采购人需求广州公共资源交易中心

1、广州市番禺区人民检察院采购需求书 采购人需求广州市番禺区人民检察院物业管理服务一、 物业概况(一) 物业建筑情况广州市番禺区人民检察院位于番禺区市桥街东兴路151号，占地面积6667平方米，总建筑面积15947.7平方米（包括地下停车场2500平方米），停车位60余个，天台绿化面积1100余平方米。另外，有露天停车场位于大楼西侧，临时停车位约100个；有集体宿舍位于番禺区市桥街禺山大道11、13号，公共清洁面积约1000平方米。(二) 物业设施设备情况1. 供配电系统：双回路供电，设有高低压电房2间，变压器2台（2000KW），备有柴油发电机1台；2. 给排水系统：含生活供水泵2台，消防水泵6

2、台，潜水泵10台，设置在负一层集水井；含供水池、排水沟、雨水井、污水井、代粪池、隔油池等；3. 电梯系统：大楼2台日立电梯，供负一层至十四层使用；4. 消防系统；5. 排气系统及配套空调设备；其中分体和柜式空调276台；6. 配套智能设备；门禁安防系统、安检报警设备、车场智能化管理系统等；7. 配套监控设备：监控中心设在首层；8. 配套食堂设备；9. 配套会议系统设备；10.配套视听影音设备。二、 物业服务总体要求(一) 采购人是国家检察机关，要求物业服务工作规范、严谨、安全、高效。(二) 双方在签订物业管理服务合同的同时，协商签订服务费构成表、岗位配置及工资预算表、考核意见书三个附件。(三)

3、 采购人的综合保障中心对中标供应商组建的物业管理机构进行业务归口管理。(四) 中标供应商驻场设置物业管理处，配项目经理1名，统筹整个物业服务工作，并接受采购人以部门所属物业服务组组长岗位进行管理，以确保服务质量。同时设立24小时热线电话，随时接听采购人的服务需求和投诉。(五) 中标供应商应制定建立物业服务制度交采购人审定后成为双方工作准则。包括：物业设备设施管理服务工作制度、保安服务管理制度、卫生清洁服务工作制度、绿化维护服务工作制度、会务接待服务工作制度、员工岗位职责及工作要求、考勤制度、保密制度、值班工作制度、员工奖惩制度和各项突发事件（火灾、水浸、台风、雷击、爆水管、电梯困人、冲击办公楼

4、、被盗和人员受伤等）应急处理预案。(六) 中标供应商负责物业的消防安全，驻场项目经理为消防安全责任人。并承诺发生火灾等突发事件时10分钟内能抽调召集服务人员15人/次以上，遇其它紧急事件或重大活动时具备1小时内抽调召集服务人员30人/次以上的应急响应能力。(七) 采购人对中标供应商的人员岗位设置、人员录用与管理、物业服务工作决策有参与权与审批权，在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人有直接指挥权。中标供应商指派或招聘物业服务人员，需提供人员信息资料、身份证、学历证、资格证复印件给采购人备案，经采购人审批后方能签订劳动合同；中标供应商应及时向采购人提交年度工作计划、月份工作计划、物业服务物品采

5、购支出月报表及凭据，作为采购人监管物业服务工作和结算物业服务费用的依据。(八) 中标供应商应对录用人员严格审查，并具有相应的上岗资格证；中标供应商应依法纳税，按规定为录用人员缴纳社保，并将相关购买保险的资料送采购人备案；人员薪金待遇请充分考虑服务期内人员薪金的调整因素，如因用工引起的劳动纠纷由中标供应商负责解决。(九) 服务人员每月工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（注：工资不包含中标供应商按国家规定必须为服务人员支付的社会保险费用及其他应付费用）(十) 消防自动报警值班操作人员必须持证上岗。(十一) 中标供应商应按采购需求和合同要求对员工定岗定责，要求员工按岗位着装及配带工作证，注意仪容

6、仪表和公众形象，形象岗位录用人员的年龄、体形、身高要有规定；员工定岗后不能擅自缺岗，如确受市场等不可抗拒的因素影响，双方可在相互理解的基础上重新签订岗位配置表；员工在岗工作时间内不能兼职；员工有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。(十二) 采购人随时抽查中标供应商员工到岗情况，如因故当值不在岗，须事先报请采购人同意，如在合同期内连续三次发生缺员、减编等情况，采购人有权终止合同。(十三) 物业服务内容除外墙清洗与化粪池隔油池清淘可专业外包外，其它都不得转包和分包。中标供应商擅自转包和分包的，采购人有权终止合同并不予退回履约保证金。(十四) 投标人须做出书面承诺，保证在中标通知书

