对直管非住宅公房租金调整的思考

1、对直管非住宅公房租金调整的思考题记：直管公房是指政府公有房屋管理部门所有的公有房地产和管理的托管房地产和代管房地产，包括解放时没收、代管、 接受、改造的各类私有公有房地产以及解放后逐年新建和扩建的 大量公房。近年来， 我市房地产市场持续繁荣， 房地产的租金和售价也 稳步提升，而市国土房产局直管非住宅用房租金尽管经历了 2006 年、 2010 年和 2013 年的三次系统性调整， 但直管非住宅 用房的市场化改革仍不彻底，存在诸多问题。一、非住宅房屋租价的现状与弊端从厦门市直管非住宅房屋租价的现状来看， 大体上可划分为 两大类： 一类是受政府严格控制的统一租价。 这是非住宅用房房 屋租价的主要形

2、式。 其主要特点： 一是要经政府或物价部门批准； 二是租价标准既固定又多年不变，不受房屋租赁供求状况调节； 三是租金极低， 与市场租金相比差距甚大。 以厦门市中山路地段 为例， 该地段商用 2006 年执行的租金标准由原先的平均每平方 米 120 提高至 280 元，但仍只有当地市场租金的 1/15 左右。 2010 年调整后的租金开始逐渐逼近市场水平，达到市场租金的 约 80% 。但近年来中山路地段在旅游热的带动下市场租金稳步 提升， 这使得仍以 2010 评估租金为标准的三年期旧有合同租金 与市场租金价格形成了较大差距。另一类是带有改革的非统一租价。 如“协议租金” 、“附加租金”、“联营

3、租金” 、“地段租金”等，这类租价是统一租价的补充 形式。 这类租价有些经政府或物价部门批准， 有些未经批准， 而 是用协议等形式收租， 其租价高于统一租价， 但仍低于市场租价。对于上述的两类租价， 特别是统一租价，在执行过程中，往 往也会产生一些不容忽视的问题，主要表现为：1 、 国有收入大量流失。若放开直管非住宅房屋租价，按市价 收取租金，厦门市直管非住宅房屋租金收入将会大大增加。2 、 以租不能养房埋下安全隐患。低租金导致非住宅房屋的维 修养护得不到资金支持，既缩短了房屋的使用寿命，导致 国有资产流失，又无法满足使用单位的要求。3 、 转租牟利现象严重。直管非住宅用房租金与市场租价之间

4、的价差为承租者私下转租牟利提供了便利，从而干扰了正 常的租赁市场。4 、 价格调节机制失效，浪费与短缺并存。在非住宅房屋供求 矛盾相当突出的情况下，租金不能很好地发挥调节作用。 使得部分单位或个人将承租的非住宅房屋改作住宅、闲置 或使用效率低，而部分因事业发展急需非住宅房屋的单位 却无房源可供，结果造成了房源的浪费，制约了经济发展。5、 市场的不公平竞争。同等条件下，公用非住宅用房租金与 市场租金之间的价差使得企业经营成本、风险承受能力、 盈利能力的不同，从而导致市场的不公平竞争。6 、 不利于房地产市场的发展。在建立和培育市场经济过程中， 非住宅房屋作为生产、经营必不可少的生产要素，仍然不

5、进入市场，不实行市场机制调节，对整个房地产市场的培 育也会带来一些消极因素。二、非住宅用房租金的调整 针对直管非住宅用房租金存在的问题， 调整非住宅用房租金 十分必要，且具有一定的客观性。这是因为，其一，非住宅用房 大多用作生产、经营等市场经济活动，其既是重要的生产资料， 又是劳动产品。因此， 它符合市场经济中的基本要素， 可以通过 市场机制定价， 并通过价格调节来平衡供求关系， 使有限的非住 宅房屋发挥最佳效益。其二，为实现以租养房，解决非住宅用房 因得不到正常维修改造而成为危房的国有资产损失问题， 非住宅 用房租金应当与市场接轨、 不断放开价格、 加快资金收回，确保 回收资金可用于非住宅房

6、屋改造， 形成非住宅房屋投入产出的良 性循环，实现国有资产的保值增值。为此， 厦门市政府于 2006 年、2010 年、2013 年对非住宅 用房租金进行了相应调整（见下表） 。由表可知，首先，市政府 对直管非住宅用房租金的调整大方向始终保持一致， 即不断提高 租金， 与市场租金接轨。 这是为了有序推进公共资源的市场化配 置，减少国有租金流失，实现国有资产实现保值和增值。其次， 为了鼓励自主经营， 扶持民生公益事业， 发挥公房管理在服务民 生上的作用， 并维护非住宅租赁市场稳定发展， 政府对自主经营的商贸企业、涉及民用公益事业的企业单位以及老国有、集体老企业长期以来均给予了一定的政策优惠。其中

