中国房地产企业税收改革(一)

1、中国房地产企业税收改革 一房地产企业税收，是公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者 凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制 性的征收活动。根据?中国税务年鉴?统计数据显示， 2003 年全国房 地产企业税收为 940 亿元； 2004 年那么高达 1369.6 亿元，较上年增长 45.7%；2005 年，虽然政府对房地产进行了宏观调控，税收也到达了 1798亿元；仅 2006年上半年，全国房地产企业税收就到达了 1209 亿 元。由此看出，房地产企业税收作为政府财政收入的一局部，随着我 国房地产业的不断开展，在政府税收收入所占比例也在不断增加。一、房地产企业税收种类、

2、性质、作用及现状我国房地产企业税收属于收益税，即政府为纳税人提供公共效劳的价 格接近纳税主体缴纳的房地产税赋额，换言之，纳税人所接受政府提 供的地方效劳支出主要来自于纳税主体本身缴纳的房地产企业税收。 我国房地产税具有政策性，其开征的目的兼顾满足财政收入和推行国 家土地政策，土地税收促进土地资源的合理利用，抑制土地投机。而 现今房地产行业的不稳定性使得开征税收的目的更倾向于市场的调节 功能。在现行税制中直接将房地产作为征收对象的共有 6 个税种，包 括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、房产 税和契税。其中土地增值税，其征收目的针对土地经营者的级差收益进行再分配；城镇土地使用

3、税，目的在于调节国内企业和个人的财产收入；耕地占用税，意在保护农村可用耕地；以及为了调节外商投资企业、外国人财产收入的城市房地产税和调节国内企业、个人财产收 入的房产税。近年来，面对如雨后春笋般不断走热的投资热潮，政府开始进行大规 模的宏观调控，特别是被大多数投资者追捧的房地产行业。政府通过征收与房价及其相关联的资产价值固定比例的税赋，作为房价周期内减少经济波动的有效方法，减少投机行为和抑制炒房导致的房价升高。因此，作为宏观调控重要手段之一的房地产企业税收在对房地产的调控中起着抑制房价，辅助相关政策调控房地产市场、稳定 经济的极大作用。目前我国房地产面临的现状：一是全国各城市住宅价格上涨过快，

4、一 些中低档住房的价格对于一般群众来说已经出现不可承受的状况。二 是房屋的空置率过高，投机现象严重。在 2006年 7月 24日之前，我 国对于外资进入房地产市场的限制非常有限。在非居民购房方面我国 几乎没有任何限制，这为热钱的大量涌入提供了极好的时机。 2006 年7 月，建设部等六部门联合发布了 ?关于标准房地产市场外资准入和管 理的意见?，进一步标准和完善了外资进入房地产市场的有关政策。 但政策的有效实施应是长期的，房地产企业税收的作用也在于此，它 能持续的执行政策的实施，以到达与政策相辅相成的目的。面对我国 人民币的不断升值，中美利率差的不断加大，海外投机性资金的大量 输入，如何通过对

5、房地产企业税收的进一步完善来辅助限外热钱炒作 政策的有效实施是亟待解决的问题。要控制海外热钱的涌入，就需要 了解其进入中国房地产市场的现状以及方式。二、我国房地产现阶段面临的海外游资的冲击上图是摘自 2021年某一日南方都市报的统计图表， 可以看出，从 2005 年至 2007 年 12 月这段时间内，美国联邦基金利率不断上调，超过我 国一年期基准利率，曾经一度相差近 3%的利率差距，但从 2007年 12 月底至 2021 年 1 月 22 日，美联储不断下调基金利率，使得中美利差 出现首次倒挂。 2021 年 1 月 30 日，美联储将联邦基金利率再次下调 50个基点至 3%，2021年

6、4月 30日，美联储宣布再度降低联邦基金利 率，至此，美联储基准利率已降到 2%，以致中美利差倒挂 2.14%。这 无疑将会吸引大量热钱涌入国内，如果人民币继续升值幅度到达9%左右的预期被证实，再加上目前 2%以上的利差，海外热钱进入中国即使 利用单纯的银行储蓄手段，其无风险套利也将到达11%以上。据国家统计局数据显示， 2006年境外资本投资中国房地产的金额到达 82.3亿 美元，比上年增长 51.9%，2007年前 8月全国房地产开发利用外资 371 亿元，同比增长 65.9%，外商投资房地产业平均每个工程的规模在不断 增大。不难想像，这一状况将使中国的流动性过剩进入白热化阶段。 而一切以

7、赢利为目的的热钱绝不仅安于银行存款所获利息，其必将在 中国选择投资收益极高的工程，而各方面还不成熟处于开展阶段的房 地产市场将成为海外投资、投机商必争之地。“热钱又称“游资或“逃避资本 ，是充满国际金融市场上迅速流动的短 期投机性资金，它的最大特点就是短期、套利和投机以追求高利润、 高回报。目前国外资金大体分为私募资金和官方资金，私募资金主要 的来源是外商直接投资、证券组合投资和商业银行贷款、保证金等。 官方资金的主要来源是资金输出国政府和世界银行、国际货币基金组 织等国际性组织。 根据统计部门的估计， 投机资本即 “热钱 在我国房地 产市场的资本中占绝大局部。 这些 “热钱 的进入是基于当前房地产市场 的资产增值、现阶段人民币升值的普遍预期等多方面的逐利目的，加 之房地产企业税收制度在对海外热钱注入的有效控制方面的不完善， 为海外热钱的进入并获利提供了极大的开展空间。特别是海外资金中 的私募资金，私募资金尽管在短期内能够提供巨大数额的投资，但它 同样也可在短时间内流出