商圈分析与开店环境策划

1、学习情境二：商圈分析与开店环境策划实训任务：商圈分析、店铺选址、制作开业环境策划书实训目的：1.掌握商圈调研技巧，能够完成商圈调研和分析工作2.能够运用商圈、店铺选址相关知识的运用，制定开店选址策划方案。任务内容及要求：任务一：商圈分析任务说明：创业团队，根据调研区域内的实际情况，分工调查，形成商圈分析报 告及开丿占环境策划方案。步骤1:区域商圈分析调查说明本次商圈调查的辐射范围：步行_15分钟距离，约_公里半径的区域。调查区域综述：便利丿占的家数不少.消费人口多 人的消费能力相对较强（例：龙泉师大花园青台山路）商业状况商业规划50万平方米经营业态便利店专卖店商业特色中小型店店铺面积不大业态分

2、布零售为主.（业态分布比例较大）租金水平30005000元/nf2-1商圈范围划分技巧商圈也称作交易区域，是指以店铺所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩 展，吸引顾客的辐射范围。商圈分析重在选取一个具有现实意义和发展前景的市 场，它是一个“面”的选择过程。消费群特征所有人主要消费年龄10-60岁主要消费群 体月平均收 入3500元总体平均提袋率平日40 %周末60 %交通便利性交通便利靠近地铁站人流状况接近5000/平日，接近8200/节假日市政规划可发展因素消费能力强周围学校原因人流量很固定开发潜力消费人群广物业吸引力较强综合评析很有开发的市场*技能资讯商圈范用划分要求:1.商圈范围（1）集

3、中型商圈主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米一5000米之间，边缘商圈在5000米以外。（2）分散型商圈主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米一1000米之间，边缘商圈在1000米以外。2.马路之分界、凡超过4 0米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道3.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分成两个不同商圈4.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道因单行道阻隔，使人潮

4、流动不易而划分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。步骤2：商圈内代表性商业项目（完成人：谢佳王芯 ）3IJSO沁I wrai./ i ;cg*概况1.商圈内代表性商业项目有哪些调查商圈主要是学校和社区附近，所以代表性的商业项目是餐饮，休闲，购物，服装，家居。2.代表性商业整体分布情况及各白运营概况整体分布情况：集中型商圈，以零售丿占为主小餐馆较多主要集中于青台山路，川师现代花园附近项目1概况：便利店：在街道两侧很分散项目2概况：专业丿占：在街道两侧很分散项目3概况：超市：就一家在师大花园项目4概况：饭店：很分散很多商圈内代表性商业项目分布网点图

5、（请标注辐射范围内相关街道、商铺名及位置）*要求白行绘制一份网点分如图回久-天抚衣ORKVT:tJ I圧初工3IJSO沁I wrai./ i ;cg*3)=aa：w0三品3PR昱MuntinCO7gn3B市O KUMn3*I技能资讯2-2绘制简图应注意事项绘制简图要求标明的内容如下：1.标出重要建筑物及楼别（金融大楼、办公大楼等）；2.着名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司等）；3.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场、娱乐区等）；4.标出竞争店或同性质商丿占所在之位置、抽样点之所在位置：5.可与本企业连锁店有互补作用之门店；6.政府重要之行政中心；7.车站、加油站、学校、停

6、车场、市场、公园.等特定族群会集场所;8.标出街道之行进方向（单行道方）。.特色商业项目吉家百货规模：面积：1500（平方米）业态比例（请用饼状图标楼层业态分布：租金或扣点：示）：一楼专卖店45006000一个月档次比例：（请用饼状图标二楼生活必须示）：品经营档次：中装修档次：中代表品牌：目前客户群：周边人群停车位:1电梯数：2经营状况：一般通道宽度：6 m人流量:1000动线合理性：一般主要优势：就一家较大的商超竞争者少分流量大目前不足：商品不是很齐全品种单一化综合分析：人流量大消费群体多 有自己的位置优势人们的需求量大注：如商业区域内有多家特色商业项目，请分別填写上表项目周边交通规划项目周

7、边1000米范I制内的公交线路情况（3条路线）观测地双向机动车占序号公交站公交线路发/收车时间1例：19路例:锦兴路东-土桥例：6:30-21:302218路大面镇一汽车总站7： 3023:353854A路龙泉汽车总站一十陵公交站7： 3019:004874路星光西路大连路口站1一大面铺站6:3019:00方向方向道路状况条机动车道例：自北向南例：自南向北水泥路面，道路中间设有隔离栏例；72例：56条机动车道观测时间:观测地占八双向机动车道方向方向道路状况条机动车道自西向南自西向北水泥路面，道 路中间设有 隔离栏两 侧设有人行 道4632条机动车道自南向西24步骤3商圈评估商圈整体汇总，填写商

