金光华2015市调报告巩文韬

1、SCP PLAZA 租赁部市调报告租赁部市调报告时时 间：间：2015年年12月月 市调项目：金光华广场市调项目：金光华广场项目概况基本信息基本信息开业时间：开业时间：2004年11月20日投资投资/开发商：开发商：金光华实业（集团）有限公司（15亿RMB）营运团队：营运团队：金光华商业管理有限公司设计单位：设计单位：深圳市招商建筑设计有限公司位置：位置：位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，与国贸地铁站 无缝对接（深圳首家与地铁站无缝对接的商场）体量：体量：占地1.814万m2，建筑面积10.2914万m2，外广场8500m2，1700个停车位（B2B3+ 外部地上车

2、位），商业区域楼层B2L7，直梯18部，扶梯60部主力店：主力店：百佳超市（B2），ZARA（B1），南国影城（L3-L4），反斗乐园（L4）区位分析交通状况交通状况 道路信息：位于深圳市罗湖区人民 南路、嘉宾路、南湖路 三条繁华大道的交汇处， 交通较为便利。 地铁线路：位于1号地铁线上，其B2 与国贸地铁站A出口无缝 对接（深圳首家与地铁站 无缝对接的商场），出口 约16m宽，日均客流量 10万左右（数据来源：新 摩尔商业管理公司 2012）。 公交线路：金光华广场站29条线；国 贸站3条线；罗湖小学站 21条线。东门老街（600m）万象城（1000m）罗湖火车站（1200m）区位分析商圈分

3、析商圈分析金光华广场 位于人民南商圈，商圈内主打时尚高档精品购物及娱乐业，有较好的商业氛围及文化基础 与邻近的东门商圈（购物、休闲、旅游、观光步行街）、蔡屋围金融中心商圈（深圳老牌金融中心）构成罗湖金三角，各商圈差异化发展、优势互补，形成良好的区位优势 地铁及公交线路便利，有利于引导来自东门、蔡屋围两商圈的客流区位分析CBD CBD 与住宅分与住宅分析析周边高档酒店有阳光酒店、彭年酒店、新时代酒店、金碧酒店等，易于吸引外来高消费人群周边住宅区主要是高档住宅区，片区居民具有较强的购买力周边分布诸多高档写字楼，聚集众多白领与私营企业主，购买力强，且具有一定的文化品位发展中心大厦国际商业大厦海丰苑大

4、厦深圳嘉里中心彭年广场湖心大厦主要客群：写字楼白领、金领、私营企业主；周边高档住宅区居民；周边 高档酒店暂住人群提袋率：工作日50%，周末/节假日70%（数据来源：中原地产 2012）区位分析竞争者竞争者（数据来源：中原地产 2012）万象城 距离约1km；深圳最大、华南最好、中国 最具示范效应的大型室内购物中心，集百货 、国际品牌、时尚精品店、餐饮、大型娱乐 等元素于一体，真正的一站式购物体验中心 。定位人群：城市高端消费群体。KK Mall 距离约2.8km；商圈条件优良，坐拥深圳地 标性建筑，主力店多，有多家国际时尚精品 品牌的华南/深圳首店，国内体验式购物的 先驱。定位人群：中高端年轻

5、客群。东门茂业 距离约1.2km；深圳老牌百货商场，商圈成 熟，品牌繁多，经营专业，目前还有较强的 社会影响力。定位人群：周边片区及写 字楼的大龄中高端客群。 周边最具代表性的竞争项目有万象城、金光华、中信城市广场等，对KK Mall造成一定程度上的客群分流作用。经营特点项目定位项目定位 关键词关键词中高端深圳首家连通地铁站的商场区域型国际化现代化兼顾式定位大规模多功能经营特点业态组成业态组成业态类业态类型型商户类别商户类别 B2B2B1B1L1L1L2L2L3L3L4L4L5L5L6L6L7L7各类商各类商户数量户数量各业态各业态商户数商户数量量业态占业态占比（数比（数量）量）零售零售百货百

6、货/ /超市超市21323778%服装服装/ /鞋包鞋包8352245 2519154童装童装/ /玩具玩具9312家居生活家居生活/ /数码产品数码产品3115616钟表钟表/ /珠宝珠宝/ /饰品饰品/ /礼礼品品6247340保健品保健品/ /药药品品/ /化妆品化妆品83112餐饮餐饮咖啡咖啡/ /甜品甜品31112194415%休闲休闲/ /特色特色20311227大型正餐大型正餐11338配套配套娱乐娱乐1113207%健康健康/ /文教文教/ /生活服务生活服务/ /摄影摄影41173117银行银行/其他其他其他其他1 (广天)1(VIP中心)221%各层商户总量各层商户总量55

7、683250 29371886303303 100% 结合其区位的客群定位： 零售业态比例最大（以服饰、鞋包、钟表、珠宝饰品等为代表，儿童、家居用品等品牌比例较小）； 餐饮比例其次（以休闲、特色餐饮为主，大型正餐比例较小但占地面积很大，其次是咖啡/甜品）； 配套类业态品牌比例最小，以生活服务、纤体健康、文教等为主品类较齐全；有少部分影院娱乐品牌；无银行；基本满足周边居民生活消费需求； 有一家广天收藏品馆，还有一家VIP服务中心，与高端客户需求相匹配。经营特点楼层信息楼层信息 B2 B2主要业态：百货超市 / 内衣/ 精品配饰（珠宝）/ 眼镜 / 个人护理 / 休闲餐饮主力店：Taste 精品超

