如何进行产业园区考察

1、如何进行产业园区考察作为一个产业地产开发主体， 总是需要对其他园区进行考察， 以期学习到优 秀的经验、借鉴相关的操作模式、 指导自己园区的开发。具体考察园区的过程中， 应该从哪些方面着手、 应该如何咨询和观察， 必须事前做好准备， 个人认为概括 为以下九大部分：一、开发模式开发模式包含盈利模式和开发阶段两部分。1、盈利模式， 根据开发主体自身情况和市场现状， 主要有资本运作、 开发售卖、 保有租赁以期增值、 物业持有获取服务收益、 孵化投资等， 每一种模式所要求的 地产开发能力、资产管理能力、金融运作能力、项目特性不一样，要结合自己项 目与考察项目的背景实力对比可行性及借鉴性。甚至可以通过不同

2、类型园区考察进行对比找到最适合自身的开发模式。2、开发阶段，主要内容是考察项目分几期开发、 分阶段开发内容 （业态、体量、 位置）、各阶段开发原因。这部分内容重点要了解清楚而要考察开发模式内容必须通过与考察园区相关高层沟通获取， 所以要提前 与考察项目做好对接，仅仅通过实地观察不能了解到。二、政府关系这项内容也要与考察项目相关高层领导进行沟通。 主要了解的内容包括所考察项目如何处理政企关系、 如何最大化争取有利政 策、如何迎合政府诉求以及在操作过程中有什么独到经验等。一个园区开发运营成功， 必然与良好的政府关系处理结合在一起， 而很多项 目开发过程中遇到很多困难也因为政府关系没有处理好导致。

3、在做园区考察时这 是很容易被忽视的一个内容，要着重强调。三、公司架构 标杆园区能取得巨大成功， 必然在很多方面都做到了精益求精， 科学合理的 公司组织架构设置就是一个重要方面，起到了非常关键的作用。通过制定合理的人员架构、 管理制度、 薪酬制度， 不仅仅能充分发挥每个人 的优势及积极性、 极大提高效率， 还能有效节省成本， 所以考察公司架构意义重 大，特别是像营销、工程等重要部门。具体内容包含：部门设置、人员配置、管理系统、绩效管理、筛选机制等。四、调研开展园区开发成功与前期的调研密不可分， 即便是开发企业很有名、 实力强、 操 作经验丰富， 调研也是必不可少的一个环节， 因为各地各时代的环境

4、不一样， 不 可能采用完全标准化的模式。 所以，关于考察项目在前期的调研是如何开展需要 做深入的了解用于指导自己园区的开发。包含内容有：1、自己调研还是外聘专业第三方公司；2、如果没有外聘，自己是如何开展调研的；3、过程中如何操作以保证信息全面有效；4、调研对于项目开发成功的作用。而在考察完之后，要根据自己项目的实际情况来制定合适的调研规划。五、定位 前面所说的调研是为了规划定位服务的， 只有制定了正确的规划定位， 才能保证项目开发快速实现，定位内容主要了解产业、产品、价格定位：1、考察项目如何结合自身优势与产业环境、政府规划进行产业定位；2、产品定位主要考虑因素一定是消费者需求，考察项目如何

5、抓住这一点；3、价格定位主要依据：消费能力、竞争性、自身盈利要求，只注重其中一点不 够，需要结合起来找到平衡点。定位在项目开发中的作用尤显重要， 定位对了，后续的招商销售将事半功倍。 在项目考察时要着重跟进。六、产品项目定位内容有一个很重要的就是产品， 这也是作为产业地产开发企业来说 偏重于地产开发的内容。产品必须与消费者的需求匹配，主要包括建筑、道路、 绿化、管网等内容。1、建筑：结构、户型、产权分割、承重、空间、用材、外立面、装卸货平台等；2、道路：布局、宽度、承载能力、转弯半径等；3、绿化：绿化率设定、景观设计；4、管网：包括上下水、强弱电等。 以上内容可依据自身兴趣针对性深入了解。 在

6、这部分考察内容中还可就当地 的规范要求以及规划设计公司选择进行了解，用以参考指导自己的项目开发。七、营销 前面已经提到了营销团队建设问题， 这里就具体内容以及营销操作执行做进 一步说明。营销分营和销两部分， 营主要是推广宣传、 销就是招商销售， 虽然是一个有 机的整体系统， 但是一般在企业内部分为两个职能部门操作， 在考察了解的时候 要区别。1、需要了解推广宣传途径选择、具体效果、所用成本等方面的内容；2、对于销售人员，具体如何高效管理，特别是人员选择标准和薪酬制度； 考察项目时， 必定会与招商销售人员接触， 过程中要观察招商销售人员的表 现，借鉴好的做法以及规避不好的做法， 回头可对自己项目

7、的团队进行有效管理。随着产业地产的发展， 各项目越来越注重对销售案场也就是营销中心的建设， 这是增强客户体验以及自身实力显示的重要方面。 考察时也要关注， 包括招商中 心的建筑装潢设计以及现场布置。八、服务 随着时代的发展变化， 企业也越来越重视对自己有利的园区服务内容， 包括：1、物业管理：园区运营管理服务及增值内容，包括安保、保洁等；2、客户服务：指对于园区的入驻企业经营过程提供的服务，主要包括有金融财 务、人才管理、法律、销售市场、技术、物流、商务等多方面。相对来说，服务的重要性不是特别强， 而且要做好服务需要花费大量人力物 力，但这是产业地产发展的必然趋势，必须要做探讨尝试。九、品牌运作 作为产业地产开发企业， 必然追求企业在行业的长足发展， 这就要讲到持续性经营、品牌打造问题。品牌运作考察主要从以下几方面说明： 1、品牌定位，不同企业在产业地产细分中有不同的定位，比如产业市镇、孵化 园、科技园等；2、品牌策略，推广宣传、活动等；3、发展规划，项目扩展数量、全国布局计划。当然，除了以上内容，像成本控制、建筑施工、区位环境等内容也是园区开发过程中要关注的重点，在考察过程中可根据自己的需要做针对性的了解。考察项目时，有两点要特别注意。第一要提前做好准备，与考察方联系好， 落实接