房地产项目目标成本及控制责任书

1、项目期目标成本及控制责任书（第 稿）河南仁和置业有限公司年月日编制依据及说明按照河南仁和置业有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，结合市场状况及项目具体情况，编制了项目目标成本及控制责任书，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定项目目标成本及控制责任书作为指导项目各项成本控制工作的重要依据，经公司审核通过项目整体成本目标及各项控制指标。现予以发布，请相关部门遵照执行。一、 项目整体目标成本指导书：1. 项目概况1) 规划指标n 容积率:，建筑密度：，建筑限高：，绿化率:n 总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面

2、积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2n 住宅总套数：套n 商业总套数：套n 储藏室总套数：套n 总车位：个n 交房日期：年月2. 成本目标项目总目标成本确定为元/m2，其中建安成本元/m2。可按以下三种方法确定：1、 测算公式：每平米总目标成本=销售预期价格/（1+预期利润率）；2、 利用项目成本测算表（见附件2），测算出总目标成本；3、 利用投报分析模板（见附件3），通过调整相应的售价和成本投入达到预期的利润率而获得总目标成本。二、各责任部门成本控制指标1成本科目中各部门责任成本划分见附表：序号成本项目总成本可售面积单方成本责任部门(万元)(元/m2)一土地获得价款1政府地价及市政配

3、套费业务部2合作款项业务部3红线外市政设施费业务部4拆迁补偿费业务部合计二开发前期准备费1勘察设计费总工室或规划设计部、预算计划部勘察丈量费总工室或规划设计部、预算计划部规划设计费总工室或规划设计部、预算计划部2报批报建费业务部3数通一平费预算计划部4临时设施费预算计划部合计三主体建筑工程费1基础工程预算计划部2结构及粗装修工程预算计划部主体工程预算计划部现场签证(1%)预算计划部、工程技术部设计变更(2%)总工室或规划设计部3门窗工程预算计划部4公共部位精装修预算计划部5户内精装修预算计划部合计四主体安装工程费1室内水暖气电管线预算计划部2室内设备及安装预算计划部3弱电系统预算计划部合计五社

4、区管网工程费1室外给排水系统预算计划部2室外采暖系统费预算计划部3室外燃气系统预算计划部4室外电气及高低压设备预算计划部5室外智能化系统预算计划部合计六园林环境费1绿化建设费预算计划部2建筑小品预算计划部3道路广场建造费预算计划部4围墙建造费预算计划部5室外照明预算计划部6室外零星工程预算计划部7其他预算计划部合计七配套设施费1游泳池总工室或规划设计部、预算计划部2会所总工室或规划设计部、预算计划部3幼儿园总工室或规划设计部、预算计划部4学校总工室或规划设计部、预算计划部5球场总工室或规划设计部、预算计划部6设备用房总工室或规划设计部、预算计划部7车站建造费总工室或规划设计部、预算计划部8其他

5、（车库）总工室或规划设计部、预算计划部合计八开发间接费1工程管理费行政费用财务部工程监理费预算计划部工程质量监督费预算计划部安全监督费业务部工程保险费业务部预结算编审费预算计划部2资本化利息财务部3营销设施建造费 销售部4物业完善费物业主管副总、财务部5风险费预算计划部质量事故成本工程技术部安全事故成本工程技术部合计九开发成本（报批报建及手续费）业务部十期间费用1管理费用人力资源部、办公室、财务部2销售费用营销副总、销售部、策划部3财务费用财务部合计十一跨期分摊费用总成本2各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头控制成本）,有关作业成本和牵头控制成本的定义见分部门控制责任书中的详细说明。序号

6、费用项目成本总额（万元）销售面积单方成本（元/m2）合计一、业务部1作业成本2牵头控制成本二、总工室或规划设计部3作业成本4牵头控制成本三、工程技术部5作业成本6牵头控制成本三、预算计划部7作业成本8牵头控制成本四、销售部9作业成本五、策划部10作业成本六、客服部11作业成本12牵头控制成本七、营销管理部13作业成本14牵头控制成本八、财务部15作业成本16牵头控制成本 九、成本部17作业成本18牵头控制成本十、人力资源部19作业成本20牵头控制成本十一、办公室21作业成本22牵头控制成本十二、其它调整23跨期分摊二、 各部门作业目标业务部土地获得：一、主要作业目标：1、严格按照土地出让合同约