8、圈信息表商圈名称：商圈结构“井”字形结构 三角形结构 十字形结构平行线结构直线结构商圈性质城市中商圈地位一级商圈二级商圈三级商圈四级商圈商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈商圈属性商业区娱乐期金融区综合区住宅区商圈生命周期成长期形成期 成熟期衰退期商圈基础设施建设绿化环境好一般差物业环境好一般差道路基础建设好一般差休息区建设好一般差商圈购买力评估商圈购买力 评估（饰品消费客单价）元口100元 50元50元-100_300人/天以高商圈目标客上（日常）常住住户数的消流量600人/天费能力以上（周末）中低停车场：2个地铁：商圈易公交站：8个公交线达性路:854_路有 无所在主干道路长：600_米左右主

9、干道是否通畅交通良好一般差店前人行道宽：7米人行道是否通畅交通良好一般差商圈主力店：_1家，分别是：吉家超市商圈品牌店：5家，分别是：良品铺子爱儿乐爱你宝贝华为良品铺子商圈大型休闲/娱乐场所：5家，分别是：明星KTV占狼众圣 网咖纯K太古女装品牌店：_1家主要有：多又多内衣连锁店竞品店：4家主要有：吉家红旗 零点天易商圈综合评价，填写商圈评分表考核中项考核小项维度得分标准最后得分考核中项中 项权 重小项3分2分1分得分综合得分商圈业态13%商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈11商圈属性商业区娱乐区、综合区住宅区、金融区28商圈生命周期成长期成熟期形成期衰退期3商圈基础设施建设好一般差2商圈购买力

10、评估52%商圈潜在客群的消费能力高中低22目标客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人35预估饰品消费客单价100元以上50100元50元以下2商圈易达性6%公交线路或停车站多于3个2个1个33主干道是否通畅良好一般28商圈人行道是否通畅通畅一般2商圈主干道长400600米接近400米或600800米其它范围2商圈主干道宽812米左右接近8米其他范围2商圈主力店2家以上1家无22商圈品牌店2家以上1家无3休闲娱乐场2家以上1家无3商业28所氛围%竞争对手定相同定位不同定位一般店210位品牌品牌商圈内同业竞争状况35个2或68个2家或8家2注:商圈得分二刀综合得分，综合

11、得分二100*权重*小项得分之和/小项满分和基础分二66分任务二：项目选址任务说明：明确项目选址的难点与解决方案。并对项目的优势、劣势、机会和威 胁有明确的认识。步骤1.商业项目目标：2-3项目经营目标确定应注意的问题进行项目选址时，最主要的参考目标就是商业项目的经营目标，不同的目标 决定不同的选址位置，而经营目标的确定我们需要考虑预估收入、支出与可能净 利三者之间的关系。具体内容如下：1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查(1)与目前承租人洽询(2)与其他丿占铺承租人洽询2.预估每次消费金额(1)评估本商圈抽样点适合开何类型之店(2)本连锁丿占依商圈类别所划分之市场定位3.每日来客人数预估(

12、1)门店之人潮数(2)门店入店率门店入店率=门店之来客十各店之人潮数X100%(3)预估客户数预估客户数二再以求出之入店率X该商圈抽样点之人潮数（4）未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负） 百分比之修正4.预计业绩（1）预计每口营业金额预计每n营业金额二预估消费金额x可能客户数（2）预计每月营业金额预计每月营业金额二可能每日营业金额X 3 05.固定费用预估固定费用，固定费用：包括商场租金、管理费、装修费分摊、其它费用等每月固定不变的费用项目6.预估变动成本预估变动成本二% X月营业额变动费用：包括商品成本、员工工资（销售提成）等随销售额变化的相关费用。7.预估

13、净利预估净利（本预估净利为税前净利）二预估月营业业绩一租金一固定费用一变动总费用8.损益平衡点损益平衡点二（固定费用+租金）4-（1变动成本）9.商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商丿占间是否可互换顾客。例如：（1）药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰丿占、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。步骤2项目难点及解决办法难点一:应光性整个空间自然光照充足小部分区域自然光照不足大部分区 域白然光 照不足2店面进深度5-6米3-5米或6-8米 其他范围2橱窗（展示与通透性）2个1个无3空间效果7%店面柱墙（影响布局）无有1功能性便于展示等零售功能少部分不适合展示等功能2形状利用效果无死

