房地产试题及答案

1、二、单项选择题1房地产的特点不是（ D ）。A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性2不属于房地产法律关系构成要素的是（ C ）。A、主体B、客体C、房地产法 D、内容 3我国土地所有权的归属不可能是（ D ）。A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有4土地使用权出让市场由（ D ）经营，任何部门、单位和个人 不得擅自经营。A政府和企业共同经营 B、企业代理经营 C、国家委托经营 D、 政府垄断经营5土地使用权出让的最高年限为（ D）。A、 40年 B、 50年 C、 60年 D、 70年 6土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（ C ）。A、 70年 B、 60年 C、 50年

2、 D、 40年 7土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为 （D ）。A、 70年 B、 60年 C、 50年 D、 40年 8以划拨方式取得土地使用权的， 转让房地产时， 应当由受让 方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使 用权( A )。A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安置费9、以下不是公房租赁原则的是()。A主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、 合理分配C实行"以租养房"、"适当照顾职工负担"D逐步提高公房租 金，促进住房商品化、私有化1房地产的(C)是房地产投资最重要的一个特性，房地产不 能脱离周

3、围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一 个重要性。A 适应性B 对专业管理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性2某投资者花费 80万元购一店铺 , 每月净租金收入为 1.583 万元, 考虑月投资收益率为0.8%,则(C )个月可收回投资.A 50.5 B 60 C 65 D 75解析：80=1.583/0.8%1 -1/(1+0.8%)n解得 n =653某项目未考虑通贷膨胀情况下 , 其收益率为 18.27%, 当前通货 膨胀率为 5%则该项目的实际收益率为 (B )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%解析：由 (1)=(1)(1) 求得 12.6

4、4%4下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是(C )A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让5. 般来说，认知定价法所确定的价格(A )价值定价法 所确定的价格。A高于B低于C等于D高于等于6. 某企业上期预测销售量为 100万台，实际销售量为 110万台， 企业选用平滑指数为 0.8, 则本期预测销售量为 ( C ) 万台 . A102 B120 C108 D88 解析0.8*110+0.2*100=1087. 下列说法不正确的是 ( A )A 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一 般房地产投资项目，该指标值应该大于 1。B 偿债备付率表示可用于还本付

5、息的资金偿还借款本息的保障 倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1. 2。C 在国际上银行一般要求这一比率维持在 200以上D一般来说，对于一个开发周期为 2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 35一 45。答案： 解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大 于2。8某笔笔资金按单利计息， n 个周期末的本利和为（ B ）AP（ 1）nB P（1*n）C P*n*i DA（ 1）n解析： P （1*n）9某投资者以 1000万元价格购得一物业 5年经营权，目标收益 率为 10%,如果每年净收益为 300万元（净收益发生在年末） ，则 该项目的财务净现值为（ B

6、 ）A 101 万 元 B 137 万 元 C 256 万 元 D 500 万元解析： 1000+300/10%*1-1/（1+10%）5=137 10从房地产投资的角度说 ,风险是指 （ B ） A 房地产投资结果的好坏程度 B 获取预期投资收益的可 能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D 房地产开发程度11风险最大的是商业物业风险 , 是因为 （ A ）A 商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B商业投资的预测最难C商业的社会发展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大12房地产开发活动可从（D ）两个方面进行考察。A 投资资金量和预期收益资金B 资金流通方式和对策C 出租、出售或经营

7、形态D 物质形态和货币形态13对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量 指标不包括（ A ）A 销售收入B 开发利润C 成本利润率 D 投资回报率14下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（B ）A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。B 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价 指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中 的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围D 对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 15开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常 要在（ C ）内予以核实，给予确

8、认或者提出修改意见。A10日B15日C1个月D2个月解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通 常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。16个人住房抵押贷款期限可长达（ C ）年。A 10 B 20C 30D 5017关于贷款担保说法错误的是（ B ）A 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由 借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D 贷款有保证、抵押、质押三种形式。18. （ A ）的建筑规模一般都在 3万以上，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5亿元以上。A市

