第七章投资性房地产ppt课件

1、第 七 章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产确实认和初始计量第二节投资性房地产确实认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围第一节投资性房地产的特征与范围 o一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念o房地产是土地和房屋及其权属的的总称房地产是土地和房屋及其权属的的总称o投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。有而持有的房地产。o特征：特征： o1.

2、投资性房地产是一种运营性活动；投资性房地产是一种运营性活动；o2.投资性房地产在用途、形状、目的等方面区别于作为消投资性房地产在用途、形状、目的等方面区别于作为消费运营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于消费运营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于消费运营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用费运营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。于销售的房地产作为存货核算。o3.投资性房地产有两种后续计量方式，包括本钱方式和公投资性房地产有两种后续计量方式，包括本钱方式和公允价值方式。允价值方式。二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围o一属于投资性房地产

3、的工程一属于投资性房地产的工程o1.已出租的建筑物，是指企业以运营租赁方式出租的建已出租的建筑物，是指企业以运营租赁方式出租的建筑物；筑物；o2.已出租的土地运用权，是指企业以运营租赁方式出租已出租的土地运用权，是指企业以运营租赁方式出租的土地运用权；的土地运用权；o留意：留意：o出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。于出租的，仍作为投资性房地产。o企业以运营方式租入建筑物或土地运用权再转租给其他企业以运营方式租入建筑物或土地运用权再转租给其他单位或个人的，不能确以为企业的资产，也不属于投资单位或个人的，不

4、能确以为企业的资产，也不属于投资性房地产。性房地产。o母公司以运营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项母公司以运营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确以为母公司的投资性房地产。但是从集团角房地产应确以为母公司的投资性房地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团的内部资产，不能作为投资度来讲，该房地产属于集团的内部资产，不能作为投资性房地产核算。性房地产核算。o3.持有并预备增值后转让的土地运用权，是指企业获得持有并预备增值后转让的土地运用权，是指企业获得的、预备增值后转让的土地运用权。的、预备增值后转让的土地运用权。o留意：留意：o房地产开发企业持有并预备增值后出卖的土地运用权不房地

5、产开发企业持有并预备增值后出卖的土地运用权不属于投资性房地产，作为存货处置。属于投资性房地产，作为存货处置。o闲置土地不属于投资性房地产闲置土地不属于投资性房地产P二不属于投资性房地产的工程二不属于投资性房地产的工程o1.自用房地产。自用房地产。o企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价钱收取租金，也不属于投资性房地产。市场价钱收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业本身的消费运营效力，这部分房产间接为企业本身的消费运营效力，具有自用房地产的性质。具有自用房地产的性质。o2.作为存货的房地产。作为存货的房地产。o例如房地产开发公司开发的

6、商品房。例如房地产开发公司开发的商品房。三需求根据详细情况判别能否属于投资性房地三需求根据详细情况判别能否属于投资性房地产的工程产的工程o1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于消费商品、提供劳务或运营管理，用于赚取租金或用于消费商品、提供劳务或运营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，假设可以单独计量和出卖的，可以将资本增值的部分，假设可以单独计量和出卖的，可以将该部分确以为投资性房地产，不可以单独计量和出卖的，该部分确以为投资性房地产，不可以单独计量和出卖的，不确以为投资性房地产。不确以为投资性房地产。o2.企业将建筑物出租并按出租协议

7、向承租人提供保安和企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他效力，所提供的其他效力在整个协议中不艰维修等其他效力，所提供的其他效力在整个协议中不艰苦的，可以将该建筑物确以为投资性房地产；所提供的苦的，可以将该建筑物确以为投资性房地产；所提供的其他效力在整个协议中如为艰苦的，该建筑物应视为企其他效力在整个协议中如为艰苦的，该建筑物应视为企业的运营场所，该当确以为自用房地产。业的运营场所，该当确以为自用房地产。o3.关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其产确定为投资性房地产。但在编制

8、合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。作为企业集团的自用房地产。o4.企业拥有并自行运营的旅馆、饭店，不属于投资性房企业拥有并自行运营的旅馆、饭店，不属于投资性房地产。假设将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出地产。假设将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分可以单独计量和出卖的，出租的部分可确以为租的部分可以单独计量和出卖的，出租的部分可确以为投资性房地产。投资性房地产。o以下各项中，不属于投资性房地产的有。以下各项中，不属于投资性房地产的有。oA.房地产企业开发的预备出卖的房屋房地产企业开发的预备出卖的房屋 o B.房地产企业开发的已出租的房屋房地产企业开发的已出租的房屋 oC