14、角1个死角多个死角2店面可接近性15%交通易达性无护栏，近公交站和斑马线无护栏，远公交站和斑马线街道末端，远公交站 和斑马线3道路结构宽8米-10米宽6飞米或1012米其它范围2障碍物店前无障碍物，无台阶店前无障碍物，有台阶店前有障碍物，有台阶3店铺54%店铺位于街道位置1/3、2/3处接近1/3或接近2/3处其他位置235地效果街道有无聚客占八“多个聚客点1个聚客点无聚客点3街道客流主体靠近店面一侧是不是2店铺分流状况没有分流分流很少分流较多2注:商圈得分二刀综合得分，综合得分二100*权重*小项得分之和/小项满分和基础分二60分店铺便利性加分项目项目加分项目加分项目加分项目加分广告灯箱位店

15、面朝南门口有无休闲坐凳街道店面风格统一度路灯距店面近距离（店面直接受益）店门允许外开防火措施得当店面处在拐角位置注：符合加分标准的每个项目加1分丿占铺便利性得分二综合得分，综合得分二100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和丿占址调查表性质:预期店所属分公司:预期店位置:盟其他店租6000元转让费_0元店使用情况:空屋使用可迁入时其他费_1000_元间：_2017_年_6_月_6日店铺营业时间：从9_时_0分一-9时_0分周围丿占铺的租金情况：1、9000_元/年（共120平方米）;2、4500_元/年（共70平方米）店面尺寸：面宽_9米纵深_10米店店面面积：_90_平方米高_4米店面物业

16、条件店招尺寸：寛_9米高_4米店面形状：窄形宽形圆弧形 其他形状方形橱窗：有_1_个尺寸：寛4_米高3米店门朝向：北（方向）；内开外开丿占面功能性：储藏展示店面利用率：_80%_（百分比）；有无试镜死角:有1个无防火措施:好一般差丿占面柱墙:有2_个无店招可视距离：_5米围店前台阶:有5阶无丿占前分布：护栏斑马线线路车店前障碍物:公交站有主要是:门口公交站：无有距店_10_米交叉口 拐角面人行道宽米临近经营方向：同定位的品牌 高档定位的品牌 低档定位的品牌步骤4龙泉驿区商业发展规划对本项目的影响.龙泉驿区商业整体规划“龙泉驿区引进多个城市综合体项目”，项目涉及投资总额达100多亿元，项目包含了

17、五星级酒丿占、大型购物中心、会议会务中心等多种公共功能。龙泉驿区作为2013年最受购房者关注的区域之一，区域内的大面板块、成都经开 区、天鹅湖板块等板块的住宅项目开发进入白热化趋势，与此同时，龙泉驿区的 商业商务配套建设也成为与购房者生活便捷性息息相关的话题。结论：门口休闲凳：无距店_2米广告灯箱位: Efl有1个口门口路灯：无距丿占5米临店聚人气的大丿占:店面所处位置:进口中心 口丿占面所处:阳街阴街；店店前目标人流量:人/天，人流高峰从个无般综上所述，龙泉驿区住宅发展曾滞后于城南和城西，而商业配套乂滞后于住宅发展，但是随着目前的政府规划方案和房地产发展，已经呈现出甩开城西、直追城南的势头。

18、随着城东住宅市场和汽车产业的走强，老城区商业补仓，新兴 区域商业商务环境跟进，未來3年内，龙泉曾经没有大型综合体的区域形象将发 生翻天覆地的变化，成为现代化城区居住发展新样板。步骤5项目选址的初步选择方案根据以上选址调研内容，结合经营目标和区域商业发展方向确定，项目选址 初步方案：方案_龙城一号小区附近方案2：_川师现代花园青台山路任务三：制作开店环境策划书任务说明：根据任务一、任务二的相关工作内容，按照开店环境策划书的格式要 求，完成一份完整的开店环境策划书。Hour便利店项目开店环境策划书一、客流规律分析（一）店前客流分析营业收入是交易笔数与客单价这两个因子的乘积，交易笔数的形成又可以进