9、级购物中心 B区购物商场C居住区商场 D邻里服务性商 店19 a 确定问题和调察目标， b 收集和分析信息， c 制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（D ）解析：应明确调查的步骤。21在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B ）调查。A消费者类别C消费者购买能力D 消费者购买习惯B 消费者社会阶层分布23在房地产市场的分类中 , 二级市场是指 （B ）A 土地使用权转让市场B 新建商品房租售市场C 土地使用权出让市场D 土地使用权出让和新建商品房租售市场24某笔存款额为 1000元，复利计息，每季计息一次，一年后 本利和为 1125.51 元，则其名义利率为（A ）A12%

10、B12.55%C12.68%D12.45%25某商业店铺的购买价格为 60万元，其中 40万元由金融机构 提供抵押贷款，余款 20万元由投资者用现金支付。如果该项投 资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金 流量为 28万元，该项投资年税为 0.6 万元， 则该项投资的税后现金回报率为 ( C )A 4.7% B 7% C 11% D14%解析：(2 . 8-0.6) /20X 100%= 11 %26借款期内内任意偿还本息 , 到期末一次还清 ,这种还本付息 的方式为 ( CA 等额还本付息法 B 菲尔德法C 汽球法D 还款常数法27经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括

11、 ( D )A 基准收益率 B 目标成本利润率C 目标投资利润率D 目标财务杠杆比率28某土地面积为 4 000 2, 建筑容积率为 5 5，规划建筑覆盖 率为60 %，楼高1 4层， 1至4层建筑面积均相等， 5至1 4层为塔楼 ( 均为标准层 ) 则标准层每层建筑面积为 ( B ).A 1000 m2B1240 m2C22000 m2D1800 m2解析：(4 000 X 5. 5 4 000 X 60%X 4) /10 = 1 240( m2)29一般说来 , 标准方差越小 , 投资风险 ( A )A 越小B 越大C 越难控制D 越难估算30在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能

12、实现 的租金或售价水平，是房地产开发过程中( C )的主要工作内 容。A 会计师 B 经济师 C 估价师 D 工程师 31名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是(A )A当每年计息周期数m时，实际利率小于名义利率B当每年计息周期数1时，实际利率等于名义利率C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值D 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异 就越大解析：当每年计息周期数 m时，实际利率大于名义利率32监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资 组合绩效，客户报告与现金管理属于( D )的工作内容A物业管理B设施管理C资产管理D组合投资管理33房地产投资信托按 ( D )

13、 的不同 ,可以分为伞型合伙和多 重合伙。A 权益类型B 抵押方式 C 投资业务D信托性质34编制工程进度计划的方法有横道图法和 ( A )A 网络图法B 表格法 C 竣工图法D 坐标图法解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法 35判断物业代理公司已往的业绩 , 关键要看其 （ D ） A 共代理了多少项目 B 代理成交额是多少 C 人员素质 D 代理的成功率有多大 一、单选 共 20 题，每题 1 分，总计 20 分1、某公司获得 60 亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建 设用地面积37000m2居住建筑用地面积32000m2容积率2.5 , 居住建筑密度 0.4 ，限高 6 层

14、，则该公司可用于销售的最大居 住建筑面积（ D ）。A92500m2 B 88800m2 C 80000m2 D 76800m22、动态投资回收期是指项目以（ C ）所需的时间。A. 经营收入抵偿全部投资B .全部现金流入抵偿全部现金流出C.净收益抵偿全部投资D.净收益现值抵偿全部投资3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费 用由（ B ）支付。A. 承租人 B .业主 C .承租人和业主共同D .物业管 理公司4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过 该项工作让（ A ）的客户认识所营销的物业。A. 潜在 B .过去 C .现在 D .未来5、某开发商将 80

