常熟实施江苏城规划管理

1、常熟市实施?江苏省城市规划管理技术规定? 2021 年版之指标核定细那么 2021 年版征求意见稿常熟市规划局 常熟市实施?江苏省城市规划管理技术规定? 2021 年版之指标核定细那么 2021 年版征求意见稿1、总那么1.1 为标准我市建设工程规划管理行为， 根据国家、 省及相关规定， 结合我市规划 管理实际， 制定本规划管理实施细那么。1.2 本细那么是为?江苏省城市规划管理技术规定? 2021 年版以下简称?技术规 定? 相配套，适用于我市规划建设用地范围内的新建、扩建和改建工程，城市 规划区范围内 的其余用地范围可参照执行。2、建筑面积2.1 核定建筑工程计容面积应按江苏省地方标准 D

2、GJ32/TJ131-2021 ?房屋面积测算 技术规 程? 以下简称?规程? 执行。2.2 建筑面积指标应分列计容建筑面积、不计容建筑面积。其中计容建筑面积中包 括计容地 上建筑面积及计容下沉建筑面积。2.3 住宅套型建筑面积计算规那么按 ?江苏省住宅设计标准? DGJ32 J 262021 执行。2.4 核定建筑工程计容面积时，与?规程?不一致的内容，按本细那么的规定执行。3、容积率3.1 在核定容积率指标时，以下建筑面积可不计入容积率：3.1.1 结构顶板高出室外地坪低于 2.20 米的地下室和半地下室，及地下室 和半地 下室通道出入口顶盖、楼梯间 等地下室、半地下室附属设施。3.1.2

3、 地下室或半地下室设置局部下沉庭院， 地下结构与下沉庭院完全隔离 的地 下局部未设置开窗或开门 ，其建筑面积计入不计容地下面积。3.1.3 地下室或半地下室设置采光井，采光井净宽不大于 800mm 并长度不 超地下室相应边长 1/2 的， 对应地下室、半地下室 面积计入不计容地 面积。底层，或与城市公共天桥、连廊、道路连通的楼层；2、至少有两个边 长与城市或社区公共空间不含围合的天井等空间紧密连通、方便到达；3、用于公共活动、绿化、停车，且对公众无条件开放；4、除剪力墙或结构柱、栏杆外无其他围护。但门厅、楼梯间等为楼层效劳的围合空间应计入。同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率：1、低层住宅

4、；2、位于门厅、餐厅或起居厅上空；3、至少有一个边长与上层公共空间走 廊或起居厅等连通；4、共享空间高度小于或等于两个自然层；5、每个单元内的共享空间不多于一个；6、开洞水平投影面积不得超出本 套住宅地上建筑面积 的10% ； 7、开洞局部没有网格梁等构件。不符合 上述规定的按水平投影面积全额计入容积率。除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间，除符合“ 8.2条规定外，均按自然层计算容积率。共享空间内设置的楼梯、扶梯均按 自然层计算容积率。为公共景观配套独立设置的开放式廊、亭等景观建筑。结合景观设置且对公众开放的非机动车停放、充电设施，不计入容积 率。同时满足以下条件的坡屋面局部闷顶可不计

5、入：1、坡屋顶及外墙上没有门窗 可根据需要设置少量不可开启式装饰窗，不得设置屋 面平台；2、结构楼板封闭，且除设于公共部位的检修孔面积不大于0.5平方米外没有其他孔洞；3、建筑起坡高度不超0.5米，坡屋面坡度不大于35 ° 立 面形式需要除外。超出以上规定的，视为可利 用的空间，按?规程?计算计 容面积。见图丽丁彌三、飞1三图 3.1.8 闷顶或隔热层、结构层3.2 在核定容积率指标时，以下建筑面积应计入容积率：3.2.1 平台邙日台3.2.1.1 非住宅建筑中，在两个自然层含两层或 9 米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台包括阳台等可不计入，否那么按阳台规那么计算容积率见图 3.2

