关于住宅工程质量投诉处理的思考

1、关于住宅工程质量投诉处理的思考 摘要：针对住宅工程质量投诉和管理中存在的问题，结合实践和有关法律、法规，就如何加强投诉处理工作中的环节控制，并就住宅工程质量投诉的管理提出了一些建议。 关键词：住宅工程质量投诉处理 中图分类号：F287.8 文献标识码：A 文章编号： 近年来，随着住宅工程质量规范、标准等法律法规体系的健全，各地城乡建设主管部门监管力度的加强，参建主体责任制的强化落实，住宅工程质量呈现稳中有升的态势。但住宅工程质量投诉未见明显减少，究其原因，有以下几方面因素：一是房屋是大宗特殊商品，动辄需花费老百姓数十年的积蓄，对于如此昂贵的商品，耗费的心血越多,自然期望值也越高；二是通过网络视

2、听等传媒让老百姓对住房的质量意识日益增强，尤其是房屋质量的专题报道和网络专业评论及所谓验房师的评说让老百姓对房屋工程质量有了进一步了解，不再像以前那样容易被开发商忽悠；三是住宅工程建设资金庞大、生产周期长、安全和质量要求高，大量的手工作业、中间控制环节多、质量特性点多面广等，影响房屋质量过程因素不易全面控制，作为粗放型商品难免有一定瑕疵，建设方的处理不妥自然就招来非议，尤其对于那些刚刚买房就遇楼市经济萧条的业主，其购房成本单价处于历史高位，心理上易产生纠结，也就难免会对房屋质量过于挑剔。 作为具体负责投诉处理监督工作的工程质量监督机构（以下简称“质监机构”）, 受政府委托处理好质量投诉工作，为

3、维护业主合法权益,促进社会和谐稳定, 维护工程质量监督机构的良好信誉，对房屋建筑工程质量投诉问题进行分析研究显然很有必要。 1. 住宅工程质量投诉问题的分析 1.1投诉问题的分类 据统计,投诉较为普遍的几类问题是:一是空鼓裂缝问题，如墙体、楼板或变形缝处出现的空鼓裂缝等；二是渗漏问题,如屋面、厨卫间或窗户的渗漏等；三是尺寸问题，如房间平面尺寸大小头、板厚尺寸、层高偏差等；此外还有具备工程专业知识水平的人士才能识别的问题，如与设计文件或规范规定有冲突的问题已成为工程质量投诉的新增类型。 1.2 投诉的渠道 从投诉渠道上可分为二大类：一是直接向建设工程质量监督机构投诉；二是通过市长信箱、12345

4、热线等政府信访渠道投诉。 1.3 投诉人的心态分析 关于投诉人心态的分析主要有以下两类：第一类是本着务实的态度提出合理的诉求,请求政府部门帮助督促解决，期望能尽快解决房屋质量问题给其带来的生活不便。第二类是以不务实的态度不配合协调，以完全可修复的质量问题作为要价的筹码，不理会专业人士的分析解释和判断，以不合理的经济赔偿作为维修的前置条件拒绝维修，故意刁难，人为设置障碍，期待能获得不合情理的巨额赔偿。上述第一类人群占多数，第二类人群占极少数，但就是这极少数部分的投诉往往要牵扯住政府部门的大量资源投入，却收效甚微。 1.4引发投诉的关键性因素 引发投诉的关键性因素是开发商的售后服务工作不到位。关于

5、质量保修问题，建筑工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法等法规文件对工程质量的保修范围、保修期限及保修责任的承担都有明确的规定，如房屋建筑工程质量保修办法中规定：第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。依据上述文件规定，有些投诉反映

6、的质量问题事实清楚，责任明确，但业主与开发商经多次沟通仍无法解决，究其原因，某些开发商对业主提出的质量问题处理不及时或重视不够，对群众的合理诉求态度不积极诚恳，不主动承担应付的责任，甚至有推诿扯皮的现象，售后服务的不到位造成群众心理积怨很深，有些原本很简单的问题却引发极大的矛盾，还有的即使进行了维修，也是敷衍了事，同样的质量问题因维修多次仍无法彻底解决，给业主带来生活不便的痛苦持续加重，最终迫使业主无奈走上投诉维权的道路。 2. 投诉处理环节的重点把握 投诉处理的依据是本地区的建筑工程施工质量投诉处理办法、设计文件，保修规定、分户验收规范等规定，大致的处理流程如下：受理现场勘察和协调出具方案处

