常州九洲旧城改造项目可行性方案

1、1 / 23 文档可自由编辑打印致：九洲集团致：九洲集团常州常州九洲旧城改造项目九洲旧城改造项目可行性研究可行性研究 目目 录录1. 城市概况与项目属性解析 .21.1 城市经济结构与发展状况.21.2 项目属性解析.52.企业目标解析、项目核心问题判断 .82.1 纯写字楼物业是否能够满足开发要求.113. 核心问题解决 .314. 发展建议 .85附件 .1032 / 23 文档可自由编辑打印1.1. 项目界定与地块资源解析项目界定与地块资源解析1.1 城市属性：城市属性：常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分1.1.11.1.1 常州是一座有着

2、 2500 多年文字记载历史的文化古城，是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积 4375 平方公里，全市总人口 351.6 万人1.1.21.1.2 常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈1.1.31.1.3 常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在一小时车程范围内1.2 城市产业：城市产业：常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业3 / 23 文档可自由编辑打印1.2.11.2.1 至 2005 年底，全市共拥有各类工业企业 3.9 万家，规

3、模以上工业企业达 3593 家企业，外商和港澳台商投资企业 607 家，职工总数 16.1 万1.2.21.2.2 常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的 69.9%1.2.31.2.3 常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的 3/4 以上1.2.41.2.4 常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的升级1.3 城市经济：城市经济：1.3.11.3.1 常州市各项经济指标已位居省内主要城市前列，但与区域内常州市各项经济指标已位居省内主要城市前列，但与区域内城市相比，有较大的上升空间城市相比

4、，有较大的上升空间1.3.1.11.3.1.1 上海作为长三角地区的龙头城市，其经济辐射力巨大，周边城市的经济发展状况与上海的经济表现密切相关，上海经济是周边各城市经济的标杆，受其辐射越强的城市，经济实力越强。1.3.1.21.3.1.2 经济总量首次进入全省前 5 位，地区生产总值在全省 13 个城市中的排位由上年的第 6 位升至第 5 位。2005年常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%4 / 23 文档可自由编辑打印2005 年南京苏州无锡常州常州地区生产总值（亿元）24134027280513021302人均可支配收/p>

5、60051458914589户籍人口（万）595.8606.2452.8351.6351.6房地产开发投资（亿元）296420226.8114.3114.3城市化率74.2%63.3%67%59.2%59.2%1.3.21.3.2 近几年，常州市的总体经济实力和人均近几年，常州市的总体经济实力和人均 GDPGDP 保持快速上升，保持快速上升，经济增长迅速，促进了房地产的发展经济增长迅速，促进了房地产的发展1.3.2.11.3.2.1 近年常州经济增幅较快，5 年内 GDP 实现了翻一番 05 年GDP 总量完成 1302.2 亿元，比去年增长 15.1%1.3.2.21.3.2.2 据 GDP

6、 增速与房地产发展的关系，可知常州房地产处于高速发展期1.3.2.31.3.2.3 据人均 GDP 与房地产的关系，可知常州房地产处在居住品质改善阶段241128051212130340271472456562100592287282215.1%15.4%14.2%14.3%14.3%15.0%15.0%15.0%15.3%15.1%14.3%15.2%050010001500200025003000350040004500南 京无 锡徐 州常 州苏 州南 通连云港淮 安盐 城扬 州镇 江泰 州14%14%15%15%16%5 / 23 文档可自由编辑打印1.3.31.3.3 居民可支配收入和

7、消费随经济提速持续增长，人均住房支出居民可支配收入和消费随经济提速持续增长，人均住房支出稳步增长，财富阶层加速扩大稳步增长，财富阶层加速扩大1.3.41.3.4 近年来外来人口的增加加速了常州城市的发展，人口增幅稳近年来外来人口的增加加速了常州城市的发展，人口增幅稳定并集聚效应明显，促进了房地产市场发展定并集聚效应明显，促进了房地产市场发展1.3.4.1常州市人口稳定增长，05 年户籍人口 351.6 万，外来暂94069933113031286714589752579739878107188678758161042105389430200040006000800010000120001400

