不动产估价考试习题与答案

1、一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为 4531.6 元/m2。2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度50。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为 480 万元。建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=48000

2、00元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r8时，一使用年限为26年的地块的价格为 。P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*1-1/(1+r)30即1500=a/0.08*1-1/(1+0.08)30求出a=133.24P26=133.24/0.08*1-1/(1+0.08)26得P26=1440注意分母要n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8，则该写字楼目前的收益价格为 万元。已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且

3、大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是 元m2。建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 2427元/m2 。8、某办公楼的土地面积3000 m2，建筑面积10000

4、 m2，该办公楼正常出租月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/ m2，成新率为80，土地和建筑物的资本化率分别为7和8，该办公楼的土地正常价格为 万元。P71 单独求取土地收益价格依据收益法以外的方法求取不动产的净收益，再不动产净收益-建筑物净收益=土地净收益，再选取土地的资本化率，应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格。不动产净收益=18*12=216万建筑物净收益=10000*2000*0.8*0.08=128万土地净收益=216-128=88万88/0.07=1257.1万9、某工业用地总面积为3000，容积率为05，楼面地价为1000元/。现按城市规划拟变

5、更为商业用地，容积率为40，相应的楼面地价为1500元/。该改变用途理论上应补地价为1650 万元。3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650万10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日为100）。其中有一房地产在2011年6月1日的价格为2000元每平方米，对其做交易日期修正到2011年10月1日的价格为 元/m2 。2000/76.7*98.1 定基价格指数11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理

6、费用为前2项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6，则开发后的地价为 3000 元/m2。1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000元12、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20（预知若干年后不动产价格）,销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25,则该写字楼目前的收益价格为 万元。净收益=400*（1-30%）=280万市场资本化率=风险报酬率+无风险

7、报酬率=6%*（1+25%）=7.5%V5=280/7.5%1-1/（1+7.5%）（38-5）*1.2=13、某企业拥有一办公楼，建成于1995年1月，1999年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2012年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，计算建筑物折旧时，经济寿命应取 54年。画图 50+4=5414、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7，则评估该项目续建完成时的总价值为 万元。收益

8、年限=50-2-2.5=45.5r=地产报酬率=7%P=350/7%*1-1/（1+7%）45.5=4769.8515、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20，则成本利润率为 19.25% 无视投资利息和销售税金16、已知一年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23，管理负担补偿为1.32，缺乏流动性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为 8.28% 。与贷款利率没有关系报酬率=国债利率（或存款利率）+投资风险补偿利率+管理负担

9、补偿+缺乏流动性补偿-收益增长率17、某临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 33.35 万元。25ft为一个梯度 40/30/20/10/9/8/7/6 （单位：%）P甲=40=30*（40%+30%）*路线价得路线价=1.9P乙=15*（1+9%+8%）*1.9=33.3518、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进

10、行分摊，该人占有的土地份额为 4% 剩余技术分摊建筑总价值=房地总价值-土地总价值=1000-500=500万元建筑单价=500 0000/5000=1000元/平某人拥有建筑价值=1000*150=15万某人分摊的地价数额为35-15=20万某人占有的地价份额为20/500*100%=4%19、某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为 6.8% 。求RbRb=建筑纯收益/建筑总价格 =（总收益-土地收益）/（总价格-土地价格） =（21*12-72-900*4

11、%）/3000-900=6.9%20、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为 1.5 年。开发费用记半期21、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为 66.7% 。开发利润=9000-1500-3000-500-400-600=3000万元3000/（1500+3000）*100%=66.7%投资该宗地的收益率就是指直接成本利润率22、2006年某

12、写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。2008年该写字楼的房地纯收益为 346 元/平方米。看清题目！50*12*（1+10%）2-380=34623、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为 1000 元/平方米。24、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为 元/平方

13、米。P地*S地=Pb*Sb2500*S地=Pb*S地*50%*5Pb=1000元/平25、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为 15 万元。(采用平均年限法估算其折旧)1200*150*（60-10）/60=15万二、计算与案例分析题 1、某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元每平方米，首付款为房价的25，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2和6.6，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。为该家庭申请组合贷

14、款后的最低月还款额是多少？15年*12=180月10万是现值=每月还款之和a1+a2i1=4.2%/12i2=6.6%/12掌握公式2、案例分析：甲公司2007年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2008年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860，其余14栋无人承接，退还甲公司。当2010年6月第二期竣工后，建成的别墅以5200售出，甲公司因此指着乙房地产估价所当时评估的底价过低，而且

15、别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价/规划容积率原因：1.非正常交易 不是市场价格2.估价时点不同 市场供求关系不一样3.2期配套和市场成熟度比1期好4.开发商定价低开高走 所以2期比1期价高5.07年是我国房产火爆期 地王频出 因此地价高昂 取得土地成本高 同时市场 随着时间推移 2010年的房价上涨3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积3300平方米；办公楼建筑面积1050平方米；临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于2005年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已经取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？用途转化 假设开发法：影响住宅用地的系列因素：一般因素 区域因素 个别因素 补地价（划拨的土地一定要补地价）书本：股价对象所处的位