转、加按揭业务叫停炒房投机受抑制

1、转、加按揭业务叫停炒房投机受抑制去年12月底，央行在官方网站上公布了央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理 专题会议”上的讲话。刘士余表示，转按揭、加按揭增加了银行潜在风险，加剧了房地产和 股市泡沫成分。要坚决取消未经批转、擅自开办的转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用 途、无真实交易的转按揭住房贷款。据记者了解，目前北京各大商业银行已难觅转、加按揭业务。转按揭业务多已暂停由于贷款成数可以随房产评估价值浮动，转按揭和加按揭一度被银行作为具有吸引力的业务。（卖家），将抵押给银行据了解，所谓转按揭，是指已在银行办理个人住房贷款的借款人 的个人住房出售或转让给第三人（买家）而申请办理个人住房贷

2、款变更贷款期限、变更贷款人 或变更抵押物的贷款。 也就是说，转按揭就是把原业主和银行的借贷关系转换为新买家和银 行的借贷关系。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。而个人房贷没还清，要求银行按市价重新评估房产价值，其贷款额度则可以随房价不断攀升而增加，这被称为加按揭业务。 如果房贷所在银行不能办理加按揭，那么借款人还可以通过转按揭贷款业务，把房贷转到能办理加按揭的银行去。近日记者通过多家银行了解到，目前各商业银行基本已经没有转、加按揭业务办理。 工行翠微路支行个人信贷部一位工作人员告诉记者，转、加按揭业务早在去年就已经停止了。一位农行客服人员告诉记者，目前转按揭业务还可以办理， 但

3、对房屋二次评估重新提高贷款的加按揭业务则不能办理。中大恒基一位相关负责人告诉记者，由于银行停办该类贷款，涉及这种贷款的二手房交易，目前全部“搁浅”。 “假按揭”贷款被遏制据民生银行北京管理部消费信贷中心主任刘红介绍，二手房交易中，如出售的是还未解押（处于还款中）的房子，买方则需要借助银行贷款购房，通过转按揭的方式能比较顺利地完 成交易；但还有一种非交易类转按揭，也叫同名转按揭，则不以卖房为目的，而是想通过二次抵押房产获得贷款。专业人士介绍说，在房价不断攀升的行情下，加按揭可根据当下房产价值进行贷款评估， 可获得相对高额的贷款。“在转按揭房源中，约有 70%的转按揭业务是为了获得加按揭贷款 的同

4、名转按揭，30%左右是购房交易类转按揭。”安家世行总经理杨大勇说。当然，转按揭加按揭允许的贷款用途有很多，几乎包括一切除风险投资以外的正常用途，比如，手头有一套正在还按揭的房子，而眼下房子的再装修费用还没有着落，或者结婚费用、旅游费用、教育费用、买车等，所有这些有着明确用途的费用都可以通过加按揭的方式完成。但业内人士指出，过去房产价格上升的原因中，确实也有转按揭和加按揭的推动，再加上资本市场相当活跃， 很多人从房产中套取资金去炒股，而对于有房贷在身者， 最好的办法就是通过转按揭拉高房贷。这样可能造成的结果是，一旦资本市场发生波动或者房产泡沫破 裂，那么，对于银行来说将要为大量的坏账买单，这是商

5、业银行所不愿看到的。刘士余透露，有关部门去年对 16个城市的房贷抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时不曾与银行直接见面。此外，少数银行的分支行还与开发商和中介机构共同虚构住 房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，使得一些销售困难的楼盘得以顺利套现。他表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外,居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择， 从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。链家地产专业人士介绍说， 事实上以前大家更关注第二套房提高首付的政策，但叫停加按揭才能达

6、到落实第二套房提高首付政策的效果。“因为单纯提高首付款，购房者可以把自己的第一套房进行加按揭，贷出一部分款，或者是用亲朋好友的房子办理加按揭，同样可以贷出一部分款来凑足首付款；叫停加按揭后，相当于把这个漏洞填补了。”短期银行盈利降低值得注意的是，此次叫停转按揭是以领导讲话的形式出现，并没有以具体文件形式出现，但这也是作为央行的又一次明确的态度表示出来的。据了解，去年9月27日，中国人民银行、银监会就发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，首次在政策层面对加按揭明令禁止。一位商业银行人士指出：“实际上，对于银行转按揭贷款这一块业务，之前银监会已经有过禁令，只不过一些商业银行认为个人住房贷款是优

7、质资产，为了争取更多的市场份额， 不惜采取变通、变相或违规的做法。”早在2005年，由于个人房贷市场的活跃与稳定，银行开始抢占存量房贷款市场，并逐次推出了在上海和深圳普遍应用的转按揭业务。自2006年以来，监管层对房地产的调控力度加大，造成商业银行房贷市场的萎缩，到第三季度，在金融创新的名义下，各家银行竞相推出以“循环贷”、“净值贷”、“随心贷”、“存抵贷”等命名的房屋加按揭和转按揭业务，并以此作为争夺个贷市场的利器。据有关部门调查分析，截至 2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转 （加）按 揭贷款余额约410亿元，是去年同期的 3.5倍。一位银行业人士表示， 目前转按揭业务在一些

8、商业银行，如招商、民生所占的比重是较大的，一般占到贷款总量的 60% 70%。央行副行长刘士余明确表示要坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。而个人住房贷款作为商业银行优质资产，目前对于整个房贷市场而言，商业银行推行的转按揭等所占的业务比重已比较可观，新房约占10%左右，二手房交易约占5%。央行叫停转按揭、加按揭，短期银行盈利将会承受很大压力。随着新一轮宏观调控的继续酝酿，内资银行与外资银行的 “暗中较劲”也会加速各银行间的新产品开发力度。同时，随着转按揭业务的叫停，以“垫资”为生计的担保公司将会迅 速火起来，虽不至于影响房地产金融市场格局变化，但消费者在急贷款、急套现的过程中也要慎防受骗。倚窗远眺，目光目光尽处必有一座山，那影影绰绰的黛绿色的影，是春天的 颜色。周遭流岚升腾，没露出那真实的面孔。面对那流转的薄雾，我会幻想，那 里有一个世外桃源。在天阶夜色凉如水的夏夜，我会静静地，静静地，等待一场 流星雨的来临许下一个愿望，不乞求去实现，至少，曾经，有那么一刻，我那还未枯萎的， 青春的，诗意的心，在我最美的年华里，同星空做了一次灵魂的交流秋日里，阳光并不刺眼，天空是一碧如洗的蓝，