关于房屋使用年限的说明

1、关于房屋使用年限的说明房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。 房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说的使用年限 70 年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程 中确定的（商业用地 40 年、综合用地 50 年、住宅用地 70 年、工业用地 50 年）。实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有 70 年的，大部分在 30-60 年左右。 因为使 用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得 1-2 你年，到你手里使用年限就 不到 70 了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。我见过的几个商品房的使 用年限分别为

2、 38，47 ，58 ！70 年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过 补交土地出让金，继续享有土地使用权。这个问题是焦点， 因为现在国家正在制定新的 物权法，其中会有关于使用年限的条款， 到期后收不收土地出让金，收多少，正在讨论，尚无定论。很多人在讨论房子的时候 ,从经济上分析， 都是以使用 70 年为标准， 而且很多买房的人也 认为自己的房子是 70 年 .因为我们的房子土地使用权是 70 年，而且政府也承认了 70 年后可 以自动续期 .所以很多人买了个房子 ,就心安理得地等着能住 70 年了 .可是，这是真的吗 ?其实 70 年只是土地的使用年限而已，

3、而房子真正的使用年限，在我国,普通住宅及商业用房,均是 50 年的设计寿命 .而且， 这个 50 年，也仅仅是结构的设计寿命 ,也就是说 , 设计者可以 保证这个房子在 50 年内不会倒塌 ,不会出现事故 ,过了 50 年，这个房子就是属于报废品了 .就 象汽车一样 ,过了报废年限必须报废 .再说，你的儿孙和你 （ 如果你那个时候还能挺住的话 ） 以后愿意住在一个没有任何安全保障的旧楼里吗?也许你要说 ,50 年嘛 ,我早换房子啦 .别急 ,我的话 还没完 ,刚才说的只是结构 ,一个房子 ,分建筑结构水电四个专业 .50 年只能保证你建筑结构的水电呢 ?告诉你 ,水电的设计年限只有最多 30

4、年，而且这还必须是采用优质产品 .而且据我所知 目前建筑行业，水电所采用的材料大多都刚好能符合要求，甚至很多都不能达到要求.所以，按照目前所使用的水电材料 ,使用年限也最多只有 25 年 .也就是说， 25 年后，你所在的房子必 须大修一次 ,包括更换老化的电缆 ,生锈的水管 ,更换变压器等等 ,当然，这个肯定是你所在小区大 家共同承担 ,物业肯定是不会给你承担这个费用的.以上说了这些 ,那么你买二手房的话就要当心了 .很多人为了那个 5 年不交税的政策 ,买了超 过 5 年的房子， 还自以为捡了好大的便宜 .再告诉你一个事实吧 ,90 年代的房子， 由于当时建筑 工艺及建筑成本的限制 ,质量

5、大多都不好，按照结构来说 ,能使用到 30 年就已经很不错了 （我现 在住的房子也只有 10 年 ,房子已经破旧不堪了 ）.也就是说，如果你买超过 10 年的二手房的话， 虽然设计年限是 50 年，但你一定要考虑到 30 年报废的可能 ,也就是说，你实际使用年限只有 20 年左右了 .而且 ,也许你刚接到手 ,就要面临大修的情况 .那么超过 50 年的房子怎么办呢 ?有两种可能 ,一种是直接报废 ,二种是请相关专家评估 ,对结 构进行加固 .但是按照我国目前的建筑情况 ,50 年后能通过评估并有条件进行加固的住宅,我想肯定不到一成 ,而且加固的费用也是相当可观的 .如果直接报废了， 肯定你不甘心， 我买的是 70 年啊 ,怎么又变成了 50 年.也许你现在合算着，到时候我们可以所有业主一起在报废的房产上 重新盖楼， 那个时候土地不要钱 ,房子造价又不高 ,所以还是合算的 .但是你忽略了一个重要的事 实 :国家允许吗 ?现行的国家政策， 可没任何一条关于报废的房子上可以自己盖新房的条例,而且如此众多的审批条件 ,你能通过吗 ?而且 ,现在国家都不允许业主自己盖房,农民在自己的宅基地里盖房子，审批都很难通过了，更不用说你那个马上要到使用权期限的土地了.所以，国家出台的那个 70 年自动续期的说法根本就是为了安抚大家的 ! 50 年后你的房子就报废了，