15、00 万元投入一房地产开发项目，假设此项目 开发周期为 3 年，当前房地产开发投资的年投资利润率为 20%， 贷款利率为 10%，已知在总投资中开发商自有资金占 30%，则其 自有资金的年平均投资收益率为（ B ）。A. 40.9% B . 54.7% C . 56.7% D . 61%6、某开发商以 500 万元的价格取得一片地块的使用权， 目前在 该地块中已投入了建设资金 50O 万元，预计项目建设投资总额 为 1800 万元，则该项目（ D ）。即可获得政府房地产管理部门 颁发的预售许可证。A.还需投入50万元建设资金 B .还需投入450万元建设资 金C.还需投入800万元建设资金 D

16、 .在此情况下7、（ D ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发 项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个 贴现率。A.利息率B .销售利润率C.速动比率D .目标收益率8、经营性房地产项目的成本收益率等于（ B ）乘以 100%。A. 开发商利润/总开发成本B. 正常经营年份的净经营收入/总开发成本C. 开发商利润/总开发价值D. 正常经营年份的经营收入/总开发成本9、房地产开发项目的建设过程是指（ B ）的持续时间。A. 房地产开发全过程B. 获得土地后到全部工程竣工C. 从工程开工到全部工程竣工D 从工程开工到项目租售完毕10、对于价格弹性的以下描述中，（ D ）

17、是正确的。A 需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感B 在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样C 供给弹性系数需求数量变化的百分比 /价格变化的百分比D 短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性11、假设某项目年净经营收益为 60 万元，年经营成本为 20 万 元，该项目投资的资本价格为 750 万元，则该项目的年投资收 益率为（ B ）。A 10.7% B 8.0% C 5.3% D 2.7%12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（C ）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险， 又不失去获取较高收益的机会。A.空间分布B .人口分布C.时间分布D

18、 .经济分布13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的 （C ）。A.质量B .品牌C .价格D .类型14、建筑功能评价是指（ B ）。A. 对建筑物功能价值的估算B. 对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证， 衡量 其满足需要的程度C. 对建筑产品价值的估算 D .对建筑产品社会性功能的评估15、以下选项适于在新区开发的建筑是（ C ）。A.娱乐用房B .写字楼C.高级住宅和公寓 D .餐饮用房16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（ C ）。A.投资机会选择B .投资机会决策分析C.投资机会选择与决策分析 D .市场分析和项目财务评价17、房地产开发项目建筑工程

19、招标的一般程序为（ A ）。A.申请招标-编制招标文件-编制招标工程标底-确定招标方 式，发布招标公告投标人资格审查f招标工程交底及答疑f开标、评标和决标f签订合同B. 申请招标f编制招标文件f确定招标方式f编制招标工程标底f发布招标公告f招标工程交底及答疑f开标、评标和决标f签订合同C. 申请招标f编制招标文件f确定招标方式f编制招标工程标底f发布招标公告f投标人资格审查f招标工程交底和答疑f 开标、评标和决标f签订合同D. 申请招标f确定招标方式f编制招标文件f编制招标工程标底f发布招标公告f投标人资格审查f工程交底及答疑+签订合同18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担

20、的风险之一，以下不属于保险内容的是（ D ）。A.工程保险B .工人人身保险 C.第三方保险D .质量保险19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ C ）。A30% B32% C33% D18%20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能 提供占总开发成本（ C ）的融资贷款。A. 70注右 B . 80%左右 C . 90%左右 D. 60%左右 三、多项选择题1房地产法的调整对象包括有（A、C ）。A、房地产行政关系 B、房地产建设关系 C、房地产民事关系D房地产刑事关系 E、房地产经济关系2. 房地产业包括（A B、CD E ）。A、房地产中介B、土地使用权的出让 C、土地

21、开发和房屋建设D房屋买卖E、房地产抵3. 房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（A B、C、D、A、保值性B、增值性C、个别性D永久性E、不可移动性5. 可以成为房地产法律关系客体的是（A B、D E ）。A、建材B、建造技术 C、建筑工人 D、房屋E、建造行为6. 土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地 使用者缴纳（D E）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。A、出让金B、租金C、使用费D、补偿费E、安置费8.国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（A B、C D ）。A、占有权B、使用权C、转让权D、抵押权E、质

