从土地价值链分析李家湾综合体的开发策略

1、从土地价值链分析李家湾生态园综合休的开发策略旅游产业进入到休闲度假时代，必然的模式是由单一的观光产品，变幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体，由单一的旅游景区串联成为游线的行程式走马观花，变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩高兴、享受舒适的城市或者区域旅游，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发，共同 形成综合性的旅游产品，那么也就必然涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅游产 业产品的基本支撑。为此，李家湾生态园的开发发展的基本程序与核心思路将通过“资源转户？土地转换？产业转移？地产转型”四个流程的实施、 发展起来。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与

2、构建将会是李家湾生态园开发的核心与关键环节。一、四个流程内涵的客观需求看李家湾生态园的土地价值链李家湾生态园是区域旅游开发的最终形态，必须与无锡发展战略相一致、与国家政策相符合、与经济发展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动的具 有旅游价值的区域经济系统，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象体 现方式。其表现的特征是“ 规模大、功能全、品质高、环境优、服务好 ”，其间相关 环节的系统价值主要是通过 各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及其相 关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现城市功能的空间融入等有效措施体现出来，并满足经济收益、社会收益的兼顾和

3、通达，同时实现城市（都市） 载体功能的有效发挥，以及资源保护基础上的可持续发展。借鉴国内外不断探索出来的各种以旅游为核心产品的成功案例的经验，结合近期对李家湾项目理解及听取多方面的意见，将李家湾开发策略确定为：以现实存在和虚拟的资源本底为基础开发条件，以生态养生、休闲旅游产业园（区）为市场经营产品， 以吸引客源往来实现动态消费为核心主体，以满足客户体验生活的配套与基础设施开 发为导向，实现直接的年度综合收益的同时，使土地和不动产持续增值的区域规模化开发经营。从策划规划李家湾生态园的核心支撑要素和需求可以归纳为以下四个方面：是土地依托性的资源：李家湾生态园与单纯的山水观光旅游开发有着本质的不 同

4、，单纯观光旅游产品是依托自然的山水生态资源开发成为回归自然的旅游区，我们 开发的李家湾生态园依托的是包括自然山水在内的所有生态环境资源、文化主题资源、 民俗民风资源，换句话来说，就是依托生态环境可开发的土地综合利用资源（比如历 史遗迹【教堂、舜皇庙】、溪流、森林、丛林、陆地、湖山等）、相关的游憩设施（比如温泉会所、高尔夫、SPASPA 养老院、高端体检中心、飞碟运动场等）或可间接开发为旅游产品的资源（工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等）来满足不同的 客户群对休闲娱乐的渴求。二是旅游消费者的活动：包括随意性的游览观光者，以及分时段共享式旅游度假 者。在休闲时代的大背景下，还应该包括有钱、有

5、闲基础上人们所有的非工作岗位之 外的活动，比如商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访友、度假、郊三是地产功能化的开发：成就李家湾生态园的核心要求就是土地的运作、土地多 元化流转和土地的集约化开发利用，因此，土地流转以及地产模式将是李家湾生态园 有序发展的基础和根本。就土地综合开发而言，它是一种复合地产的概念，即包括传 统意义的商业地产、居住地产、文化地产、教育地产、商贸地产、工业地产等，也包 括类似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的经营性或产权休闲度假地产。四是载体城市化的体现：李家湾生态园区域旅游综合体的首要内涵是强调区域的 概念，之所以是区域，说的是复合性资源累计起来一体化规划

6、、立体化开发、商业化 运营的发展道路，复合性资源加上立体化开发必将形成城市化功能载体的自然融入， 李家湾生态园必将形成未来生态新城市或者环保生态的度假功能区域。因为就发展而 言，成功的旅游区域开发，大多会使非永久性居民逐渐成为永久居民。一般而言，大 约在 15-2015-20 年之后，人口规模增大、配套设施完善，旅游度假物业可望成为退休隐居 或其他长年使用的主要住宅。从而，旅游区域开发成为各城市间的连接纽带，加速了 城市化进程。在我国即将到来的快速城市化进程中，各种资源及市场的高效配置下城 乡融合促成城市边界的消失，也就意味着城市区间大量土地的开发与利用。如何合理 利用耕地流转、占补平衡、农村

