浅谈房地产税收流失及治理对策

1、浅谈房地产税收流失及治理对策摘要：但由于房地产开发具有其独特特征，加之税收征管力度薄弱，房地产开发的税收流失现象较为普遍，房地产税收流失治理成为税收征管的重要课题，笔者对房地产流失原因进行分析，并尝试探讨加强房地产企业税收流失治理的征管对策，有的企业滚动开发，虽然房屋已全部售完，但迟迟不进行工程结算，不结转收入，成本也不及时结转，不能真实反映企业盈亏情况，影响企业所得税正确、及时、足额缴纳随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，房地产行业得到飞速发展，房地产相关税收占地方财政收入的比重也越来越高。但由于房地产开发具有其独特特征，加之税收征管力度薄弱，房地产开发的税收流失现象较为普遍，房地产税收

2、流失治理成为税收征管的重要课题。笔者对房地产流失原因进行分析，并尝试探讨加强房地产企业税收流失治理的征管对策。一、房地产税收流失原因分析（一）房地产企业利用行业特殊性偷逃税款是房地产税收流失的直接原因房地产企业开发环节多，时间过长，流动性大，成本核算方法复杂，监督难，房地产产品销售方式又多种多样，取得收入方式灵活。纳税人利用行业的以上特点，想方设法虚增成本、隐匿收入，达到偷逃税款的目的。主要表现为：1、利用特殊的开发方式偷逃税款房地产的开发形式多种多样，针对不同的开发形式，政策规定及执行方式和力度上存在差异，给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在：一是以经济适用房为名，利用减免税政策偷税

3、；二是采取虚假立项，造成“委托开发”的假象，逃避销售不动产有关税金；三是自建房产销售后，不申报缴纳建安环节的税金；四是回迁房部分不按销售不动产缴纳相关税费。2、开发环节成本核算混乱，房地产企业趁乱“混水摸鱼”一是利用虚假购货发票，虚列建筑开发成本；二是借支付拆迁安置费之名，大肆以白条虚列拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人，无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。三是不分项目设立成本明细，造成项目成本计算混乱，使成本无法在完工项目和在建项目中合理分摊；四是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发，虽然房屋已全部售完，但迟迟不进行工程结算，不结

4、转收入，成本也不及时结转，不能真实反映企业盈亏情况，影响企业所得税正确、及时、足额缴纳。3、房地产销售环节,利用一些特殊的经营方式隐匿收入如房地产企业采用预收房款方式经营房地产,企业在收到预收房款时不入账,而是通过借款方式计入“应付账款”科目核算,以假拆借资金来隐瞒真实销售收入。又如:采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性,将银行按揭款项记入其他应付款,不作预售收入处理,从而隐瞒收入、偷逃税款。（二）房地产税收征管、监控不到位是税收

5、流失的间接原因1 、税收源头管理困难、税收有效管理滞后通常开发一个房地产项目,必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度,这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息,都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的,由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较低层次,这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换,客观上导致了税收源头管理困难的实际问题。房地产开发过程中,其他部门对房地产开发的管理基本上都是事前管理,审批手续不办理,前期费用不交齐,房地产就不能开发,企业追求利润的目标就无法

6、实现,而税务部门的管理是一种事后管理,现行税收政策是在房地产开发企业发生了销售收入时,才对确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定的,税务机关征管是一种事后介入。税务部门的管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理。一些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的,税务机关不能有效监控、不能准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。2、房地产税税种多,税源的可变性和流动性较大,税收征收难首先,在房地产业的链条中,从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等10多种税种,由于房地产

7、税税种多,各税种的征收环节和计税依据各不相同,征收机关不同,征收难度大。其次,房地产企业开发多为跨年度、跨地域滚动开发,税源的可变性和流动性较大,税源控管难。第三,税务工作人员对房地产企业经营特点、会计核算不熟悉,再加上纳税人会计核算复杂,加大了税收机关征收稽查的难度。（三）对偷漏税处罚力度弱,打击力度不够是难以遏制房地产企业偷漏税另一重要原因稽查人员在查处各类涉税案件过程中受到各种因素的干扰,常常是以补代罚、以罚代刑,导致行政处罚力度弱,客观上助长了偷逃税行为的蔓延。企业偷逃税如果不被发现,必定大赚一笔,即使被发现了,查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,

