第9章房地产管理法概述

1、 出租房屋和共有房屋出售时，应先征求共有人和承租人的出租房屋和共有房屋出售时，应先征求共有人和承租人的意见，在同等条件下承租人和共有人有优先购买权。共有人和意见，在同等条件下承租人和共有人有优先购买权。共有人和承租人如放弃优先购买权的，应有明确的书面意思表示。承租人如放弃优先购买权的，应有明确的书面意思表示。 物权可以对抗债权，从法理上讲，在同等条件下共有人的物权可以对抗债权，从法理上讲，在同等条件下共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。优先购买权应优先于承租人的优先购买权。 商品住宅实现质量保证书和住宅使用说明书制度的规定商品住宅实现质量保证书和住宅使用说明书制度的规定保修期从交付之

2、日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 婚姻关系存续期间，讼争商品房确应视为夫妻共同财产，婚姻关系存续期间，讼争商品房确应视为夫妻共同财产，但这只是一种对内关系。对外，讼争商品房产权人为陈某，作但这只是一种对内关系。对外，讼争商品房产权人为陈某，作为产权人的陈某不论是否征得妻子同意与他人确立的抵押关系为产权人的陈某不论是否征得妻子同意与他人确立的抵押关系都是有效的。都是有效的。债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协

3、议以抵债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 已抵押房产是可以转让的，但必须把握以下三点：已抵押房产是可以转让的，但必须把握以下三点：首先，甲某应该通知抵押权人即贷款银行，并将房屋已经抵押首先，甲某应该通知抵押权人即贷款银行，并将房屋已经抵押的事实告知受让人，否则转让行为无效。的事实告知受让人，否则转让行为无效。其次，如果甲某转让抵押房屋的价格低于所担保的债权，应依其次，如果甲某转让抵押房屋的价格

4、低于所担保的债权，应依抵押权人的要求提供相应的担保，如果不提供，抵押权人可以抵押权人的要求提供相应的担保，如果不提供，抵押权人可以拒绝同意转让该抵押房屋。拒绝同意转让该抵押房屋。最后，对于转让房屋所得的房款，甲某应当向抵押权人提前清最后，对于转让房屋所得的房款，甲某应当向抵押权人提前清偿债权或交给约定的第三人提存，超过担保债权额的部分归甲偿债权或交给约定的第三人提存，超过担保债权额的部分归甲某所有。某所有。 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵

5、押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 根据本案事实甲乙之间的抵押关系设立在先，甲丙之间的根据本案事实甲乙之间的抵押关系设立在先，甲丙之间的租赁关系设立在后，甲的房屋被拍卖或变卖，根据物权优于债租赁关系设立在后，甲的房屋被拍卖或变卖，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除权的民法原则，租赁关系应予以解除 在抵押之前，甲的房屋已经出租给了丙，在抵押权实现时，在抵押之前，甲的房屋已经出租给了丙，在抵押权实现时，该租赁关系继续有效，在同等价值条件下丙有优先购买权。该租赁关系继续有效，在同等价值条件下丙有优先购买权。 （1 1）

6、出租房屋的坐落地点和特征。合同应载明具体地点、门牌号码、楼层、）出租房屋的坐落地点和特征。合同应载明具体地点、门牌号码、楼层、房屋的结构及附属设备。房屋的结构及附属设备。（2 2）出租房屋的数量。在合同中要载明出租房屋的自然间数和面积。）出租房屋的数量。在合同中要载明出租房屋的自然间数和面积。（3 3）出租房屋的用途。是用于生活还是生产、经营。）出租房屋的用途。是用于生活还是生产、经营。（4 4）租金及交付租金的方法。合同中应明确租金的数额、计租标准、对租金）租金及交付租金的方法。合同中应明确租金的数额、计租标准、对租金的交付期限和具体日期。的交付期限和具体日期。（5 5）租赁期限。即合同对双

7、方当事人有约束力的时间范围。）租赁期限。即合同对双方当事人有约束力的时间范围。（6 6）违约责任。即违反合同的民事责任。当事人不履行或不适当履行合同，）违约责任。即违反合同的民事责任。当事人不履行或不适当履行合同，所应承担相应的法律后果。所应承担相应的法律后果。（7 7）房屋质量及维修问题。）房屋质量及维修问题。（8 8）双方当事人认为确有必要的其他约定事项。）双方当事人认为确有必要的其他约定事项。 房屋所有权转移时，须在房屋所在地房管机关办理登记手续房屋所有权转移时，须在房屋所在地房管机关办理登记手续 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，出租人出卖出租房屋，应提前

8、三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。宣告该房屋买卖无效。在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠予、典当或抵押后，原房在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠予、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。屋租赁合同继续有效。 如合同无特别约定，在租赁合同中一般是由出租人承担对租赁物的维修如合同无特别约定，在租赁合同中一般是由出租人承担对租赁物的维修责任，但是承租人负有妥善保管、正确使用租赁物的义务和及时发现租赁物责任，但是承租人负有妥善保管、

