房改规定的成本价格

1、以前，公房都是以分配的方式分给本单位的职工居住， 随着住房制度 的改革， 权属明确的单位可以向职工出售公有住房， 这就涉及到价格 的问题。按照建房（ 1995）472 号建设部关于房改售房权属登记发证 若干规定的通知，确实涉及到成本价和标准价两种说法：一是，职工 以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核发后，发给房屋 所有权证，产别为私产，注记包括房改出售成本价房，总价款。 二是，职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，也发 给房屋所有权证，产别为：私产（部分产权），注记包括房 改出售的标准价房，总价款，售房单位，产权比例（个人与单位） 。 可见以标准价购买的房子个人获得的还是部

2、分产权， 这向真正意义的 个人产权过渡还有一个过程。 因此，各个省市基本上都是因地制宜略 有差异。以北京为例，在 2001 年，为了加快房改进程，北京市鼓励 一些单位按照市场价格来出售公有住房， 按有关规定， 只要取得权属 证明和缴纳土地出让金后， 都可以按照市场价格出售给职工。 在我市 房改的开展过程中，基本上是参照成本价，即 830 元平方米，然后 再结合工龄、房屋折旧、地段、朝向、楼层、室内装修等综合因素， 最后确定个人应交付的实际款额。以成本价购买的房屋，在一年内再行转让时，出售方应缴纳综合税（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和个人所得税等），而对于买受方来说，则需缴

3、纳土地出让金、过户手续费、印花税、契税等。什么是房改成本价、经济适用住房价、商品房价，三者之间有什么区 别?房改成本价是我国城镇住房制度改革中出售公有住房的一种价格政 策，房价由各市、 县人民政府根据建造普通住房的平均成本来测定 （由 以下7项因素构成：征地和拆迁补偿费；勘察设计和前期工程费； 建安工程费；住宅小区基础设施建设费：管理费；贷款利息； 税金），并按照住房地段区位、建筑结构、建设年代和室内设备、楼 层、朝向等对房价分级分等或加减调节系数。 房改成本价一般每年公 布一次，是指令性的。军队现有住房出售按照属地原则，执行当地政 府公布的房改成本价及其有关规定。 经济适用住房价是我国城镇住

4、 房制度改革中出售经济适用住房的一种价格政策， 房价由各市、 县人 民政府根据经济适用住房建设的综合成本价测定 （由以下 8 项因素构 成:建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费； 建安工程费；住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建 费）；以上四项为基数的13%的管理费；贷款利息；税金；® 3% 以下的利润 ）。经济适用住房价是政府指导价，由市、县政府定期公 布，开发商和建设单位可以根据项目具体情况上下调整房价。 军队组 织建设的经济适用住房，执行当地政府公布的经济适用住房指导价 格，利用军用土地建设的， 比照所在城市同地段经济适用住房售价确定。 商品房价是市

5、场经济条件下上市销售的商品住房的价格，房价 构成与经济适用住房 8 项因素基本相同，所不同的是利润不受限制， 但也不享受政府优惠减免政策，房价高低完全由市场供求关系来决 定。 以上三种房价的主要区别 :一是适用范围不同。房改成本价只适 用于现有住房出售，住房要求住用一年以上 ;经济适用住房价只适用 于房改售房，包括经济适用住房和现有住房 ;而商品房开发出售实行 的是商品房价。二是售房对象不同。现有住房只出售给住房现住户， 经济适用住房限售中低收入家庭 （军队限售军队人员 ），而商品房面向 社会所有消费者。三是购房条件不同。房改政策规定，一个家庭只能 购买一套现有住房或者经济适用住房，购房面积还

6、要受购房者的职 级、工龄限制， 但购买商品房不受套数和面积的制约。四是优惠政策 不同。购买现住房有五项折扣，购买经济适用住房有政策优惠（政府免收土地出让金，减半征收市政配套费，控制开发利润 ） ，而购买商 品房的享受不到这些优惠。五是住房权益不同。比如，购买现有住房 和利用军产土地建设的经济适用住房，其产权随房屋自然灭失而终 结，不受年限限制 ;而购地建设的经济适用住房和商品房，国家规定 了 70 年的土地使用期， 住房占地超过 70 年的要补缴土地占用费。 又 如，个人购买的现有住房和经济适用住房要求转让的， 实行上市准入 制度，原售房单位有优先购买权，售房时个人还要补缴土地出让金， 而商品