8、助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意。偷逃税成本不高,是房地产企业偷逃税款屡查屡犯、屡教不改的重要原因。二、房地产税收流失治理对策（一）加强对纳税人的服务引导对房地产开发企业的进行个性化宣传和服务,开展有针对性的办税辅导,帮助企业健全财务核算,综合分析评估开发商纳税情况,对有涉税疑点的税户,要及时开展约谈,详细宣传税收政策、办税知识和法律责任,促进开发商知法、懂法、从而自觉守法;进行专项的税收情况检查,督促房地产开发企业按照规定进行财务核算,加强财务管理,为税收征管营造一个良好的财务基础。（二）规范部门协作提请政府制定各环节相互衔接的房地产税收一体化管理制度,明确各部门需承担的职责,以制度规范

9、和加强国土、规划建设、房管、招投标中心、银行、税务等各相关部门的协作,及时传递项目立项、规划设计、土地使用、房产证办理及资金走向等信息,通过资源共享完善税源监控。（三）建立健全项目档案管理,完善日常监管一是在开发初期,要求房地产开发企业上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、项目总投资额等,总体掌握工程的开发情况,及时登记掌握房地产企业税源状况,为后期的监管打下基础。二是项目竣工后,要求企业及时上报成本费用分摊办法,了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用情况,防止企业私自转移利润,逃避纳税。同时,要求企业按月上报销售合同和发票清单、存量房产盘点

10、表等涉税资料,监控商品房的存量变化等措施,跟踪监控商品房的销售进度,对其销售情况实施过程监督。建立房地产企业监控管理动态台账,逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。（四）加强涉税资料审核,提高征管质量一是加强发票的审查。检查发票的领购、开具和取得是否符合规定;成本列支中的大额发票是否属实;有无使用假发票、白条入账等情况。此外,房地产业的税收主要体现在销售环节,税务机关在销售环节上应加强票据的领、用、存管理,最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况,据此审核企业纳税申报的真实性。二是

11、加强合同的审查。对购销合同内容、真实性、合法性进行审查。通过审查开发项目合同,核实房地产开发方式,防止房地产企业“张冠李戴”偷逃税款;通过审查购货（原材料等）合同,核实成本的实际开支情况,防止利用假合同、假信息虚增成本;通过审查房地产销售合同,掌握销售收入、付款方式等情况,防止纳税人取得收入不及时或不入账的行为。三是是加强收入、成本核算的审查。加强对待摊费用、预提费用、管理费用、销售费用、材料费用等账目的审查,审查成本费用的真实、合理、准确、合法,以杜绝企业多列费用,虚增成本,偷逃企业所得税;加强对预收帐款、应收帐款、其他应付款、应付帐款等往来帐目的审查。规定所有房地产企业每月必须将预收帐款等

12、往来帐目的全部数据形成情况报告、及增减变化原因上报主管税务机关,以杜绝企业利用往来帐目调节税收的不法行为。此外,在书面资料审核的基础上,还要经常通过实地走访获取有关信息,避免征管上的盲点。（五）加大处罚力度,打击偷逃税行为首先对经查实的偷税行为,税务机关应严格按照法律规定,该处罚的处罚,该曝光的曝光,该移送司法机关的移送司法机关,杜绝以罚代刑,从而消除纳税人在偷税时的侥幸心理,充分发挥税务稽查的威慑作用。其次实行偷逃税企业定期公告制度,房地产企业担心被公告后影响其诚信度和企业形象从而不敢肆意偷逃税款。最后出台相关配套规定,对凡是偷逃税款达到一定数额的企业不得办理银行贷款,已办理的取消其贷款资格。（六）提高征管人员业务水平,培养高素质的征管人才高素质的人才是确保各项税收征工作高效开展的必要条件。因此必须强化对征管人员管理,加强专业培训,让征管人员熟