农副产品国际物流园新建项目可行性研究报告

1、【最新资料，Word版）可自由编辑！】目录第一章总论1.1 项目单位基本情况1.1.1 概况1.1.2 财务状况1.2 项目建设方案1.2.1 项目名称、建设性质及建设地点1.2.2 建设规模及主要产品（或经营）方案1.2.3 技术、设备、建筑物（主体工程）1.3 投资结构及资金来源1.4 项目效益1.5 可行性研究报告编制依据1.6 综合评价第二章背景及必要性2.1 项目的背景2.1.1 农副产品的流通困难阻碍了经济的发展2.1.2 XX市在建设农副产品国际物流园上区位优势显着2.1.3 XX市农副产品产量大，资源优势明显2.2 项目建设的必要性2.2.1 促进区域合作和稳定农业发展2.2.

2、2 项目建设是响应国家政策的需要2.2.3 符合XX市政府加快发展本市经济的要求第三章建设条件3.1 项目区概况3.1.1 自然条件3.1.2 社会经济状况3.1.3 本行业及关联产业发展现状3.2 项目建设的优劣势分析3.2.1 政策、资源、市场、科技、基础设施条件3.2.2 主要障碍因素及解决方案第四章市场分析与销售方案4.1 市场分析4.1.1 项目产品市场供求现状及前景分析4.1.2 项目产品的市场竞争优势分析4.2 营销策略、方案、模式4.2.1 营销策略4.2.2 营销方案4.2.3 营销模式4.3 市场风险分析4.3.1 项目产品市场风险因素分析4.3.2 防范和降低风险的对策第

3、五章建设方案5.1 产品方案和建设规模5.1.1 产品方案5.1.2 建设规模5.2 建设规划和布局5.2.1 建设规划5.2.2 布局5.3 建设标准和产品标准5.3.1 建设标准5.3.2 产品标准5.4 工艺技术方案5.4.1 工艺（技术）路线及流程图5.4.2 工艺（技术）流程说明5.4.3 建筑结构设计来源的可靠性和可得性5.4.4 主要建筑设计参数5.5 设备方案5.5.1 设备选型5.5.2 设备清整5.5.3 设备来源5.6 建筑方案5.6.1 建筑物（主体工程）5.6.2 辅助工程、其他工程5.7 实施进度安排及考核目标5.8 实施措施第六章环境影响评价6.1 环境影响6.2

4、 环境保护与治理措施6.2.1 建设期环境影响治理措施6.2.2 营运期环境影响治理措施6.3 评价与审批6.3.1 建设项目主要环境影响源6.3.2 环境影响分析结论第七章项目组织与管理7.1 组织机构与职能划分7.2 劳动定员7.3 经营管理措施7.4 技术培训7.4.1 对项目单位员工的培训7.4.2 对农民的培训7.5 劳动安全、卫生与消防7.5.1 劳动安全7.5.2 劳动卫牛7.5.3 劳动消防第八章投资估算及资金筹措8.1 投资估算依据8.2 投资估算8.2.1 总投资8.2.2 建设投资8.2.3 流动资金8.2.4 其他8.3 资金来源第九章财务评价9.1 财务评价依据9.2

5、 销售（营业）收入、销售（营业）税金和附加估算9.2.1 销售收入9.2.2 销售税金及附加9.3 总成本及经营成本估算9.3.1 单位产品生产成本估算9.3.2 项目总成本估算9.3.3 经营成本估算9.4 财务效益分析9.4.1 盈利能力分析9.4.2 银行贷款清偿能力分析9.4.3 企业资产负债分析9.5 不确定性分析9.5.1 盈亏平衡分析9.5.2 敏感性分析9.6 财务评价结论第十章社会效益分析附表：附表1建设投资估算表附表2项目总投资使用计划与资金筹措表附表3财务评价指标汇总表附表4流动资金估算表附表5固定资产折旧费估算表附表6无形资产和其他资产摊销费估算表附表7营业收入、营业税

6、金及附加和增值税估算表附表8财务计划现金流量表附表9项目还本付息计划表附表10资产负债表附表11单因素敏感性分析第一章总论1.1 项目单位基本情况XX市位于长江三角洲地区，气候适宜，光照充足，四季分明，特别是利于农产品成长的水资源充足。该市农产品基地数量多，比如，仅蔬菜生产基地就有3个，农产品贸易已经连续多年在该省名列前茅。XX市位于苏浙皖交界处，人口密集，消费市场庞大。该市水路和公路运输交通便利，是发展农副产品流通的绝佳位置。该市物流发展的大环境也很好。响应国家政策，市政府投入大量资金，推动全市物流产业的发展，农副产品物流的发展在整个物流发展中占重要地位，市政府在政策方面也给予了大量的支持。