7、发出之日起十五日内签订合同，合同签订后一周内即根据采购人的要求派出足够的服务人员提前接管本项目的物业服务工作。(十五) 合同期满但新一轮项目采购未能按期完成的情况下，中标供应商应根据采购人的要求延续提供12月服务，期间费用及服务标准按原合同执行。(十六) 物业服务费构成：员工工资福利、非定额物业服务费用、管理者酬金、营业税及附加， 其中“员工工资福利”、“非定额物业服务费用”的支出需按照采购人预算经采购人签字验收，然后凭实际支出单据在结算周期内支付给中标供应商，有预算但未支出部分或未经采购人批准而支出部分采购人均不予支付。(十七) 中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人

8、民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。三、 服务内容及服务标准(一) 房屋及维修管理1. 服务内容：中标供应商为保持办公区域房屋完好，需及时完成有关维修任务，做好房屋维护管理工作。2. 服务标准：（1） 承重部位、结构部位、接缝部位包括楼盖、屋顶、外墙、路面、楼梯、走廊通道的维修与保养，确保办公楼房屋及周围的完好、整洁和美观。（2） 对区域内的办公家具、功能指示标识、墙面挂件每天定时巡查，发现损坏及时维修和补充。（3） 及时完成各项零修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时，并建立回访记录。(二) 给排水设备运行维护1. 服务内容：对办公

9、楼区域室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水池、水箱、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。2. 服务标准：（1） 建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路及设备进行日常清洁疏通并定期清洗消毒，保证室内外排水系统通畅。（2） 规范水灾发生时，各类技术人员的职责和义务，以提高应急处理能力。当发生水管爆裂、断水故障时，能及时处理防止事故范围扩大。（3） 及时发现并解决故障，零修合格率100%，故障排除不过夜，其中雨季增加对排水设施设备的日巡查次数。（4） 监

10、控用水情况，做好节约用水工作。(三) 供电设备管理维护（重点服务内容）1. 服务内容：对办公楼区域供电系统低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维修；监督、跟进专业公司对高压电房、变压器进行定期运行维护。2. 服务标准：（1） 供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到24小时不间断供电和安全、合理、节约用电。（2） 建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。规范设备发生紧急事件时，各类技术人员的职责和义务，以提高应急处理能力。（3） 建立满足需求的运行维修值班制度，及时排除故

11、障，零修合格率100%。（4） 加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，出现故障当天修复，确保用电安全。（5） 管理和维护好避雷设施和办公楼区域节日灯光亮化等工作。（6） 监控用电情况。(四) 电梯运行维护1. 服务内容：电梯运行管理和对机房设备井道系统轿厢设备进行的日常运行管理。2. 服务标准：（1） 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。（2） 严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，督促采购人聘用的专业公司定期进行维保。（3） 电梯出现故障，接报后维修人员

12、能立即到达现场同时通知管理处，不能处理的及时向专业公司报障并协同排除故障。(五) 空调系统运行维护1. 服务内容：各楼层空调设备的运行管理及维修。2. 服务标准：（1） 建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。（2） 每年至少两次对空调设备进行检测养护和清洗（室内机保洁）。（3） 空调出现运行故障，维修人员能及时到达现场并做好记录，零修合格率100%。（4） 维修包括：漏水处理、电路维修、线路查修、维修风扇电机、维修蒸发器冷凝器内漏及管爆管裂补焊、加雪种、新配遥控器、更换压缩机、接收感温头、电容、接触器、水泵、电路板、水排管、防尘网

13、、叶子板、叶子板摆动电机、铜管外保温套、空调管外胶带等。更换零部件或整件的费用由采购人支付。(六) 消防系统维护（重点服务内容）1. 服务内容：对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常监控和养护管理。2. 服务标准：（1） 严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，设立消防组织机构，明确职责和工作程序，落实消防责任人，搞好消防管理工作，配备相应的消防安全管理人员，确保整个系统处于良好的状态和消防通道畅通。（2） 消防管理制度应包括操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。按广东省

14、相关的公共建筑消防管理规定，监督配合消防维保单位对消防设备设施的日常巡检及保养，保安人员定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施处于正常工作状态。中标供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并存档备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常巡查检修，发现消防设施器材损坏或过期失效等情况时，及时上报采购人更换补充，确保大楼消防安全。（3） 定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，系统可随时启

15、用，并做好有关事项的记录。（4） 每月对消防器材检查一次，有故障及时处理、有超期及时更换、有丢失需要赔偿。（5） 加强对消防设备、设施巡视检查的工作，及时整改火险隐患，做好消防气体设备和易燃易爆用品存放检查情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。（6） 发生火警，应立即告知管理处或拨打火警电话“119”，并关闭电源和门窗。迅速有序地从消防楼梯疏散人员，切勿惊慌拥挤。（7） 做好消防知识的培训和宣传，不断提高保安员的消防技能和消防安全意识。（8） 经常组织义务消防员的培训和演习。（9） 节假日前进行消防安全大检查，消防水管油漆