7、理、结案。遇有下列情形投诉处理可终结：投诉处理监督机构已将投诉处理结果告知投诉人；投诉人撤诉；投诉在处理过程中进入诉讼程序或因其它原因移交其它部门处理；投诉人在责任方按建筑工程施工质量投诉处理意见书落实整改期间，人为设置障碍的。根据笔者的工作经验，为使投诉处理工作顺畅结案，各环节应把握的重点如下： 2.1受理应及时联系，初步了解投诉心态。 2.1.1受理的及时可向投诉人表明政府受理部门积极处理的态度，首次通电中态度应亲切诚恳，约谈投诉双方及现场勘查应以方便投诉人为前提，以此取得了投诉人的信心和初步信任，为协调工作的配合做好铺垫，同时还应与建设方及相关物业管理方取得联系进一步了解投诉人的相关信息

8、。 2.1.2电话联系中初步了解双方的各自心态观点和隐情，如前期双方有没有交涉过并存在哪些矛盾争议，当牵涉复杂问题的解释，酌情提前做些准备部署，如受理人可安排设计等专业人士到场协助处理，准备设计文件和过程质量控制资料等，为后期问题分析处理及投诉的顺畅解决提供合理合法依据。 2.2现场勘查应仔细，协调工作有技巧。 2.2.1协调工作开展前应组织相关责任方共同到场勘查，请投诉人介绍现场的实际情况，必要时应做影像取证。 2.2.2受理人应具备一定的专业知识的和谈判技能，在开协调会前受理人可依据投诉管理规定向投诉双方做必要的程序解释，排除投诉人对受理机构常见的几个思维误区：将质监部门视为房屋验收单位即

9、房屋质量责任单位，实际上质监部门只是监督验收，是验收过程的监督方，对房屋质量只是抽查验证，房屋质量问题不应该由质监部门担责；将质监部门等同于鉴定机构，虽然质监机构从事工程施工过程的质量监督，具备专业水准，但不是检测机构，涉及复杂质量问题的检测鉴定应由有资质的检测鉴定机构承担；认为质监部门可协调经济方面的赔偿问题，建筑工程质量管理条例和质量投诉处理办法的规定中已明确质监机构的职责范围，质监部门的职责只能是督促责任单位对质量问题予以修复直至正常使用。事实上，就笔者多次处理投诉的经验证明，我们也不主张以金钱来买质量，否者会助长少数心态不好的别有用心的投诉者，同时也不利于本地区工程质量的提高。 2.2

10、.3受理人应先组织双方交换意见，受理人应处在公平、公正的立场上，对投诉人的合理诉求，应明确态度予以支持，对事实清楚责任明确，应立即提出处理意见，并及时督促责任方提出合理方案限期处理完毕，同时责成建设方以换位思考的方式商定详细周密的修复方案，如选用的维修材料、修复的工艺保证及维修中家具设施的保护等，充分保障投诉人的权益，并要求售后服务方选派技术好责任心强的人员参与维修整改等。 2.2.4涉及存在主体结构安全和主要使用功能缺陷、质量问题难以界定的，应责成建设单位委托工程质量检测机构进行检测，检测部位、内容、数量按照相关规范标准或由工程原设计单位确定，设计单位根据检测结果提出处理意见，质监机构向责任

11、单位提出建筑工程施工质量投诉处理意见书，并督促其限期整改。 2.2.5对技术复杂、处理难度较大、可能危及主体结构安全的严重施工质量问题，除进行检测外，必要时由建设方在建设行政主管部门确定的专家库中随机抽取一定数量的专家组成专家组，召开专家鉴定会议，形成专家鉴定意见，由原设计单位提出处理意见，质监机构向责任单位提出建筑工程施工质量投诉处理意见书, 并督促其限期整改。 2.2.6对于不合理的诉求，应向其明确质监机构的职责范围无法予以支持。本着就地解决问题与疏导教育相结合的原则，一方面，就不合理的诉求，请投诉人补充充分合理的依据，同时结合实际情况明确提出可予以解决的方案；另一方面，请专业人士帮助分析