22、押权11房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（BC、E ）A、出让B、抵押C、转让D质押E、租赁1房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）A变现性差B 投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E 具有过人的胆量和风险承担精神。2银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（）因素A抵押物的流动性B 贷款期限的长短C通货膨胀的预期D贷款企业的信用等级E 所处的市场条件解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。3金融机构对开发商的贷款项目进行评估， 主要审查方面包括 （ ）。A企业资信等级B 项目基本情况C市场分析结果D 财务评价指标E 贷款担保方式4写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（）确定

23、。A消费价格指数B 商业零售价格指数C上证价格指数D 建安工程价格指数E 中房价格指数5对置业投资来说， 房地产投资的经济效果主要表现为 （ ） 方面。A 销售收入 B 物业增值C 减少纳税 D 股权增加 E 租金 6对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。A 租金收入减少 B 附加支出增加C 物业资本价值下降D 运营成本下降E租客要求更大的租金折扣7投资者可以控制的风险包括 （）A 利率风险 B 政策性风险 C 资本价值风险D 持有期风险E 比较风险解析：属于系统风险 .8居住物业一般是指供人们居住的建筑 , 包括（ ）等。A 普通住宅 B 公寓C 别墅D 客栈E 酒店10.确立施

24、工中控制质量的具体措施，主要包括（AB D）方面A 对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表， 保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验。D 对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质 量检查和评定办法E关注各项工程的工作量。11下列说法不正确的是（）A 房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费 附加B营业税税额=应纳税销售（出租）收入X税率C城市建设维护税额=应纳税销售（出租）收入X税率D教育费附加=应纳税销售（出租）收入X税率E 现行营业税的税率为 313按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（

25、ACD ）的模A同质偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好E心理偏好14盈亏平衡分析的基本方法是建立 （ ）之间的函数关系， 通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A 销售收入与成本B 销售收入与费用C 成本与产量 D 利润与成本 E 销售收入与销 量15财务评价的辅助报表包括（）A 损益表 B 总投资估算表 C 资产负负债表D 经营成本表 E 借款偿还表 解析：为基本报表。41、房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B .购买房地产开发企业的股票C. 开发投资D .购买房地产投资信托基金42、 投资型物业购买者购买行为受（）的制约。A.房地产投资收益水平 B .其他投资工具的收益水平C.市

26、场内使用者需求特点、趋势和偏好D .购买者自身特点偏好43、 固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（）。A.管理费B .利润C.施工机械使用费 D .所得税44、 工程款支付一般按时间大致分为（）。A.退还保留金B .最终付款C.预付款D .工程进度付款45、房地产市场宣传的手段主要有（）A.发送售楼书B .市场调查C .展示样板房D .制定现场广告 牌46、 在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ ）。 A.社会平均利润率 B .资本供求状况 C .国家宏观信贷政策D. 目标收益率47、对房地产投资者而言， 购买熟地比购买生地进行开发建设， 有（ ）特点。A. 土地费用高B .投

27、资风险减少C .投资风险增加D .开发周 期缩短 E 开发周期延长48、公开招标通常适用于工程项目（ ）的开发项目建设。A.建设周期较长B .工程性质比较特殊 C .规模较大D .技术 复杂 E 工期紧迫49、旧城区房地产开发的特点是（ ）。A. 地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统 色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发B. 开发费用高昂、环境污染严重 C .旧城区人口密度大、建筑 密度小D. 旧城区的建筑物多是危旧房 E .旧城区受城市规划限制更苛50、政府对房地产市场政策干预的原则是（）。A.目标的确定性B .政策的可间断性与协调性 C .政策的针对 性D

28、 .政策的导向性E. 政策的公平性和效率51、 以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（）。A.建筑容积率及总建筑面积 B .地上建筑面积及密度C. 规划建设用地面积及建筑高度D.绿地率和停车位个数 E .地下建筑面积及有效面积系52、 目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（）。A.销售税金B .土地使用税金C .房产税金D .企业所得税E .城 市规化税53、 属于影响产品成本高低的因素是（）。A.生产技术方案B .生产规模C .生产组织方式D .技术水平 与管理水平E. 物质供应与产品销售条件及人民的消费水平54、 金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（）。A.客户评价B