19、一步分解为店铺外通行人流量、进店率和购买率之积，而店前通行人流量与商业 区域的客流又有极为密切的对应关系。选址人员在客流调查测评过程中主要应关 注以下儿个方面。1 客流流量测评（1）界定商业区域客流行进切分点青台山路分为上中下（2）在每个切分点上安排工作人员 上区：廖强、龚厚贤中区：王芯、谢佳下区：江梅、周燕促（3）工作人员携带的工具有笔、纸、手机拍照（4）根据各切分点实测情况填写商业区域客流流量实测统计表。商业区域客流流量实测统计表实测日期日期说明商业区域名称川师现代花园区域实测路段青台山路实测地点龙城一号天气情况阴实测人员江梅，王芯，谢 佳，周燕倔，廖 强，龚厚贤记录人员江梅，周燕偲时间统

20、计人数（人）备注上午8： 009： 00457/9： 0010： 00364/10： 0011： 00234/11： 0012： 00459/中午12： 0013： 00397/13： 0014： 00458/下午14： 0015： 00365/15： 0016： 00453/16： 0017： 00672/17： 0018： 00643/晚间18： 0019： 00554/2.客流构成分析（1）客流的性别比例_713（2）客流的年龄层次_家庭主妇，上班族，学生族3.消费者的出行方式与行进状态步行（散步）4.客流的聚集点小区门口，小吃一条街（二）周边居民数量测评约10256人二、 顾客购买能力

21、分析1.年固定收入10万以上乙可承受每次消费在150元以上注：通常的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店铺的整体观察。第二种 是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。选址人员可以将两种方法结合 起来使用，以便相互印证。三、 顾客消费习惯分析19： 0020： 0020： 0021： 0021： 0022： 0022： 0023： 00320/423/239/132/1顾客对设定商品、服务的看法和评价1.购买便利2.交货迅速3.服务咨询到位4.营业时间长2.顾客购买设定商品、服务的频率购买频率较大3.顾客购买设定商品、服务的动机有需求，求廉，求便4.顾客在店铺中购买商品、服务的行为习惯性

22、购买，储备购买，馈赠购买四、周边店聚集情况分析（一）异业聚集情况异业聚集程度越高则商业区域越偏向于综合化，其辐射能力和辐射范围就越 大，吸引来的客流也就越多。1.商业区中娱乐休闲场所或设施情况健身会所，台球室，网吧等2.商业区业态分布情况服务业，餐饮业较多3.商业区中最大和最知名的布点位置及对附近中小型店的影响吉家布点位置在川师现代花园，对附近中小型丿占的影响是造成了一部分顾客 流失。_（二）同业 聚集情况便利店散乱，分布不集中，便利店较少。五、竞争对手分析1竞争店的基本信息吉壳壳红旗连锁天易2.竞争店的地理信息青台山路3.竞争丿占的商品信息生活用品、奶制品、饮料、小吃等4.竞争店的业绩状况_

23、5.顾客在竞争店内的消费行为及评价一般竞争对手调査记录表调查项目竞争店A竞争店B竞争店C店铺区位吉冗冗红旗连锁天易店铺前台面积（平方米）1X12X21X1面积内仓面积（平方米）/3X3/店铺组织形态便利店超市便利店店铺销售人员数量252商品调商品品种大类生活用品、饮料、小吃等生活用品、饮 料、奶制品、小吃等生活用品、饮料、小吃等查商品整体风格商品分类较乱简洁、明了干净商品档次低较高中主力商品杂货奶制品生活用品主力商品价格带5-10元28-85兀5-50元辅助商品小吃充值服务散装饼干辅助商品价格带5-20元不定8-24元经营效果评价日交易次数不定不定不定日客单价12元55元12元预估日销售额51

24、8元1032元769元综合预估坪效较好好较好店铺形象商品陈列效果差较好一般店铺布局规范狭小适中较小丿占铺内装修效果差较好一般丿占铺外装修效果一般一般一般顾 客思见丿占铺销售氛围较好一般冷清顾客购买状况较多一般较少服务水平低高一般顾客意见评价较好好一般其他/六、店址物业条件评估（一） 店铺面积1.店铺级数_低店铺级数是指根据店铺在连锁体系中所处的战略位置差异而赋予不同级别店 铺以不同的面积区别。2.基本经营需要50平方米不同的行业对经营面积有最基本的下限要求，即完成最基本的商品展示和服务功能必须要求有最低的营业面积保障。3.客流和成交量的大小_（二） 店铺形状丿占铺受物业硬件条件的影响会有各种的