7、定控制付款节奏和金额。2、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：作业成本：业务部为完成项目的地价支付而消耗的成本，是业务部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计土地获得价款1、政府地价2、合作款项3、红线外市政设施费4、拆迁补偿费5、契税报批报建及相关费用支出：一、主要作业目标：1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。2、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。3、根据本部门年度费

8、用预算计划控制管理费用。二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1. 作业成本：业务部为完成项目的报批报建而消耗的成本，是业务部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计1、市政配套费2、人防易地建设费3、价格调节基金4、图纸审查费5、新墙体材料发展基金6、散装水泥保证金7、招投标代理服务费8、项目环境影响评测费9、污水处理费10、防雷检测费11、抗震评价费12、其他报批报建费2.牵头控制成本：业务部负责组织相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计1、自来水2、天然气3

9、、电力4、热力控制要点：1、在符合条件情况下充分利用优惠政策及公司知名度和信誉，力争各项费用的减免。2、对大额款项争取灵活支付以降低资金成本。3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免因此项工作延误而影响总目标计划实施。重要提示：以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务部着重对报批报建费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请

10、及时反馈和沟通。总工办(规划设计部)一、主要作业目标：1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。2、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量和砼含量及标号。3、对建筑外立面效果及室内装修方案进行性价比限额最优设计。4、在目标成本范围内实行景观限额设计。5、依据项目开发计划按时完成图纸设计，保证出图质量。6、按制度办理设计变更，设计变更造价不得超过合同造价的%。7、准确核算项目销售面积。8、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。二、成本目标：除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：1. 作业成本：总工室（规划设计部）为完成项目的方案

11、与施工图设计而消耗的成本，是总工室（规划设计部）独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、开发前期准备费1、设计费规划设计费 施工图设计费 环境设计费 立面二次设计及其他费用 售楼部（会所）设计费样板间（区）设计晒图费社区管网设计费2、样品样板研究打造费二、建筑经济指标1、综合钢筋含量kg/M22、砼综合含量M3/M23、砼标号选择基础垫层一般选择C15基础C ，且考虑抗渗级别±C ，且考虑抗渗级别±C ±C ±C 分层数范围不同而确定±C 分层数范围不同而确定±C 分层数范围不同而确定2.牵头控

12、制成本：总工室（规划设计部）负责组织相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、工程其他费1、门窗工程单元门洋房高层住宅高层公寓入户门洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅窗、阳台门洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）2、公共部位精装修大堂精装修洋房高层住宅高层公寓电梯厅精装修洋房高层住宅高层公寓单元入口精装修洋房高层住宅高层公寓3、外立面精装修外墙涂料洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）外墙石材洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）外墙面砖洋房

13、高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）装饰构件洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）外墙外保温屋面精装修洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）栏杆阳台露台栏杆洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）公共楼梯栏杆洋房高层住宅高层公寓 商业会所（售楼中心）百叶洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）低窗护栏洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）空调板装饰洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅 商业会所（售楼中心）其他（1

14、）私家小院院门独栋别墅双拼或联排别墅（2）私家小院围墙独栋别墅双拼或联排别墅（3）私家小院地面独栋别墅双拼或联排别墅（4）信报箱等零星项目洋房高层住宅高层公寓 独栋别墅 双拼或联排别墅（5）商业公共连廊精装修、室内装修厨房装修卫生间装修厅房装修阳台露台地面三、园林环境工程费1、绿化费苗木绿化2、建筑小品雕塑水景小品零星设施3、道路广场建造费车行道铺装车行道铺装人行道铺装广场体育游乐设施场地4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施7、其他四、配套设施费1、幼儿园桩基础及检测结构及粗装修主体安装工程费给排水、电气、发电机、消防电梯供货安装门窗及公共部位装修园门门窗外墙装修构件室内楼梯栏杆中庭栏杆

15、空调板装饰2、社区用房3、社区卫生所4、社区警务室5、社区物业楼（办公室）6、其他全地下室人防设备公厕二、工程设计变更三、控制要点：1、限额设计的相关内容。2、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。2、考虑设计变更量较大的因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将建筑经济指标作为评价的重要指标。6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求；7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。8、准确计算销售面

16、积并与政府部门核对。重要提示：以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本部通报成本决策信息和动态成本信息。财务部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。此外，还应积极配合业务部完成规划和施工图的报批工作，配合工程技术部、预算计划部完成材料、设备的选样(型)工作，配合工程技术部完成样板工程设计工作。预算计划部一、主要作业目标：1、做好前期预算和后期决算工作