12、排除其所谓的疑虑，若不存在影响结构安全且可修复的质量问题，明确质监机构的职责范围，只负责协调督促责任单位将质量问题处理好，无权协调或仲裁双方发生的经济纠纷，受理人可明示若人为设置障碍将不再受理，问题长时间得不到解决对投诉人也是种损失，说服其可先行维修，涉及赔偿等问题可引导其走司法途径或其他渠道解决，避免久拖不决。 2.2.7关于群访群诉的协调，更应注重处理技巧。通常群访群诉事件的引发，与前期责任方的处理很不到位或无法简单处理的复杂棘手问题长期得不到解决有很大关系，投诉群体的积怨很深，如何降低协调工作的难度，除上述要求外，还应把握好以下几点：责成建设单位的领导亲自出面配合处理，通过与投诉人面谈沟

13、通的方式，对重大问题可及时做出决策，不仅避免了因层级审批带来的双方隔阂进一步加深，也有利于研究解决矛盾纠纷中的突出问题；按信访条例要求投诉人应推选代表商谈，避免因个体差异问题多，使主要矛盾问题反映不突出，协调工作易陷入无休止的争吵中；现场协调中应控制双方尤其是投诉人的情绪，通过控制会场谈判的节奏，请代表轮流发言，情绪激动者可请其情绪平稳后再表述意见，建设方应有问有答，并及时做好会议纪要笔录；问题涉及政府多部门职责范围的，应共同到场做好协调工作和后期的督促跟踪，对职责不清的，可由本级人民政府或者其指定的机关受理；必要时，还应组织专家团队会同出具方案解决，过程中按程序要求及时做好笔录。 2.3过程

14、做好良性互动，结案方式多样应切合需求。 2.3.1结案的方式有以下几种：问题修复完毕并取得投诉人认可；问题不完全修复，辅以一定经济补偿，双方达成谅解备忘录并签字确认；双方以完全经济赔偿的方式达成谅解备忘录并签字确认（此条不适用于有影响结构安全隐患和功能使用障碍情形）；适用投诉处理可终结的情形。 2.3.2结案的方式应切合投诉人需求，无论采用何种方式结案，过程中受理人应及时跟踪督促，必要时应对双方确认的方案是否及时贯彻落实做必要的回访；凡结案中涉及非质量修复内容的，应立字据明确双方协商一致的内容。 3.建议 3.1 建设方应加强素质培训，提升服务意识。 建设方应主动担负维护社会和谐稳定的重任，建

15、议其切实加强售后服务力量，转变服务态度，提高自身的业务素质和沟通能力。某些住宅质量问题不大却引发了投诉，若建设方能及时跟踪解决，安排精兵强将一次性彻底修复，即可避免投诉带来不必要的政府资源浪费，此外，有些所谓的质量问题是缺乏必要的专业解释而引发的矛盾，如房屋变形缝处的开裂、与主体脱开的室外台阶沉降引起的开裂，通过专业人士的解释和及时修复，也完全可以避免投诉的发生。建议建设方交房时多做一些细致性工作，如为避免厨卫间渗漏问题引起的邻里关系紧张，可在交房时会同业主上下试水，这可避免二次装修后出现渗漏造成责任无法界定的纠纷，此外，建设方每年可定期组织售后服务人员的培训，内容包括专业知识及投诉处理技巧的

16、理论普及，为消化房屋质量纠纷中的基层矛盾做充分准备。 3.2 畅通投诉渠道，及时化解矛盾纠纷。 多种渠道关注百姓心声，督促建设方及时处理纠纷，避免矛盾激化。房屋质量投诉多发于新房交付阶段，在楼盘新交付期间，建议政府部门可安排专职人员有针对性的及时关注该楼盘的网上评论，对问题集中的情形可主动走访建设方，提醒其做好售后服务工作。对非正式投诉的来电密切关注，及时派员到场协调，及时消化矛盾纠纷，避免矛盾激化后，投诉人采取正式的投诉或走上信访渠道，从而增加政府资源不必要的耗费。 3.3 加强过程控制，消除质量通病隐患。 总结投诉普遍存在的问题及矛盾，加强过程中实体质量控制，消除质量投诉隐患。建议质监机构对本地区每年的质量投诉问题进行统计分析，有针对性的在工程质量的过程控制、住宅工程质量分户验收等各环节加强监控，在开展创优治劣工作的同时，倡议各责任主体树立全寿命周期工程质量的意识，对裂缝、渗漏常见通病防治措施设置抽查关键点。 3.4 多部门