29、 .项目评估C .担保方式评价D .贷款综合评价 E.贷款金额55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（）。A.可能面积的组合 B .寻租者经营业务的性质C. 寻租者将来扩展办公室面积的计划D. 每平方米的租金E. 室内的装修六、简答题1. 简述房地产法律关系的概念及构成要素1. 房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生 产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义 务关系。房地产法律关系与其他法律关系一样，也具有主体、 客体和内容三个基本要素。（1）房地产法律关系主体。房地产法 律关系主体是指参与房地产法律关系并享有权利和承担义务的 当事。（2

30、）房地产法律关系的客体。 房地产法律关系的客体是指 房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的事物。房地产法律关系客体也包括物、行为和智力成果三大类。2. 简述房地产的特点2、房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以 下特点：（ 1）不可移动性：位置固定，不可移动，或者移动后 丧失其经济价值。 （2）永久性：土地永久。建筑物可长期使用， 相对其他物来说也具有永久性。 （ 3）个别性：房地产基本上都 是特定物，如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物， 由于处于不同地理位置、周边环境，其价值和使用价值都是不 同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地资源有限，随着 人口增长和经济的

31、发展，人们对房地产的需求量会不断增长。 房地产保值增值成为一种规律性的现象。3简述房地产法的调整对象 3房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理 和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总 称。房地产法调整的对象是房地产关系和以房地产关系为核心 的经济关系。基本上可分为房地产行政关系和房地产民事关系 两大类：（1）房地产行政关系，是指国家行政机关根据行政职 能与被管理者之间发生的有关房地产的法律关系。 （ 2）房地产 民事关系，是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件 4、以出让方式取得土地使用权的， 转让房地产时应当符合下

32、列 条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书。 （2）按照出让合同约定进行投资开发， 属于房屋建设工程的， 应完成开发投资总额的 25%以上。 属于成 片开发土地的，应符合工业用地或其他建设用地条件。 （3）转 让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。5、简述商品房预售的概念和条件5、商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权 预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下条件： （ 1） 已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 （2）持 有建设规划许可证。 （ 3）按提供预售的商品房计算，投入开发 建设的资金达到工程建设总

33、投资的 25%以上，并已经确定施工进 度和峻工交付日期。 （ 4）向县级以上房产管理部门办理预售登 记，取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关 规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理 部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。6 、简述房地产开发的特点6、房地产开发的特点： （1）涉及面广。涉及到规划、土地、勘 测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、房地产、 文教卫生、园林、环境、银行等部门。 （ 2）工程项目多。如住 宅区，小项目几十项、大项目几百项，包括配套项目和附属工 程。（ 3）投资量大，综合成本高。 （ 4）建设周期长。7、简述房地产开

34、发应遵循的原则 7、房地产开发应遵循的原则： （1）严格执行城市规划原则。 城 市规划法和城市房地产管理法确定了 " 城市规划区内的建 设工程的选址和布局必须符合城市规划，服从城市规划管理 " 。 "房地产开发必须严格执行城市规划 " 。（2）坚持经济、社会和 环境效益统一的原则。经济效益是房地产开发生存与发展的必 备条件，社会效益是指房地产开发对全社会的效果和利益，环 境效益是指造福群众、造福后代、改善城市形象。三者统一才 能保持强大的生命力。 （ 3）按照土地使用权出让合同约定的用 途、动工开发期限开发土地的原则。 （ 4）设计、施工必须符合 标准和

35、规范，项目竣工验收合格后方可投入使用的原则。 （ 5） 鼓励开发、建设居民住宅的原则。8、简述不得转让的房产 8、不得转让的房产主要有： （ 1）以出让方式取得土地使用权的， 不符合转让房地产条件的； （ 2）司法机关和行政机关依法规定， 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （ 3）依法收回土 地使用权的； （ 4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的； （ 7）法 律、法规规定禁止转让的。1、何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？ 答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市 场价格与价值产生严重背离，脱离了实际使用者