16、防锈。(七) 环境卫生管理1. 服务内容：办公楼区域内大厅、楼梯、走廊、天台、办公室、会议室、电梯间、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。2. 服务标准：（1） 建立和落实环境卫生管理制度，环卫设施齐备。（2） 实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等，所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味。（3） 垃圾实行袋装化，及时清运，确保物业服务区域内容貌整洁。(八) 除“四害”管理和卫生消毒1. 服务内容：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会

17、规定的标准。科学有效地进行卫生消毒。2. 服务标准：（1） 采取综合措施消灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5%，用鼠夹法测定不得超过1%，鼠征阳性房间不得超过2%。（2） 严格控制室内苍蝇孳生地，办公室、大厅、走廊、餐厅、厨房、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇。（3） 采取综合措施杀灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超过5%，有蟑螂房间的成虫数不超过5只；有蟑螂未孵化卵荚的房间不得超过2%，有卵荚平均数不得超过2个。（4） 严格控制室内外蚊虫孳生，逐步做到有蚊房间的蚊数不得超过3只。（5） 对办公楼区域公共场所和周围环境定期进行预防性卫生消杀。在化学防治中，不使用国家禁用的药品。(九) 物业绿化管

18、理1. 服务内容：办公楼区域树木、花草、绿地及天台花园绿地的日常养护和管理；办公楼区域花木摆放养护等美化服务。2. 服务标准：（1） 植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。（2） 花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死枝及病虫害现象。（3） 绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。（4） 室内植物定期养护和不定期更换。(十) 外围安保、秩序管理（重点服务内容）1. 服务内容：办公楼区域来人来访来车询问、指引；防盗防火报警监控；检务大厅安全接访；门卫看护、物资放行、昼夜巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。2. 服务标准：（1） 建立办公

19、楼区域来人来访来车询问、指引、安保、车管、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作秩序和办公楼区域安全。（2） 严格查验车牌、查验工作证、进出登记、杜绝闲杂人员进入办公楼（区），维护秩序良好。（3） 维护防盗、防火等报警监控设备正常运行，对办公楼区域的安全状况实行24小时监控，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。（4） 制定非正常事件应急处理预案。（5） 对上访群众正确指引，防止上访人员冲击办公区域。（6） 设计切实有效的管理制度，保证道路畅通和车辆停放规范有序，车辆停放日常巡查、进出严格登记。（7） 对办公楼区域内的二次装修等工程施工进行

20、监管。（8） 做好其它与安全保卫、交通和停车管理有关的事项。(十一) 会议服务1. 服务内容：会场准备；会议饮水供应、保洁等服务。2. 服务标准：（1） 建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。（2） 根据会议通知单要求布置会场，做到准备充分。会务人员仪容整洁、文明礼貌，会议期间保持开水供应并定时续水。（3） 会后立岗送客，检查、清扫会场。(十二) 代办性、临时性服务1. 服务内容：受采购人委托，代办服务费中的非定额物业费用预算的服务内容（双方协定），包括服务人员服装费、住房房租费、物业配套设施设备维修耗材费预算、消防演练及消防器材补充、清洁物料及卫生用品（清洁工具、各种处理液、办公室

21、优质手抽式纸巾、洗手间优质洗手液、优质厕纸、除臭丸等）、爱卫费（除“四害”、防疫杀毒、化粪池油污池清掏、垃圾外清运等）、清洗外墙、绿化管理（绿化工具、农药化肥、杂草清运、景观再造、绿化租摆、重大活动装饰等）、管理处办公等费用支出；受采购人委托，为机关代办报刊、信件分发，桶装水、支装水送水服务与管理；临时搬运、临时司机、临时餐务接待、临时文员等工作任务。2. 服务标准：（1） 根据要求，保证按时完成各项代办任务和临时工作。（2） 根据委托要求及标准进行支出，计数准确，合符市场价格，各种支出凭证齐全，接受采购人审核和确认。（3） 依据供水合同，查验水的质量，做好接收、送水、登记、统计等工作。(十三

22、) 停车场管理服务内容：1. 全天24小时对停车场实施管理和服务，保障车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。2. 负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强车辆临时停放管理。3. 记录外来车辆的进出时间情况。熟知熟记内部车辆司机。采购人准许进入的外来车辆进场后，须跟车泊位。4. 每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等车辆安全情况并做好记录和报告。5. 对停车场和指挥中心辖内发生的交通事故及交通设施损坏应及时报告采购人并协助做好善后处理工作。四、 人员配置及要求(一) 岗位配置及人数要求（本项目配置的服务人员不少于32人。）