7、建设用地置换、林地流转、荒地开垦利用等诸多手段 寻求发展，成为城市化进程中重要的关注点。、五个理念解读提升李家湾生态园的可持续发展空间解读一：土地规模化利用是李家湾生态园的实现基础通过土地流转，土地向我们李家湾生态园公司集中，为今后打造商贸、农业、旅 游地产等物业经营打下良好基础，既促进了产业的专业化、集约化和规模化经营，又 提高了单位面积的产出和效益，降低产业市场成本。成都三圣乡是依托资源及区位优 势，土地流转后发展规模化现代农业，推动农业产业化发展的典型案例。三圣乡首先 选择土地合理流转，引进多家大型的专业化企业，以放大花卉产业优势为突破口，发 展现代农业，在现代农业基础之上，通过旅游的介

8、入，形成具有一、三产结合的规模 化休闲农业，在这个过程中，旅游依托规模化现代农业，同样形成了规模化旅游休闲 产业，城市居民得到了身心的享受，农民的得到了经济实惠，同时也加快了城乡融合。乡村旅游发展，与其他任何产业一样，需要规模化开发，才能提高生产力，形成经济 社会效益。规代爭胶沁 休闲族游产业 文化礎产业解读二：土地合法化流转是李家湾生态园的开发保证在符合土地利用总体规划和其他有关规划的前提下，公司要充分利用已依法批准 并取得集体土地使用权证的集体建设用地，从事法律法规未明确禁止的各种生产、经 营活动。经依法批准的建设用地，可以采用土地使用权入股的方式参与农业生产经营 和营利性农村基础设施的开

9、发，也可以单独或与社会资本、龙头企业联合兴办企业， 还可以出售、转让、交换等形式流转其集体建设用地使用权。积极运用建设用地指标置换与周转的政策，使农村集体建设用地使用权及指标有偿、合理流转，使李家湾生 态园资源在合法合理的层面上实现价值最大化。解读三：产业复合化联动是李家湾生态园的构建核心随着无锡农村城市化步伐不断加快，李家湾生态园作为乡村及城乡结合部地区, 实现农村土地流转、产业结构升级、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡的一系列 重大课题公司将联动好。以北京一号地国际艺术区为例：它以土地流转为突破口，嫁 接文化创意产业建设新农村，实现区域整体的产业置换与发展环境的优化。土地流转 形式一一村

10、民住宅改造如下图所示：淸足回疑居民（大尸型鞍育卫生+X化设谄+解读四：城市功能化载体是李家湾生态园的终极目的土地流转能够有效改善土地资源配置效率，李家湾生态园将按照城市功能化的要 求很好的利用农村集体建设用地的流转机制，充分挖掘集体土地资产价值。一方面通 过适当的集中与合理的土地置换，避免土地浪费，另一方面宅基地及其建筑物的流转 和抵押，无疑会有力推进生态园区土地的资本化与市场化，为公司创造更大的价值。解读五：产业龙头化集聚是李家湾生态园的引领手段在城市化战略指导下，旅游产业作为城市化发展高度的一个标准，在未来的土地 流转中，无疑会扮演一个重要的角色。旅游产业带动下的是土地的增值、环境的改善

11、与生态的优化，是规避城市化快速发展过程中各种资源产出较低的有效手段之一。以 华侨城为例，先期投入巨资开拓城市城乡结合部，专注于搞大型旅游项目开发，营造 具有影响力、冲击力的旅游景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度， 靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美 誉度的旅游城，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再借势发展旅 游地产。从而联动周边大梅沙、小梅沙同步发展，形成以休闲度假为主题的城市新型 集聚区与国内外休闲旅游目的地。北京华侨城项目也是资源流转、旅游地产与城市化 建设融合的经典案例之一，即以欢乐谷主题公园为核心吸引力，带动周边人流

12、流动， 随之延展的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产业园、体验式商街、会所、艺术中心、 学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等具备多元文化复合社区的功能。使得区域因完善 的配套而全面升级为 CBDCBD 木闲居住区。所以鉴于旅游的“一地多用”、“较少改变土 地用途”、“生态环境为主”等用地性质及其富民惠农的社会功能，以旅游产业的资 源复合性为核心吸引力，是未来拓展新区域空间与运营开发的主要手段之一。三、五个策略的配合执行促进李家湾生态园的立体化发展在中国土地使用制度重大变革的大趋势下，李家湾生态园具备了较好的发展条件,但是必须采用合理合法的方式依托土地资源通过与多产业的联动、综合性资源组合以 及相关的政

