强制拍卖上优先购买权的保护

1、强制拍卖上优先购买权的保护一、关于法院强制拍卖程序中是否保护优先购买权的争论现行民事实体法明确规定了对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的保护。 民法通 则第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额 分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最 高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行） （以下简称民通意见）第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原 共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于 一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支 持。”合同法第二百

2、三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”国务院城 市私有房屋管理条例第十一条也规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个 月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”公司法第三十五条规定：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转 让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的 出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等 条件下,其他股东对该出资有优先购买权。”实体法上关于共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权之规定，进入法院执行程序后，

3、是否有必要受到法院 的保护？对此问题，有两种不同的观点：一种认为，民法上的优先购买权仅适用于 市场经济中当事人双方自主交易的场合，不适用于强制执行程序。在民事执行程 序中,法院依国家强制力执行债务人的财产，取代债务人的地位而行使对被执行 财产的处分权。法院在拍卖被执行财产时，无需考虑优先购买权人的利益。而且， 在强制执行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的情况，他们要 求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄得法官左右为难，无法及 时结案；有些被执行人钻法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租赁合同，干 扰法院执行工作的正常开展。基于这种观念，最高人民法院关于审理买卖合

4、同 案件若干问题的解释（征求意见稿第二稿）第五十二条规定：“在依据强制执行 程序（拍卖程序）或者破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的， 人民法院不予支持。”该司法解释明确否定了执行程序中对于优先购买权的保 护。另一种观点认为，优先购买权是法定权利，无论在当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中，都应当予以保护，不能随意剥夺。笔者同意第二种观点。理由是：民事执行以保护债权人的民事实体权利为使命，除了某些不适于 执行的权利外，强制执行法都应当予以保护。优先购买权作为民商法上当事人的 一种法定权利，在民事执行程序有获得保护的必要和可能。在大陆法系国家以及 我国台湾地区，理论和立法上

5、均承认强制执行程序中优先购买权的保护问题。杨 与龄教授着强制执行法论中认为：“强制拍卖，亦为买卖之一种，自不影响优 先承买权人之权利故不动产经拍定或交债权人承受时，执行法院知有优先承 受权利人者，得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受。 无法定期限者，则应 在执行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到通知后，逾期未表示者,其优先权视为放弃，执行法院得交由拍定人承买。”最高人民法院起草的民 事强制执行法（草案）中也明确规定了优先购买权的保护方法。二、强制拍卖中保护优先购买权的两种方法优先购买权的实现必须具备两个要素：一是购买条件相同；二是基于同样的购买条件作出了愿意购买的表示。在法院拍

6、卖程 序中,理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的 竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样 按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场 ，但不直接参与竞价，待经过竞价产生 最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。 如果其不愿购买，则拍 卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿 意再加价，如果其不

7、愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则 在加价后再询问优先购买权人。如此反复,直至其中一人退出，拍卖才成交。我国台湾地区基本上采纳了“询价法”，不同之处在于，不再询问最高应价者是否 愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高 应价者。20XX年1月1日开始实施的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（以下简称拍卖规定）第十六条第一款规定：“拍卖过 程中,有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则 拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最 高的竞买人。”可见，该司法解释采用的“跟

8、价法”是人民法院强制拍卖中保护 优先购买权的统一方法。“跟价法”要求优先购买权人行使优先购买权时 ，须以竞买人的身份举牌应价，在同等条件下享有优先购买权。所谓“同等条件”， 主要指价格同等，还包括付款期限、交付方式同等，其他竞买人须遵守的拍卖程 序、规则，承租人也应遵守。在其他人举牌应价后，有最高应价时，拍卖师高呼三 声，此时优先购买权人可以表示以此最高价接受。 如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人；如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则拍归最高应价者。 按照“跟价法”，优先购买权人必须积极、主动应价，其优先购买权才能获得保 护。三、强制拍卖中保护优先购买权的程序根据拍卖规定第十四条和

9、第十六条的规定，法院强制拍卖中，对于优先购买权的保护须遵循如下程序：1.拍 卖通知人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场 （拍卖规定第十四条）。由于优先购买权人须以竞买人身份行使优先购买权，所以拍卖通知中要载明拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍 卖款的期限等内容，以便于优先购买权人决定是否参与竞买。对于法院尚未知悉的优先购买权人，法院应当在拍卖公告中一并告知优先购买权人参与竞买的权 利，以及不登记竞买将丧失其优先购买权的法律后果。拍卖通知的时间不受民法规定的限制。民通意见第118条规定：

10、“出租人出卖出租房屋，应提前三个 月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房 屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二百三十条仅 要求在出卖前合理期限内通知优先购买权人。 应当指出，在司法拍卖程序中，人民 法院不受民法上规定的通知时间的限制，也不受当事人双方约定的通知时间的限 制。只要拍卖通知符合拍卖规定第十四条即可。2.竞买登记、交纳竞买保证金、拍卖日到场优先购买权人须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求 ，与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。未按规定登 记竞买、交纳竞买保证金的，视为放弃优先购买权。另外，“优先购买权人经通知 未到场的，视为放弃优先购买权”（拍卖规定第十四条）。3.举牌应价 出现了最高应价时，优先购买权人在拍卖师高呼三次结束前举牌应价，且该最高价达到本次拍卖保留价以上的，就以该应价拍卖成交给优先购买权人。“如有更高应 价,而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”（拍卖规定第十六 条）。 4.顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的处理顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，拍卖司法解释规定“以抽签方式决定买受人”（拍卖规定第十六条）。执行实践中也有采用继续加价拍卖的