工作成果转正报告

1、文昌房地产初级市调报告文昌房地产初级市调报告- -转正汇报转正汇报中原顾问 张仪SOURCES:文昌文昌文昌素有东线沿海城市、近海口生活圈、航天城、华侨城等文昌素有东线沿海城市、近海口生活圈、航天城、华侨城等多重城市名片多重城市名片近年文昌经济活跃，连续近年文昌经济活跃，连续5年跻身全省年跻身全省18市县（不含三沙市）市县（不含三沙市）GDP总量排名前五。总量排名前五。清澜清澜-高隆湾高隆湾文昌房地产发展进程，清澜文昌房地产发展进程，清澜-高隆湾发展时间早，经验丰富高隆湾发展时间早，经验丰富高隆湾具备一线海景资源，于文昌地产及全岛旅游地产参高隆湾具备一线海景资源，于文昌地产及全岛旅游地产参考价

2、值高考价值高SOURCES:文昌房地产印象文昌房地产印象宏观 了解文昌房地产宏观数据 了解文昌房地产重大利好机遇中观 了解文昌房地产板块划分及概况微观 清澜-高隆湾片区现状及重点项目 市市 调调 进展进展 SOURCES:2014年海南东部六市县年海南东部六市县GDP总量与占比总量与占比 海南省统计局1005.51404.38192.08179.69165.1393.2929.1%11.7%5.6%5.2%4.8%2.7%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%020040060080010001200海口三亚文昌琼海万宁陵水GDP(亿元)全省占比114.51142.271

3、58.55175.65192.084 5 5 5 5 0 1 2 3 4 5 6 0204060801001201401601802002010年2011年2012年2013年2014年GDP（亿元）全省排名SOURCES:2014年东部六市县三产结构对比年东部六市县三产结构对比海南省统计局5.4%13.5%37.0%37.6%28.0%40.1%21.4%20.3%22.6%14.4%23.0%23.9%73.1%66.2%40.4%48.0%48.9%36.0%0%20%40%60%80%100%海口三亚文昌琼海万宁陵水第三产业第二产业第一产业SOURCES:一级市场表现一级市场表现海南省

4、统计局2014年土地供应年土地供应485幅，成交幅，成交477幅，占地面积幅，占地面积18840522，建筑面积，建筑面积31561403。土地编号土地编号土地位土地位置置土地用途土地用途土地面土地面积（公积（公顷）顷）成交金成交金额（亿额（亿元）元）受让方受让方国土文（2012）-9（A）号锦山镇中低价位、中小套型普通商住0.718287646.4583海南宇田地产开发国土文（2012）-9（B）号锦山镇中低价位、中小套型普通商住0.16799161.2704海南宇田地产开发国土文储（2013）-29-1号海文高速大致坡出口住宿餐饮2.9618852265.842文昌文亭休闲农业公司2015

5、年年13月份土地成交列表月份土地成交列表SOURCES:二级市场表现二级市场表现文昌市历年房地产开发投资额及年销售总面积文昌市历年房地产开发投资额及年销售总面积海南省统计局30.3741.2257.3870.4680.2174.6081.9286.0986.5253.810.0020.0040.0060.0080.00100.000.0020.0040.0060.0080.00100.002010年2011年2012年2013年2014年文文昌市历年房地产开发投资额及昌市历年房地产开发投资额及年年销售总面积销售总面积标记标记2开发投资金额（亿元）销售面积(万)省略省略.全国全国665个城市，个

6、城市，192亿元的亿元的GDP总量排名总量排名省略省略. 1 上海上海 23560.94亿元亿元SOURCES:2014年商品住宅市场，总成交面积约年商品住宅市场，总成交面积约607937，总成交套数，总成交套数8362套套海南新浪乐居2014年楼市白皮书95161.5333570.9781547.3376121.548587.2814747.6337700.0013400.0019200.0039162.3818943.6135274.253229.1113804.2127487.871,315 450 1,143 992 660 142 600 200 300 558 268 471 69

7、5 195 373 04008001200160020000200004000060000800001000002014.01 2014.02 2014.03 2014.04 2014.05 2014.06 2014.07 2014.08 2014.09 2014.10 2014.11 2014.12 2015.01 2015.02 2015.032014.01-2015.032014.01-2015.03各月成交面积与各月成交面积与成交套数成交套数成交面积成交套数文昌库存压力巨大，截止文昌库存压力巨大，截止2014年末文昌市场存量约年末文昌市场存量约159.44万万方，去库存至少需要方，去库

