浅谈海南旅游房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型

1、浅谈海南旅游房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型 关键：综合能力评价；财务战略理；模型。 基金工程：本文为口经济学院 2021 年青基金工程 “房地产务战略管理 选择模型研究的阶段性成果，工程批准为： Hjk10-13 财务战是指企业为了谋求长远开展和加强财务竞争优势， 根据业战略 开展目标，在分考虑和分析企业内外环境因素的化趋势及其对财务活 的影响根底上，为实目标的根本途径和策略所做的全局、长远性、系 统性和决定性的谋。 企业财务战略的选择， 决定了企财务资源配置的 取向和模式，响着企业理财活动的行为效率 为合分析影响企业财务略选择的因素， 并为企业选择务战略提供合理 的决策依据，合海南

2、旅游房地产 战略的现状，初步建海南旅游房地产财务略模型。 、财务战略管理的流程及模式介绍 财务战略理流程 财务战略管理是指业决策者制定、 实施用以指导业未来财务管理发的 财务战略，以及在实施程中对财务战略进行控制与评价的态管理过 程。从以上定义可以出， 财务战略管理的逻辑起点是企目标和财务目 标确实立； 务战略管理的重心企业内外部环境的分析； 财战略管理的 环节包括财战略方案的形成、实和评价。财务战略管理流程图 二三种根本的海南旅游房产财务战略模式 海经济开展较缓，其地产业的开展始于 1988 年海南省办经济特区， 当时地政府出让土地的现象比多，低廉的土地出让价格引了雅居乐、 富力、中、鲁能等

3、知名开发企业纷进驻， 促进当地开发企的良性竞争， 推动海南房地产展走上了快车道。建省 20 年来，南房地产业从无到 有，经历了开创、开展期、顶峰期、调整低迷期、置期、稳定健康发 展等阶段，逐步开展成为海南经济重要支柱产业。从 2005 年起，海 南省把地产业作为支柱产业来培育， 市逐渐升温， 呈现稳步开展态势 与目前全国一线城市房地产价风格整相比，海南房地产业有其特殊。 如从岛外投资者的购置动机看， 多为度假型和养老型自； 从投资的目 的来看岛外投资者多为投资而非投机； 从资周期来看， 投资多为线而 非短线。根据以上海南济开展的特点， 结合其旅房地产财务战略的现， 从可持 续开展的角， 海南旅

4、游房地产财务略可以分为快速扩张型财务略、 稳 健开展型财务战略防御收缩型战略等三。1. 快速扩张财务战略 :是以实现企业资产规模的快速扩张目的的一种 财务战略，其主要现特征为 “高负债、低收益、少分 。对房地产企业 而言，快速张型财务战略的表现主要是利用银贷款、 配股增发等方式 满足规模张的资金需求，根本分配股利，积极寻找的土地储藏时机， 增加在开发工程规模，开展营销策，加快工程销售和资金周转，扩市 场占有率， 同时加企业管理人员和专业技术人员备， 适应企业规模扩 张需求2. 稳健开展型财务战略：指以实现企业财务绩效的稳定增长资产规模 的平稳扩张为目的一种财务战略， 其主要表现特征 “低负债、

5、 高收益、 中配。对房地产企业而言，稳健发型财务战略的表现主要是谨慎利 债务融资，加大低本钱融资度，适度扩充土地储藏在权衡内部资源、 管能力以及外部客观环境的根底上确在建开发工程规模， 加工程销售 和资金周转，同时在满企业规模平稳扩张的根底上持适当人员储藏。3. 防御收缩型财战略：是指以预防出现财务危机求得生存及新的开展 为目的一种财务战略，其表特征是 “高负债、低收益、少分配。对房 地产企业而言，防御收缩财务战略一般表现企业应尽可能减少现金出 和尽可能增加现金流入， 充分用企业现有资源进行融资， 扩充资途径， 满足企业维持生存和开展资金需求； 建立严格的资标准， 谨慎扩充土 地储藏减少开工面