7、本项目总投资5680万元1.2 项目建设方案项目名称：农副产品国际物流园建设性质：新建建设地点：某市一、建设规模本项目总用地面积为100000m2,总建筑面积26856m2根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区域，一是仓储区17485m2负中冷冻冷藏库4371m2),集存货、理货冷冻冷藏功能，年储存量4万吨；二是物流商务中心9346m2为11层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能；三是货运车辆停车区40000m2,车位106个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡25m2,配置符合监管要求的卡口设备(电子栏杆、电子读写设

8、备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。项目建成后，年交易量可达22万吨。二、产品方案1、主要经营农副产品，同时兼营花卉、木苗及林产品2、是农产品期货交易平台；3、同时提供与市场交易有关的信息咨询、资金结算、商业服务等；4、设施出租及相关服务；5、农产品研发技术建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,所属的设计地震分组为第二组。工程场地范围内工程地质条件依具体地质勘察报告为准。按GBJ11-89建筑抗震设计规范为乙类。工程抗震设防烈度按六度设防。二、设备原子吸收分光光度计、气象色谱仪、液相色谱仪、定氮仪、原子荧光分光光度计、

9、紫外分光光度计、自动电位偏定仪、旋转蒸发仪、电子天平、超声波清洗器、农药残留快速测定仪、硝酸盐快速测定仪三、建筑物交易区、办公区及配套服务区、仓储区1.3 投资结构及资金来源一、投资结构总投资本项目建设总投资5680万元。建设投资工程费用3253万元，工程建设其他费用2019万元。流动资金预备费用187万元。其他专项费用221万元。二、资金来源本项目总投资5680万元，采取以下方式进行筹措：1、业主自筹资金2840万元；2、申请银行贷款2840万元。1.4 项目效益农副产品物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设农副产品物流园，对提速某新型城市化进程

10、，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进雁峰区工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源

11、配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。1.5 可行性研究报告编制依据本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据：(1)印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知(发改运行(2004)1617号)(2)中共某省委某省人民政府关于促进生产性服务业加快发展的指导意见(湘发(2007)9号)(3)某省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见湘政办发200741号；(4)某市现代物流发展“十一五”规划；(5)某物流园总平面图(6)国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(7)其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。1.

12、6综合评价结论农副产品的流通，需要区域各个城市的合作。项目建设，能够有效地将各区域更紧密的连接起来，加强区域之间的合作。农副产品的流通通畅，能够及时的将农民手中的产品转化为商品，从而及时的让农民获得经济利益，以更好的准备之后的种植；能够保证产品及时运达市场，确保农副产品的质量；能够及时满足市场需求，确保产品的现实价值。可见，农副产品的畅通流通，才能保证农业的稳定发展。二、风险评估经过多年的改革发展，我国农副产品物流体系逐步完善，涌现出多种农副产品物流主体，农副产品物流的基础设施有了较大改进，交易方式向现代化方向发展，农副产品流通的多重循环格局也初步形成。但必须清醒地认识到，我国农副产品物流无论

13、在理论上还是实践中仍处于起步阶段，仍以常温物流或自然物流形式为主，农副产品在流通过程中损失很大。止匕外，在农副产品市场建设、物流主体的培育等方面仍然存在不容忽略的问题，这些问题严重困扰着我国现代农副产品物流业的发展。第二章背景及必要性2.1 项目的背景2.1.1 农副产品的流通困难阻碍了经济的发展我国农产品流通的体制还不健全，市场化条件下的农产品流通的宏观调控体系尚未建立起来，我国农产品价格形成机制的转换过程任有很多不确定因素，常常由市场自发形成价格，随之而来的是价格的不稳定，但完全由国家定价又不能及时对市场变化作出反应。农产品市场主体的缺位和流通不畅也阻碍了市场经济的发展。由于政策方面的原因

14、，国有流通企业在农产品流通中处垄断地位，其他各类流通组织无法和他形成公平的竞争，而国有企业普遍机制不灵活，存在着种种问题，这又进一步影响农副产品的流通。2.1.2 XX市在建设农副产品国际物流园上区位优势显着XX市位于苏浙皖交界处，人口密集，消费市场庞大。该市水路和公路运输交通便利，是发展农副产品流通的绝佳位置。该市物流发展的大环境也很好。响应国家政策，市政府投入大量资金，推动全市物流产业的发展，农副产品物流的发展在整个物流发展中占重要地位，市政府在政策方面也给予了大量的支持。2.1.3 XX市农副产品产量大，资源优势明显XX市位于长江三角洲地区，气候适宜，光照充足，四季分明，特别是利于农产品