8、存至少需要30个月个月SOURCES:宏观 了解文昌房地产宏观数据 了解文昌房地产重大利好机遇中观 了解文昌房地产板块划分及概况微观 清澜-高隆湾片区现状及重点项目发射中心市场机遇：航天发射中心落户文昌，相关航天产业将会带动文昌娱乐、配套、居住等板块快速发展u 经国家正式确定，2005年立项的中国最大的的航天中心-“海南航天发射中心”正式落户文昌市龙楼镇。u 整个航天发射中心占地20平方公里，包括卫星发射区、运载火箭装配厂、发射指挥中心和配套的大型港区码头及“太空主题科学公园”。u 其中，“航天主题公园”，规划一期面积约6100亩，投资70亿，分为模拟太空、航天博物馆、航天专家休闲度假区等5大

9、功能区。u 同时的配套旅游设施还包括太空模拟空间、真实的航天用品和航天工具的实体参观、多处观景点和海上观景平台、太空食品品尝和太空植物种植等旅游活动。航天主题公园带动区域发展2011年年-2014年文昌过夜旅游人数及增长率年文昌过夜旅游人数及增长率根据国际旅游组织的测算，旅游业每收入1元，就可带动相关行业增收43元；旅游业每增加一个从业人员，就能带动相关行业增加5个就业机会。至2020年，规划区人口将达到2.1万人，火箭发射日最高接待5万人旅游收入1元相关行业增收4.3元旅游从业人员1人相关行业就业机会5个110.26125.53137.26151.7519.80%13.80%9.30%10.

10、60%0%13%25%38%50%63%75%88%100%0 25 50 75 100 125 150 175 200 2011201220132014人数（万人）增长率（%）SOURCES:海南省统计局2012年年市场机遇：市场机遇：文昌速度文昌速度” 项目正稳步推进，配套服务日趋完善。走进月亮湾起步区，黑色柏油道路向前延伸，两侧高楼都是一番火热施工景象。眼前的这条道路就是海滨路，全长约6110米，宽30米，含总长340米的三座桥梁，是起步区内市政道路的其中一条。目前海滨路已经铺设第二层沥青，正在进行绿化施工，而广兰路、香水椰路、枫香路等市政道路也基本成型。俯瞰月亮湾，环形道路与周边楼宇相

11、得益彰。与此同时，起步区内的水、电、通讯管网等市政配套也日益完善。海南省前往三沙市线路仅两条：文昌清澜港永兴岛三亚码头永兴岛永兴岛永兴岛三亚码头三亚码头清澜港清澜港品牌房企大规模进驻，将在较大程度上改变琼北市场格局，品牌房企大规模进驻，将在较大程度上改变琼北市场格局，同时加剧琼北市场竞争程度同时加剧琼北市场竞争程度方圆碧桂园富力世茂鲁能鲁能鲁能碧桂园雅居乐富力恒大恒大恒大文昌铜鼓岭板块汇集了雅居乐、鲁能、富力、世茂等大牌地产商入驻，将拉升文昌板块的产品整体档次宏观了解文昌房地产宏观数据了解文昌房地产重大利好机遇中观了解文昌房地产板块划分及概况微观清澜-高隆湾片区现状及重点项目木兰湾滨海新城木兰

12、湾滨海新城铺前历史文化名城铺前历史文化名城抱虎角旅游城抱虎角旅游城东海岸旅游观光道东海岸旅游观光道铜鼓岭国际铜鼓岭国际化生态旅游化生态旅游区区八门湾休闲水城八门湾休闲水城航天发射航天发射场场东郊椰林东郊椰林高隆湾旅游度假高隆湾旅游度假区区冯家湾度假休闲冯家湾度假休闲城城海文高速海文高速东环铁路东环铁路区域：区域：u 位于海南省东北部，土地总面积2403平方公里，海岸线长206.7公里居海南第二，海域面积4600平方公里。总人口57万余人(2010年)。u 文昌市是海南省乃至全国有名的文化之乡、华侨之乡和将军县，是被世界誉为东方奇迹宋氏三姐妹的故乡。旅游资源：旅游资源：u 文昌市具有丰富的旅游资

13、源，是海南省旅游重地之一。有“琼东第一峰”、“奇峰秀天下”之称的铜鼓岭，还有被誉为“中国大堡礁”的云龙湾海底自然公园（珊瑚礁），千姿百态的石头公园；有滨海椰林风光独特的椰林湾；有风光旖旎的高隆湾；有“稀世海上森林公园”八门湾红树林；有举世瞩目的宋氏祖居等。区域划分：区域划分：根据地块、产品、客户特点可分为文昌（文城）根据地块、产品、客户特点可分为文昌（文城）市内板块、高隆湾滨海板块市内板块、高隆湾滨海板块市内市内高隆湾高隆湾滨海滨海清澜港清澜港铜鼓岭铜鼓岭板块范围典型项目市内板块文清大道起始点和整个文城镇义方家园、月亮城、天水星河、时代新城高隆湾滨海板块文清大道和高隆湾开发区中南森海湾海拓澜湾