17、。2、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最优的材料设备和施工单位。3、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%。4、组织相关部门进行材料设备选样、定样，控制在成本目标以内。5、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。二、成本目标：除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1.作业成本：预算计划部为完成部门工作而耗费的成本，是预算计划部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、工程管理费1、监理费2、委托造价咨询费二、开发前期准备费1、勘察费2、设计费3、勘察丈量费测绘文物古迹

18、勘探地质勘探施工放线4、招标代理费5、工程建设交易费6、数通一平费临时道路临时用电（强弱电）临时用水土方工程挡土墙7、氡浓度检测8、临时设施费临时围墙临时办公室、宿舍临时场地占用费临时围板9、实测实量费10、其他2、牵头控制成本：预算计划部负责组织相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、主体建筑工程费1、基础工程费土方工程护壁护坡桩基础及检测费降水2、结构及粗装修费（1）地下部分洋房高层住宅高层公寓独栋别墅双拼或联排别墅商业会所（售楼中心）（2）地上部分洋房高层住宅高层公寓独栋别墅双拼或联排别墅商业会所（售楼中心）二、主体安装工程费1、室内水

19、暖气电管线设备费室内给排水系统费洋房高层住宅高层公寓独栋别墅双拼或联排别墅商业会所（售楼中心）室内采暖系统费（按户收取）室内燃气系统费（按户收取）室内电气系统费洋房高层住宅高层公寓独栋别墅双拼或联排别墅商业会所（售楼中心）2、室内设备及其安装费商业通风空调系统电梯及安装费发电机及安装费高层住宅高层公寓商业会所（售楼中心）人防设备及安装费消防系统及安装费(1)水消防系统(2)电消防系统(3)气体灭火系统 (4) 防排烟工程(5) 半地下室消防工程3、弱电系统费居家防盗系统费宽带网络费有线电视费对讲系统费电话系统费三、社区管网工程费1、室外给排水系统费室外给水系统u  

20、0;     室外消防水u        室外给水u        变频供水设备费雨污水系统u        室外排水2、室外采暖系统费管道系统热交换站锅炉房3、室外燃气系统费管道系统调压站4、室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装室外强电管道及电缆敷设室外弱电管道埋设5、室外智能化系统费停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越小区门禁系统电子

21、巡更系统电子公告屏四、景观工程费三、控制要点：1、发展扩大供应商队伍，并进行评估和分级，确保每次招标都能得到充分的竞争。2、定期分析统计工程合同招标率、工程清单招标率、定标方式比率和中标率。3、积极进行新材料和新工艺的发掘和应用。重要提示：以上作业成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本部通报成本决策信息和动态成本信息。财务部着重对工程管理费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟

22、通。此外，还应积极配合总工室（规划设计部）及工程技术部开展设计及施工方案优化工作。工程技术部一、主要作业目标：1、按制度办理设计变更，设计变更增加费用不得超过合同造价的%。2、按制度办理现场签证，现场签证造价不得超过合同造价的%。3、根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约。二、成本目标：除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1. 作业成本：工程技术部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是工程技术部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计1、施工合同外奖金2、施工合同外罚款3、施工合同外扣款1. 牵头控制

23、成本：工程技术部负责组织相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计1、设计变更2、现场签证3、工程维修三、控制要点：1、对现场的施工条件作详细调查，保证地质勘查科学准确，优化施工方案与施工做法。2、合理安排好主体建安工程、社区管网、景观工程的施工顺序，保证合理连接，有充分的时间进行清单招标。3、临时设施应考率永久化或长期重复利用，避免短期内重复性建设造成成本浪费。重要提示：以上作业成本与牵头控制成本，归属为你们部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制

24、定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。营销中心一、主要作业目标：1、根据营销计划按项目、年度分别编制营销费用计划，项目整体营销费用最高不得超过销售收入的%，本期营销费用额度万元，最高不得超过本期销售收入的%。2、定期进行营销费用分析，使营销费用的支出与项目销售节奏相匹配，开盘前营销费用使用不得超过本期营销费用额度%。3、营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式。4、样板房装修工程按照不低于%标准价收回。样板房设计费及

25、物品按照不低于%标准价收回。5、提高销售回款率加速资金周转，合同签约个月内回款率不低于90%。6、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。二、成本目标：除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：作业成本：营销中心为确保项目的销售按照经营计划的要求完成而消耗的成本，是营销中心独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单价总费用备注一、营销硬、软件设施建造费1、售楼处装饰、装修2、临时售楼处装饰、装修3、工地形象围挡、大牌4、样板间装饰、装修5、沙盘、模型制作6、销售软件、电子售楼系统二、营销推广费1、媒体广告2、宣传物料制作3、活动类4、礼品类5、临促劳务6、