23、岗位人员定编数物业管理项目经理1人统计兼客服1人客服人员1人保安主管1人保安领班（含消防监控）3人保安员11人工程设备主管1人工程设备技工4人绿化养护技工1人清洁领班1人清洁工7人合 计32人(二) 人员配备基本要求 1.中标供应商应指派或招聘经过专业培训和熟悉物业业务、热爱物业服务工作、持有相应岗位资格证的人员承担物业服务工作。2.所有服务人员必须身体健康、遵纪守法、品行良好，无被刑事处罚、强制性教育、强制性戒毒或者被开除公职、开除军籍等记录、无精神病史，无参与非法组织和活动、责任心强、吃苦耐劳、勤恳踏实。符合广州市政府用工标准要求。3.物业项目经理：30-50周岁，大专以上学历、持有物业管

24、理经理专业证书或资质证书，具有3年以上物业服务管理岗位工作经验；具备一定的人事及财务管理能力，组织协调能力强；熟练掌握各类设备养护、消防安保、卫生清洁、会务接待、绿化及植物养护等物业服务工作要求和工作技巧。4.统计兼客服：25-50周岁，大专以上专业学历，具有物业服务管理相关岗位工作经验，文字表达及电脑操作能力强。5.保安人员：男性，25-50周岁，身高172厘米以上，五官端正，持保安员上岗证，不少于3人持有自动消防系统操作员上岗证，主管（含领班）具有2年以上物业服务保安管理工作经验，转业或退伍军人优先。6.工程设备部主管：30-50周岁，机电类大专以上学历，助理工程师以上技术职称，持安全主任

25、资格证，持自动消防系统操作员上岗证，具有3年以上物业工程设备管理工作经验，文字表达能力强，协调能力强。7.工程设备部技工：20-45周岁，1人持有中级电工证，2人持有初级电工证，1人持有空调维修技能资格证，具有2年以上物业工程设备管理经验。8.清洁人员：一般为女性，20-50周岁。9.绿化养护技工：20-45周岁，具有2年以上植物养殖和绿化管理工作经验。10.客服人员：女性，大专以上文化程度，20-40周岁，身高160公分以上，相貌端庄，良好的表达能力，熟悉并掌握礼仪知识和技巧，会使用电脑的办公软件。(三) 人员管理培训要求1.中标供应商应制定培训计划，对各类物业服务人员进行定期培训，以提高其

26、业务工作能力和处置各类突发事件的能力。2.每周对物业服务工作进行检讨，发现不足及时整改。3.培训内容为：(1)保安人员的培训内容为：安防技术知识、消防安全知识、现场保护知识、队列知识、保安礼仪常识、安全管理知识（含各类安保突发事件的处置知识）、安全咨询知识、法律常识、消防设备设施的操作、安防设备设施及工具的操作；(2)卫生清洁人员及接待文员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识（含各类安保突发事件的处置知识）、安全咨询知识、法律常识、卫生清洁和“消杀”除“四害”知识及操作办法；(3)设备管理人员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识（含各类突发事件的处置知识）、安全咨询

27、知识、法律常识、消防设备设施的操作、安防设备设施及工具的操作、电工知识及操作；(4)物业管理人员的培训内容：物业服务知识、人事管理、公文应用及管理、礼仪常识等知识和技能培训。五、 验收办法结算月月初召开绩效考评会议，双方对照需求书、合同及附件、投标文件对物业服务进行全方位验收。供应商出现管理过错或其员工出现过错，采购人根据过错大小扣减中标供应商的管理酬金，管理酬金扣完在履约保证金中扣。共分为五档，分别是：（一） 一般过错：扣减300元/次。包括但不仅限于以下过错：浪费水电、维修不及时、工作低效、人员无礼貌、形象差、卫生不够整洁、完工后不及时清理现场、上班开小差、当班打瞌睡、喧哗、设备故障无及时报修等。因以上过错造成的财物损失以损失额计。（二） 较大过错：扣减1000 元/次。包括但不仅限于以下过错：小偷小摸拾遗不报、员工打架影响机关形象、闲杂人员进入办公区域、因管理不当出现停水、停电、停电梯等意外事故或过错隐瞒不报等。因以上过错造成的财物损失以损失额计。（三） 缺员缺岗：（1）不按双方签定的岗位配置表安排员工上岗，经采购人查岗发现空岗（无签名为证），则该岗位当月工资福利、管理者酬金、营业税及附加税预算全部扣除；（2）员工工作时间兼职，证实一个扣一个，按人均工资预算3400元/