14、、逸龙湾、书香小镇、清澜半岛清澜港板块清澜港东郊椰林片区阳光东海岸、八一惠园、绿岛月亮湾起步区铜鼓岭旅游区北部沿海世贸怒放海荣昱月亮湾富力月亮湾雅居乐月亮湾其他谭牛镇周边碧桂园椰城、华侨星城铜鼓岭旅游开发区鲁能铜鼓岭其他基础设施建设中月亮湾北月亮湾北部起步区部起步区项目项目区域区域占地占地户型户型物业物业主题主题资源资源价格价格月亮城文城76亩80-2F公寓公园地产镇区配套5200天水星河28亩50-85公寓中高档人文居住小区镇区配套5335中南森海湾高隆湾600亩42-75公寓、洋房、别墅海南56万海岸公园人区一线海景8700平海逸龙湾390亩45-80公寓、别墅、酒店城市湾区中央，私属近海

15、度假社区一线海景14000清澜半岛1800亩45-71公寓、洋房、酒店、商业一岛双湾三海景一线海景11000世贸怒放海月亮湾1250亩53-79公寓、洋房、联排别墅全系滨海度假一线海景项目配套 8500富力月亮湾4312亩52-78公寓130-292别墅公寓、别墅、酒店大型滨海休闲度假社区一线海景项目配套8500雅居乐月亮湾1107亩55-100公寓100-243别墅公寓、别墅、酒店月升之湾上的纯净小城一线海景项目配套7200碧桂园椰城其他215亩70-80公寓、别墅给你一个五星级的家项目配套25.8万/套起鲁能铜鼓岭1302亩整体依托铜鼓岭国际旅游区建设，具体指标待定。海景项目从整个文昌资源

16、、房地产市场发展成熟度与未来开发中心等从整个文昌资源、房地产市场发展成熟度与未来开发中心等角度来看，可以细分十一大板块角度来看，可以细分十一大板块文城板块清澜-高隆湾八门湾新城八门湾旅游度假区东郊椰林度假区航天文化旅游区铜鼓岭板块冯家湾板块谭牛板块月亮湾板块航天文化旅游区铜鼓岭板块清澜-高隆湾板块文城板块八门湾旅游度假区八门湾新城东郊椰林旅游度假区本案月月亮亮湾湾板板块块未来开发中心开发较成熟区域片区印象片区印象月亮湾起步区：未来供应的热点区域。知名房企集中开发，以建设大规模城镇化项目为主，公寓、洋房、别墅、酒店等多业态结合，依托一线海景，打造具备养生、休闲、抗体、娱乐等功能一体化的养生度假大

17、盘。起步价格具备优势。铜鼓岭片区：片区仍在建设中，是未来供应的热点地区。区内项目定位高端，以承接铜鼓岭旅游区及航天基地及航天公园旅游度假客群为主，建造全时效、一站式、主题丰富的度假休闲项目。东郊椰林片区：清澜大桥通车，延接文昌新城CBD，同时紧邻航天公园，项目定位以旅游度假为主。高隆湾-清澜一线海景区：项目以度假为主题，以居住功能为主体，体量中等，业态相对单一，突出一线海景资源。海岸线开发过半，未来空间有限。现价最高片区。文昌新城-清澜二线海景区：公园主题居多，居住性价比相对较高，享受市级配套的生活社区文城镇片区：镇区发展基本饱和，配套相对成熟，项目数量最多，小体量改善+度假楼盘居多。市政府迁

18、离，未来发展空间有限。宏观了解文昌房地产宏观数据了解文昌房地产重大利好机遇中观了解文昌房地产板块划分及概况微观清澜-高隆湾片区现状及重点项目梦想与现实中南森海湾平海逸龙湾清澜半岛区位：高隆湾具备一线海景绝对优势，紧邻清澜港，新市政区位：高隆湾具备一线海景绝对优势，紧邻清澜港，新市政府落户，并依托清澜大桥，与航天发射基地与航天公园紧密府落户，并依托清澜大桥，与航天发射基地与航天公园紧密相连。湾区汇集了文昌所有优势资源。湾区从相连。湾区汇集了文昌所有优势资源。湾区从0808年开发至今。年开发至今。资源产品客户高隆湾片区高隆湾片区交通：片区仅高隆路为市级次级主干道，其他多为支路及辅交通：片区仅高隆路为市级次级主干道，其他多为支路及辅路，道路通达性好，但路面美化不佳。路，道路通达性好