广州市住宅商业库存概述详解

1、广州市住宅、商业市场供需概述一、住宅市场供需概述1. 需求：广州楼市呈翘尾行情政策利好市场需求释放显著。 2015 年广州住宅市场供求比是 0.97 ：1，呈现供不应求态势 ；年度成交面积 1081 万，为近三年以来新高，无限接近 2012 年历史高位。改善型产品走俏，促进价格企稳回升。 2015 年广州住宅市场面积段 125 以上单位成交 428 万，环比增加 27% 。2015年整体均价达 15150 元/，创新高。成交金额也刷出 1638 亿元新高。图： 2007 -2015 年广州住宅成交面积及其增速2500销售面积 (左 )同比增长率 (右 )120%200080%万150040%平

2、方米10000%500-40%0-80%200720082009201020112012201320142015数据来源： CREIS 中指数据， 广州楼市呈翘尾行情。2015 年广州全市住宅市场成交1082.21 万平方米，月均成交面积90.18 万平米。从 1 月份开始，广州购房需求在前期集中释放后，开始回落。受春节假期的影响， 2 月份成交量大幅减少。进入红五月，在楼市新政、降准、降息等多重利好政策之下，广州房地产氛围逐渐趋于回暖，商品住宅大量成交，过百万平米。同时“金九银十”期间商品住宅成交同比大幅上涨。第四季度，在公积金贴息贷款、全面二孩政策等作用下， 加上开发商促销走量，需求进一步

3、得到释放，广州楼市呈现翘尾行情，2015 年 12月商品住宅成交达119.10 万平方米，居全年单月首位。2. 供应：中心区域商品住宅供应乏力图： 2007 -2015 年广州住宅新批上市面积及其增速新批上市面积 (左 )同比增长率 (右 )200080%60%150040%万平方 100020%米0%500-20%0-40%200720082009201020112012201320142015数据来源： CREIS 中指数据， 中心区域商品住宅供应乏力。 2015 年 1-12 月广州商品住宅的新批预售量为 1040.14 万平方米。其中，中心区域的供应量仍然乏力，新增供应多以旧改项目为主

4、，楼市的热点仍集中在楼盘价格较低且货量充裕的外围区域。新批上市集中在“金九”期间， 9 月新批面积达146.93 万平方米，为今年单月最高； 12 月房企为冲业绩，多个项目新批入市，新批量为119.03 万平方米；其余各月新批量均不超过百万平方米。3. 供需对比：住宅市场表现为供不应求图： 2007 -2015 年广州住宅市场销供比新批上市与成交面积差值(左)销供比 (右 )4002.01.3200万0.6平方0米-0.1-200-0.8-400-1.5数据来源： CREIS 中指数据， 广州住宅市场表现为供不应求。 从供给和需求量来看， 2015 年住宅批售量为 1040.14 万平方米，住

5、宅成交量为 1082.21 万平方米，供求量相差 42.07 万平方米，销售与供给比为 1.04 。2010 -2011 年连续两年需求的减少缓解了 2009年供应不足的局面； 2012 年，政府保持对楼市的调控力度维护楼市的理性发展； 2013 年楼市的供求关系趋向平衡；2014 年，购房者多持观望态度， 楼市降温，呈现供过于求；步入 2015 年，在中央去库存、促消费的调控下，部分改善型需求得到释放，广州房地产市场回暖，整体市场表现为供不应求。图： 2013 -2015 年广州住宅月度可售面积及出清周期可售面积 (左 )出清周期 ( 右)12001815万90012平方月米60096300

6、300数据来源： CREIS 中指数据， 可售量不断回落，出清周期缩短。2015 年，在去库存的环境下，得益于央行降准降息，广州公积金贴息贷款等政策，广州住宅市场可售面积不断回落。 2 月份受春节假期影响，楼市较为冷清，可售面积达 997.47 万平方米，为年度单月最高。从出清周期来看， 12 月份出清周期为 9.39 个月，较今年年初缩短 2.9 个月。二、写字楼市场供需概述2015 年，广州写字楼（含商用公寓）受外围项目成交影响，整体销售均价跌幅近20% 。开发建设方面， 投资呈现小幅回落，新开工规模和竣工规模均明显回落，市场对办公物业的投资信心有所降低。供给方面，新批上市规模持续扩大，五

