房地产项目管理与成本控制的要点

1、房地产项目管理与成本控制的要点 房地产业经过几十年的发展，市场和老百姓的消费观念已日渐趋于成熟和理性，市场正 从卖方市场向买方市场过度，历年来政府出台了一系列的政策，来稳定和平衡房地产业的发 展，5.12地震后，更加剧了这一现象的转变。有数据显示， 5.12 地震后，有 77.4%的成都购房 者更青睐于品牌开发商，愿意购买普通多层、别墅、花园洋房的人远大于购买高层及超高层 的人群。所以，在房地产市场相对疲软和激烈的竞争中，如何使企业求得生存和发展，是摆 在大多数房地产企业领导者面前一个急需解决的一个重要问题！在相同的开发环境与条件的 （软）硬件设施下，除制造出与市场对路、适应市场需求的产品外，

2、谁能在工程项目建设中， 既能确保工程质量与进度，又能有效的控制成本，控制和把握好合理的造价，从而以最低的 成本获取最大的社会和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动。那么，如何来控制好工程的质量和进度，而且合理降低工程成本呢？本人结合多个房地 产项目管理和施工经念，总结了以下几点：一、抓好源头，加强对项目决策和设计阶段环节的控制。 工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。 很多企业长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制，而往往 是把项目管理和工程造价控制的主要精力放在项目的施工阶段，这样做尽管也能起到一定的 效果，但其结果可能是捡了芝麻丢

3、掉西瓜，不能从源头上进行管理和控制。要有效地进行项 目管理和工程造价控制，就必须坚决地把管理和控制的重点转移到前期工作阶段上来，尤其 要抓实、抓好设计这个关键步骤，尽可能的考虑全面，做到未雨绸缪，以取得事半功倍的结 果。1、投资决策阶段的管理与投资控制 投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用 相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括 土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用 （含建设单位管理费、设计费、监理费 等）等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估 算与评价，参与到

4、项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一 关系。主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估 算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。决策阶段还应对市场进行充 分的调查研究，要知道消费者到底需要什么样的产品，对建筑物的户型、外观立面、总体布 局方案、绿化景观等作详细的调查和了解，写出可行性研究报告，为总体方案设计提供依据。2、设计阶段的管理与投资控制 在工程项目全过程管理与造价控制中，必须重点突出。影响建设工程项目投资的主要是 设计阶段，所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段。建设项目设计的节约是最大的投资 节约，设计确定工

5、程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。我以 前所在的某项目，由于设计师只考虑了满足外观立面造型，阳台顶部排水问题没有解决好， 致使在使用过程中雨水从阳台旁边墙体顺流而下，影响了使用功能。从而不得不重新处理， 增加了成本，又给顾客留下了不好的映象，影响了公司的信誉。一份好的设计方案，不仅可 以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济合理性（经济效益） 。 下面从设计阶段谈谈工程项目的管理与造价的控制：2-1、实行设计方案招投标制度，以实现设计方案的最优化。房地产企业在委托设计时应 大力引进竞争

6、机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位；从而保证设计 的先进性、合理性、准确性，避免因工程设计质量问题而出现工程的变更，从而造成直接经 济损失（投资增加）。2-2、实行限额设计。工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法， 也是控制投资规模的有效措施之一。工程项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设 周期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。对于一个建设项目的投资与 效益，开发商应当心中有数项目投资的规模与产生的社会、经济效益。2-3、开展价值工程（原理）的应用。价值工程的主要特征是：以提高价值目标为重点， 以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以

7、创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析 与经济分析相结合。运用价值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造价；运用价值 工程，可在保证工程功能不变的情况下降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程造价 不变的情况下提高工程的功能；运用价值工程，可在工程功能略有下降的情况下使工程造价 大幅度降低；运用价值工程，可在工程造价略有上升的情况下使工程功能大幅度提高。使设 计工作做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基础， 增加地下室，这样地下室既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约 了用地，也美化了环境。这就是运用价值工程的结果。这样一来，既取

8、得了经济效益又取得 了很好的社会效益。2-4、加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审 查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资 金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求 提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。二、抓紧、抓实工程项目具体实施阶段的管理和控制1、工程建设项目进行招投标；招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。 建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。现在大多数企 业只把招投标看作一种形式，没有引起足够的重视。实际上通过招投

9、标一是引进竞争机制， 二是降低工程建设成本。 通过招投标开发商择优选择施工单位， 这对工程项目投资乃至质量、 进度的控制都有至关重要的作用。就业主方在施工招投标阶段对工程管理和造价控制上应注意的问题加以说明：1-1、对施工单位资质进行严格审查，必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务 状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。我以前所在某项目，由于开发商老总过于轻 信某施工企业，也没有对该企业进行深入调查，对方开出的条件非常优厚，在房屋竣工验收 交付使用时才进行付款。而该企业没有任何实力来承揽工程，老总用合同诈骗方式诱惑了很 多劳务施工队和材料供应商交纳了工程保证金，当工程进行到一半时，该