6、.1.1-1 。住宅建筑中，平台包括阳台等至平台上盖包括构架的垂直空间范围内，按阳台规那么逐层计算 容积率。见图 3.2.1.1-2 51rNt4F卜、有题罠盖 1IU1$3F商恳以上或用麼決|果 11F平台陆自1)LMifnas-J11r2F1i1 /V图321.1-1非住宅建筑中平台邙日台x.u乎刍R&图321.1-2住宅建筑中平台邙日台321.2符合以下条件之一的不封闭阳台，应按其结构外围水平投影面积计算全面积：1、主体结构内含一步阳台的见图321.2-1 ; 2、 总进深不小于2.1米的见图; 3、住宅建筑中阳台含一步阳台累计建筑面积超本套住宅建筑面积7%的局部；4、每套住宅阳

7、台含一步阳台数量超过居住空间个数的局部。1卅图主体结构内阳台图-2开敞阳台进深L> 2.1米，应按阳台投影面积计算全部建建筑面积。筑面积。主体结构内的阳台无论进深多少，均按投影面积计算全部=J=iI日口0二u*尸E1w图321.3开敞阳台，其中I 计 bIL X 100% w 20%入户花园，均按阳台考虑，并按相应20%,应完全翻开。见图 321.4住宅建筑内的空中花园、 构墙体宽度不超相应立面宽度的 规那么计算相应建筑面积。321.5阳台与外部场地连通， 或门斗计算相应建筑面积。阳台按入户门廊或门斗考虑，并按门廊见图 主卧室储藏LC1 卧YHZ阳台图阳台与场地相连，按门廊或门斗考虑50

8、%住宅建筑中立面阳台面宽比例按不超相应住宅楼面宽的控制322设备平台3.221每套住宅建筑面积不小于90怦的，设置的设备平台水平投影面积按不大于4怦控制，超出局部按全面积计算容积率；每套住 宅建筑 面积在90怦以下的，设备平台投影面积按不超3怦控制，超出局部按全面积计算容积率。3.222设备平台与建筑内部应通过结构性墙体分隔，否那么应按阳台 考虑并计算相应建筑面积。设备平台外侧除设置防护性栏杆或栏板夕卜，不得设置维护结构，防护性栏杆或栏板高度不超900mm。见图3.222 1" 111Ti 1 'L I i| - r丿，,-花11T-j ji i1 II-图设备平台与建筑内部

9、空间通过结构墙体分隔设备平台应明确具体设备内容，及作为交付标准并经规划核实，除此之外均不能认定为设备平台，并按水平投影面积计入容积率。3.224住宅建筑中设置的室外花坛等室外空间按设备平台考虑。建筑外墙粉刷层按 2cm计应计入计容建筑面积。结构顶板建筑完成面高出室外地坪不低于2.20米的地下室和半地下室。地下室或半地下室设置局部下沉庭院，并与地下室、半地下室相连通含开窗的，且地下室或半地下室顶板建筑完成面露出下沉庭院地坪高度不小于2.20米的，其地下室、半地下室面积计入容积率按计容下沉面积明确。地下室或半地下室设置米光井或米光庭院，并米光井或米光庭 院净宽大于800mm或长度超过地下室相应边长

10、1/2的，且地下室 或半地下室顶板露出采 光井或采光庭院地坪高度不小于 2.20 米 的，其地下室、半地下室面积计入 容积率按计容下沉面积明确 。3.2.7 建筑内设置的室外花坛等立面附属物按设备平台考虑。3.2.8 地下、 半地下集中停放车库 公共部位 设置采光井、 采光天窗 其尺寸不 受前述 条件限制，可结合景观设置。3.2.9 超过 2.20 米的避难层中用作消防避难的建筑面积及其他技术层夹 层的建筑 面积 。3.2.10 成品门卫、岗亭按永久性建筑设计并计算容积率等相应技术指标。4、建筑密度4.1 在核定建筑密度指标时，以下情形应计入： 住宅建筑中，两层含两层范围内建筑包括 架空、门廊

