中国房地产业买方(购房者)资金状况分析

1、中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统电 话： 箱： hetian资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析2011年7月14日摘要 ··································

2、83;··················2一、研究背景4二、房地产业买方资金分析61. 民间资本 ··························

3、3;····················61) 民间资本增长迅速 ···························

4、83;·················································

5、83;··········62)绝大多数的民间资本仍以储蓄存款形式存在，潜在购房能力强大···························73)近年民间资本中储蓄存款的占比有所下降，表明资本活力增强··&#

6、183;···························82. 居民储蓄 ·····················

7、;·························101)我国东部地区储蓄存量占全国一半以上，其中三大城市群占全国近半···················&

8、#183;102)居民储蓄与负债的比值逐年下降，但仍是同期个人消费贷款和住房贷款总额的数倍·····123)居民储蓄相比商品房销售额和定金预付款高，购房的现金支付能力强大·················13三、结语15本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨。1中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房

9、地产业买方资金状况分析摘要买卖双方的资金状况是影响房地产业格局和走势的重要变量。近年来，经济的发展、房地产调控和货币政策的变化，对房地产业买卖双方资金状况产生了显著影响，本系列专题以宏观数据分析和重点城市实地调研的方式，对房地产开发企业和购房者双方资金状况进行分析。本报告为“中国房地产业资金状况系列专题”之二，从包括居民储蓄在内的具有较强流动性的民间资本等方面对房地产业买方（即购房者）的资金状况进行分析。1. 民间资本 1规模庞大，增长迅速，绝大多数以储蓄形式存在，近年来民间资本活力显著增强。近十年来，民间资本增长迅速，平均增速较同期GDP 高出 7 个百分点，显示出强劲的增长势头。在民间资本

10、构成上，居民储蓄存款占有绝对优势，截止 2010 年底储蓄存款超过30 万亿元，占民间资本的93% 。与 2005 年相比， 2010 年底的全国储蓄存款余额增长超过一倍。同时，储蓄存款增速降低，在民间资本中的比重由 2005 年的 98% 下降到 2010 年的 93% ，说明民间资本活跃程度有所增强。2. 具体到居民储蓄方面， 我国东部地区聚集了巨大财富， 尤以三大城市群为最； 与居民负债和商品房销售额等指标相比，民间储蓄规模庞大，居民整体购买力十分强大。2010 年末，我国东部地区储蓄存量占全国一半以上，其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群就占了全国的45% 。近年来，居民储蓄与负债的比

11、值虽逐年下降，但仍是个人消费和住房贷款总额的数倍。2010 年，全国居民储蓄余额是同期消费性贷款的4 倍，是个人住房按揭贷款的5 倍，表明民间资金储备十分充足，居民负债水平较低。2010 年，居民储蓄余额是全年商品房销售额的近6 倍，同样显示了民间资金的充裕和实力。定金及预付款与储蓄存款稳定在4%-6% 之间，同样说明购房者支付能力强大。1 本报告中民间资本包括居民储蓄存款、民间债券投资、民间股权投资三部分，数据来自于中国人民银行，其中民间债券和股权投资分别用中国人民银行公布的非金融企业债券和股权融资金额计算得出。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有

12、疑问，请咨。2中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析总体来看，分析表明我国民间资本储备相当充足，资金实力强大的、有购买和投资能力的买方也静极思动，逐渐改变传统的以储蓄为主要保值手段的行为，除消费、买车、买房外，也在寻求更多的手段运用个人的资金储备，进行增值或保值。如何很好的运用这些民间储备，来推动房地产市场和国民经济发展，是房地产业买方卖方和政策决策者应当开始认真考虑的问题。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。3中国指数研究院中国房地产指数系统资金专

13、题二：中国房地产业买方资金状况分析一、 研究背景2010 年以来，国家实行一系列紧缩的货币和信贷政策，对房地产业的资金链的影响重大，寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性，成为开发企业和购房者共同关注的问题。开发企业和购房者作为房地产业的卖方和买方，其资金状况是影响房地产业运行状况的重要变量，特别在宏观调控不断推进的大背景下，资金状况日益得到社会各界的广泛关注。此次研究以“中国房地产业资金状况”为主题，结合中国指数研究院现有相关成果和高和投资等机构的调研报告，发布系列研究专题。专题将从宏观、中观、微观等多个维度，对房地产业卖方和买方的资金状况进行分析，解读贷款融资、民间资本等对房地产业资金状况