15、成长的水资源充足。该市农产品基地数量多，比如，仅蔬菜生产基地就有3个，农产品贸易已经连续多年在该省名列前茅。综合各方面因素，XX农副产品物流国际园建设公司领导层认为本市区位优势明显，产品资源丰富，该项目的建立有利于本市乃至周边地区农副产品的流通，有利于区域经济的发展。所以，项目组向国家供销总社申报“农副产品国际物流园项目建设”。2.2 项目建设的必要性农副产品的流通，需要区域各个城市的合作。项目建设，能够有效地将各区域更紧密的连接起来，加强区域之间的合作。农副产品的流通通畅，能够及时的将农民手中的产品转化为商品，从而及时的让农民获得经济利益，以更好的准备之后的种植；能够保证产品及时运达市场，确

16、保农副产品的质量；能够及时满足市场需求，确保产品的现实价值。可见，农副产品的畅通流通，才能保证农业的稳定发展。国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流的意见的通知。通知中要求，加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。而仓储物流对一个国家的经济，尤其是对外贸易和区域经济交流，起着重要作用。对本市来说，实施该项目能够缩短产品的运输周期，降低产品成本，提高经济效益。农副产品物流的发展也应该走现代物流的道路，响应国家政策。农副产品国际物流园建设就是在农副产品流通中

17、与国际接轨，走现代物流流通发展的道路。XX市政府提出了本市经济发展的五年计划，经济的发展对于本市有着重要的意义。XX市农村人口占全市人口的将近60%农业在全市产业中占主导地位。解决“三农”问题促进全市经济的发展，首先就要保证农业的发展。农业的发展离不开农产品的流通。该项目建设符合市政府加快经济发展的需要，也能够通过本项目的建设，带动农业的发展，有效解决本市的经济发展问题第三章建设条件3.1 项目区概况某位于某省中南部，湘江中游。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、召邸日、邵东；北靠双峰、湘潭。某市现辖5县、2市、5区，总面积1.53万平方公里，合153.10万公顷，总

18、面积占全省土地面积7.23%,城区面积557平方公里，市区建成区面积为93平方公里，总人口730万，在全省各市、州中，幅员位居第7位。某市是我国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区，境内通车里程250公里，有火车站33个。公路纵横交错，四通八达，107、322国道以及已建成的京珠、衡昆，已开工建设的京珠复线、吉邵（衡大段已建成）等4条高速公路贯穿全境。全市100%勺乡镇、88%勺村通了公路，通车总里程7643公里。其中，高等级公路3140公里，高速公路149公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。2008年，全市实现生产总值1000.09亿元，增长1

19、2%其中第一产业增加值235.75亿元，增长5.3%;第二产业增加值412.36亿元，增长14.5%;第三产业增加值351.98亿元，增长12.6%。人均GD次13670元,增长11.6%。经济结构进一步优化，工业所占比重上升。三次产业结构呈现二、三、一排列，第一产业、第二产业、第三产业占GDP勺比例分别为23.57、41.24、35.19,2008年工业增加值占GDP勺比重达到38.1%,比2007年提高1.4个百分点。就业形势基本稳定。全年新增城镇就业人员7.25万人，失业人员再就业3.78万人，劳动力转移就业新增人数9.13万人。年末城镇登记失业率控制在4.3%以内。物价总水平冲高回落。

20、全年居民消费价格总水平同比上涨6.3个百分点，商品零售价格总水平同比上涨4.2个百分点，工业品出厂价格指数同比上涨9.1个百分点，原材料、燃料及动力购进价格总指数同比上涨18.37个百分点。结构性上涨特点明显，构成居民消费价格总指数的八大类商品（项目）呈现“五升三降”的格局，上涨的五类为：食品类上涨12.9%,烟酒及用品类上涨1.9%,医疗保健和个人用品类上涨4.6%,娱乐教育文化用品及服务类上涨1.1%,居住类上涨11.8%;下降的三类为：衣着类下降3.6%,家庭设备用品及维修服务类下降0.9%,交通通彳S类下降2.0%。一、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长经过多年发展，目前我

21、国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。二、物流质量有所提高，物流效率有待改善物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。三、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视中央政府有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物

22、流产业发展的有关政策。3.2 项目建设的优劣势分析一、政府有关部门大力推动物流发展在国家层面上，2004年国家发改委等九部委出台关于促进我国现代物流发展的意见。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。某市政府对物流业发展的支持更加务实具体。某市现代物流发展“十一五”规划，提出了把某市建成全国物流区域中心城市、某一级物流节点城市，其中某物流园也是整个某市物流规划的一个组成部分。二、交通优势有利于现代物流产业的加速发展项目建设地点选择在某

