北京下半年房地产估价师《制度与政策》商品房销售中禁止的行为考试试卷

1、2015年下半年房地产估价师制度与政策：商品房销售中禁止的行为考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行_。A?盈亏平衡分析B.敏感性分析C?风险分析D?概率分析2 、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。A:成本法B:假设开发法C:收益法D:比较法E:工业用地的监测点评估价格3 、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。A:物质形态与货币形态B:投资资金量和预期收益率C:出租、

2、出售或经营形态D:资金流通方式与对策E:借款合同4 、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。A:股份B股单C:股票D:公司债券E:执行层的组织协调5 、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是。A:大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C:收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D:经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目E:借款合同6 、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，

3、是的结合体。A:实体、权益、区位B:实物、权益、区位C:实物、权利、位置D:实物、权益、位置E:工业用地的监测点评估价格7 、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/rf,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元/rf。A:2427B: 2500C: 2575D: 2632E:工业用地的监测点评估价格8、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/krf。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60和40。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为元/

4、rfoA: 55.20B: 103.22C: 109.63D: 114.82E:工业用地的监测点评估价格9、某幢楼房的土地总面积500rf,总建筑面积1000rf,某人拥有其中80rf的建筑面积,按照建筑面积进行分摊的方法计算,该人分摊的土地面积为。A:40rfB:8m2C:16m2D:5mE:工业用地的监测点评估价格10 、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的A:单独深度价格修正率B:累计深度价格修正率C:平均深度价格修正率D:加权深度价格修正率E:工业用地的监测点评估价格11 、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿

5、安置合同中有关的权利、义务随之转移给。A:转让人B:受让人C:转让人和受让人D:第三人E：房地产估价机构必须加盖公章12 、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。B独立基础C.箱形基础D?桩基础13 、土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属_所有。A?国家B?所在的村民小组C.农民个人D?农民集体14 、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A新开发房地产项目B?用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D?用于投资或再开发的房地产15 、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保

6、险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A245B275C315D34516、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%,利息率为7%,则该房地产现值为万元。A:351.30B: 280.19C: 270.78D: 277.55E:工业用地的监测点评估价格17、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少名专职注册房地产估价师签字。A: 1B: 2C: 3D: 5E:执

7、行层的组织协调18、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为:第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元,年均价格上涨率为5%,则该项目建设期间涨价预备费为。A:1990.696B: 1998.696C: 2003.696D: 2013.696E:执行层的组织协调19、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。A?市场B?财务C.政策D?经营20、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。A:个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B:个人住房抵押贷款的利

8、率，有固定利率和可调利率两种类型C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时,于下月初开始，按新的利率规定计算利息D:我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80E：借款合同21、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益率为15，国家债券的收益率为3.5。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。A：0.57B：0.74C：080D：104E：借款合同22、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产ABCD10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。4580

9、55806580758023、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2折扣策略，则最可能发生的情况是。0.24 3.76 %0.24 %3.76 %A:销售收入增加B:销售收入增加C：销售收入减少D:销售收入减少E:执行层的组织协调24、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括A?外墙面积B?营业面积C.公用面积D?建筑面积25、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是【2005年考题】A:未知的需要求取的待开发房地产的价值B:投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售税费D:开发成本和管理费用E:工业用地的监测点评估价格二、

10、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1 、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。A?经营收入抵偿全部投资B.全部现金流入抵偿全部现金流出C?净收益抵偿全部投资D?净收益现值抵偿全部投资2 、房地产开发项目的投资的特性不包括_。A?投资具有时间性B.投资目的在于得到报酬C投资具有政治行为D投资具有风险性3 、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A?拖欠建设工程价款B.已抵押担保的

11、债券数额C?房地产变卖处置费用D?诉讼费用E.其他法定优先受偿款4 、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有【2004年考题】A:法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B:再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D:不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E:在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金5 、以下能够引起利率上升的因素有_。B.预期通货膨胀率上升C?中央银行采用货币紧缩政策D?某国国际收支出现大量顺差E.中央银行采用货币扩张

12、政策6 、在英国和其他英联邦国家，法院一般_来判断房地产评估价值的误差范围。A?使用估价对象房地产的实际成交价格使用政府公布的房地产交易指导价格C?使用近一年内房地产的平均成交价格D?依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值7 、根据偿还期限的长短，债券可分。A:短期债券B:中期债券C：长期债券D:公债券E:永久债券8、在各种保险中，社会保险最能体现职能。A:分散风险B:组织经济补偿C:融通资金D:分配E：执行层的组织协调9 、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和_A?估算报表B损益表C.辅助报表D?资产负债表10 、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。A:市政基础建设费B:土

13、地出让金C:征地拆迁费D:契税E:公建配套设施费11 、城市房地产转让管理规定中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后_日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。A30B90C50D6012、下列关于城市房屋拆迁补偿与安置，表述正确的A:补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人B:货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场成交价格确定C:一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响D:从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的E:执行层的组织协调13 、下列属于平均

14、指标的是。A:算术平均数B:调和平均数C:中位数D:众数E:标准差14 、所有者权益中，合称为留存收益A:实收资本B:资本公积C:盈余公积D:已分配利润E:未分配利润15 、下列关于实地查勘的说法中，正确的有_。A?对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C.实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D?在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实16 、一般来说，信用卡的功能主要有。A:升值功能B:转账结算功能C：消费贷款功能D:汇兑功能E:储蓄功能17 、下面四个选项中，说法不正确的是_。A?以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物B?以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分C.乡、村企业的土地使用权可以单独抵押D?以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押18 、股票和债券的相同之处表现在_。A?都是融资工具B?都是流通证券C.享有相同权利D?都是长期投资巳都可以为投资者带来收益19 、根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。A：估价专家委员会应当指派3人以