8、01600020012002200320042005亿元人均可支配收入人均消费支出人均住房支出6 / 23 文档可自由编辑打印住人口 130.3 万，人口集聚效应明显。1.3.4.2近 2 年全市暂住人口增幅较大，暂住人口主要集中在市区。1.3.4.3外来人员层次两级分化比较明显，其中经商、服务的人员最多。1.3.4.4外来人员的增加将刺激常州房地产租赁市场的发展，间接的激发当地人 多次置业热情。1.41.4 城市规划城市规划城市空间发展战略为城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北优化中心，拓展南北” ，项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区

9、域1.4.1 项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路1.4.2 项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进行改造7 / 23 文档可自由编辑打印1.4.3 附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地段的不同，形成了一定的价格梯度1.51.5 项目位置项目位置本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势东临晋陵路、南靠光华路、西至兰陵路、北接劳动路东临晋陵路、南靠光华路、西至兰陵路、北接劳动路8 / 23 文档可自由编

10、辑打印1.61.6项目界定项目界定位于市中心的综合大盘项目位于市中心的综合大盘项目属性属性诠释诠释1、位于长三角的城市群2、经济基础发达1、常州市经济基础发达，整体水平较高2、常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分区区域域属属性性1、居住氛围较浓，高档1、位于常州市市中心区域，传统9 / 23 文档可自由编辑打印住宅区较多2、周边配套成熟，人口集中3、区域认知度高认知的高端人群居住区2、在城市主发展方向，大型的就区改造项目1、市中心大规模的开发项目2、住宅商业用地1、占地约 300 亩，建面近 60 万平米2、大型住宅区、集中商业、步行街商业1、可达性好、

11、交通便捷2、生活配套齐全1、常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路2、附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接近 10 万平米商业，本项目接近 10 万平米商业项项目目属属性性1、地块自然资源条件一般2、缺少稀缺性自然景观资源1、由于位于市中心区域， 自然环境条件缺乏10 / 23 文档可自由编辑打印2.2. 市场竞争与初步定位市场竞争与初步定位2.12.1 片区划分片区划分区域价格客户市中心核心区6000 以上高端客户及投资者次中心区域5000 以上周边客户、少量投资客中心外围区域4000 左右二次置业者新北区，行政新区3000-6500公务员、白领、投资客武进区3500 左右区内私营业主、

12、教师、公务员11 / 23 文档可自由编辑打印2.22.2 各区域特征各区域特征老城区老城区武进区武进区新北区新北区核心竞争力核心竞争力区域成熟、优势明显乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户主力客户全市范围的公务员、私营业主、白领周边乡镇小业主新北区公务员、外企白领客户特征客户特征公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态开发状态产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕大片待

13、开发土地，未来竞争激烈处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持产业支持原有产业乡镇企业高新产业2.32.3 常州人置业习惯常州人置业习惯 全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯就12 / 23 文档可自由编辑打印地置业2.3.1 常州房地产市场各板块中高端核心消费群体有较为明显的分类，中心城区对全市均有明显吸引力，各区域也表现出就地置业的倾向2.3.2 由区域经济发展产业带来的其他外来人口，外来暂住人口置业没有明显区域倾向，主要和工作地点相关2.3.3 常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心”，不断提升文化居住环境，其置业吸引力将进一步提高2.

14、42.4 老城区市场未来发展老城区市场未来发展0304 年常州住宅市场开发热，05 年有所缓和，前期发展综合影响下，常州房地产开发的存量和增量都集中在住宅（80%） 。现在售住宅楼盘（包括商住两用）80 余个844.77331.93334.12301.2419.940100200300400500600700800900万平方米施工总面积新开工面积竣工面积销售面积空置面积12.5, 8%137.5, 92%中心城区其他地区13 / 23 文档可自由编辑打印2.52.5 项目范围界定项目范围界定跳出兰陵片区，纳入中心老城区范畴以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值2.5.1 考虑到核心老城区土地资