13、策支持共同打造具有品牌效应旅游综合体。策略一：资源流转，必须具备规模化的特征打造李家湾生态园发展模式，需要政府或集体经济组织通过农村资源的流转，将 区域范围内包括土地在内的所有能够开发的资源进行流转，实现农业用地、农村集体 建设用地等各种资源的集聚，也就是将土地按不同使用性质整理然后集中起来，具备 了规模化产业发展的基础条件，引进社会资本的介入实现产业结构调整及区域经济发 展。策略二：功能转换，必须适时适度的推进李家湾生态园需要能够提供给游客休闲度假的功能性建筑集群来支撑，就此，一定规模建设用地的利用是李家湾生态园健康发展的基本保证，因此“土地变性”或“转权让利”才能保证区域整体开发。目前建设

14、用地的主要障碍是农村农民农业的权属利 益范围，主要流转渠道的方程式是，一种通过农业用地流转一一收归国有、土地变性 “招拍挂”一一农用地置换占补平衡；另外一种是农村建设用地一一转权让利一 “招拍挂”；以上两种土地整理流转的核心思路是通过农业用地及集体建设用地的 整理过程中，必定会出现一部分节余，这在整个土地大调整、大平衡、大发展过程中， 是一个很好的缓冲空间。策略三：概念包装，必须贯穿发展的全过程园区要通过包装得到都方认可和支持、与政府开发取向一致、与城市空间战略相 辅、与旅游休闲密切结合，成为经济增长的品牌项目。与多产业的嫁接形成具有核心 竞争力的旅游休闲产品作为李家湾生态园开发的核心吸引力，

15、以此为基础实现项目立 项及开发。项目开发可嫁接如乡村度假旅游、旅游小城镇建设、现代服务业示范区、 文化创意产业区、重点流域水污染防治工程、节能减排和生态建设工程等发展旅游休 闲产业。策略四：旅游物业，必须落地嫁接的管理通道融入旅游物业，并以自然人文资源、主题社区、商务活动、文化娱乐、主题产品等各种旅游区域开发的形态表现出来，当今主要的旅游物业主要有以下几种，可依据 李家湾生态园的资源特征及市场结构进行合理组合。比如MallMall 形态，其区位是需要位于城市旅游的繁华商业区域。其资源特性是商业氛围优良，并要具有很强的旅游休闲 价值。其交通需求是必要而且便捷的市内公共交通体系和全面到位的配套服务

16、功能。MallMall 可以说是目前世界上大型商业旅游地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊 区化而诞生，是现代工业文明和商业文化的产物， 属于一种新型的复合型商业旅游业 态。 MallMall 是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务；比如自营式酒（饭）店形态，其资源特征是自然环境优良，并要具有休闲旅游的价值，同 时拥有良好的交通条件，区位特征最好是位于旅游区或者旅游城市的生态环境中。围 绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能的旅游区自营式酒店， 增加娱乐、会议等辅助功能。这些酒店多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城 市。由于旅游酒（饭）店不出售物

17、业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期 相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，自营式旅游 酒（饭）店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点；比 如产权酒店形态，其区位必须距离本地城市生活区不大于4 4 小时的车程，异地客户要求乘坐飞机方便到达。其生态特征是自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升。其开发形态是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产 权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以 获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权； 比如时值度假酒店形态

18、，其区位要求不是很高，但必须是符合分时度假网络内成员的 标准，其可达性必须满足良好的交通条件，其经营要点是指消费者购买一定数量的数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同 时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。 该度假 型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网络，消费者不拥 有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。一般情况下，利用“分 数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间；比如养老型酒店形态，其资源环境优良， 并有完善的服务配套设施，像标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时内送达的市 级医院。其

19、交通可达性良好，多种交通工具可选用，临近高级公路、铁路。其核心意 境是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。 委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情 况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；策略五：概念（集群）地产，必须突破的旅游地产模式旅游地产的概念已经被无数的开发区域所引用，经过一个长周期的发展，旅游地 产已经进入了细分和主题化的发展阶段，种类更加多样，模式更加灵活，渠道更加通 常，人们的认可度更加广泛。随着城市化、生态化、景观化等自然需求的增长，概念 地产将成为旅游地产的生力军。比如旅游区域或