7、年新批上市面积达850.77 万平米，明显高于五年的销售面积。需求方面，销售面积增长，销售额受均价影响而降低，销供比维持了0.7 -0.8 的水平，市场呈现明显的供求失衡状态，但中心区的优质物业仍受市场青睐。1. 需求：销售面积增长，销售额受均价影响而降低? 销售面积：同比增长 8.2% ，公寓项目占比高图： 2009 -2015 年广州写字楼销售面积及同比增长率销售面积（左）同比增长（右）180100%15080.2%50%万 12035.9%34.9%9.7%15.5%平 908.2%0%方-5.4%米6030-50%0-100%2009201020112012201320142015数据

8、来源： CREIS 中指数据， 2015 年写字楼销售面积同比增加8.2% ，为近五年最高峰。根据广州房管局数据显示，2011 年以来五年期间，广州写字楼销售面积呈增长趋势。 2009 年以来宏观经济复苏，2011 年住宅限购政策施行以来， 商用物业的投资需求旺盛，成交活跃，写字楼（含商用公寓）的销售总量上升势头迅猛。2013 年尽管广州写字楼成交有小幅度回落，但 2014 年即反弹往上， 2015 年由万达在花都和南沙的两个项目大量成交带动，全年写字楼（含商用公寓）再攀高位。? 销售额：受成交均价影响，同比减少 12.5%图： 2009 -2015 年广州写字楼销售额及同比增长率销售额（左）

9、同比增长（右）350200%300150%250125.6%100%亿200元15045.1%40.4%50%10027.8%18.0%-5.0%0%50-12.5%0-50%2009201020112012201320142015数据来源： CREIS 中指数据， 受销售均价大幅降低的影响，写字楼（含商用公寓）销售额同比减少 12.5% 。根据广州房管局数据显示， 写字楼的销售额自 2009 年以来呈现上涨趋势，商用物业的投资价值得到市场追捧，而受2015 年大量城郊公寓成交拉低了办公物业整体成交均价影响，2015年销售额亦表现为下跌12.5% 。2. 供应：新批上市面积持续扩大，增幅有所减

10、小图： 2009 -2015 年广州写字楼新批上市面积及同比增长率新批上市面积（左）同比增长（右）25080%万 20061.6%60%43.7%44.7%平40%方 15031.7%20%米17.8%1004.4% 0%50-20.4%-20%0-40%2009201020112012201320142015数据来源： CREIS 中指数据， 2015 年广州写字楼市场供应量持续增加，但增幅缩至4.4% 。近五年广州写字楼供应总量呈逐年增加的态势，五年新批上市面积达850.77 万平米，高于近五年的写字楼竣工面积，亦高于五年的销售面积。而2016 年除了珠江新城将迎来最后一波供应高峰， 琶洲

11、商务板块也开始陆续有新项目投入市场，市场将面临激烈竞争，但部分核心地段的优质物业仍值得期待。3. 供求对比：销供比维持在 0.7 -0.8 水平，供过于求，但优质物业仍受青睐图： 2009 -2015 年广州写字楼供求对比80新批上市面积与销售面积差值（左）销供比（右）1.5601.311.31.1400.780.770.770.710.740.9200.70.620.500.32009201020112012201320142015-200.1-40-0.1数据来源： CREIS 中指数据， 2015 年写字楼销供比为 0.74 ，写字楼市场供过于求。近五年来，除 2012 年供应总量大幅缩

12、减以致销供比高于 1 之外，其余四年广州写字楼的销供比均在 0.7 -0.8 之间起伏波动，呈现出供过于求的态势；连续几年的供过于求，使得写字楼市场待售体量持续增大。尽管如此，众多机构性投资者仍在积极寻找广州甲级办公楼市场的投资洼地， 但是位于黄金地段可供选择货量不多， 大宗投资型物业面对供应不足的情况。未来几年，随着琶洲商务区及金融城的成熟，又将迎来办公产品的大量供应。三、商业市场供需概述2015 年，广州商业用房销售均价继续回落，同比降幅达 8.3% 。投资方面，在政府调控背景下，国内外流动资金流向商业地产，投资额总量持续上扬，但涨幅有所减小。供给方面，受 2014 年开工量大涨和成交低迷