8、市 （百佳旗下的高端精品超 市，约3500m2，进口商品多，品类齐全，经 常做惠客活动）特色品牌：万宁 / 夏娃的诱惑 / 八马茶业 / 瑞兰珠宝 / 四季榴莲 / 麺屋武藏 / 马拉爸爸优点：对接地铁口，有优质的主力店以及足够数量的餐饮 品牌，其余业态组合与楼层定位匹配度高，有很好 的聚客作用；不足：支动线导流效果不明显，垂直动线数量少、分布不 均衡，存在一定的动线死角经营特点楼层信息楼层信息 B1 B1主要业态：百货 / 休闲服饰（包含快时尚）/精品配饰 （珠宝）/ 钟表 / 休闲快餐 / 鞋包主力店：Zara（约2500m2）特色品牌：名创优品 / 优衣库 / 海阔天空 / 周大福 /

9、钻石世家 / KFC / 星巴克 优点：业态及品牌与B1形成明显的差异化，有利于引流 B1客群； 西面的通道及下沉式花园（月光天井）配合零 售服饰店铺门面及餐饮外摆区，形成露天街景， 有层次感，体验感强；不足：主力店Zara与下沉花园落位太近，东面岛柜分布 密集，有动线死角，不利于导客，可以尝试调整 Zara至东面形成哑铃状动线以拉动客流经营特点楼层信息楼层信息 L1 L1主要业态：精品男女装 / 珠宝 / 钟表 / 配饰 / 保健品 / 皮具特色品牌：MCM（德国皮具，深圳首店） / 欧时韵 钟表 （瑞士名表集合店，深圳首店、旗 舰店） / TopShop（英国快时尚，深圳 首店）/ Dan

10、iel Hechter / Moschino（ 意大利女装，深圳首家直营店、旗舰店） / RG / Trussardi / Coach / Mc Choice （特卖）优点：汇集多家国外精品品牌，多为深圳首店/旗舰店，以 及国际高端品牌集合店等，有较好的集群效应和一定 的影响力；动线分布明朗，支动线打通商场多个入口 ，便于导客；不足：业态重复率高（钟表），降低场地利用率、影响坪效 ；外广场利用率极低，无有效的推广元素，不利于聚 客经营特点楼层信息楼层信息 L2 L2主要业态：精品男女装 （休闲、潮流、商务）/ 精 品配饰 特色品牌：卡尔丹顿（国内首个国际一线男装品牌 ，深圳旗舰店，约600m2

11、，普遍价位600 3000RMB）/ ED Hardy（美国纹身 朋克风格服饰） / Sammy（深圳代理， 国际精品女装集合店）/ Mc Choice （正 式店铺）/ 许留山 / 11号花店优点：拥有一定量的精品服饰品牌，业态与风格同B1在 一定程度上形成差异化；不足：一部分品牌与L1存在重复，且价格定位与L1存在 混淆（如Mc Choice正式店铺在L2，但特卖场在 L1；部分服饰、箱包出现定位高于L1的情况）； 中岛形象较差，顾客体验感不强经营特点楼层信息楼层信息 L3 L3主要业态：精品女装 / 精品配饰 / 皮具 / 个人护理 / 影院主力店：南国影城（L3-L4，约2000m2）

12、特色品牌：EP / 歌力思 / 卡洛琳 / 吉祥斋 / 玛丝菲 尔 / GK韩国美甲优点：有很好的精品大女装品牌以及相应的配套业态 （如美甲、咖啡），整体定位较为明确； 动线分布合理，无死角；不足：主力店与楼层其他业态关联度低，无法形成有 效的集群效应，体验感不强； 一些网站（如大众点评）上消费者对主力店品 质、管理水平等存在较多非议，影响整体声誉经营特点楼层信息楼层信息 L4 L4主要业态：童装 / 玩具 / 内衣 / 运动服饰（户外 居多） / 居家 / 甜品 / 特色餐饮主力店：反斗乐园（约1800m2）；南国影城 （L3-L4）特色品牌：乐高 / 十月妈咪（孕装）/ 安莉芳 / 哥伦比

13、亚 / 狼爪 / DEA床上用 品 / 遇见 / 探鱼优点：品牌及业态组合合理，整体定位较为明确；不足：两大主力店落位过于接近，不利于向小店铺 引导客流，建议改为哑铃状动线布局； 中岛店铺布局过于集中，体验感不佳经营特点楼层信息楼层信息 L5 L5主要业态：居家 / 美容美发 / 童装 / 玩具 / 游乐 场 / 培训 / 摄影特色品牌：海马家私 / 迪士尼 / 江博士 / 奇奥柏 查美容美发 / 奥佳华 / 华尔街英语 / 风车小镇 / 一迪亲子创意馆 / 金色童年优点：品牌及业态组合较为合理，整体定位较为明确， 同时在一定程度上与L4形成差异化；不足：中岛风车小镇整体形象不佳，影响楼层通透感， 体验感不强经营特点楼层信息楼层信息 L6 & L7 L6 & L7主要业态：大型正餐 / 健身 / 健康护理 / 皮具护理 / VIP服务中心*特色品牌：力美健健身会所 / 必瘦站 / 三千创作料理 /上岛皮具护理 / 小南国 /