10、施工企业老总卷款 而逃，而接下来所有的债权债务全部转嫁给了开发商，造成了巨大的损失。所以施工队伍的 优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有足够的技术实力，它不 仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能够有实力在工程造 价上给建设单位合理的优惠。1-2、同时要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。工 程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用 应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要 保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合

11、理性，是否在投资 控制的范围内。1-3、合理低价中标。业主方对项目的“合理低价”应做到心中有数，避免投标单位以低 于成本价恶意竞标。目前，正推行的建筑安装工程“无标底招投标” ，对于业主方来说，并不 能把它理解为真正的“没有标底” ，业主对项目建安工程造价成本应随时掌握好。1-4、中标后合同条款的签订应严谨、 细致，应注明所有的施工内容和工序， 工期应合理， 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合 理工期。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关 规范，各尽其责。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前

12、瞻性、 要有效避免过多索赔事件的发生。另外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风 险得到适当转移、有效分散和合理规避，以提高工程造价的效果。2、加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制。在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工 作和签订了工程承包合同。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资（工程造价 ）的可能性只有5%10%,节约投资的可能性已经很小，但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段， 浪费投资的可能性则很大，因此，业主方在施工阶段要加强对合同的管理，重点应加强工程 施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。2-1、抓好合同管理，避免工程索赔

13、在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。 针对目前施工单位采取 “低 价中标，索赔赢利”的工程承揽方式，作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核 工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程 费用支出，避免投资失控；对于在招投标时漏算或由于设计变更所引起的工程量增减的结算 方式应在合同中注明。另外，对施工单位不履行合同义务及时提出反索赔，使工程项目成本 得到有效控制。2-2、加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。 加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费；很多企业认为现场管理只是施工单位自己的事 情，认为我把工程承包给你了，一切由施工单位自

14、己操作，自负盈亏。其实，参与对现场的 全程管理，把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去，对开发商保证 项目管理目标的实现，提高工程项目的投资效益有着非常重大的意义。业主方主要应做好以 下几方面的工作：A、加强本单位现场施工管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养他 们实事求是的办事作风，在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同 时，充分重视节约投资的重要性。B、尽量减少设计变更。 在建设工程施工过程中，引起设计变更的原因很多口：工程 设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；市场供应的材料规格标准不符合设计要求 等等。如何减少设计变更，首先应严

15、禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建 设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无 法继续进行下去。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更， 必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。另外，最好指派 工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。C、严格现场签证管理。现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作，许多工程由于 现场签证的不严肃性，给工程结算带来非常大的麻烦，甚至给业主方带来不少经济损失，这 方面的教训是非常多的。严格现场签证管理，首先工程技术人员必须与工程经济人员相

16、互配 合，不仅做到“随做随签” ，还应该做到： 签证必须达到量化要求， 工程签证单上的每一个字、 每一个字母都必须清晰、准确；签证内容必须与实际相符；签证的内容不能超过应签证的范 围。总之，实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径；而加强项目成本管理， 降低工程造价，更是项目管理中的重中之重，它与工程质量一样，是企业的生命线。施工阶 段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材 料的加工定货。开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的 职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准 确，我们首

17、先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽 签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工 程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写 明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生 后应根据合同规定及时处理， 审核应严格执行国家定额及有关规定， 经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。三、抓住关键，加强对工程竣工结算审计各个环节的管理和控制。 工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计 不仅要重视被审计项目的事后

18、审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使 工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关” ，有效防止或避 免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更具有针对 性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。同时要提高工程投资效益， 企业就必须在工程管理和造价控制所涉及的重要环节上， 有胆 有识地重用“人才” ，做到真正的“以人为本、人尽其才” 。尽管企业具有不同的、相当不错 的管理模式，但由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和 造价控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。从这个意义上来看，人才的竞争，

19、 才真正是企业“生死存亡”的竞争。四、建立完善的项目评估和售后服务制度1、建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析 结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为 公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过 程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。便于今后在项目管理与工程造价控制 中。2、售后服务也是影响成本和造价控制的重要因素。在施工阶段对工程控制的好坏，直接影 响房屋的使用功能，在房屋保修期内，要做到有问题及时处理，尽量给客户留下好的映象， 维护企业形象，保证企业品牌。从以上

20、几个方面分析可以发现，加强项目管理、降低工程成本是事在人为。随着土地成 本的增高； 政府部门一系列平抑房价宏观调控政策的出台。 房地产企业加强自身资金的筹措、 加强工程项目管理、加强项目投资控制，降低工程项目成本是房地产开发企业的当务之急。 所以，做好工程造价的有效控制，才能使企业立足于竞争市场，取得更好的效益。五、充分利用计算机管理和网络对项目管理和造价进行控制 随着经济的飞速发展，建设市场的进一步开放，计算机管理和应用已得到普遍的采用。 计算机应用大大提高了对文件和信息的编制速度，保证其时效性、精确性，使其更加科学化、 标准化、规范化，提高了企业的现代化管理水平。目前，在造价和预算方面，出现了许多应 用软件，如：鹏业、宏业预算软件、工程量计算软件、施工方案编制软件、