6、积，盘活存量资产，低售价，增加购房折扣，售盈 利前景和现金不佳的开发工程储藏； 通过采精简机构、 减少雇员节约 本钱支出、压缩营运费等措施，以增强市竞争力，保持市场份额和市 场占有。二、影响海南旅房地产财务战略模式选择因素分析 公司务战略的选择需着眼于公司未来期稳定的开展， 需充分虑经济周 期波动情况行业政策导向、 行业景气程度及企业自身财务状和融资等 各项综合能力。旅游地产财务战略的选择必须经济周期相适应 经济的周性波动是现代经济总体开展过程不可防止的现象， 不同的经 周期对行业和企业的外部开展境影响重大。 在经济复苏阶段总需迅速 膨胀，在经济荣阶段总需求平稳增长在衰退阶段需求急剧下降， 经

7、面 临紧缩调整。经济周期性波动求企业顺应经济周期的过程和阶段通过制定和选择 富有弹性的财战略，来抵御大起大落的经济荡，以减少它对财务活的 影响，特别是减少经济周期中上和下降抑制财务活动的负效应。 财战 略的选择和实施要与经济运行周相配合。一般而言在经济复苏阶段应采取扩张型务战略，增加投资和劳动力， 加产品投放力度，抓住市场恢和开展的机遇。在经济繁荣阶应采取快 速扩张型财务略和稳健型财务战略结，在繁荣初期继续增产品和劳动 力，扩大投资；在繁后期那么采取稳健型财务战略。在济衰退阶段那么应 采取防收缩型财务战略，停止扩张迅速降低库存，回笼资金压缩费用， 减少临时雇员。总之，企业要跟踪时变化，对经济的

8、开展阶作出恰当 反响。二游房地产财务战略的选择必须与业政策环境相适应房地产行业的生存和展与行业政策环境息息相关。 首先现阶段国家对 房地产调控频率高房地产行业作为国民经济中的支行业， 对保证经济 平稳运行义重大，在国家宏观调控，往往作为调整对象予以考虑有时 是宽松调控，有时是紧缩调控调整频率较高；另一方面，控对房地产 行业影响大。地产是一个政策密集和资金密集型行业， 国家房地产行 业的政策导向，以及关的行业融资政策、行税务政策的轻微调往往对 房地产的现金流财务状况有很大的影响。因此，我们在制定财务战略时，必充分考虑国家政策导，深刻领会国 家的经济政策，特是产业政策、投资政策等对企业财活动可能造

9、成的 影；必须密切关注和分析阶段的政策走向，以便及时整财务战略。三旅游房地产务战略的选择必须与旅游地产行业景气程度相适应 房地产受宏观经济冷暖行业政策调控， 以及城化进程等各方面因素的 影响，业经常形成偏热或冷的局面， 房地产行业调整的周期和波动性 较为明显。行业景的时候， 销售价格持续上涨销售面积迅速消化企业 拿地热情高企， 房地产投规模及开工面积迅速大； 但当行业陷入不气 的时候，销售量销售单价回落， 市观望气氛不断扩大房地产投资及开 工积增长陷入停滞，整行业现金流绷紧。 行业的景气度与企业未来的开展息息相关因此我们要尽可能提前预 判整个行下阶段的走势和把握行业的景气程， 灵活选择相应的财

10、务战 略在行业景气的时候， 条件采取快速扩张的财战略； 在行业不景气时 候，财务战略要相应调整， 做提前应对， 采取稳健开展或防御缩战略， 来提前应对行业不景带来的冲击和负面影响。四影响旅游房地产财务略选择的其他因素 影响财务战略选择因素还包括行业和企业的展阶段等因素。 行业和企 业的发阶段包括一般要经过初创期、张期、稳定期和衰退期四个段。 在行业及企业开展的不同阶， 需要选择不同的财务战略由于考虑到房 地产行业的开展时间长、行业集中度较，以及作为经济支柱行，行业 整体及房地产公未来的开展空间较为广， 整体还处于上升阶段， 在下 财务战略模型中将不再细分考上述因素。注释：注 1 由于房地产行业经营现金流整体呈现负数的原因， 局部标计算公 式中用现金净加代替经营性现金净流量，更好的分析说明。注 2 影响财务战略选择的企业综合能力价体系的指标及权重说明： 在影响财战略选择的企业综合能力评价系中，我们初步设了20项指标，包括 15 个量化指标以及 5 个定性指标； 在量化指标， 主要选择了能反映公司债能力、 变现能力及开展力的 一系列现金指标对利润指标选择较， 主要是考虑由于房地分期开发及 利润滞后结转等原， 利润