36、支撑而持续上 涨的过程及状态。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（2）、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。（3）、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。2 、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。答题要点 :（1）、开发项目选址定点审批阶段：取得选址规划意见通 知书；（2）、申请建设用地规划许可证阶段，规定了用地性质、 位置和界限；（ 3）、规划设计条例审批阶段： 下达规划设计条件通知书 ；（4）、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的规划设计方案审批通知书 ；（ 5）、申请建设工程规划许可证 ：作为允许进行开放的正 式执照；（6）、竣工验收阶段：单项工程

37、取得竣工证，整体工程，综 合验收签竣工报告；3、简述住宅开发项目的特点 答题要点：（1）、市场潜力巨大。（ 2）、开发投资风险相对减小。（ 3）、多元化的市场需求。（4）、对开发商投资能力要求较低。4、物业代理的作用有哪些？答题要点：（ 1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确 地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进 行准确的市场定位。（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行 有效的引导。（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代 理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物 业，并为其提供

38、完善的购楼手续服务。（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。（6）、提高市场运行效率5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？ 答题要点：（1）、项目管理是将有关知识、技能、工具和技术等 综合应用于项目活动，已成功地实现项目预期目标的活动。（2）、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能和控 制职能。6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些？答题要点：1、企业素质 2、资金实力 3、企业偿债能力 4、经营管理能力 5、获力能力 6、企业在贷款银行的资金流量 7、企 业信誉 8、其它指标。7、可行性研究的作用。答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据；（2）是筹集建设资金的依据；（ 3

39、）是开发商与各有关部门签订协议， 合同的依据；（4）是编制下阶段规划设计方案的依据；8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？（ 1）招投标：指房地产开发商设定 “开发项目建筑工程施工” 这一标的，邀请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地 产开发商从中选择优胜者， 并与之达成协议， 签订合同的过程。（ 2）公开招标、邀请招标、议标。9、工程项目管理的含义和主要内容包括那些？ 275 答题要点：（1）、工程项目管理通常是指开发建设项目施工阶段 的管理，对房地产开发项目而言，通常取其狭义的含义。工程 项目管理是房地产开发项目管理工程中的重要环节，开发商进 行工程项目管理的目

40、标，是在预算成本和计划工期范围内，高 质量的完成工程施工工作。（ 2）、主要内容包括：主要有质量、进度、成本控制、合同、 安全、信息管理、开发商、建筑师、承包商等关系的协调。10、机构投资者对房地产市场的参与方式有哪些？326答题要点：（1）直接投资和间接投资方式；（2）权益性投资和债务性投资方式；（3）权益参与贷款；（4）售后租期。计算题1、某酒店投资采用银行贷款 , 年利率为 12%,估计一年建成 , 交 付使用后 , 当年可获得净收益 50 万元, 以后逐年增加 15%,要求 10 年净收益回收贷款的本利和 , 问该酒店建造时总投资应控制 在多少万元 ?( 设投资发生在年初 ,收益发生在

41、年末 ) 答案:该酒店第一年末的净收益现值为 :1/()1-(1)/(1)n =50/(1215%)1-(1+15%)/(1+12%)10=504.27 万元 该酒店总投资 =50427/(1+12%)=450.24 万元2.某开发商以楼面地价 1000元/ 平米购入了一宗普通住宅 70年 的使用权，已知建筑容积率为 1.6, 规划建设用地面积为 40000 平米, 建造成本为 1400元/平米, 专业人员费用为建造成本的 8%, 管理费用为土地成本 建造成本及专业人员费用之和的 5%,贷款 利率为 12%,开发建设周期为 3 年,( 其中准备期 6 个月, 建设期 为 24 个月 , 销售期

42、为 6 个月 ,) 土地成本在项目开始时一次投入 , 建造成本 专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入 , 如果 项目建成后的市场销售价格为 4700 元/ 平米, 出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和 2.5%, 问开发商成本利润率是多少 ?答案:(1) 项目总开发价值 :项目总建筑面积:40000 X 1.6=64000平米总销售收入 :4700 X 46000=30080万元销售税费 :30080 X 6.51955.2 万元项目总开发价值 : 30080-1955.2=28124.8 万元(2) 项目总开发成本 :土地成本 :1000X 64000=6400万元建造

43、成本 :1400X 64000=8960万元专业人员费用 :8960 X 8716.8 万元管理费用 :(6400+8960+716.8) X 5803.84 万元财务费用 :a 土地成本利息 :6400 X (1+12%)3-1=2591.54 万元b 建造成本 专业人员费用 管理费用利息 :(8960+716.8+803.84) X (1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03 万元c 财务费用总计 :2591.54+1942.03=4533.57 万元销售费用 : 30080 X 2.5752 万元6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.