9、.企业持有的预备建造房屋的土地运用权企业持有的预备建造房屋的土地运用权oD.企业以融资租赁方式租入的建筑物企业以融资租赁方式租入的建筑物o【答案】【答案】ACDo以下工程中，属于投资性房地产的是。以下工程中，属于投资性房地产的是。oA.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产空置但继续用于出租的房地产oB.以运营租赁方式租入的建筑物再转租给其他以运营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位单位oC.企业拥有并自行运营的旅馆饭店企业拥有并自行运营的旅馆饭店oD.出租给本企业职工居住的宿舍出租给本企业职工居住的宿舍o【答案】【答案】A第二节

10、投资性房地产确实认和初始计量第二节投资性房地产确实认和初始计量 o一、投资性房地产确实认和初始计量一、投资性房地产确实认和初始计量o一投资性房地产确实认一投资性房地产确实认o将某个工程确以为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概将某个工程确以为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足以下条件：念，其次要同时满足以下条件：o1.与该投资性房地产相关的经济利益很能够流入企业；与该投资性房地产相关的经济利益很能够流入企业；o2.该投资性房地产的本钱可以可靠地计量。该投资性房地产的本钱可以可靠地计量。o二投资性房地产的初始计量二投资性房地产的初始计量o1.外购投资性房地产的本钱，包

11、括购买价款、相关税费和外购投资性房地产的本钱，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。可直接归属于该资产的其他支出。o留意：可以确以为外购的投资性房地产，就房产而言，留意：可以确以为外购的投资性房地产，就房产而言，应该是在购入时就对外出租；外购的持有并预备增值后应该是在购入时就对外出租；外购的持有并预备增值后转让的土地运用权可以确以为投资性房地产。假设是购转让的土地运用权可以确以为投资性房地产。假设是购入并计划日后出租的房屋，不能作为投资性房地产核算。入并计划日后出租的房屋，不能作为投资性房地产核算。o2.自行建造投资性房地产的本钱，由建造该项资产到达自行建造投资性房地产的本钱，

12、由建造该项资产到达预定可运用形状前所发生的一切必要支出构成。预定可运用形状前所发生的一切必要支出构成。o注：建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损注：建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造本钱。例如地震、台风、洪水等导致发益，不计入建造本钱。例如地震、台风、洪水等导致发生的非正常损失，应该计入到营业外支出。生的非正常损失，应该计入到营业外支出。o3.非投资性房地产转换为投资性房地产的本钱，应按非投资性房地产转换为投资性房地产的本钱，应按“投投资性房地产转换的原那么来确定。资性房地产转换的原那么来确定。二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出o一

13、满足投资性房地产确认条件的，该当计入投资性一满足投资性房地产确认条件的，该当计入投资性房地产本钱；房地产本钱；o例如出租过程中建筑物的改良支出。例如出租过程中建筑物的改良支出。o二不满足投资性房地产确认条件的，该当在发生时二不满足投资性房地产确认条件的，该当在发生时计入当期损益借记计入当期损益借记“其他业务本钱等科目。其他业务本钱等科目。第三节投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量 o一、后续计量原那么一、后续计量原那么o投资性房地产有两种后续计量方式：本钱方式和公允价投资性房地产有两种后续计量方式：本钱方式和公允价值方式。值方式。o同一企业只能采用一种方式对一切投资性房地产进展后

14、同一企业只能采用一种方式对一切投资性房地产进展后续计量，不得同时采用两种计量方式。续计量，不得同时采用两种计量方式。o企业通常该当采用本钱方式对投资性房地产进展后续计企业通常该当采用本钱方式对投资性房地产进展后续计量，也可采用公允价值方式对投资性房地产进展后续计量，也可采用公允价值方式对投资性房地产进展后续计量。量。o普通情况下，符合一定条件时，本钱方式可以向公允价普通情况下，符合一定条件时，本钱方式可以向公允价值方式转换，但是公允价值方式不能向本钱方式转换。值方式转换，但是公允价值方式不能向本钱方式转换。二、本钱计量方式二、本钱计量方式o一采用本钱方式计量的建筑物的后续计量：按固定一采用本钱