7、，今年政府加大了对涉民生公益事业单位的政策优惠力度，减免租金额达40%。但对老国有、集体老企业的政策优惠力度则有所减弱。此外，为减少非公用住宅转租牟利的空间，今年政策规定除历史负担较重的国有和集体老企业外， 对转租人严格按市场评估租金100%标准征收。表1:厦门市直管非住宅用房租金调整概况2006 年2010 年2013 年调整标准2005年厦门市直 管非住宅用房租金 征收办法规定的 租金标准根据市场价，由福建光明资 产评估房地产估价有限责 任公司和厦门均和评估咨 询有限公司评估的月租金 算术平均确定根据市场价，由政府采购中标的 四家评估机构评估的租金的算术 平均值确定减免范围1. 公益事业租

8、用的 直管非住宅用房租 金按市场评估租金 的70 %计收。若将 其部分或全部转租 的或经营其他用途 的，按市场评估租 金调整。2. 对亏损、停产或半 停产的商业集团、 供销社等老企业承 租户，可提出减免 租金申请，经主管 部门认定审查，可 享受租金额30 %的同2006年1. 公益事业租用的直管非住 宅用房租金按市场评估租 金的70 %计收。若将其部 分或全部转租的或经营其 他用途的，按市场评估租金 调整。2. 对亏损、停产或半停产的 商业集团、供销社等老企业 承租户，可提出减免申请， 经主管部门认定审查，可享 受30 %租金额减免，减免 期限一年。一年后视情再3. 直管非住宅用房由承租人1.

9、 对直管非住宅用房由承租人自 主经营的，经承租人申请，经有 关部门批准后，可按市场评估标 准的70%缴交。2. 承租人为机关、事业单位、部 队、人民团体的，以及承租人经 批准将直管非住宅用房作为书 店、电影院、学校、医院、农贸 市场等用途的，经承租人申请， 有关部门批准，可按相应用途市 场评估租金标准的 60%缴交。3. 对历史负担较重的国有和集体 老企业转租的，经承租人申请，相关部门批准，2013年6-12月 份可按市场评估租金标准的 80%减免，减免期限一 年。一年后视情再自主经营的，承租人可提出 申请，经相关部门核准后可 缓调租金，保留原租金最长 一年。缴交；2014年可按市场评估租金

10、标准的90%缴交；2015年按市 场评估租金标准缴交。资料来源：根据 2013关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知 、2009年关于厦门市直管非住宅用房租 金按市场评估标准调整的通知以及 2006年厦门市调整部分一楼沿街直管非住宅商业用房租金标准整理。三、调整市直管非住宅用房租金的影响一方面，从地方政府的角度来看，调整非住宅房屋的租价，可以较好地解决现行统一租价所造成的诸多弊端，对发展房地产事业，促进经济建设有着现实意义。主要表现在：1、有利于国有资产保值、增值。非住宅房屋租价与市价的接 轨大幅度地提高了租金，为租金用于非住宅房屋的改造和 经营提供了资金支持，从而确保了国有资产保值、增值。2

11、、有利于市场经济的形成和培育。租价的调整减少了其与市 场价格之间的价差，且对于享受优惠政策的承租人一旦转 租也按照100%市场评估租金标准征缴租金，这使得私下 转租牟利等不利于房地产市场健康发展的现象逐渐消失，有助于营造一个公平竞争的市场环境，推动市场经济的形 成。3 、 有利于促进房地产事业发展。非住宅房屋租价的调整，使 非住宅房屋真正成为房地产业的生财之本，必然为房地产 业的发展注入活力。并通过多种方式经营，使之不断流动 增值，提高放低的经济效益，促进房地产业的迅速发展。4、 有利于缓解非住宅房屋的供求矛盾。可利用租价调整这一 经济杠杆，调剂余缺，缓解日益严峻的非住宅房屋供不应 求的矛盾，同时加速资金回收，加快发展非住宅房屋建设。 另一方面， 从直管非公用住房的承租人角度来看， 租金的不 断提高增加了企业的经营成本， 从而减少了企业的营业利润。 尤 其是历史负担重的国有、集体等老企业，在政策优惠力度减弱， 租金攀升的情况下，企业盈利空间进一步减少。但是， 租金的市 场化改革这一长期趋势也有助于推动承租企业不断创新经营管 理模式，提高盈利水平，以适应日益激烈的市场竞争环境。结束语面对形势的挑战和竞争激烈的房地产市场， 政府对