20、者旅游城市的景观地产，其开发特征是项目建设围绕明确的主题进行开发，其资源特性是项目地周边环境优美，具备旅游 价值，其区位优势是距办公商业中心不超过4545 分钟的行程，其商业配套设施像标准的社区医院，社区中心商业区、服务中心、通信设施、完备的体育运动游乐设施、社区 公园等。发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置 开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如：景区住宅、风景名胜度假村（风格别墅）等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的。通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲 娱乐设施，直接提升住宅的环境

21、品质，增加休闲功能，提高居住生活质量；比如高尔 夫、登山运动、温泉等度假村地产，其资源基础必须是高品质的旅游资源，其交通需 求必须拥有便捷的铁路公路系统，离飞机场约30306060 分钟左右的车程内，其核心理念特指在高尔夫球场附近、登山等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运 动项目使用权相匹配的。为了实现资源有效利用及效益最大化，旅游地产可能承载多 种物业形态，如：高尔夫度假村的产权别墅，业主入住时间有限，可将房屋交于专业 的管理公司采取分时度假的形式满足游客的享受需求，这个过程中，度假村就具备了 两种物业形态的有机综合体，即实现的资源的有效利用，又可满足不同人群的度假需 求，实现的人

22、流、资金流有序、顺畅的流动。或是就地将乡村建筑或工业建筑进行改 造，赋予其购物中心、度假公寓等功能，实现资源的有效利用；比如乡村旅游背景下 的综合宜居地产，对游客而言，核心价值是在乡村自然景观中，享用便捷旅游服务设 置的度假体验，能获取房产的独立产权固然很好，但能得到房产的几十年使用权、经 营收益权，特别是用代价不高的方式，也是非常乐于接受的。当然，前提是物业的环 境氛围和服务设施能为消费者让渡足够的价值空间。附:可借鉴的成功运营案例案例一：成都市红砂村花香农居的区域资源流转发展模式红砂村地处成都市东南郊，土地面积30003000 多亩，通过加快土地合理流转，引进了2828 家花卉龙头企业从事

23、现代盆花生产，村内分布有以美国维生花卉公司为代表的大型花卉企业 3030 多家。过去的红砂村贫穷落后，房屋破旧，20022002 年人均收入仅 30003000 多。如今，这里已经不仅仅是单纯的种花、卖花的单一模式，而是发展到以观光、赏花为主题，对花卉的科研、生产、包装、旅游等方面进行全方位深度开发的复合型观光休 闲农业产业。红砂村的农民真正获得了新农村建设带来的实惠，到20042004 年人均收入就已经达到了 60806080 元，村民逐渐享受医疗保险和养老保险，家家喝上了自来水，接通了 有线电视，增设了卫生设施和排污管网，村民住宅也按照当地传统乡土民居风格进行 了改造，新居户型不求统一，每

24、户院落设计都不尽相同，一户一景，风格各异，摆脱 了新农村建设中民居单纯追求整齐划一的巢臼。观光农业开发对“三农”利益的保障 效应也非常明显，农业龙头企业受让土地，同时，可以参与受让土地承包经营权企业 或经营者的年底分红；此外，农民给他们（龙头企业）打工，传统意义上的农民，将转变为现代农业的产业工人。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、 农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系。农民全面纳入城 市社保体系，农民就地变市民，过上了城市人的生活。就地一改原先破旧的农居为富 有浓郁川西坝子民居特色的“花乡民居”；就地将农村变为城市，农民转化为城市居 民。案例二：天津市

25、华明镇的区域农民“宅基地换房”发展模式从 20052005 年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“1212镇 5 5 村”开展试点，涉及津郊近 1818 万农民。至 20082008 年末，已经有 1010 万农民告别乡间 老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。东丽区华明镇十二个村共有宅基地1207112071 亩，总人口 4.54.5 万，新建小城镇需占地 84278427亩，其中规划农民安置住宅占地34763476 亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平

26、衡，还可腾出土地 36443644 亩。用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约3737 亿元，可出让的商业开发用地预留了 40004000 多亩，土地出让收益预计达到4040 亿元，可以实现小城镇建设的资金平衡。小城镇建设需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积累，显然不 可能。只能在土地上做文章，通过宅基地换房，让土地流动起来，使资源资本化一一 这就是天津的“宅基地换房”模式，这种思路得到国家有关部门的肯定和大力支持， 国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了14331433 公顷的土地周转指标。国家发改委认为，天津用宅基地换房的办法建设小城镇，富有新意，符合我国保 护耕地基本国