15、方式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进展后续计量，按期计提折旧，遵照当资产的有关规定进展后续计量，按期计提折旧，遵照当月添加当月不提折旧，当月减少当月照提折旧的原那么；月添加当月不提折旧，当月减少当月照提折旧的原那么；存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处置。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处置。o二采用本钱方式计量的土地运用权的后续计量：二采用本钱方式计量的土地运用权的后续计量：按无形资产的有关规定进展后续计量，按期月摊销，按无形资产的有关规定进展后续计量，按期月摊销，遵照当月添加当月进展摊销，当月减少不进展摊销的原遵照当月添加当月进展摊销，当月减少不进展摊销的原那么；存

16、在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处置。那么；存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处置。三、公允价值计量方式三、公允价值计量方式o一采用公允价值方式的条件：一采用公允价值方式的条件：o1.投资性房地产所在地有活泼的房地产买卖市投资性房地产所在地有活泼的房地产买卖市场包括所在城市和所在郊区；场包括所在城市和所在郊区；o2.企业可以从活泼的房地产买卖市场上获得同企业可以从活泼的房地产买卖市场上获得同类或类似房地产的市场价钱及其他相关信息，类或类似房地产的市场价钱及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。计。o二会计处置二会计处置o采用公

17、允价值方式后续计量的，不对投资性房地产计提采用公允价值方式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进展摊销，该当以资产负债表日投资性房地产的折旧或进展摊销，该当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益公允价值变动损益。值之间的差额计入当期损益公允价值变动损益。o借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动o 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 o或作相反分录。或作相反分录。o普通情况下投资性房地产是作为企业的其他业务核算的，普通情况下投资性房地产是作为企业的其他业务核算的

18、，假设有特别阐明，也能够作为企业的主营业务。假设有特别阐明，也能够作为企业的主营业务。四、计量方式的变卦四、计量方式的变卦o企业对投资性房地产的计量方式一经确定，企业对投资性房地产的计量方式一经确定，不得随意变卦。本钱方式转为公允价值方式的，不得随意变卦。本钱方式转为公允价值方式的，该当作为会计政策变卦处置。将计量方式变卦该当作为会计政策变卦处置。将计量方式变卦时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益盈余公积和未分配利润。收益盈余公积和未分配利润。o已采用公允价值方式计量的投资性房地产，不已采用公允价值方式计量的投资性房地产，不得从公允价值方式转为本

19、钱方式。得从公允价值方式转为本钱方式。o某企业的投资性房地产采用公允价值计量方式。某企业的投资性房地产采用公允价值计量方式。2019年年1月月31日购入一幢建筑物同时用于出租。该建筑物的本日购入一幢建筑物同时用于出租。该建筑物的本钱为钱为500万元，估计运用年限为万元，估计运用年限为20年，估计净残值为年，估计净残值为20万元。万元。2019年应该计提的折旧额为万元。年应该计提的折旧额为万元。oA.0B.25 C.24D.20o【答案】【答案】Ao某企业投资性房地产采用公允价值计量方式。某企业投资性房地产采用公允价值计量方式。2019年年1月月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的本钱为日购入

20、一幢建筑物用于出租。该建筑物的本钱为510万元，万元， 用银行存款支付。建筑物估计运用年限为用银行存款支付。建筑物估计运用年限为20年，年，估计净残值为估计净残值为10万元。万元。2019年年6月月30日，该建筑物的公日，该建筑物的公允价值为允价值为508万元。万元。2019年年6月月30日应做的会计处置为日应做的会计处置为。o.借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益2o 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动2第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置 o一、转换条件一、转换条件o企业有确凿证听阐明房地产用途发生改动，满足以下条企业有确凿证听阐明房地产用

21、途发生改动，满足以下条件之一的，该当将投资性房地产转换为其他资产或将其件之一的，该当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：他资产转换为投资性房地产：o1.投资性房地产开场自用；投资性房地产开场自用；o2.作为存货的房地产改为出租；作为存货的房地产改为出租；o3.自用土地运用权停顿自用，改用于赚取租金或资本增自用土地运用权停顿自用，改用于赚取租金或资本增值；值；o4.自用建筑物停顿自用，改为出租。自用建筑物停顿自用，改为出租。o总之，投资性房地产的转换可以分为两种情况：总之，投资性房地产的转换可以分为两种情况：o1.非投资性房地产向投资性房地产转换，其中非投资性非投资性房地