23、市白沙洲物流园与城市外环线相连的南郊大道西侧，北邻白沙洲工业区，南邻白沙洲汽车客运站，距某市最大物流园区（某市深圳物流园）不足一公里，东邻京珠高速和107国道，西通衡昆高速和1807省道,距某湘江千吨级码头不足五公里路程，交通位置极为便利，地理位置十分优越。三、物流市场需求迅速增长2008年，某市经济总量占全省总量的9%而货运量只占全省的6.8%;全省每亿元GDP©运量9.2万吨，而某市只有7.0万吨。某市货运周转量占全省的7.3%;全省每亿元GD喳运周转量938.8万吨公里，而某市仅为766.5万吨公里。这两个指标分别只有全省的76.1%?口81.6%。近几年，某市经济持续稳定增长

24、为城乡居民收入水平的提高奠定了良好的基础，2008年城镇居民人均可支配收入突破12000元，农村居民人均纯收入突破5600元。随着居民收入的增长，个人消费日趋旺盛，消费结构升级。虽然，我市现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。突出表现在以下几个方面：一是物流成本太高，流通周期过长，效率偏低。二是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现代物流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服务功能。三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机械化水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率

25、的提高。四是物流管理体制不健全。目前，某物流管理条块分割层次多、秩序乱，行业垄断严重。现有的规章制度和管理方式不能适应现代物流业发展。第四章市场分析与销售方案4.1 市场分析4.1.1 项目产品市场供求现状及前景分析近年来，随着经济发展，某市农副产品国际物流业的发展步伐不断加快。目前，全市拥有物流企业156家；2008年完成公路货运量5429.25万吨、周转量33.58亿吨公里，水上运输货运量224万吨、周转量5万吨公里；物流费用约125.56亿元，占全市GDP25.35%);实现物流业增加值63.9亿元，占第三产业增加值的29.9%。主要呈现出以下特点：(1)现代农副产品国际物流市场发展加快

26、。近年来，我市农副产品国际物流市场得到较快发展，市场结构和功能大为改善，初步形成了“农产品批发市场+物流企业(中介组织)”的农产品物流网络。目前，全市拥有400个农副产品市场，其中21个农产品专业批发市场；农产品营销合作组织280个、农民经纪人12万人左右。(2)现代农副产品国际物流设施日趋完善。一批支撑现代农副产品物流业发展的基础设施日益完善。一方面，交通基础设施不断完善。我市交通极为便捷，具有建设区域性现代农副产品国际物流中心的独特区位优势。另一方面，仓储运输发展较快。我市拥有相当数量的场、站、库。其中铁路有某火车东站，公路货运站有开发区货运站、中心货运站；商业、外贸、物资、粮食等各类储运

27、仓库和国家级物资储备仓库较多，全市仓储面积近40万平方米；拥有营运性货车1.7万余辆，总吨位4万余吨。(3)现代农副产品国际物流技术逐步应用。为适应市场竞争的需要，我市一些企业开始重视现代农副产品国际物流技术的应用，传统的运输、仓储企业依托原有的设施、客户、业务基础和经营网络正向现代物流企业转变，具有一定技术水平和经营规模的第三方物流企业迅速兴起。目前，全市拥有物流企业156家，其中：仓储企业56家。止匕外，还加强了农副产品国际物流信息网络建设，促进了现代信息技术在农副产品国际物流领域的运用。农副产品国际物流园区出现以后，对使用园区的企业乃至临近城市都产生了巨大的经济和社会效益，主要表现在：减

28、轻了农副产品物流对城市交通的压力；减小了农副产品物流对城市环境的不利影响；提高了农副产品物流经营的规模效益；满足了仓库建设大型化发展趋势的要求；满足了货物联运发展的需要。在我国，农副产品物流业的发展正处于起步阶段，农副产品物流业较为发达的经济中心城市已经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些农副产品国际物流园区的规划与建设，我国的农副产品物流产业发展步伐必将大大加快。（1）生产成本优势：外部经济。外部经济是指企业可以从农副产品园区内其它企业的经营中获益。劳动力的供给。随着农副产品国际物流园区的发展扩大，本地人员通过培训就业，并从外地吸引招聘工人，形成劳动力供给充足的区域性市场。信息交

29、流与技术扩散。（2）规模经济。规模经济是指由于企业规模的扩大而使企业获得诸如生产成本降低、企业效益上升的现象。规模经济可分为内部规模经济和外部规模经济。内部规模经济。在农副产品国际物流园区内，由于农副产品和其它产品的转移成本很低，分工的精细化及其资产专用性的提高，使物流企业不断将生产中各种不可缺失性的环节操作从企业内部分离出去。外部规模经济。农副产品园区内的企业利用空间的接近性，与其他外部企业合资、合作或者建立联盟等方式从事专业化分工协作，以弥补其在资金、管理、人才方面的不足。（3）集聚经济。各种物流企业和机构聚集在园区内，通过使用共同的公共设施，减少企业分散布局所需的必要的额外投资，并利用地