14、的影响和未来发展趋势。据招商银行发布的2011 中国私人财富报告统计，2010年中国个人总体持有的可投资资产 2规模达到62 万亿元（本报告中货币单位均为“人民币” ），其中高净值人士3达到 50 万人，共持有可投资资产15 万亿元，人均约3 千万元。另据中国人民银行数据，民间资本的活跃度逐年增高。 2010 年，除人民币贷款以外，全社会新增融资6.33 万亿元，占融资总量的44.4% ，这意味着非金融企业通过银信合作理财、地下钱庄、小额贷款公司、典当行等银行之外渠道的直接融资规模已经逼近全社会融资的半壁江山。庞大的资金在这类所谓“影子银行”内流动， 像地下金融、民间借贷这种游离在金融机构外的

15、金融行为日期频繁。本报告为“中国房地产业资金状况”专题之二， 报告内容从包括居民储蓄在内的具有较强流动性的民间资本等方面对房地产业买方（即购房者和潜在购房者）的整体资金状况进行了分析。应当说明的是，由于民间资本的隐秘性和非正规性，缺乏官方数据，统计上困难较大。本报告应用较简易的方法统计了最具有流动性的民间资本，即居民储蓄存款、民间债券投资、民间股2 据招行报告，可其投资资产的定义包括现金、存款、股票、债券、基金、保险、银行理财产品、境外投资和其他类别投资等个人金融资产和投资性房产，覆盖范围大于本报告所指的“民间资本”。3 高净值人士指的是拥有可投资资产超过 1 千万元人民币的个人，来源同上。本

16、报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。4中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析权投资三部分之和，仅仅给出了民间资本规模的下限，供相关各方参考。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。5中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析二、 房地产业买方资金分析1. 民间资本民间资本，通常包括居民的储蓄存款、居民投资在债券和股票等金融市场、民间借贷市场上的资金和以现金、金银等形式存在

17、的资金等。除以储蓄形式存在的资本外，本报告根据央行公布的数据，用非金融企业以债权和股权形式获得的融资总额来衡量作为投资的民间资本，属于民间流动性最强的、可随时作为购房资金和其他投资的部分。当然，在民间仍然有一部分资金或投资（如投资性购房、艺术品投资、非上市公司股权投资等）既不以储蓄形式存在，也没有进入正规的借贷和信托市场，难以有官方的统计数字，因此本报告中的民间资本仅仅统计了民间资本规模的下限，实际规模会更大。1) 民间资本增长迅速图 1 ：近年民间资本增速远超GDP 增速民间资本 (左轴 )民间资本增长率 (右轴 )GDP增长率 (右轴 )3530%3025%万25亿20%元201515%1

18、010%55%200520062007200820092010数据来源：国家统计局，中国人民银行，中国指数研究院整理数据显示， 2010 年我国的民间资本总额超过32 万亿元，是2005 年规模的 2.3 倍。 2005本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。6中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析年以来，民间资本以年均18% 的速度增长，远超同期GDP 实际增速7 个百分点（同期GDP 实际增速均值为11%，名义 GDP 增速为 16.5% ，较民间资本增速低1.5 个百分点）。

19、这说明， 民间资本的积累速度快于社会新增价值的增速，越来越多的社会新增财富被储存在民间。相应的，这些被大量积累的民间资本也亟需寻找渠道应用，其市场的活跃程度也相应增强。温州、山西、鄂尔多斯、陕北等地是民间资本规模较大的几个地区，民间借贷和融资市场非常活跃和发达。据高和投资等有关机构统计4，温州民间资本规模已经超过6000 亿元，山西单是储蓄存款就达到8000 亿元，鄂尔多斯的民间资本超过2000 亿元，陕北与鄂尔多斯类似。这四个地方的民间资本合计将近2 万亿元， 而 2010 年全国商品房销售额为5.2 万亿元， 这四地能买下当年全国商品房的三分之一。2) 绝大多数的民间资本仍以储蓄存款形式存

20、在，潜在购房能力强大图 2 ： 2010 年全国民间资本总额32.5 万亿，九成以上为储蓄2010 年居民储蓄2010 年企业债权直接融资2010 年企业股权直接融资0.86 (万亿 ), 3%1.35 (万亿), 4%30.33 ( 万亿),93%数据来源：国家统计局，中国人民银行，中国指数研究院整理4相关研究成果请见高和投资等机构完成的专题报告中国民间资本投资调研报告鄂尔多斯篇、中国民间资本投资调研报告陕北篇。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房010地-59306936产指。数系统或7其他公开中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析数据显示，

