活动.二是政府引导与市场机制相结合.物流园区的规划,建设,运营等均离不开政府的引导与支持,但同时也存在工业地产商主导和主体企业引导的模式,如:由工业地产商统一开发建设后再出租或出让.三是物流园区地面设施的

5、技术水平决定了土地利用集约度.只进行地面平整的露天堆场,有简易顶棚的货物暂存站,无保温设施的平面仓库等传统粗放使用的物流用地,正在被配置高技术水平的仓储设施和装卸搬运设施的新型用地方式取代.物流设施的机械化,自动化程度越高,处理货物的速度,规模,准确性也越高,土地利用集约度也越高.物流用地存在的主要问题我国实行的是土地用途管制制度,依法认定土28中国土地?2010年第11期观察eWS地利用现状用途是用途管制的基础.现行土地利用分类是国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会2007年8月10日发布的土地利用现状分类(GB/T21010-2007),采用一级,二级两个层次的分类体系,共分12

6、个一级类,57个二级类.其中一级类包括:耕地,园地,林地,草地,商服用地,工矿仓储用地,住宅用地,公共管理与公共服务用地,特殊用地,交通运输用地,水域及水利设施用地,其他用地.由于物流用地具有多样性,且在土地利用现状分类中没有专门的"物流用地"类别,一些地方在物流业快速发展,物流设施用地逐渐增加的情况下,对物流用地使用性质界定不清,造成了物流用地管理出现了一些问题.一是虽然物流产业发展迅速,但仍处于粗放型发展阶段.目前,许多城市将物流业定位为支柱产业,一些物流园区用地普遍过大,存在重复建设和园区建成后发展不力等问题.如:物流项目申请规模过大,申请用地后后续开发不力,项目重复

7、申请等,造成了土地资源无法有效利用,也对城市建设的管控提出了更高要求.二是各地物流用地供应标准不统一,有的按工业供地,有的按商业供地,地价差别也比较大.如:成都规定,直接用于物资储运的单一用途物流用地,供地价格不得低于该项目土地级别工业用地基准地价的70%收取;兼有物资交易功能的物流项目,项目的物资交易部分用地面积不得超过项目用地总面积的30%.陕西省规定,对铁路,公路,民用机场设施用地,符合法律规定和划拨用地目录的,可依法采用划拨方式供地;对物资储备,中转场所及其相应附属设施等以仓储为主的用地,可按"工矿仓储"确定标定地价;对批发,零售市场用地要按照国家规定,通过招标,拍

8、卖,挂牌竞价等公平竞争的方式确定土地使用者.山东省将物流园区等基础设施建设用地列入工业,仓储用地范畴,并鼓励在原市区内的物流企业到城郊接合部建设物流中心,对市区内土地实行置换,原划拨土地由政府按土地利用规定处置,并给予企业适当补偿,扶持新建物流中心.三是一些地方出现以"发展现代物流"为名圈地,囤地的现象.目前物流园区的开发主体除政府及其部17I,从事物流园区开发的企业主要有两供图11类,一类是物流地产商,比如普洛斯,MB,盖世理,嘉民,丰树已经在中国投资建设了100多个物流园区和物流中心,出租给物流企业使用.另一类是物流企业,如国有企业中的中远,中储,中邮,中铁等,都建有自

9、己的物流园区.所不同的是,物流地产商不运作物流业务,而由物流企业运营物流业务.由于在赢利多少的排序上为房产销售利益>仓库出租>场地出租,有个别企业受利益趋动以"发展现代物流"为名圈地,为获取高额溢价,空置土地等待升值或改变用地性质进行商业开发,甚至将园区演变为房地产买卖和经营,物流用地利用强度偏低,土地隐性浪费等现象不断出现.规范物流用地管理的基本思路土地资源是物流业发展的空间保证.对物流用地管理既要注意保护耕地,节约集约用地,又应符合法律政策的规定和要求,切实提供好用地保障.从我国物流用地的类型和各地出台的支持物流业发展的用地政策看,现阶段,对

10、物流用地管理既要从CHINALAND/2010No?1129月观察eVIeW5规划计划上予以统筹考虑,合理安排,又要在具体项目的土地供应上,遵循现行的法律政策规定,严格物流用地监管,确保有效利用.合理安排物流用地计划,优先保障重点物流项目用地物流用地具有占地面积大,投入资金多的特点,应加强规划,计划管理.对纳入物流业振兴规划的重点现代物流项目,应在土地利用总体规划确定的土地用途中进行布局和选址.对符合国家供地政策和产业政策目技术先进,节能环保,便捷高效,带动作用强并具有国际竞争力的重点现代物流项目,可优先保障用地.鼓励开发使用地下空间作为物流用地.市,县政府应对一定时间内物流用地需求量,现存量

11、和新增量进行预测,把握物流建设用地的需求量,结合产业发展,确定和调整物流项目用地的供给,并将物流用地供应纳入年度建设用地供应计划.对物流用地需求较大的地区,可结合本地实际,在土地利用年度计划安排中,适当增加符合土地利用总体规划,城市总体规划,物流规划的物流发展用地.需要进行农用地征用转用的,土地利用年度计划可优先安排.进一步明确物流用地方式和供应政策,鼓励节约集约用地尽管物流用地具有多样性的特点,且在土地利用现状分类中没有专门的"物流用地"类别,但物流业所涉及的各类用地,在现行土地分类体系中均有明确的设定.对不同用途的物流用地,应依照国家现行土地管理法规政策,按照对应的土地

12、分类和供应政策供地.对铁路,公路,民用机场设施等具有基础性,公益性特点的用地,符合划拨用地目录的,可依法采用划拨方式供地,依法报经县级以上人民政府批准,并由市,县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发国有土地划拨决定书和建设用地批准书.除此之外的物流用地,应采取市场化配置,对于不符合划拨用地目录的物流用地,应当以出让,租赁等有偿方式供地.对于经营性物流用地,或者同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,应由市,县人民政府国土资源行政主管部门按照招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,采取招标,拍卖或者挂牌方式供应,让土地市场价格反映土地稀缺程度,促进土地集约利用.同时,鼓励开发使用地下空间

13、作为物流用地,促进物流项目节约集约使用土地.支持物流企业兼并重组,鼓励利用存量房产,土地资源兴办物流业力度.进一步明确重组改制涉及物流用地的土地确权,登记发证,地价估和资产处置等政策,简化办理程序,提供积极服务.根据国土资源部关于改革土地估价结果确,认和土地资产处置审批办法的通知,国资委关于进一步规范国有大中型企业主辅分离辅业改制的通知的有关规定,物流企业实施主辅分离的,根据原主体企业与改制企业双方的分离方案和实际用地情况,经所在地县级以上人民政府批准,可将原划拨土地使用权分割后分别确定给主体企业和辅业企业以划拨方式使用.企业改制时,只要改制后的土地用途符合划拨用地目录,经所在地县级以上人民政府批准可仍以划拨方式使用;不符合划拨用地目录的,应依法办理土地出让等有偿使用手续.鼓励利用工业厂房,仓储用房等存量房产,土地资源兴办物流业或出租给物流企业使用.盘活闲置土地时,符合条件的可优先用于发展物流.园区升级改造扩建中,适度安排满足物流l发展用地需求.加强物流用地的指导币口监管,防止圈地,囤地及随意改变用途物流用地作为新兴的产业用地,在现实中不可避免地会遇到一些新情况,新问题.如:一些地方政府在进行物流项目招商时,往往把招商成功作为第一位,为一些地产商圈地,囤地大开方便之门;一些地方物流项目用