22、产向投资性房地产转换，其中非投资性房地产可以包括普通企业的固定资产、无形资产，也可房地产可以包括普通企业的固定资产、无形资产，也可以包括房地产企业的存货。以包括房地产企业的存货。o2.投资性房地产向非投资性房地产转换，例如原用于出投资性房地产向非投资性房地产转换，例如原用于出租的房地产改为自用。租的房地产改为自用。二、转换日确实定二、转换日确实定o一投资性房地产开场自用，转换日为房地产到达自一投资性房地产开场自用，转换日为房地产到达自用形状，企业开场将房地产用于消费商品、提供劳务或用形状，企业开场将房地产用于消费商品、提供劳务或者运营管理的日期。者运营管理的日期。o二作为存货的房地产改为出租，

23、或者自用建筑物或二作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地运用权停顿自用改为出租，转换日该当为租赁期开土地运用权停顿自用改为出租，转换日该当为租赁期开场日。场日。o三自用土地运用权停顿自用，改用于资本增值，转三自用土地运用权停顿自用，改用于资本增值，转换日为自用土地运用权停顿自用后确定用于资本增值的换日为自用土地运用权停顿自用后确定用于资本增值的日期。日期。三、转换的会计处置三、转换的会计处置o1.本钱方式下，无论是投资性房地产向非投资性房地产本钱方式下，无论是投资性房地产向非投资性房地产转换，还是非投资性房地产向投资产房地产转换，都应转换，还是非投资性房地产向投资产房地产转换，都应对应

24、结转，不确认损益。账务处置普通是：对应结转，不确认损益。账务处置普通是：o1自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产o借：投资性房地产借：投资性房地产o 累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销o 固定资产减值预备或无形资产减值预备固定资产减值预备或无形资产减值预备o 贷：固定资产或无形资产贷：固定资产或无形资产o 投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销o 投资性房地产减值预备投资性房地产减值预备o2投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产o借：固定资产或无形资产借：固定资产或无形资产o 投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销o 投资性房地产减值

25、预备投资性房地产减值预备o 贷：投资性房地产贷：投资性房地产o 累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销o 固定资产减值预备或无形资产减值预备固定资产减值预备或无形资产减值预备o2.公允价值方式下，假设是投资性房地产向非投资产房公允价值方式下，假设是投资性房地产向非投资产房地产转换，账务处置如下：地产转换，账务处置如下：o借：固定资产、无形资产公允价值借：固定资产、无形资产公允价值o贷：投资性房地产贷：投资性房地产本钱本钱o 公允价值变动或借记公允价值变动或借记o公允价值变动损益或借记公允价值变动损益或借记o假设是非投资性房地产向投资产房地产转换，账务处置假设是非投资性房地产向投资产房地产转换，账

26、务处置如下：如下：o借：投资性房地产借：投资性房地产本钱公允价值本钱公允价值 o 累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销 o 固定资产减值预备、无形资产减值预备或存货跌价预备固定资产减值预备、无形资产减值预备或存货跌价预备o 公允价值变动损益差额在借方公允价值变动损益差额在借方o 贷：固定资产、无形资产或开发产品贷：固定资产、无形资产或开发产品o 资本公积资本公积其他资本公积差额在贷方其他资本公积差额在贷方四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置o一采用本钱方式计量的投资性房地产的处置一采用本钱方式计量的投资性房地产的处置o出卖或转让：出卖或转让：o借：银行存款实践收到的金额借：银行存款实践

27、收到的金额o 贷：其他业务收入贷：其他业务收入o借：其他业务本钱借：其他业务本钱o 投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销o 投资性房地产减值预备投资性房地产减值预备o 贷：投资性房地产贷：投资性房地产二采用公允价值方式计量的投资性房地产的处置二采用公允价值方式计量的投资性房地产的处置o出卖或转让：出卖或转让：o借：银行存款实践收到的金额借：银行存款实践收到的金额o 贷：其他业务收入贷：其他业务收入o借：其他业务本钱借：其他业务本钱o 贷：投资性房地产贷：投资性房地产本钱本钱o 或借记投资性房地产或借记投资性房地产公允价值变动公允价值变动o借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益o 贷：其他业务本钱或相反分录贷：其他业务本钱或相反分录o假设存在原转换日计入资本公积的金额，那么：假设存在