房地产信托融资模式

1、房地产信托融资一、房地产信托概论信托是指委托人基于对受托人的信任， 将其财产权委托给受托人，由受托人 按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处 分的行为。它是以财产为核心、以信任为根底、以委托为方式的一种财产管理制 度。其本质可概括为“受人之托，代人理财。房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信 托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金， 按委托人的意愿以自己的名 义，为受益人的利益或者特定目的， 以不动产或其经营企业为主要运用标的， 对 房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租

2、赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。二、房地产信托融资模式基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型 信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。一贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定委托人投 资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来， 然后通过信托贷款的方式贷 给开发商，开发商定期支付利息并于信托方案期限届满时归还本金给信托投资公 司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托方案期限届满之时支付最 后一期信托收益和归还本金给投资者。对公司工程要求要求的风险控制机制退出方式“四证齐全自有资本金到达35%二

3、级以上开发资质工程盈利能力强资产抵押土地、房产等 不动产，抵押率一般在 50%左右、股权质押、 第三方担保、资金监管、 受托支付、设置独立账户归还贷款本金融资金额融资期限融资本钱视开发商的实力、工程的 资金需求及双方的谈判 结果，从几千万到几亿不 等以1-2年居多，最近也出现了 5年期甚至更长期限的信托方案一般高于同期银行法定 贷款利率，目前在12% - 20%居多。优势：融资期限比拟灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发本钱。劣势：与银行贷款相比本钱高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。2、特点及优势二股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金

4、持有人手中募集 资金，之后以股权投资的方式收购股权或增资扩股向工程公司注入资金，同时 工程公司或关联的第三方承诺在一定的期限如两年后溢价回购信托投资公司 持有的股权。股权质押 第三方担保2、特点及优势对公司工程要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清 晰、工程盈利能力强、 已投入30%以上的自 有资金、工程可不要 求四证。向工程公司委派股东和财务 经理、土地抵押、股权质押、第 三方担保、回购承诺溢价股权回购融资金额融资期限融资本钱视工程的资金需求及双方的谈判结果以1-2年居多，最近也出现了 5 年期甚至更长期限的信托方案一般15%以上。股权性质优势劣势该等股权性质类似于 优先股，对公司的

5、日 常经营、人事安排等 没有决定权可能有 建议权、知情权、监 督权等1能够增加房地产公司 的资本金，改善资产负债 率，起到过桥融资的作用使 房地产公司到达银行融资 的条件；2其股权类似优 先股性质，只要求在阶段时 间内取得合理回报，并不要 求参与工程的经营管理、和 开发商分享最终利润。一般均要求附加回购，在会 计处理上仍视为债权；如不 附加回购那么投资者会要求 浮动超额回报，影响开发商 利润。三混合型信托融资模式夹层融资型债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托 的根本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债 权和组合满足开发商对工程资金的需求

6、。对公司工程要求要求的风险控制机制退出方式工程盈利前景良好，一般为大型集团开发工程向工程公司委派董事、 土地抵押、股权质押、第 三方担保、资金证照监 管、受托支付综合采用贷款归还及溢价股收购融资金额融资期限融资本钱一般在5亿以上以2-3年居多，股权投资 期限也可以为5年期甚至 更长固定+浮动，固定局部一般不低于15%年优势：1信托可以在工程初期进入，增加工程公司资本金，改善资产负债机构。2债权局部本钱固疋，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权局部一 般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小劣势：交易结构比拟复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协

7、议四财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相别离的特点，开发商将其持有的房产信托 给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持 有的优先受益权。信托公司发行信托方案募集资金购置优先受益权，信托到期后 如投资者的优先受益权未得到足额清偿，那么信托公司有权处置该房产补足优先受 益权的利益，开发商所持有的劣后受益权那么滞后受偿。溢价回购优先受益权2、特点及优势对信托财产要求要求风险控制机制退出方式1业已建成， 产权清晰，证件齐 全；2能产生稳 定的现金流，如商 场、写字楼、酒店 等租赁型物业1通常设置一般受益权和优先 受益权，分别由开发商和投资者信托

8、方案持有；信托到期后 如投资者优先受益权未得到足额 清偿，那么信托公司有权处置该房 产补足优先受益权的利益，开发开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权商所持有的劣后受益权那么滞后受 偿；2回购承诺及第三方担保 3物业抵押、股权质押等融资金额融资期限融资本钱视信托财产的评估价值，和租金收入等确定一般期限不超过3年，但可以通 过结构设计实现资金循环使用12-18%/年，视资产质量优势劣势1在不丧失财产所有权的前提下实 现了融资。2在条件成熟的情况下， 可以过度到标准的REITs产品。物业租售比过低导致融资规模不易确 疋二、房地产信托基金1、操作流程 一般采用先成立信托方案，继而以有限合伙形式成立基金，通过基金对开发商已 经取得的工程进行股权投资，或者与开发商共同投资。2、特点及优势对公司工程要求要求风险控制机制退出方式工程盈利前景良好， 一般为大型集团开 发工程向工程公司委派董事、土 地抵押、股权质押、第三方担 保、资金证照监管、受托支付 综合采用工程公司清算或股权回购融资金额融资期限融资本钱基金规模在5亿以上，单笔投资2亿以上基金期限5年以上，单个工程以2-3年居多浮动，根据工程盈利情况分成