15、源的稀缺性2.5.2 本项目纳入核心老城区的范围以提升项目价值2.62.6 典型楼盘扫描典型楼盘扫描项目规模物业类型价格销售情况嘉宏盛世1010 万商业，万商业，900900 多户住多户住宅宅高层、高层、商业商业一期均价一期均价60006000 多元多元/ / m2m2 ；二期；二期70007000 元元/ / m2m2起价起价一期一期 9.119.11 日开日开盘，两幢，二期盘，两幢，二期1111 月开盘，推月开盘，推出一栋半出一栋半莱蒙都会5858 万平方万平方米米高层、高层、商业商业均价均价 85008500 元元/m2/m2（含（含1500-20001500-2000 的的精装修）精装

16、修）0606 年年 9 9 月月 2323 日日开盘，推出一栋，开盘，推出一栋，售完售完鹏欣丽都12 万平方高层均价 5800 元/ 基本售罄14 / 23 文档可自由编辑打印米，200 多户m2天禧星园4 万平方米，300 多户高层均价 5300 元/ m2一期开盘 05 年5 月，销售 80%星河名居约 5 万平方米小高层、高层均价 5400 元/ m2基本售罄天安河滨。 。 。 。 。 。高层、小高层均价 5600 元/m2 售罄楼盘特征：主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一楼盘特征：主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一1、在售（具备参考价值）项目主要卖点集中体现在地段优势。2、

17、产品本身（社区规划）缺乏特色，大盘气势体现不足。世联观点：世联观点：15 / 23 文档可自由编辑打印一、部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应一、部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应A、天安河滨 1999 年面市，到现在仍是当地知名项目，高认知的住宅小区。主要因为高社区品质B、银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出 5 栋实现 90%消化率二、常州园林量少于周边城市，优秀的园林规划设计容易形成亮点二、常州园林量少于周边城市，优秀的园林规划设计容易形成亮点苏锡常三市绿地情况对比苏锡常三市绿地情况对比绿化覆盖面积绿化覆盖面积公园个数公园个数常州市区常州市区323918苏州市区

18、苏州市区5543106无锡市区无锡市区651032与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力2.72.7 客户定位客户定位市场上楼盘客户比较：项目规模物业类型价格主要客户嘉宏盛世900多户高层一期均价 6000 多元/ m2 ；二期7000 元/ m2 起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑银河湾星苑银河湾星苑银河湾星苑天安河滨天安河滨天安河滨天安河滨16 / 23 文档可自由编辑打印银河湾星苑11

19、 万平方米高层均价 6000 元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18 万平方米高层均价 5400 元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改善型居住需求江南佳园高层均价 4600 元/m2大量周边住区客户；主要目的是改善居住需求彩虹城30 万平方米联排、高层均价 4400 元/m2翠竹镇和北房的，换房和婚房客户为主本项目客户定位主流中高端客户：本项目客户定位主流中高端客户：A、本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中高端客户；B、主要置业目的是满足居住升级需求C、客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等客户特

20、征：客户特征：A、目标客户多属成熟型家庭B、置业目的为满足居住升级需求C、客户重视家庭生活D、对于产品舒适度，生活氛围有较高要求17 / 23 文档可自由编辑打印2.82.8项目项目 SWOTSWOT 分析分析项目项目 SWOT 分析分析及及相应战略相应战略项目优势：（项目优势：（S）1、 核心地段、片区成熟2、 体量巨大、认知度高3、 地块方正、利于规划项目劣势：（项目劣势：（W）1、 拆迁量大，周期变数大2、 入市较晚，区域总量大3、 部分回搬房，物业档次参差不齐，不适合纯高档项目机会：（项目机会：（O）1、 近市中心，归入中心版块2、 价格实现有梯度，有上升空间3、 市场上以特色景观为主