7、房上市不受此限。 再比如，现有住房出售收益要按规定比例分 成，北京市规定，售价在每平方米 4000 元以下部分，全部归卖方所 有;售价在 4000-5000 元的部分， 20%返还原产权单位， 80%归卖方所有;售价在 5000元以上部分， 50%返还原产权单位， 50%归卖方所有。 而商品房出售收益在按规定缴纳税费后全部归卖方个人所有。 房改成 本价是我国城镇住房制度改革中出售公有住房的一种价格政策， 房价 由各市、县人民政府根据建造普通住房的平均成本来测定（由以下 7项因素构成：征地和拆迁补偿费；勘察设计和前期工程费；建安 工程费;住宅小区基础设施建设费：管理费;贷款利息；税金）， 并按照

8、住房地段区位、建筑结构、建设年代和室内设备、楼层、朝向 等对房价分级分等或加减调节系数。房改成本价一般每年公布一次， 是指令性的。 军队现有住房出售按照属地原则， 执行当地政府公布的 房改成本价及其有关规定。 经济适用住房价是我国城镇住房制度改 革中出售经济适用住房的一种价格政策， 房价由各市、 县人民政府根 据经济适用住房建设的综合成本价测定（由以下8项因素构成：建设 用地的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工 程费；住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；以 上四项为基数的13%的管理费；贷款利息；税金；3%以下的利 润）。经济适用住房价是政府指导价，由市、县政

9、府定期公布，开发 商和建设单位可以根据项目具体情况上下调整房价。 军队组织建设的 经济适用住房， 执行当地政府公布的经济适用住房指导价格， 利用军 用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用住房售价确定。 商品 房价是市场经济条件下上市销售的商品住房的价格， 房价构成与经济 适用住房 8项因素基本相同， 所不同的是利润不受限制， 但也不享受 政府优惠减免政策，房价高低完全由市场供求关系来决定。 以上三种房价的主要区别 :一是适用范围不同。房改成本价只适用于现有住房出售，住房要求住用一年以上 ;经济适用住房价只适用于房改售房， 包括经济适用住房和现有住房 ; 而商品房开发出售实行的是商品房 价。二

10、是售房对象不同。现有住房只出售给住房现住户，经济适用住 房限售中低收入家庭 （军队限售军队人员 ），而商品房面向社会所有消 费者。三是购房条件不同。 房改政策规定，一个家庭只能购买一套现 有住房或者经济适用住房， 购房面积还要受购房者的职级、 工龄限制， 但购买商品房不受套数和面积的制约。 四是优惠政策不同。 购买现住 房有五项折扣， 购买经济适用住房有政策优惠 （政府免收土地出让金， 减半征收市政配套费，控制开发利润 ），而购买商品房的享受不到这 些优惠。五是住房权益不同。比如，购买现有住房和利用军产土地建 设的经济适用住房，其产权随房屋自然灭失而终结，不受年限限制 ; 而购地建设的经济适用

11、住房和商品房，国家规定了 70 年的土地使用 期，住房占地超过 70 年的要补缴土地占用费。又如，个人购买的现 有住房和经济适用住房要求转让的， 实行上市准入制度， 原售房单位 有优先购买权， 售房时个人还要补缴土地出让金， 而商品房上市不受 此限。再比如，现有住房出售收益要按规定比例分成，北京市规定， 售价在每平方米 4000 元以下部分，全部归卖方所有 ;售价在 4000-5000 元的部分， 20%返还原产权单位， 80%归卖方所有 ;售价在 5000 元以 上部分， 50%返还原产权单位， 50%归卖方所有。而商品房出售收益 在按规定缴纳税费后全部归卖方个人所有。成本价是指房改中职工家

12、庭购买的单位公有住宅用房通常根据职工 的工作年限及所购房屋的实际情况。 售房单位给予一定折扣。 标准价 房的价格低于成本价， 居改初期购房时多采用边准价购买， 以标准价 购买的房屋产权是单位职工家庭共有产权。 在房屋需要进行买卖转让 时，必须与单位协商， 除补交相应的土地出让金外还要给予单位相应 的效益，单位有权限价出售并享有优先购买权。 近两年国家提倡用成 本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭。可以上市 转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳税费。成本价交土地出让金 1560 x 建筑面积 x 1%标准价 1560 x 建筑面积 x 6%（ 向指定单位补交） 房屋重置价：以不考虑几成新和地式类别的原结构、原材料、原设备、原功能、 按新旧程度，以上一年年底的价格为准。拆迁补偿中的 “重置价 ”是指什么？拆迁补偿中的 “重置