11、、飘窗等 水平投 影面积取最大范围计入建筑密度 ，屋顶出挑的屋檐除外 含 一、 二层建筑局 部出挑的屋檐 。4.2 底层架空的，以围护结构外围水平投影面积计算建筑密度。4.3 在核定建筑密度时，以下情形可不计入建筑密度：4.3.1 结构顶板建筑完成面高出室外地坪低于 2.20 米的地下室或半地下室。4.3.2 地下室和半地下室地下通道出入口顶盖、楼梯间 及通风排烟通道 。4.3.3 为公共景观配套独立设置的廊、 亭等景 观建筑。4.3.4 附属于建筑物 的无柱门头、雨篷、挑檐 、散水、消防通道、踏步等。4.3.5 结合景观设置且对公众开放的非机动车停车设施。5 、 绿 地率5.1 绿地率计算按

12、照 ?江苏省城市居住区和单位绿化标准? DGJ32/TJ 169-2021 执行。5.2 集中绿地中的硬质场地、人行步道 不含宅间通道 面积可计入绿地率，但硬 质地面不得 大于相应集中绿地面积的 30% 。6、建筑高度6.1 当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、 电信、微波 通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域，其高度 计算按有关要求进行控制。城市规 划对建筑高度有特别要求的，应按城市规划 要求控制建筑高度。6.2 建筑高度起算点为室外设计地面，室外设计地面高程应参照周边城市道路地面 高程，并 不超周边城市道路地面高程 1.0 米。6.3 平屋面建

13、筑：建筑高度为室外地面至房屋顶板建筑面层高度。建筑物屋顶另加 构架但不 设围合外墙者，构架局部不计入高度。6.4 特殊造型的建筑高度按以下规定计算： 4.3.1 薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑高度自室 外地坪至薄壳顶或波顶。 4.3.2 屋面为球形拱顶，建筑高度自室外地坪至拱顶最高 处。6.5 非第 6.1 条规定条件下，水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设 施, 其高 度在 6 米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积 1/ 8 的，不计入建筑高度。6.6 地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井或采光庭院 , 并采光井或 采光庭 院宽度大于 800mm 或长度超过地下室相应边长

14、 1/2 的 , 并下沉庭院、 采光井或采 光庭院未作顶盖封闭处理的 , 建筑高度由下沉庭院或采光井地 坪起算。6.7 立面及平面上透空率均大于80% 的装饰构架栏杆可不计入日照计算高度。屋顶百叶、格栅及玻璃装饰局部 , 视为有遮挡 , 应纳入日照计算高度。7 、 建筑层数计算7.1 架空层、底层车库等层高不低于 2.2 米的, 应计入建筑层数。7.2 地下室、半地下室的结构顶板建筑完成面层高出室外地坪大于1.5 米的, 应计入地面建筑首层。7.3 地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井或采光庭院, 并采光井或采光庭院宽度大于 800mm 或长度超过地下室相应边长 1/2 的, 并下沉庭院

15、、 采光井 或采光庭院未作顶盖封闭处理的 , 建筑层数由下沉庭院或采光井地 坪对应楼层起算。8 、 建筑层高控制工业工程除外8.1 普通住宅的标准层高为 2.83.0 米, 使用集中空调、 新风或地暖系统的不应超过3.3 米。1.5 米，2.0系数计入容积率；以此为基准，建筑层高每增加间。假设该类建筑层高大于 4.5米、不大于6.0米的，1.0倍：层高W 4.5米 2.0倍:4.5米V层高 W 6.0米3.0倍:6.0米V层高 W 7.5米8.3建筑附属公共门厅、楼梯间的层高可不限，但设计应合理。8.4特殊建筑如体育场馆、影院、大型超市等对建筑层高有要求的，其建筑层高按相应标准或标准执行，可不

16、折算容积率。8.5架空层层高不超 5米。9、建筑退让：9.1建筑离界退让距离以建筑物地面层最突出的围护性外墙含柱边线计算，不 包括保温层及装饰面层。地块用地范围以国土部门实测范围为准。9.2建筑物后退城市规划道路红线最小距离单位米按下表控制：后退距建筑咼度道路宽度< 24米> 24米> 40米1015>30 米，V 40 米815>20 米，V 30 米712V 20米512注：1.上下层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。2. 具体方案退让规划道路红线距离在符合相关要求的前提下，可根据实际城市空间景观要求作适当调整。3. 城市中心区、特殊区域的建筑后退距离