27、策，有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。案例三：北京一号地国际艺术区的区域产业联动发展模式北京一号地国际艺术区所在的何各庄村，正处于北京市第二道绿化隔离地区，拥 有大面积园林景观、水系，但也正是因为地处绿化带，建筑面积少，使产业项目受到 极大限制。由于项目地外围目前已经形成了包括中央美院、花家地艺术区、七九八艺 术区、酒厂艺术区等艺术区，具备了初步的产业基础，所以在当地政府及开发商的联 合下按照建设社会主义新农村的建设要求和“土地 + +艺术、新农村+ +产业区”的总体思路，园区的发展方向由此定位为文化创意产业。即由多家单位共同投资兴建的当代中 国最具集聚效应的文化创意产业区一一村

28、庄里的艺术社区就应势而生。该区一期规划 面积 27002700 亩，涵盖整个何各庄行政区域，以“村庄”为核心的六大功能区，集艺术机 构、艺术家、策展人、经纪人、评论家、收藏家等形成完整的艺术产业链。开发商在 解决艺术产业发展的同时，关键是产业区构建与新农村建设结合起来，实现艺术区与 村庄建设互动。何各庄现有村民近千人，收入单一，租金就是其主要来源。流动人口 的增加，导致治安、环境等一系列问题层出不穷。村委会为推动产业结构升级、村民 致富、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡等工作。积极配合企业发展艺术村，进 行村民住宅改造工程。村委会将村民住宅从村民手里租过来帮助其改造运营，全村出 租的 400

29、400 多平方米的院子，原本 2 2 万元租金，但出租给村委会就能得到三到四倍的租 金，再由村委委托相关运营公司对原住宅进行改造、包装，出租给高收入群体，如艺 术家、企业高管等。由此，区域档次获得整体提升。对原住居民，在周边买或租房， 则很便宜，不愿走的村民，村委会提供三栋住宅楼租给让出宅基地的村民，同时鼓励 村民外出就业。案例四：开封市清明上河园的区域经营地产运营模式清明上河园是依照北宋著名画家张择端的传世之作清明上河图 为蓝本建造的。由开封市人民政府与海南置地集团公司合作建设的一座大型宋文化主题公园，坐落在 开封市风光秀丽的龙亭湖西岸，是国家首批AAAAAAAA 级旅游景区，至今已开园营业

30、十年，游客接待量由 19981998 年的 4646 万增至 9090 万。清明上河园是通过对当地文化或创造个性化 文化来实现的旅游地产的开发。创皿建谕援假袒 店 .扩薩规程勻品iS*推出大宋东直梦华等渣出.开鷹疲 阖鳩游*完程配套功抚旅住彌节.绘誉快乐 用包细氧 梁山液韧囚车、蹴辄 咼职 船莒*茶匹 捏匣人莓永代故驭 商运动和民阎艺术 吸引游害打陋務固主趣仝國经营臧产直亏彼的魔咒*案例五：黄山宏村古村落的区域旅游立体开发模式宏村位于黟县东北部，村落面积19.1119.11 公顷，有 432432 户人家，其中位于旅游较为发达的宏西村共有 229229 户，全村人口 12801280 人。宏村

31、始建于公元 11311131 年，因该村落将 自然景观和人文景观有效融为一体，被誉为“中国画里的乡村”。整个村子呈“牛” 型结构布局，其中最为突出的是有400400 余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，这种当时十分先进的村落水利设计，不仅为村民解决了消防用水，而且还调节了气温，为居 民生产、生活用水提供了方便，创造了一种“浣汲未防溪路远，家家门前有清泉”。 宏村现存明清民居 158158 幢，其中 13137 7幢保存完整，“承志堂”、“南湖书院”、“树 人堂”等大宅水榭堪称徽派建筑的杰作。其中奥斯卡电影卧虎藏龙在此取景更使 这个古村落名噪一时。宏村旅游开发起步于1981982 2年，宏村开发经