13、的影响，2015 年的新开工意愿表现有所降低，新开工总量减少17.32% 。需求方面，销售面积和金额均回落，且成交规模不及住宅的10% 。在商业用房存量不断放大，而社会消费增速不断下滑的背景，广州零售物业市场面临的形势不容乐观。1.需求：销售面积和金额均回落，规模不及住宅的10%? 销售面积：同比有所回落，高于近 7 年平均水平图： 2009 -2015 年广州商业用房销售面积及同比增长率销售面积 ( 左)同比增长率( 右)10080万平 60方米 402002009201020112012201320142015数据来源： CREIS 中指数据， 90%45%0%-45%图： 2015 年各

14、月广州商业用房销售面积及同比增长率销售面积 ( 左)同比增长率 ( 右)9120%8780%6万40%平 5方 40%米32-40%10-80%15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 15-0615-07 15-08 15-09 15-10 15-11 15-12数据来源： CREIS 中指数据， 销售面积继续下降，跌幅有所缩小。2015 年 1-11 月，广州社会消费品零售总额同比增长11.4% ，增速与 1-10 月持平，与去年同期相比回落0.9 个百分点；消费增速稳健，且优于全国平均。尽管社会消费品零售总额不断攀高，但商业用房在 2015 年成交规模有所缩小。从各月来

15、看，销售面积波动幅度较小，其中 7 月销售面积最高，达 7.7 万平方米，5 月最低仅为 4.36 万平方米。? 销售金额：商业用房销售额降 17.1% ，规模不及商品住宅的 10%图： 2009 -2015 年广州商业用房销售金额及同比增长率200销售金额 ( 左)销售额同比增长率( 右 )120%18016090%140亿 12060%元 1008030%60400%200-30%2009201020112012201320142015数据来源： CREIS 中指数据， 图： 2015 年各月广州商业用房销售金额及同比增长率销售金额 ( 左)销售额同比增长率( 右 )20120%18168

16、0%亿14元 1240%1080%64-40%20-80%15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 15-06 15-0715-08 15-09 15-1015-11 15-12数据来源： CREIS 中指数据， 受均价大幅降低影响，销售金额同比降17.1% 。 2015年经济增速持续降低，商业投资环境恶化，商业用房的销售均价与销售面积均有所下降，故而销售金额亦呈现下降态势。而从各月来看，各月的成交金额起伏较大，10 月为全年最高，成交金额达19 亿元。2. 供应：新增供应量维持高位，供求严重失衡，供过于求图：2009 -2015 年广州商业用房新批上市面积及同比增长率新批上

17、市面积( 左 )同比增长率 ( 右 )140120万 100平方 80米60402002009201020112012201320142015数据来源： CREIS 中指数据， 图： 2015 年各月广州商业用房新批上市面积20181614万 12平 10方8米6420数据来源： CREIS 中指数据， 2015 年新批上市面积有所增长， 增至 62.6 万平米水平。自 2014 年以来整体商品房市场不容乐观，商品住宅销售困难，而为完成全年销售目标，开发企业将可以出售的一手商铺推向市场，出现了近七年来的最大的供应量。而 2015 年又有多个新购物中心竣工，体量高，且新增供应主要来自新兴区域。从

18、各月来看，商业用房的供应以6 月和12 月为节点呈现出 2 个明显上升阶段，全年的供应高峰期为12 月，供应总量达到 17.9 万平米，同比增长15.34% ，环比 11 月增幅达 88.22% 。120%105%90%75%60%45%30%15%0%-15%-30%-45%3. 供求对比：销供比严重失衡，商铺步入“过剩时代”图： 2008 -2015 年广州商业用房销供比走势21.31.11.01.01.010.70.60.5020082009201020112012201320142015数据来源： CREIS 中指数据， 图： 2015 年各月广州商业用房销供比走势1.41.21.31.21