21、2010 年， 93% 的民间资本是居民储蓄，剩下4%和 3% 分别投入借贷和信托市场，以储蓄形式存在的民间资本占有绝对的规模优势。另外，由于我国居民的储蓄倾向较高、投资习惯保守，在近年来通货膨胀压力下，为跑赢CPI ，绝大多数人仍然选择购买房产实现资产保值。这说明，对于房地产业来说，潜在购房者的购买能力仍然强大。3) 近年民间资本中储蓄存款的占比有所下降，表明资本活力增强图 3：近年储蓄存款增速降低，储蓄在民间资本中的比重逐年下降储蓄占比债券占比股票占比100%0%1%2%2%1%3%98%2%4%96%3%5%4%2%94%98%97%92%95%94%93%90%93%88%200520

22、062007200820092010数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理近年来，储蓄存款和民间资本的总量均有所增长，但储蓄存款占民间资本的比例逐年下降，本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。8中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析显示民间资本活力增强。2005 年储蓄在民间资本中的比重高达98% ，到 2010 年下降为 93% ，六年间下降了5 个百分点。储蓄占比的下降和非金融机构的债权和股权融资规模的扩大，说明民间财富日益从单一的储蓄转移到了多样化的能获得高回报率的项目上

23、。私人财富的积累和社会经济的发展，推动民间资本努力寻求更多渠道获得收益或保值，购房进行投资是其中一种且是大众普遍认可的一种手段。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。9中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析2. 居民储蓄1) 我国东部地区储蓄存量占全国一半以上，其中三大城市群占全国近半图 4：三大城市群聚集了全国45% 的储蓄存款2005年居民储蓄存款2010年居民储蓄存款年均增长率 ( 右轴 )4占全国 45%20%318%万全国居民储蓄16%亿 2年均增长率 =17%元14%

24、112%010%北天河上江浙广福山海山安江河湖湖内广重四贵云西陕甘青宁新辽吉黑京津北海苏江东建东南西徽西南北南蒙西庆川州南藏西肃海夏疆宁林龙古江东部中部西部东北数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理2010 年，全国范围来看，东部地区的城乡居民人民币储蓄存款年底余额达16.5 万亿元，占全国比重达54% ，中部近5.5 万亿元，西部为5.6 万亿元，东北三省2.6 万亿元。除东北三省低于全国平均水平外，东中西三大地区在过去5 年内的平均增长速度相差不大。三个特大城市群聚集了全国近一半的储蓄存款，民间资金储备实力强大。2010 年，长三角地区的储蓄存款为6 万亿元，京津冀地区为3.8 万亿元，

25、珠三角地区为3.7 万亿元（广东省）。除广东之外，江苏、浙江、山东、北京、上海、河北等省市的储蓄存款均在1.5 万亿元以上，而辽宁、四川、河南、湖北、山西、湖南等省也在0.91.5 万亿元之间，处于全国较高水平。2010 年底，多个省市的储蓄存款余额较2005 年增长超过一倍。2010 年，除黑龙江、吉林、广东、河南、辽宁外，全国各省市的储蓄存款较2005年增长均在一倍以上。其中，青海本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房010地-59306936产指。数系统10或其他公开中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析最高，为 2005 年的 1.5 倍，年

26、均增速接近20% ，海南、贵州、浙江、云南、内蒙古、四川等省均在 1.3 倍以上。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。11中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析2)居民储蓄与负债的比值逐年下降，但仍是同期个人消费贷款和住房贷款总额的数倍图 5 ：储蓄余额与消费、按揭贷款余额的比值下降，但仍处于较高水平居民储蓄存款 / 消费性贷款居民储蓄存款 / 住房按揭贷款76543200820092010数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理据里昂证券分析， 2010 年中国居民的负债率5

27、 是 45% ，与美国房地产泡沫高峰期的130% 相比是小巫见大巫， 从信贷的角度讲，房地产市场并不存在泡沫。 尽管这个数字可能存在一定统计上的不合理性， 但结合我们的分析，可以得出相似的结论。数据显示，我国居民储蓄与家庭负债的比值近三年来有所下降，但 2010年底，根据央行统计数据，全国住户消费性贷款余额为7.5万亿元，其中个人住房按揭贷款余额6.2 万元（根据央行金融统计常用指标释义，个人购买住房的贷款计入“消费性贷款”），全国居民储蓄存款仍是消费性贷款的4 倍左右， 是个人住房按揭贷款的 5 倍左右，民间的资金储备仍然非常充足，居民负债水平不高。5 据里昂证券报告，负债率用家庭债务与可支