30、理接近性而节约相互间的物质和信息流的运移费用，从而降低生产成本。（3）资源吸引效应。农副产品国际物流园区的资源吸引效应是由路径依赖产生的，所谓路径依赖是指人们一旦确定了某种选择，就会对这种选择产生依赖性。（4）模仿效应。园区内各种企业和机构彼此的接近和了解使他们相互影响加强，后进企业更容易模仿先进企业，先进企业为保持竞争优势会更努力创新。4.2 营销策略、方案、模式4.2.1 营销策略提高对农副产品物流业重要性的认识，要把农副产品物流业作为先导产、业和重要产业；深化农副产品物流企业改革，做大做强农副产品物流企业，并建立企业联盟；建立统管农副产品物流业的政府机构和中国农副产品物流行业协会，规范农

31、副产品物流业的运作；加强农副产品物流企业信息化建设，提高农副产品物流企业运作效率；抓紧培养熟悉现代农副产品物流的高素质人才；利用外资，重点引进跨国物流公司，加快我国农副产品物流业的发展；尽快建立信用制度，开展商业诚信服务。一、如何将农副产品国际物流园区投放到目标市场开发人员和市场策划人员在农副产品国际物流园区投放市场之前，应合理地选定、细分目标市场，以达到合理有效投放的目的。选择目标市场，明确农副产品国际物流园区应为哪一类消费者服务，满足他们的哪一种需求，是企业在营销活动中的一项重要策略。选择目标市场的目的是根据农副产品国际物流园区的人力资源和资金状况，找到对园区有吸引力，有利于发挥园区现有的

32、人、财、物优势的市场。二、如何进行农副产品国际物流园区的铺货企业为了使新产品能在竞争激烈的市场上脱颖而出，往往特别强调其产品的市场铺货率。因此，新产品的铺货一定要结合市场业务员、经销商、产品、促销和市场等情况综合考虑。训练有素的销售人员是有效铺货的关键。有效的铺货应该由相当了解市场零售点和直销点状态的“熟手（销售人员）”来进行。三、如何消除消费者的顾虑，使其尝试新产品如何让消费者尝试企业的新产品，应在企业新产品投放市场之前加以考虑。为达到降低成本，顺利地让消费者尝试新产品的目的，只有从不同的角度更多地了解消费者对新产品的顾虑，并使新产品尽量得到完善，才能有的放矢地引导消费者消费。四、新产品上市

33、如何做到一举成功大多数在市场上日落不息、日出亦作的产品，都是在“一举成功”的梦想破灭以后，从愿望中回归现实的。因为有很多的企业过多地把堵注押在产品导入期，在新产品上市之时，展开相当有力度的促销活动，期望一旦新产品站稳脚跟，自然会相应地减少相应的市场费用投入比例。可现实却让他们骑虎难下，广告和促销一降，市场销售马上就会下滑。这是因为消费者传统的价值观念和成熟的思维习惯已成为制约新产品迅速成长的最大阻力。、营销模式分类（一）体验式营销体验营销是要站在消费者的感官、情感、思考、行动、关联等五个方面，重新定义、设计营销的思考方式。此种思考方式突破传统上“理性消费者”的假设，认为消费者消费时是理性与感性

34、兼具的，消费者在整个消费过程中的体验，才是研究消费者行为与企业品牌经营的关键。（二）关系营销关系营销是把营销活动看成是一个企业与消费者、供应商、分销商、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程，企业营销活动的核心是建立并发展这些公众的良好关系。作为农副产品国际物流园区来说，要满足顾客的需要是生存的第一条件，但是园区还要时刻关注竞争对手的变化，要作到领先竞争对手一步。二、品牌的树立世界着名广告大师大卫.奥格威就品牌曾作过这样的解释：“品牌是一种错综复杂的象征，它是品牌属性、名称、包装、价格、历史声誉、广告方式的无形总和。品牌同时也因消费者对其使用的印象，以及自身的经验而有所界定。”当一个产业