26、其它三、销售人员佣金四、客户关系维护费1、礼品2、活动3、其它五、销售代理、顾问费1、前期市场调研、定位报告2、销售代理佣金六、公产证等证件办理费1、楼盘表2、公产证3、土地证七、物业管理相关费八、办公费及其它合计三、控制要点：1、营销费用计划应考虑全面、编制详细，分期(月、阶段)按计划使用，与销售进度保持协调。2、营销中心、样板间、广告牌、围板等营销设施根据需要设置，对营销有促进作用，不得盲目、重复建造。3、居家示范物品和现场销售设施最大限度回收组合利用。4、发售前，应组织设计、工程和成本人员拟订详细的销售承诺事项清单，防止因销售承诺增加公司投入。重要提示：以上作业成本与牵头控制成本，归属为

27、你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对除营销设施建造费用以外营销费用、物业完善费、管理费用非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。财务部一、主要作业目标：1、结合公司发展需要制定切实可行的、性价比最优的融资组合方案。2、制定纳税筹划方案,根据项目特点，制定切实可行的纳税筹划实施方案并执行，做到真正合理避税。3、合理控制财务费用的支出。4、根据

28、公司年度费用预算计划控制本部门的管理费用。5、向公司其他职能部门提供和通报成本费用数据，预警各部门控制成本。二、成本目标：除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1作业成本：为完成成本管理而消耗的成本，是财务部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、融资成本二、财务手续费2牵头控制成本：负责收集营销、工程预算、业务等部门的收入成本费用数据，进行纳税测算，并组织各个部门完善纳税筹划手续，合理避税。包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、土地增值税二、企业所得税三、其他税种三、控制要点：1、选择最优的融资

29、组合方案，使融资成本趋于最低；2、制定切实可行的纳税筹划方案，做到合理避税，节约成本；重要提示：以上作业成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本部通报成本决策信息和动态成本信息。人力资源部一、主要作业目标：1、结合公司发展需要编制人力资源计划，以节约人员提高效率为主，招聘、培训相应岗位人员。2、根据公司经营目标、项目目标成本组织实施对应的项目成本管理，对项目人力成本控制负责，人力成本不得超过目标成本&

30、#177;%(即目标成本变动率±%）。3、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：人力资源福利及培训学习目标成本：序号费用项目成本总额(万元)可售单方成本(元/m2)一福利费二培训学习费2作业成本：人力资源部为完成成本管理而消耗的成本，是成本部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、咨询费用二、招聘费3牵头控制成本：人力资源部负责组织各个部门进行招聘面试、培训学习等的成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、组织协调费三、控制要点

31、：1、结合项目情况编制科学合理的人力资源计划，并根据项目进度实时进行招聘和培训；2、做到招聘、培训有序高效，避免浪费人力物力；3、关注员工思想动态，降低员工流失率；4、配合财务部做好年度工资福利待遇、招聘及培训费、出差补助、加班补助及其他费用等的限额设定，并按月或季度动态统计并提醒通报到各部门。重要提示：以上作业成本成本，归属为你们部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本部通报成本决策信息和动态成本信息。财务部着重

32、对除管理费用非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。办公室一、主要作业目标：根据公司办公用品采购、领用管理办法、车辆使用管理办法、电话使用管理办法等管理制度并结合公司业务发展需要完成本部门的目标成本控制，成本不得超过目标成本±%(即目标成本变动率±%）。二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：办公设施的维护维修目标成本：序号费用项目成本总额(万元)可售单方成本(元/m2)一办公设施的维护维修费2作业成本：办公室为完成后勤保障而消耗的成本，是办公室独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、办公用品采购费3牵头控制成本：办公室负责组织其他部门进行控制的成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用（万元）备注总计一、通讯费用二、车辆交通费三、办公用水、电、气、暖费用三、控制要点：1、按月做好办公用品采购计划的收集并进行审核、及时完成采购、领用管理工作；2、动态跟踪办公用品的使用情况，避免浪费现象出现；3、做好年度办公用品的维护维修、通讯费用、车辆交通费、办公用水电气暖费用限额设定，并按月或季度动态统计并提醒通报到各部门。重要提示：以上作业成本及牵头控制成本