44、21 万元(3)开发商成本利润率:开发商利润:28124.8-22166.21=5958.59万元开发商成本利润率:5958.59/22166.21 X 10026.88%某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%其余为在10年内按月等额偿还抵 押贷款，年贷款利率为12%问月还款额为多少？如果该家庭30% 的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能 购买上述住宅？房产的投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言，有有两种计算形式:1. 投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)X 12/购买房屋单

45、价说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%TE是不错的投资.但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的 时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.2. 投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）X 12说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在1215年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步 适用范围也更广，但有其片面性.用这个公式反推过来就了，不是精确的计算方式，希望多参考下（宏观经济学）七、论述题1.论述房地产法的基本原则。1.房地产法的基本原则是：（1）坚持国家垄断城镇土地一级市

46、场，国有土地有偿、有限期使用原则。我国城市房地产管理 法明确规定了这一原则。凡进行房地产开发者，必须先获得 房地产开发用地的土地使用权，由国家将国有土地使用权在一 定年限内出让给受让人，由受让人向国家支付土地使用出让金。（2）保护房地产所有权的原则。 国家立法保护房地产所有权， 禁 止任何组织和个人用任何形式侵犯国家、集体和个人的房地产所有权。（3）国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下，居住水平低、危房棚户改造 慢。对此，国家采取一系列措施加快住宅建设步伐。如税收优 惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。2、论述土地使用权出让的特点。2.土地使用权出让的特点：（

47、1） 土地使用权出让是以土地所有 权和使用权分离为基础的。土地使用权是一种在法律规定范围 内对物直接支配、享有利益并排除他人干涉的权利，是物权。（2）土地使用权出让是有偿的。土地使用者必须向国家支付一定 数额的出让金。出让金的构成，既包含一定年限内的地租，也 包含出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿、安 置费用等。（3） 土地使用权出让是有一定年限的。 这个最高年限 由法律予以明确规定，实际出让年限由土地使用权出让合同约 定，但不得超过最高年限。根据中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例规定，最高出让年限按用途确 定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫

48、生、 体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地 40年；综合用地或者其 他用地50年。（4） 土地使用者权利效力不及于地下之物，即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利3. 论述房地产转让的特点。3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从法律上看，房地产转让 具有以下特征：（1）房地产转让人必须是房地产权利人。（2）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利，包括：国有土地 使用权和国有土地上的房屋所有权。（3）房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式，主要有买卖、赠与、互换、 继承、遗赠等。（4）房地产转让属于要式民事法律行为。即房 地产转

49、让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变 更登记。建设部城市房屋产权户籍管理暂行办法第18条规定：”凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。"房产转让时，房屋所有权及其土地使用权必须同时转让。地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时，房屋的所有权 及其土地使用权必须同时转让。4. 论述房地产抵押的概念及特点 4房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方 式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务时， 抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房地产抵押是一种物的担保，确立的

50、是担保物权。房地产抵押 权的法律特征有： （1）房地产抵押权是为担保债权而设立的， 与所担保的债权是主从关系，对其具有附从性。 （2）房地产抵 押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。 （ 3） 房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和 被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分 灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。 （ 4）房地产 抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房 地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。 （ 5）房地产 抵押权的追及性，即抵押人将抵押房地产转让给他人时，抵押 权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以 其不是债务人而提出异议。5论述房屋租赁的原则及规定。5、公房租赁，应遵循以下原则： （1） 充分利用、合理分配； （2） 实行"以租养房 &q