快速掌握房地产评估要领

1、客户金融组技术知识培训快速掌握房地产评估要领2020/5/19培训的必要性»通过部分技术人员、 业务人员访谈，发觉专 业技术与业务有很大相 关性提高客户、银行的信任感、依赖感通过普遍 存在的问题 制定我们的 培训计划目前普遍存在的问题不熟悉估价产品，不能正确引导客户（解决什么可以做，什么不可以做）解释不清楚项目贷款、按揭所需资料清单的含义不清楚不同产品不同目的下评估含义本次培训内容包括估价报告类型、评估目的、所需资料清单房地产证的含义及形式相关估价政策估价报告类型、评估目的、所需资料清单报告类型评估目的评估方法评估所需资料清单备注：此类报告特点（解决问题）常规评估： 住宅 商业 厂房

2、 办公 在建工程 异地物业抵押价值评估»核定市场价值»拆迁补偿估价拍卖底价评估 房地产课税估价A市场比较法»收益法成本法»完整房地产证房屋租赁合同房屋杳丈报告»房地产权证»国有土地使用权证说明：»在使用成本法评估时，新版房地产证需要 企业提供土地使用出让合确认坐标»带长租约物业需提供租赁合同土地评估同上基准地价法A剩余法市场比较法 成本逼近法房地产证土地使用权岀让合同建设用地规划许可证说明：如果待估宗地为非完全产权，一般采用成 本逼近法，所需资料包括付清地价款证明、 发生在土地上的费用发票（耕地、青苗补 偿费、土地

3、平整费等）项目贷款报告详见网上/估价部/技 术部/工作模板/工作 说明A判断项目建设合法性（四证齐全）A市场背景分析（判断市场定位、价格合理 性）A经济效益分析（经济指标）»资金缺口测算、确定贷款额度、贷款年期贷款风险分析世聯估價WOHI l>( INIOX XI VATION估价报告类型、评估目的、所需资料清单 （续上）报告类型评估目的估法 评方评估所需资料清单备注：此类报告特点（解决问题）项目按揭报告详见网上/估价部/技术部 /工作模板/按揭工具/按 揭资料明细以开发商制定的销售价格为依据， 根据市场分析，预测本项目近一、 三年价格跌幅率，判断项目的按揭 成数、按揭年限&#

4、187;般情况，我们不评估（确定）项 目的销售价格可行性研究报告A融资用途可行性研究A立项目的可行性研究报告详见网上/估价部/技术部 /工作模板/按揭工具/可 行性报告工具»市场上是否可行经济、社会效益是否可行项目初步发展建议（可单独作现金流量表，分析资金 筹措情况）咨询报告A核定二、三级市场销售价格A银行网点选址»市场调研针对委估物业具体情况向 委托方提供资料清单此类报告格式、内容灵活涵盖内容 广泛投资分析报告»项目可行性论证»项目收购A参与土地竞投»项目市场判断针对项目确定资料清单案例世聯估價WOHI l>( INIOX XI VAT

5、ION深圳市目前几种主要房地产证的形式和含 义产权证形式种类!内容特征土地权属1使用权来源产权状况1拍卖时补地价性质新版房地产证红皮 绿皮无宗地坐标、宗 地图，关注他项 权利摘要及附记栏国有土地房地产证上 未有此项目红皮：完整 绿皮：不完 整市场冏品房 非市场商品 房红皮内页无特别 说明国有土地有偿、转让、 协议或购商 品房完整不需商品房房地产证（软封皮）绿皮内页印有说明：本证所载房地产 不得转让。抵押、 典当、出租按有 关规定办理国有土地行政划拨或 协议、自建 房、微利房不完整，完 全未交地价 或只交部分需全补或补所欠部分企事业非商 品用房、自 建房、微利 房旧版红皮内页无特别说明国有土地有

6、偿、转让 或购商品房完整不需商品房房地产证（红色缎面硬 封皮）红皮内页盖有“协 议”、“行政划 拨”等红章或手 写上述字样国有土地行政划拨或协议不完整。完 全未交地价 或只交一部 分需全补或补所欠部分同上面“绿皮”证房屋所有权同时配有国有 土地使用证或 征地文件无国有土地划拨或协议般不完整大部分需要但 有些可减免商品房，但 已基本更换 为新版红证证（深咖啡色塑 料封皮）集体土地使用 证宅基地证 或用地批文注明为集体性质 用地集体用地集体用地或 私人宅基地不完整需补全部地价集体用地房 产，农民宅 基地。部分少教非法甲地已换成绿证续上1. 房地产证（代用）为正式办证之前办理的临时产 权证明，內容如

7、地价、竣工时间等大都不记载，法律 效力上与正式证等效。2. 房地产证（楼花）为发展商拥有完整产权或业主 付完购房全款，但未取得竣工验收证明的物业产权证 明。（以上两种证现已一律停用，需更换才能转让、抵押） 3旧版或新版绿皮房地产证內盖“准成本商品房” 或"全成本冏品房"为福利房。相关最新评估政策这些内容与我们平时 拿到业务时，跟客户沟 通有很大关系*关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明 »包括土地来源为行政划拨以及除行政划拨以外的不完全产权的房 地产；对于行政划拨，评估过程中可作岀使用年期延期的假设，最高剩 余使用年期不可超过国家规定的最高使用年期减去已使用

8、的年期； A对于非行政划拨的不完全产权房地产，必须严格按照房地产证上 登记的使用年期进行评估。续上丄深圳市到期房地产续期若干规定（深府200473号） 到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划 拨性质，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重 新调整而土地使用年期已届满的房地产。口到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下， 按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。在国家规定的最长土地 使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价 数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正。到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地 使用权消灭，其土地使用无偿收回。而在土地使用权无偿收回的过 程中，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。评估流程的特别说明定拿到房地产证复印件后，带着房地产证去现场 查勘；案例：汕头厂房调研发现的问题核查房地产证复印件房地产证号、内容是否与原件 致；单独查勘时，首先确认委估物业与房地产证上登记 是否一致（位置、面积）；现场查勘，不是拍拍照片。附