17、，按详细规划、城市设计执行。4. 出让地块规划条件对建筑退让规划道路红线有特殊要求的，按规划条件执行。9.3拟建高层建筑北侧为已有住宅建筑且未签订拆迁协议 的，退让已有住宅南向外墙距离在满足日照标准的同时，应满足日照间距 要求。现状住宅建筑的日照时间低于国家规划条件有要求的，按规划条现行标准的，周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间应对规划地块按控制性详细规划要求 做模件执行。拟建建筑周边的规划用地属日照分析对象时，拟方案进行模拟日照分析，相关分析对象应满足日照标准可适当9.4 配套公建离界退让距离同主体建筑按要求退让，门卫房、 非机动车停放设施 减小，但应满足日照、消防平安等要求。殊地段、

18、9.5 后退用地红线小于 3 米的空间范围，不得外伸或外挑任何建构筑物。特 规划设计条件中有另行规定的除外；相邻用地单位间有特别协议的除外。10、建筑物配建停车位标准：10.1 建筑物配建机停车位标准见下表常熟市建筑物分区分类配建机停车建议值建筑物分类配建指标计算单位大类小类独立式、半独立式住宅每 套建筑面积?144川90 2 W每套建筑面积V每套建 筑面积V 90川住宀建'保障性住房、政策性商 宀建筑城乡一体化安置住宅1泊4位/套住品房,2标准2.0养老公寓集宿用房泊位/100建筑面积泊位/1002.02.01.50.61.5 m2 0.25%建筑面积二行政办公办公建5商务办公多层普

19、通办公 商业泊位 /100- 1.5建筑面积1 0商业建筑独立购物中心其场商业泊位/100 n 0：2-0.8建筑面积1.81.82.0动2.01.52.01.22.01.02.00.42.01.02.00.23.00.153.03.02.00.72.05 5.00.855.01.33.01.33.0机特殊区域非机工业建筑泊位/100 m0.3建筑面积石仓储、物流位/职工位/职工体育场馆 育场大于 、体育场馆文体建士育场小于休育馆大于15000 座体育馆小于15000 座休4000座1.5座-、2.0博物馆、图书馆、展览泊位/100'曬筑面积1.11.40.610-2010? 25.0

20、综合医院社区医院 医卫建筑专科医院卫生防疫站教育建筑大中专院校1.5泊位/1 o0 ffl |.0建筑面积0.80.6泊位/100名.01.10.70.60.43.51.01.51.53.025.0注:1.特殊区域：指历史城区、历史街区含南门坛上、古镇区等，主城区以外的镇、板块在岀具居住地块停车配建指标时可参照特殊区域指标配建2.多层普通办公：指工业用地内的办公建筑等。车、非机动车。4. 其它商业：指餐饮、文化娱乐、旅馆、酒店等建筑。5. 涉及机场、火车站、汽车站、客运码头以及其它本表未涉及的大型建筑，通过交通影响 评价 分析确 定机动车、非机动车配置数量。6. 涉及教育建筑停车位配比， 参照

21、?关于执行 V苏州市建筑物配建停车位指标 的通知?苏规工【2021】12 号文件精神及 ?常熟市综合交通专项规划? 执行， 并通过交通影响评价分析确定停车位配置数量。 鼓励 在学校周边配建公共停车场地供接送车辆使用，以缓解临时接送车辆对城市道路交通的影响。7. 涉及公用设施用地停车配置，可按照实际使用需求配置停车位，如变电站、消防站、泵站等。8. 机动车停车位平面尺寸： 垂直式或斜列式按不小于 2.5 米 X 5.5 米设置；平行式按不小于 2.5 米 X 6.0 米设置。9. 地面停车库建筑面积不纳入停车位配建指标计算。10.2 地 面机械式停车装置应设置于建筑内。机械式停车装置按中、大型停