35、正经历从卖方市场转变为买方市场，产业增长方式从数量规模型向质量效益型转变。在这种变革过程中，品牌作为一种重要力量，对市场对诀的输赢作用巨大。一个有影响的品牌可以征服消费者，取得越来越大的市场份额，这种现象已在家电、服装等领域中充分表现出来。品牌竞争就是以品牌形象和价值为核心的竞争，是一种新的竞争态势。4.3 市场风险分析经过多年的改革发展，我国农副产品物流体系逐步完善，涌现出多种农副产品物流主体，农副产品物流的基础设施有了较大改进，交易方式向现代化方向发展，农副产品流通的多重循环格局也初步形成。但必须清醒地认识到，我国农副产品物流无论在理论上还是实践中仍处于起步阶段，仍以常温物流或自然物流形式

36、为主，农副产品在流通过程中损失很大。一、中国农副产品物流整体处于低水平运行2003年我国农副产品物流总值为11261亿元人民币，同比发展增幅只有2.5%,农副产品物流总值在社会物流总值的比重仅占3.81%,并且远远低于全国社会物流总值27%勺增长幅度，与突出的高额农副产品物流损耗和成本一起，反映出农副产品物流发展的差距悬殊。二、农副产品物流专业化和社会化水平低下在我国，名副其实的农副产品第三方物流企业屈指可数，社会上对发展现代农副产品物流的作用和意义的认知度和认同度至今较低。尽管物流主体呈现多元化趋势，但总体看来，物流规模普遍偏小，竞争力不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。三、

37、农副产品物流基础设施落后和效率低下与发达国家相比，我国农副产品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台等公共和准公共设施仍然落后，从而导致了农副产品流通成本高，流通效率低下。我国农副产品物流体系建设的战略构想是，立足国内市场，拓展国际市场，以农副产品资源、品牌培育和初级、精深加工为支撑，打破传统产业、部门、地域的局限，优化整合物流资源，建立信息共享平台，以标准化、信息化为前提，逐步建设形成国际化、区域性、中心城市（省会）、重点产销区、主要产品基地五级农副产品展销、加工、仓储、运输、配送、供应的物流网络体系，以有序、高效、快捷、准确的商品流通、信息反馈和资金管理，形成真正意义

38、上的具有中国特色的现代农副产品物流体系。一是加快建设物流基础设施，提高技术管理水平o形成完善的质量安全标准体系和监测手段，绿色物流理念正在产生和不断发展阶段，将成为农副产品物流发展的未来趋势。在物流体系设置上，不同的物流环节已经形成了完善的体系，专业化程度高。一方面，生产者一般规模较大，生产的同时可以进行加工储藏的工作，管理水平先进，另一方面可以通过长期的合作关系建立稳定的营销网络体系，将加工分拣的产品直接运往超市或者酒店等，也有部分直接出口，提高国际市场的占有率。二是提高农副产品物流信息化和系统化程度。农副产品物流从单一的实物形态进入虚拟交易时代，物流的概念得到了进一步的推广和延伸。合同物流

39、、订单农业等开始被引入农副产品物流领域。先进国家政府运用发达的信息化网络通过各种数字化媒体在网上发布信息，企业可以直接进行网上交易，既节约了交易成本，也提高了流通效率，为系统化发展提供技术支撑。三是扩大各种合作组织规模，完善其职能。从职能上看，这些组织主要是将分散的农户组织起来进行统一管理，如：各种专业的销售合作社进行销售和生产资料的统一经营；从性质上看，主要是以政府组织建立的为主，也有一些由企业和农户发起建立的；在经营内容上，具有很强的专业性，往往就某一品种或产品类别进行细分；在治理模式上，一般内部制度健全，采用合作制、股份制或者其他形式。四是提高物流从业者的整体职业素质。发达国家的物流理论

40、已经形成了完整的学科体系，各种物流人才的培养和教育机构完善，因此培养出的物流人才素质相对较高。除了基础的物流技术人才外，对于从事物流管理等方面也进行专门的职业教育，且社会大众对物流的认识程度普遍较高，社会对整个行业的认可程度也不低。结合学科特点建立了各种物流从业人员的资格认证制度，标准化程度得到提高。除此以外，还必须清醒地认识到，制约我国农副产品物流发展的主要因素是分散的小农经营、农业在国民经济中的弱势地位、国家财政投入的缺乏以及高级物流人才的严重不足。从我国农副产品流通体制改革的经验看，物流的发展必须根据不同农副产品的特点探索适宜的运行模式，不能一概而论。根据国外农副产品物流的发展经验，现代

41、农副产品物流的发展，必须有完善的基础设施作保障，必须高度重视物流人才的培养，有赖于政府的积极引导和大力扶持。第五章建设方案5.1 产品方案和建设规模5.1.1 产品方案(1)主要经营农副产品，同时兼营花卉、木苗及林产品(2)是农产品期货交易平台；(3)同时提供与市场交易有关的信息咨询、资金结算、商业服务等；(4)设施出租及相关服务；(5)农产品研发农副产品物流园新建项目，总体规划占地143亩，总投资5680亿元。5.2建设规划和布局仓储建筑面积17485平方米(其中冷冻冷藏库4371平方米)，总投资1136万元。物流商务中心9346平方米，为11层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能