9、正确使用租赁物的义务和及时发现租赁物故障的义务故障的义务 根据根据城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法的规定：的规定：“出租住宅用房的自然损坏或出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约。用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约。” “ “因承租人过错造成房屋损坏的

10、，由承租人负责修复或者赔偿。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”以上规以上规定应在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款内具体说明。定应在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款内具体说明。 房屋的出租人还应对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房房屋的出租人还应对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全。当出现出租人对租赁的房屋确实无力修缮的情况时，屋居住和使用的安全。当出现出租人对租赁的房屋确实无力修缮的情况时，可以与承租人合修，或者请承租人代为修缮，承租人所付出的修缮费用，可可以与承租人合修，或者请承租人代为修缮，承租人所付出的修缮费用，

11、可以抵充房屋租金，或由出租人分期偿还。以抵充房屋租金，或由出租人分期偿还。 1 1、城市房屋拆迁的概念、城市房屋拆迁的概念2 2、房屋拆迁形式、房屋拆迁形式3 3、房屋拆迁协议、房屋拆迁协议 1 1、拆迁补偿的概念、拆迁补偿的概念2 2、拆迁补偿形式、拆迁补偿形式1 1、房屋拆迁安置、房屋拆迁安置2 2、房屋拆迁布置、房屋拆迁布置 对城市规划区内国有土地上房屋实施拆迁的单位，必须取得对城市规划区内国有土地上房屋实施拆迁的单位，必须取得房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证后，方可实施房屋拆迁。后，方可实施房屋拆迁。 实施房屋拆迁前，拆迁人须向实施房屋拆迁前，拆迁人须向房屋所在地的市、县人民政府房屋房屋所

12、在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：拆迁管理部门提交下列资料： 拆迁人可以拆迁人可以，也可以委托具有拆迁资格的也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人单位实施拆迁。拆迁人的，应当向被委托的拆的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁委托合同。 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满在拆迁期限届满1515日前，向房屋拆迁管日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房

13、屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门自收到延期拆迁申请之日起理部门自收到延期拆迁申请之日起1010日日内给予答复。内给予答复。 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。拆迁委托。 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 拆迁人与被拆迁人应当就拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面补偿方

14、式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，等事项，签订拆迁补偿安置协议。政府行政机关不得干预或强行确定拆签订拆迁补偿安置协议。政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆

15、迁人可以依法申请人民可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。法院先予执行。 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，不成拆迁补偿安置协议的，。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。决。 裁决应当自收到申请之日起裁决应当自收到申请之日起3030日内作出。当事人对裁决不日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起服的，可以自裁决书送达之日起3 3个月内向人民法院起诉。拆迁个月内向人民法院起诉。拆迁人依照人依照城市房屋拆迁

16、管理条例城市房屋拆迁管理条例规定已对被拆迁人给予货币规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。迁的执行。 20042004年年3 3月月1 1日起施行的日起施行的城市房屋拆迁行政城市房屋拆迁行政裁决工作规程裁决工作规程是对是对城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例中行政裁决和强制拆迁管理的细化，该规程对中行政裁决和强制拆迁管理的细化，该规程对受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、时限，裁决书的内容以及不服裁决的司法救济时限，裁决书的内容以及不服裁决

17、的司法救济程序等做出了详细规定，并明确要求书面裁决程序等做出了详细规定，并明确要求书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定；增加了行政调解程序；建班子集体讨论决定；增加了行政调解程序；建立了拆迁听证制度；确立了拆迁补偿安置标准立了拆迁听证制度；确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则；完善了拆迁裁决的司法救济程序的裁决原则；完善了拆迁裁决的司法救济程序 被拆迁人或者房屋承租人在裁被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁

18、，或者由房屋拆有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。拆迁。 新新条例条例明确明确。因为使用。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新条例条例将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。 但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失

19、和不便，因但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。此，要兼顾对使用人的安置。 原原条例条例规定，对于拆除出租住宅房屋应规定，对于拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保持。这样规当实行产权调换，原租赁关系继续保持。这样规定，一方面，保护了承租人继续租住住房的权利，定，一方面，保护了承租人继续租住住房的权利，但另一方面，却限制了房屋所有人选择补偿方式但另一方面，却限制了房屋所有人选择补偿方式的权利。的权利。 新新条例条例规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。补偿，也可以实行房屋产

20、权调换。 货币补偿作为主要方式。货币补偿作为主要方式。 其原因：其原因：一是一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；二是二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；制；三是三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；四四是是更好地体现新更好地体现新条例条例的立法思想，即有条件实行货币补偿的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货

21、币补偿。的，尽可能实行货币补偿。 新新条例条例规定了规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则拆迁货币补偿标准确定的基本原则-等价等价有偿有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以等因素，以房地产市场评估的办法确定房地产市场评估的办法确定。 P185P185原原条例条例过多地考虑了过多地考虑了“人人”的因素，造成拆除同一标的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，而补偿标准不一，导致被拆迁人在拆的物，因居住人口不一，而补偿标准不一，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度。而新资成