32、营权几度易主，19981998年，即宏村村民自主经营旅游1 1 年期满后，京黟旅游开发公司正式接管宏村的旅游经营事业，经营期限为 3030 年。从此，拉开了中坤集团在黟县旅游经营的序幕。随着20002000年宏村- -西递申请世界文化遗产成功，宏村旅游业进入快速发展阶段。下面就中坤入驻 宏村的管理经营模式做简单的图示：活化厉史 再酸卞囉幣鞫 仿若置歼丰帖屮;*甩好的上瓯菲 世那一流肘主跨春园千年一匣.十年一园1中坤集团协IB政麻部门、制宦忧垂政如 答神手续报批古村落的輕彖开笈、绘誉 管理Rt黄山京雖握说开段总公可黄山市中箱山宜有隈责任公氧 黃山中槪商瞬 rife 三Mt枸片坝睨歯占村殊，E 诣

33、Ht并文讥茂产益合忙城前棘、虫罠产N；总勒开罠瞬南古料落，申谕世界文化遗产皖南古村落宏村拜歆升r申请世霁文化遽产地 讯套完善的旅游鵬势1眩11古村曙本身-*6古村o JM. 2jn rtT jK JAi * AMt AbX匿仇、尿Ah.1X xFfiK JBz目.JTy Sp X IM ijV臥臧资粋南占村落的差畀化经营为核心发展找略，蚁地产开发琏接施 谧商业*文化等产业，提升世界请产开发价値和黄山旅游综合竞争力.案例六：北京市北普陀影视城的特色基地发展模式北普陀影视城位于大兴区瀛海乡南宫，距市区2020 公里，占地 3030 万平方米，是继中央电视台无锡、涿州影视城之后崛起的、以明清建筑风格

34、为主调的第三大影视城， 其建筑以明、清风格为主，集旅游观光、影视拍摄、影视研修为一体的多功能大型影 视文化城。旅游观光+ +影视拍摄：城中有红楼梦园、北普陀寺等古色古香的建筑，还有 蒙古茶包、天桥把式、乔装花会、绣球临幸等洋溢着传统民俗文化的活动。此外，明 清古镇三街一村、书画院、陶艺馆及松、竹、梅三园则更具中国传统的文化特色。影 视城拥有 2020 多个景区，5050 多处景观，还有一处纪念红楼梦作者曹雪芹的祠庙，为 游客展示了中国古代传统文化，同时也为影视拍摄提供了场景。影视研修：中国第一座影视文学-北京影视研修学院。节庆宣传：每年4 4 月举办盛大的花会大赛，有舞狮子和跑旱船等各种民间艺

35、术表演。经营模式：在原有中国古建园林基础上增添了美国 现代娱乐风格，一改白天经营格式，开创了全方位展开的不夜城服务的新格局。以影 视培训为基础，进行旅游观光、影视拍摄、会议接待、旅游休闲等相关产业的开发。 使整个培训基地内容丰富，区块价值提升，形成了多功能大型影视文化城。案例七：三亚亚龙湾度假区的区域时尚要素集聚开发模式亚龙湾集中了现代旅游五大要素：海洋、沙滩、阳光、绿色、新鲜空气于一体，呈现明显的热带海洋性气候，全年平均气温25.525.5C,冬季海水最低温度 2222 度，适宜四季游泳和开展各类海上运动。依托优良的自然资源，度假区开发有滨海公园、豪华别 墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海

36、底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、 游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假地产，核心酒店有1717 家，其中五星级 1414 家，四星级 2 2 家，三星级 1 1 家。引进的大型投资商有三亚天域、三亚中泰、海南大禹、北 京天鸿、北京今典、中科联控股集团、上海家化、上海金茂、山西华宇等。引进的知 名酒店品牌有喜来登、假日、皇冠假日、希尔顿、丽思卡尔顿、铂尔曼、凯莱、五号 度假别墅等。主要的运营模式为：案例八：北京华侨城的区域功能载体互融开发模式从深圳北上进京，华侨城集团在6 6 年时间里充分整合跨产业多元化发展的优势,通过跨行业、多产业的资源整合利用，将原来是的四方桥东南区域打造成为了一个集站年中鞭集团入贷B亿元揑股亚芷薄公词三亚市政誌f出公百19&2-199B：並茏灣开笈建蔥犧備 以毎地收入进行目然资謀俣沪初基砒设施雀设严梅诵选投资商岀让土地.lr不出辻規划审批枳濬店抵資商，二脈开发商*亚龙潯玄司（一级开岌商）买地，聘错专业公司进疔建药和蠱观设计.按資建设濟引进曹容外廣酒店品牌謎酒店注既圍际化.专曲化控制幵发节熱保护环境谿赢打适固用施度假区房地产、主题公园、商