21、打卖点的项目少发挥优势、抢占机会发挥优势、抢占机会（SO）提升片区形象，形成产品差异，以园林景观特色规划吸引市场，占领市场空缺利用机会、克服劣势利用机会、克服劣势（OW）先做一部分景观，给客户直观感受，克服量大的劣势。以物业档次梯度，调整价格梯度项目威胁：（项目威胁：（T）1、 附近几块土地出让，今后竞争较大2、 容积率较高，宣传卖点不多发挥优势、转化威胁发挥优势、转化威胁（ST）以大盘傲立于片区，与周遍小项目形成价格、消化速度的优势减小劣势、避免威胁减小劣势、避免威胁（TW）分期开发策略，减少量大压力。做好项目营销包装，在策略和推广上先行于周边未建楼盘18 / 23 文档可自由编辑打印2.9

22、2.9 成功案例成功案例一、呼和浩特东岸国际社区一、呼和浩特东岸国际社区二、深圳金泓二、深圳金泓凯旋城凯旋城19 / 23 文档可自由编辑打印2.102.10 项目初步定位项目初步定位城市中心城市中心 国际化国际化 人文人文 景观景观 城城城市中心：位置、地段的不可复制性国 际 化：国际化的风情，国际化品质人 文：“龙城”历史文化底蕴景 观：景观园林规划，超大楼间距城 ：60 万平方建筑群，超大规模社区项目核心竞争力：项目核心竞争力：本项目最大的优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间大2.112.11 户型建议：户型建议：建议本项目主力户型主要确定为：普通 3 房与舒适型 3 房为主，

23、另外包括部分舒适型两房与四房2.10.1本项目为主流中高端换房客户，家庭成熟，总价承受能力较高2.10.2同时，此类客户追求舒适度同时追求性价比20 / 23 文档可自由编辑打印2.10.3参考周边项目各面积段去化比例，建议不设置一房，适当增加四房比例嘉宏盛世户型配比嘉宏盛世户型配比户型面积户型套数比例二房80-9030%经济型 3 房100-1100普通 3 房110-13030%舒适型 3 房130-15010%经济型四房135-15015%舒适型四房（及以上）150 以上15%周周边边楼楼盘盘各各面面积积段段去去化化比比例例33%22%4%29%10%2%一房两房： 舒适型经济型三房：1

24、10以下普通三房： 110-130舒适型三房：130以上四房2.122.12 价格定位价格定位2.12.12.12.1 住宅价格定位住宅价格定位价格参考：价格参考：周边在售项目周边在售项目嘉宏盛世嘉宏盛世乾盛兰庭乾盛兰庭江南佳园江南佳园天安河滨天安河滨均价均价6700670054005400460046005600560021 / 23 文档可自由编辑打印开盘时间开盘时间2006.92006.92006.92006.92005.122005.12199919992.12.1.1 本项目开盘预计为 08 年下半年，常州近些年房地产价格小幅平稳上升2.12.1.2 本项目位置、资源、交通条件仅次于

25、嘉宏盛世，优于其他楼盘2.12.1.3 考虑到本项目约为 50 万平米的大型住宅小区，具有规模优势2.12.1.4 项目本身在社区规划上的产品优势保守预计项目实收均价：保守预计项目实收均价：6200630062006300 元元/ /平方平方2.12.22.12.2 住宅消化速度住宅消化速度周边在售项目周边在售项目嘉宏盛世嘉宏盛世乾盛兰庭乾盛兰庭江南佳园江南佳园银河湾银河湾星苑星苑本项目本项目总体量总体量1818 万万1616 万万9 9 万万1111 万万5050 万万开盘时间开盘时间2006.92006.92006.92006.92005.122005.122006.62006.6预计预计20082008 年年平均每月去化平均每月去化量（万平米）量（万平米）0.60.70.60.70.30.40.30.40.30.50.30.50.40.50.40.5？考虑到本项目是市中心区域的大盘，嘉宏盛世参考价值较高本片区城市改造，回搬住户比较多预计月均理想的去化量为：预计月均理想的去化量为：6000700060007000 平米平米22 / 23 文档可自由编辑打印2.12.32.12.3 商业价格定位商业价格定位市场周边商铺价格参照：物