42、、物业后勤服务功能，总投资607万元。货运车辆停车区40000平方米，总投资800万元。宿舍楼2000平方米，投资300万元。绿地率20%投资50万元。工程建设其他费用2019万元。预备费用187万元。专项费用221万元。合计总投资5320万元。总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织。庭院环境打下坚实基础。(1)根据选定厂址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括仓储区、商贸区、加工区、服务区、办公区等。力求功能区划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。(2)功能区采用组团式布置。根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。组团的

43、布置应充分考虑各用户产品及用途，合理安排，避免互相影响。(3)各功能区内，各组团的划分应尽量使用交通距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。(4)办公区、商贸区域布设应为货物承托双方提供方便，托运。提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。(5)规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。(6)进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。(7)在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便，并利于环保、防火、

44、安全、卫生等要求。(8)结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近远期关系。5.3建设标准和产品标准建立科学、完整的市场体系，减少流通环节，为交易者提供规范化场所。把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的综合性农、林副产品批发市场，应遵循“市场培育与建设相结合”、“传统经营与现代化经济相结合”、“商贸交易与产品初加工相结合”、“市场近期建设与远期发展规划相结合”的原则。本项目将具备完善的检验、农产品研发、仓储、交易、运输、结算等功能，能对市场内交易的农副产品的农药残留、残药、重金属含量进行检测，完善市场的信息管理、电子结算功能以及餐饮、商务、银行等配

45、套设施，达到新型农林产品批发市场信息灵敏、交易方式先进、功能齐全的要求。蔬菜、水果类交易品速检中若检测品的酯酶抑制率>70%则视为不合格,在进行进一步检查。肉禽类商品应有检疫部门颁发的检疫合格证，蛋类商品应目测无异样。水产类交易品要求达到水产品的感官指标、鲜度指标及安全卫生指标。5.4工艺技术方案5.4.1工艺（技术）路线及流程图仓储：原材仓储：产成包装坡仓储，这时的仓）为产成品库或产成,成常用以按经销商引用装配包装库由供应商将货物运输到牧流博邂和装卸搬运，然后物流园进小楣料的殿品收，将原材料分别进行加工或仓库；原料加工后，分别进行胃品、在制品库，主好施锚售发出原料4原材料验收导性这叼的

46、仓储分为零部件"原材料及辅淞高层建筑混凝土结博技术晚范誓JGJ3-2002）1x部件库加工浸谛构设源限靠，鼠卸搬运(D,验收入,，建筑中构荷莪加/N(2)(3)建筑乖震设计规范（(4)建筑也基基础设计规范（、50007-2002iB50011-200D销售发出销售物流经销商/用户肖售发出仓储：产成品库供应物流（6）建筑左构可靠度统一标准（GB5明68-2001）混凝土结构设计规范（GB50010-2002建""类标为（:GB5麻5.4.4主要建筑设计参数3-：仓储:作业操作、基本风压建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,所

47、属的设计地震分组为第二组。工程场地范围内工程地质条件依具体地质勘察报告为准。、抗震设防按GBJ11-89建筑抗震设计规范为乙类。工程抗震设防烈度按六度设防。三、均布活荷载标准a、不上人屋面0.7kN/m2b、上人屋面1.5kN/m2c、办公室、门诊、病房2.0kN/m2d、走廊、楼梯2.0kN/m2e、厕所、卫生间2.5kN/m2f、设备及电梯机房7.0kN/m2g、水箱间10.0kN/m2其余房屋活荷载按建筑结构荷载规范GBJ9-87取值。5.5 设备方案5.5.1 设备选型一、农副产品检测方法、设备选型（一）检测方法蔬菜水果类交易品：重点检测商品粮的重金属和有机磷、氨基甲酸酯、有机酸等杀虫

48、剂农药残留指标，速检中若检测品的酯酶抑制率>70%则视为不合格，在进行进一步的检验。肉禽蛋类交易品：重点检测商品粮的重金属和兽药抗生素残留等指标，肉禽类商品应有检疫部门颁发的检疫合格证，蛋类商品应目测无异样。（二）设备选型表1检测中心主要仪器设备在舁厅P名称单位数量1原子吸收分光光度计台42气象色谱仪台43液相色谱仪台44定氮仪台45原子荧光分光光度计台46紫外分光光度计台47自动电位偏定仪台48旋转蒸发仪台49电子天平台410超声波清洗器台411农药残留快速测定仪台412硝酸盐快速测定仪台413其他仪器及配件套4二、农副产品生产运作设备选型（一）设备选择的原则一方面根据项目的工艺要求及

