2009年西安锦绣芙蓉公馆销售计划

1、.锦绣·芙蓉公馆销售计划一、锦绣·芙蓉公馆项目概况合计已经销售待销套数32481243面积27123.936907.0120216.92芙蓉公馆销售楼层分布情况层销售套数283747596573899610311312413514015416417018219,21-24,26-280201251合计81芙蓉公馆各户型销售分布情况户型对应面积销售情况面积105.16101051.6105.167736.1278.619707.4983.75433576.429687.7871.838574.6452.025260.182.550052.676316.0284.5512101

2、4.694.263282.78117.618940.88合计81套6907.01已售的户型特点：1 整体楼层比较低主要是价格问题，在制定新的价目表的时候适当调低楼层差价；2 各户型销售很不均衡在制定新的价目表的时候，调整层内户型差价，实现层内性价比的均好性。3优质房源的销售，增加了后期销售难度.产品推出不利于项目的营销。二、销售目标通过一年半（2009年5月2010年12月）的强力行销完成项目总体量75%的销售。大约182套，计划销售面积：15162剩余总套数：243套剩余总面积：20216总销售额度：四千五百万月销售额度：230万三、营销思路首先我们必须跳出为做城中村而做城中村的误区来做项目

3、，从销售中心包装到营销策略上有一个根本的转变。拔高项目的外部形象和整体气质势在必行，以此来匹配本项目3100元/平米的销售均价和芙蓉公馆的案名。1通过对项目，尤其是销售现场的重新包装加强行销力度，实现氛围营销；2产品推出原则是通过产品的有效组合实现销售价值提升的过程；3将项目卖点重新组合，突出项目的核心卖点：巨大升值潜力，从销售现场包装、宣传物料、置业顾问炒作等多种途径将核心卖点放大，依托工程形象、交通支持等等最大程度实现氛围营销。四、团队组建秉承“不唯名，不慕仙，只唯实”的用人原则1 形成以销售经理、置业顾问、销使三条线相互配合的统一营销团队；2 建立规范的销售中心管理制度，首先保持纪律性；

4、3 建立合理的销售任务奖惩制度，激发销售人员热情；4 对销售人员进行定期培训，保持销售热情的高涨。现场配备1个销售经理，5个置业顾问，1520个销使，实行底薪+提成的工资制度，提成实行置业顾问、销使从48的浮动制，根据完成销售任务的实际情况实行上浮或者下调，充分调动销售人员的积极性。五、价格调整1价格差额：鉴于目前销售状况，原则上层差小，户型差额稍大，层差、朝向差价建议控制在10元20元，以免给高层销售带来过大的压力；2价格策略：主张低开高走、碎步快跑，根据市场的实际情况每月进行细微价格调整，例如每月每平米涨价10元20元不等的形式，树立项目良好的销售形象；3付款方式：目前项目5、3、2的付款

5、方式，不超过一年的分期对客户的资金造成很大的压力，也给销售带来很大的困难，建议考虑3、3、2、2的付款方式，首先保证最大限度的留住客户。附：根据项目目前的情况，针对具体工程节点的付款方式显然对客户的付款压力仍旧很大，为了保证销售建议根据销售的时间适当拉长付款时间节点。 六、促销配合促销手段首先要遵循促进销售、有足够吸引力的原则。1定期定量推出特价房源：根据目前销售状况，每个月可挑出10套左右难易去化的房源作为特价房，以拉动整体的销售，建议特价房源的销售均价在2500元平米左右，以此避免销售到尾盘时全部为滞销房源。2最大限度的保证回款额度：针对资金压力，为了最大限度的促进汇款，建议针对不同的付款

6、额度实施不同的优惠政策。一次性付款享受9折优惠，首次付款超过50%的享受9.2折优惠，首次付款超过30%的享受9.5折优惠政策。七、现场及外部包装 1整体建议（1）门头重新整改，拔高到5米；（2）墙面建议做壁纸加以装饰；（3）前台做简单背景板装饰；（4）销售中心门口用盆栽植物作为装点，烘托气氛；（5）楼体上可做楼梯招示布，以项目工程形象拉动销售气氛；（6）建立从主干道进入到销售中心的导视系统。销售中心整体包装遵循“轻装修、重装饰”的原则，在最大限度节省成本的基础上提高项目的整体形象气质。2建议做沙盘，重点突出周边规划，坚定客户对项目物业必定升值的信心。 3销售中心展板规划：区位价值、升值潜力、

7、户型展示、物业管理。八、回款计划 计划一：基于项目目前状况，销售业绩的有效提升必须依靠相应的支持。如销售中心的重新包装，宣传物料的大力投放，特价房源的定期促销，一定幅度的优惠额度都是促进销售的有效前提。开发公司在以上几个方面的支持一定能很好的促进销售，具体销售回款计划如下年月09. 509.609.709.809.909.1009.1109.1210. 110.2套数8套10套8套8套15套20套15套8套6套5套销售额192万240万192万192万360万480万360万192万144万120万实到款57.6万72万57.6万57.6万108万144万108万57.6万43.2万36万年月10.310.410.510.610.710.810.910.1010.11合计套数5套8套10套15套10套10套15套20套10套206销售额120万192万240万360万240万240万360万480万240万4944万实到款36万57.6万72万108万72万72万72万144万72万1483万计划二：本项目如果继续保持现有状态，销售依然是个大难题，根据目前每个月平均销售1.75套的业绩，如果没有本质的改变和各种销售手段、