物业管理收费标准测算初探

1、物业管理收费标准测算初探物业管理收费标准是业主关注的热点之一，关于物业管理收费标准的测算，笔者曾与同行交流，发现一些问题，是共性的，现提出来供大家参考。一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等这项费用是指物业管理企业的人工费用，包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。（一）定员的确定：根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。（二）工资的确定：1 .按照不同的岗位设置和人力资源配置情况，参考所在地平均工资水平，设定不同的薪酬标准。采用这种办法时，不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。然而，各企业的工资标准

2、，都是企业的秘密，况且相同档次的物业，：:不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。笔者作为招标专家参与某项目评标，曾有同一职位不同企业报价从3600元每人每月9600元每人每月之差。2 .按照社会职工平均工资计算。政府每年3月公布上年度本省区域内职工平均工资，此数据具有权威性。但需注意在每年年底测算下年度费用预算时，此数据相差两年，应加上调系数，采用历年平均上涨幅度来调整。3 .按照物业管理行业社会职工平均工资计算，地方政府会公布行业社会职工平均工资。此数据应用于普通住宅小区计算偏高，用于高档大厦测算则偏低，差异较大。4 .加班费的测算:社会平均工资已包含了加班费用。但是，物业管理行业加班数量远远

3、大于其它行业，特别是在几个长假中，既要确保假期服务保障工作的正常进行，又要借假期进行一些平时难以开展的工作，如重要设备的大修和改造等。笔者建议可采用每人每月23天的标准计算，日工资按月工资除以20.92天计算。5 .保险费用:规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金（五险一金）。物业管理企业聘用了较多的外埠员工（包括外埠城镇员工和农民工），有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的，一部分进入福利费开支。二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用1 .历史成本法:根据历年成本开支情况，加上不

4、可预见费（一般为10%,这主要是设备逐年老化，维修成本逐年增加，水电气价格也在逐年提高）。2 .简单测算法:按照设备或系统造价（投资）的5%6%计算，公共设施维护费包括地而、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的费用来计算。要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。三、物业管理区域清洁卫生费用该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池消淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。其中是否包含地面、增面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。若区域内有经营性餐饮项目，相关区域清洁卫生费用要提高30%-50%。四、物业管理区域绿化

5、养护费用包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。简单算法是按同档次物业绿化养护标准，确定一个养护单价，如0.85元每月每平方米，乘以绿化面积。同时要考虑行日装饰费用。五、物业管理区域秩序维护费用包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。六、办公费用包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。七、物业管理企业固定资产折旧计提折旧的方法主要有两类:一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法，如

6、双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下:固定资产折旧额=（固定资产原值-残值）/使用年限（使用年限一般按5年计）八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、公用设施设备的保险费用，是物业管理公司代替业主交纳的保险费用。公众责任保险（第三责任险）是由于物业管理工作的特殊性决定的一项保险的费用。笔者建议物业管理企业与业主协商，不仅投保财产一切险和公众责任保险，还应投保雇主责任险。九、法定税费1 .按现行粽法的规定，物业管理企业在进行经营活动中应缴纳的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育附加费。至于费用性税金，包括房产税、车船使用彳

7、兑、上地使用税、印花彳兑等应在管理费用中列支。营业按企业经营收入的5%征收。城市建设维护税、教育附加费，分别按营业税的7%、3%征收。两税一费合计为5.5%,它应以服务性收入额为对象和计税依据。2 .法定税费的计算。许多物业管理专业书籍和一些企业采用如下公式：法定税费=£物业服务成本X5.5%。笔者认为，以下计算公式更为合理：物业收入=£物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润法定税费=（，物业服务成本+物业管理企业的利润）/（1-税费率）x税费率=（Z物业服务成本+物业管理企业的利润）/94.5%x5.5%十、物业管理企业利润应区别建筑物的品质和档次、智能化水平、管理水

8、平、企业资质、已达到的管理目标情况。对于智能化水平较高的5A级大厦，企业利润应在对于智能化水平较低的一般大厦，利润也应在参考文献：1 .谢家瑾，加快建立质价相符的物业管理收费机制，中国物业管理，2003年第11期2 .季如进，物业管理，首都经济贸易大学出版社，2004年10月第一版3 .王林生，物业管理企业财务基础，重庆大学出版社，2005年2月第一版六、办公费用包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。七、物业管理企业固定资产折旧计提折旧的方法主要有两类:一类是平均年限法、平均工作量法等。另

9、一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下:固定资产折旧额=（固定资产原值-残值）/使用年限（使用年限一般按5年计）八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、公用设施设备的保险费用，是物业管理公司代替业主交纳的保险费用。公众责任保险（第三责任险）是由于物业管理工作的特殊性决定的一项保险的费用。笔者建议物业管理企业与业主协商，不仅投保财产一切险和公众责任保险，还应投保雇主责任险。九、法定税费L按现行税法的规定，物业管理企业在进行经营活动中应缴纳的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育附加费。至于费用性税金，包括房

10、产税、车船使用税、上地使用税、印花税等应在管理费用中列支。营业彳兑:按企业经营收入的5%征收。城市建设维护税、教育附加费，分别按营业税的7%、3%征收。两税一费合计为5.5%,它应以服务性收入额为对象和计税依据。4 .法定税费的计算。许多物业管理专业书籍和一些企业采用如下公式：法定税费吟:物业服务成本X5.5%。笔者认为，以下计算公式更为合理：物业收入=£物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润法定税费=（Z物业服务成本+物业管理企业的利润）/（1-税费率）x税费率=（Z物业服务成本+物业管理企业的利润）/94.5%x5.5%十、物业管理企业利润应区别建筑物的品质和档次、智能化水平、管理水平、企业资质、已达到的管理目标情况。对于智能化水平