49、技术参数的计算，确定仓储物流中心各工序的设备性能、规格、及数量。另一方面在满足工艺生产的前提下，本着先进、高效与节能的原则，对设备仪器进行选型。（二）主要生产设备选择表表2低温冷藏库主要设备一览表金额单位：万元在舁厅P设备名称规格型号单位数量1制冷压缩机S8-17台12制冷压缩机S8-12.5台13油氨分离器YF-200TL台14冷凝器ZA-2.5台25中间冷却器ZZQ-800台26贮液器ZA-2.5台27低压循环桶DXZ-4L台18低压循环桶DXZ-4L台19空气分离器KFA-50台110集油器JY-300台111紧急泄氨器XA-100台112空气分离器KF-32台113集油器40P-40台

50、114低压集油器CT-300台115屏蔽氨泉40P-40台116单冻机SJ600台117冷风机KLL-400台218轴流风机T35-6#台419均匀送风道套1表3循环水系统一览表在舁厅P名称型号单位数量1循环水泵IS150-125台22冷却塔DBL-150台2表4配电系统一览表名称单位数量低压配电屏套1自动控系统套15.5.2 设备清单表5主要检测仪器清单表在舁厅P名称单位数量单价1原子吸收分光光度计台4702气象色谱仪台4393液相色谱仪台4384定氮仪台41.65原子发光分光光度计台4106紫外分光光度计台41.77自动电位偏定仪台40.68旋转蒸发仪台40.589电子天平台40.910超

51、声波清洗器台41.811农药残留快速测定仪台41.712硝酸盐快速测定仪台40.713其他仪器及配件套433合计52表6低温冷藏库主要设备一览表单位：万元在舁厅P设备名称规格型号单位数量单价一制冷系统1制冷压缩机S8-17台1182制冷压缩机S8-12.5台1153油氨分离器YF-200TL台134冷凝器ZA-2.5台275中间冷却器ZZQ-800台246贮液器ZA-2.5台22.57低压循环桶DXZ-4L台12.58低压循环桶DXZ-4L台11.59空气分离器KFA-50台10.510集油器JY-300台10.2511紧急泄氨器XA-100台10.2512空气分离器KF-32台10.2513

52、集油器40P-40台10.5014低压集油器CT-300台28.0015屏蔽氨泉40P-40台41.5016单冻机SJ600台140.0017冷风机KLL-400台28.0018轴流风机T35-6#台20.8019均匀送风道套14.00其它小计一循环水系统1循环水泵IS150-125台22.802冷却塔DBL-150台28.00其它小计二配电系统1低压配电屏套1其它小计四自动控系统套1五其他设备合计5.5.3 设备来源公司致力于农副产品深加工设备和加工工艺研究，充分消化吸收来自日本、丹麦、美国、前苏联、前南斯拉夫农产物料加工技术和设备，形成以干燥设备为主体，包括提取、混合、粉碎、制粒、筛分设备

53、系列共280多种规格产品。各型设备适用于粮食、种籽、中药材、蔬菜、水果、畜禽废弃物、饲料、淀粉、茶叶等农产物料。专业厂家为化工、制药、食品、饲料、生物提取行业提供优质干燥、制粒、粉碎（超微粉碎）、混合、浓缩、提取、筛分系列设备。5.6 建筑方案5.6.1 建筑物（主体工程）一、交易区交易区主要设置模式为现场交易，集中展示和独立门面经营的模式。交易区占地面积14亩，建筑面积80480平方米，其中作为集中式的交易展览大厅约3240平方米。交易大棚建筑面积1728平方米，独立门面交易区1080平方米。年交易额约为5亿元人民币。大厅按农产品种类分为粮油交易区、棉花交易区、果蔬类交易区、禽蛋肉类交易区、半成品交易区、制成品交易区等极大交易区。每个交易区内再细分为食品、副食品、猪肉、牛羊肉类、蔬菜、禽蛋类、水果、洒水饮料、农资、苗木花卉等和仓储、物流、配送、停车场以及加工等大区。交易大厅面积1080平方米，分别有粮油交易厅、肉类禽蛋类交易厅、果蔬交易厅、棉花交易厅、南北干货交易厅。交易大棚一个，占地面积1728平方米（48*36）。其中果蔬交易大棚占1500平方米，棉花大棚228平方米。建设小型门头房一排，1080平方米（15*120*3）,36间门面，出售或出租。检测中心设于交易区交易大厅内，占地面积1000平方米。按照国务院关于加快建立“菜篮子”产品检验检测体系的要求，本项目