25、形状，选址人员在具体察看时一定要考虑到不同行业在店铺形状适应性上的差异。选址人员可以从以下三个方面进行考虑。1.卖场与后台（仓储、办公、生产场所）功能区分无2.顾客心理压力心理压力小3.店铺面积的利用率一般利用（三） 店铺开间和朝向朝向行人的主行径方向，南北朝向（更能吸引顾客）（四） 柱墙大小、数量和位置无（五） 店铺空间高度3、米（六） 店铺使用年限、保养状况和基础设施完整程度等年限较小的，保养状况良好，基础设施完善七、店址与周边微区位小环境相互关系1.商业区交通道路格局一条青台山主道，两条小道辅2.店址周边道路格局两条主干道相交，儿条小道纵横其间八、商业发展趋势1逐步发展2.向外扩张九、丿

26、占址评估汇总店址区位综合加权平均分表被选店址编号备选店址A店址XX商业区XX路XX号评估大项物业条件大项权重30%评估中项基本物业条件参数中项权重30%小项次小项目5分4分3分2分1分等级得分小项权重加权得分1前台面积占比90%以上81%90%71%-80%61%70%60%以下420%2店铺形状利用效率高效利用一般利用低效利用520%3门面开间宽度10m以上8-10m6 - 8m46m4m以下35%4店铺柱墙数量无少量很多55%5柱墙分布位置全部靠边大量边侧少量居中大量居中55%6店内空间高度以上3m以下55% 小计得分100%10项甘选址：龙城一号小区附近十、设备投资根据店面面积、经营品种

27、对店面投资做出测算序号设备名称数量预算金额备注1货架4组3200按4组计算，每组8002租金/6000/月3微波炉1台5004开放式冻柜1台30005收银P0S机+收银台1套35006监控器1套10007灭火器2瓶200合计17400此价格为厂家第一次报价，以上设备按三年进行 摊销，每月应17400/36=包括租金、店面装修，照明、冷冻冷藏设备、货架、电脑、收银机、存包柜 等，并按设备种类分年度摊销。十一、投资回报分析在测算投资金额和月销售额后，填写下表5-3,对新开店铺进行可行性分析， 以了解店铺开业后的经营业绩和投资回报期，对店铺经营前景作出判断，一便进 行相应决策。新开店铺投资预算和经营

28、分析表序号项目金额（万元）备注一投资1522101工程投资（装修）155903年摊提2设备投资82003年摊提3电脑系统2100含在设备投资内4非实质商品32003年摊提5开办费11203年摊提6流动资金500007建筑成本（租金）6000 x12=72000 二年费用1135001经营费7000人事费用4000按销售额X%测算基本设备费用2100按销售额X %测算营销费用200按销售额 X %。测算款机费用200按销售额X%。测算维修费用300按每月XX元计算一般费用100按销售额X%。测算商品损耗100按销售额X%测算 2管理费106500投资摊销/租金6000 3财务费用5004营业税及

29、附加100000 三年营业收入4102901含税销售收入3400002毛利702903其他收入/4营业外收入/ 四投资评估1损益平衡点f2利润702903投资回报率%4投资回报期1年十二、店铺未来5年销售计划及投资回报测算店铺未来5年销售计划及投资回报表项目投资摊销及经营计划投资回收后经营计划第一年第二年第三年第四年第五年现金流入量112000201000223000267000216000销售收入230000210000234000360000281000其它收入/现金流入小计342000411000457000627000497000现金流出量80005500360063002700商品购

30、进成本1000012000200001800020000经营费用2400220023002200210040004000400040004000、500600359368876111607434672456892165200200200200200100100100100100150150150150150财务费用220220220220220财务费用/改造投资支出/租金费用7200072000720007200072000 现金流出小计905059708685192103593102558净现金流量1200014000150001600015000投资摊销4654未摊销投资余额/利润251495313914371805523407394442完成时间2017年4月17日调研参与人_江梅、周燕倪1任务考核:1个人自我评价个人自我评价表组员姓名江梅小组名称Hour便利店主要承担的工作工作内容起止日期其它参与成员本人表现收集资料，负责青 台山下区调查（网 吧的附近）王芯，谢 佳，周燕倔，廖 强，龚厚贤较好组织与分配任务王芯，谢 佳，周燕偲，廖 强，龚厚贤较好筛选资料，汇总资 料王芯，谢 佳，周燕倔，廖 强，龚厚贤较好自评