22、车考虑，并大型停车位按不小于 30% 控制。 居住小区标准配建车位按普通车位设计，机 械式车位仅作为车位 补充考虑。 商业地块仅在地下一层空间充分用于停车的前 提下，可在负二层起配置机械式 停车。鼓励在负二层及以下空间中配置智能停 车设施。11、建筑间距控制11.1 在满足日照的前提下，以下建构筑物可不计入建筑间距：11.1.1 结构顶板建筑完成面高出室外地坪低于 2.20 米的地下室和半地下室。11.1.2 建筑物北侧满足以下要求的局部出挑：雨篷、屋檐、构架等附属构件和开敞的阳台、楼梯平台、挑廊等，局部突出局部总长度小于相 应建筑 边长 1/2 ，且出挑突出局部连续长度不超 8 米。11.1

23、.3 透空率不小于 80% 的栏杆。11.2 住宅建筑有非住宅功能的裙房 包括门斗、 门厅等局部突出 时， 裙房高度小 于或等于 10 米的，按低层非住宅建筑控制最小间距；裙房高度超过10 米且小 于或等于 24 米的，按多层非住宅建筑控制最小间距。11.3 有裙房的非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧时，其与北侧住宅建筑的最小间距计算中，非住宅建筑的裙房高度小于或等于10米的，按低层建筑间距控制；裙房高度超过10米且小于或等于24米的，按多层建筑间距控制；裙房高 度超过24 米时，按高层建筑间距控制。11.4相对山墙一侧或两侧都无窗户、阳台或开门的建筑之间如不紧邻，除满足日照外，还应满足以下要

24、求单位米：建筑类别高层小高层多层低层间距单侧或无单侧或无单侧或无单侧或无高层9944小高层9644多层4444低层4443如山墙间有公共道路的，山墙间距不得小于6米。11.5在满足日照要求的前提下，住宅建筑南侧对角指在住宅建筑的正向及侧向延长线之外的东南或西南方向布局的遮挡建筑与该住宅建筑的最小间距应符合以下规定：见图11.5二者前后垂直间距满足日照间距的，最小间距不作要求；二者前后垂直间距不满足日照间距的，最小间距按山墙间距要求或垂直布置u lit. 1.1肖建筑A 0HJ互a>60e时.RK乘直布胃耍求控制要求控制图 11.512、零星用地指标控制12.1零星用地指用地面积接近或到达

25、?技术规定?及232条建筑基地面积地。12.2零星用地的建筑密度、绿地率、车位配置等可根据实际需求设置。下限值的用13、局部功能空间设计行为的控制要求13.1建筑挑空低层住宅建筑中除入口门厅、客厅、餐厅可按要求设置局部挑空作为共享空间夕卜，其余位置不得设置无明确功能的挑空空间，且挑空空间不得贯穿两套及以上住宅。见图 13.1-1、13.1-21J111T srL_LL1. I11 和1L1 I-T图13.1-1假设空间A、空间B为同一套住宅，可按“ 条设置局部挑空空间；假设空间A、空间B分属不同住宅，不得设置挑空空间LL口山 ixi: i . i图13.1-2无明确功能的挑空空间13.2住宅建

26、筑中，除两户或公共部位之间因结构需要设置宽度不大于0.6米的结构梁、板外，其他设置的水平构件均按阳台规那么计算容积率。见图13.2-1、13.2-2)111 I需按两户之间结构聚、板图13.2-1两户之间设置的结构梁、板图13.2-2公共部位之间设置的结构梁、板13.3飘窗外飘窗进深按不超1.0米、净高按小于2.10米设置，否那么按投影面积计算全面积。见图外飘窗匸0米：净高h<2+10 X内飘窗按投影面积计算全面积。见图 图 图內飘窗13.4架空层1341低层住宅建筑，底层有类似于架空的空间，参照?规程?中门廊的相关规定计算容积率。出入口设置的雨篷应按?规程?的相关规定执行。考虑到架空的实际使用功能，规定至少有两面开敞且与城市或社区公共空间连通，方便到达。见图1341-1、1341-2:«匸E车|Frm图1341-1与围合天井空间连通架空公共活求窗h与城布辫区發共空间紧密连通、方廠到,、 达帀算计啻面积|与城