28、配收入的比率计算。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。12中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析3) 居民储蓄相比商品房销售额和定金预付款高，购房的现金支付能力强大图 6 ：储蓄与商品房销售额倍数降低，但仍近 6 倍；定金预付款与储蓄比值基本在4%-6% 之间居民储蓄存款 (左轴 )商品房销售额 ( 左轴 )储蓄 / 销售额 (右轴 )409308万7亿元 20610504200520062007200820092010居民储蓄存款 (左轴 )定金及预付款 ( 左轴 )定金及预

29、付 / 储蓄 (右轴 )408%306%万亿204%元102%00%200520062007200820092010数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理我国居民储蓄存款一直高于商品房销售额的数倍，这一比值虽在2008 年有所回升，但整体来说仍呈下降趋势。2010 年，我国居民储蓄存款余额仍是全年商品房销售额的近6 倍，显示了民间资金的充裕和强大实力。随着近年来商品房销售额持续较快增长，定金及预付款与储蓄存款比值也有所上升，但本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。13中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：

30、中国房地产业买方资金状况分析2005-2010年间，定金及预付款与储蓄存款的比值基本在4%-6% 之间，始终处于较低的水平，也就是说购房者购买商品房时所需支付的“首付款”占其储蓄的比例很低，从另一侧面证明了中国居民资金实力和购买能力的强大。另根据国家统计局数据，房地产开发企业的资金来源中超过40% 来自购房者的定金及预付款、个人按揭贷款等，而定金及预付款通常直接来源于居民储蓄，较低的比值表明居民储蓄可能成为房地产企业的重要资金来源。当前，限购等严厉的调控政策抑制了商品房销售，对企业通过预售获得民间资本的能力带来显著影响，影响了开发企业的资金状况，开发企业应积极探索信托、私募股权等直接融资方式，

31、以更多地吸引民间资本。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。14中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析三、 结语近年来，中国民间资本增长迅速，明显高于同期GDP 增速，大量的新增财富储存于民间资本当中， 同时，在资金运用上， 民众开始突破单一的储蓄存款方式，更多地尝试采用购买企业债权和股权的方式进行投资。在银行利率跑不赢CPI 以及其他投资渠道相对匮乏的背景下，民众也更多地开始购置房地产对个人累积的财富进行保值增值。购置房产对中国人而言是最为重要的财富运用方式和保值方式之一，在民

32、间资本和储蓄存款总额不断增长的背景下，民众可利用的财富增多，恩格尔系数下降， 居民把更大比例的积蓄用于了购买房产。数据同时也显示，近年居民储蓄额是同期商品房销售额6 倍，是个人住房按揭贷款余额的 5 倍，表明全国居民总体资金持有量高，负债水平低，商品房购买能力强。近年来民间资本中储蓄存款的比例下降，显示了居民对财富运行方式的多样化。但同时应当注意， 2009 、2010 年储蓄存款占民间资本的比例虽为近几年最低水平，但仍高达93% ，也就是说，从总体上看， 绝大部分民间财富仍以储蓄的方式存在，这对我们有两方面的启示，一是中国居民在资金运用上仍然比较保守，非金融机构直接融资短时期内规模迅速扩大难

33、度不小；二是作为占房地产市场买方绝大部分的财富拥有者，不断增长的储蓄存款将为其未来的买房活动提供充足的资金来源，而其保守的投资习惯将确保绝大多数人仍然选择购买房产进行货币保值。总结系列研究， 我们认为相关各方应当注意：对开发企业而言， 如何通过信托、 私募、 REITs等直接融资渠道获取民间资本，将成为企业拓展融资渠道、缓解资金压力的重要选择；对政府而言，如何开展金融创新，鼓励民间资本合理投资，促进更多资本用于实体经济，实现民间资本的保值增值和藏富于民，而不是将民间资本挤入房地产销售市场，带来房价的上涨和波动，这不仅有利于房地产市场的平稳发展，更对中国宏观经济的持续健康至关重要。本报告数据来自

34、中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨。15中国指数研究院中国房地产指数系统区域研究专题：长三角地区地级城市投资潜力分析本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨。16中国指数研究院中国房地产指数系统资金专题二：中国房地产业买方资金状况分析中国指数研究院总院电话：61873363地址：北京市西直门外大街1 号西环广场 T3座 8 层传真：编： 100044（杭州）电话：75/6901/6951地址：杭州市庆春东路6