2015年湖北省房地产估价师《案例与分析》：加油站的估价考试试卷

1、2015年湖北省房地产估价师案例与分析：加油站的估价考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房屋拆迁补偿的对象是。 A：被拆除房屋的所有人 B：被拆除房屋的使用人 C：被拆除房屋的所有人和使用人 D：被拆除房屋的代管人 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、城市_的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。 A详细规划 B控制规划 C指标规划 D分区规划3、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地

2、产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。 A：0.95 B：0.99 C：1.01 D：1.05 E：工业用地的监测点评估价格 4、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：执行层的组织协调5、土地使用权抵押时，其地上建筑物_抵押。 A随之 B不能 C由抵押人确定是否 D由抵押权人确定是否 6、某综合楼总建筑面积为10 000 ；其中可出售的居住建筑面积为7 000 ，可出租的商业建筑面积为1500 ，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为。 A：80 B：90 C

3、：85 D：95 E：借款合同 7、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为14，则住宅建筑净密度为。(2005年试题) A：2860 B：3500 C：4000 D：5000 E：执行层的组织协调 8、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段 9、承包商收到竣工结算价款后，通常应在_内将竣工工程交付给开发商。 A半个月 B一个月 C一个半月 D二个月 10、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。 A：物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式 B：公开招标

4、的优点是招标方有较大的选择范围 C：公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业 D：公开招标一般适用于规模较小的物业 E：执行层的组织协调11、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经_同意。 A业主委员会 B专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C占总人数过半数的业主 D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 12、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需25年，建成后的建筑面积为11000，年净收益为350万元，若报酬率为7，折现率为10，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。 A：3752 B

5、：3806 C：4128 D：4830 E：工业用地的监测点评估价格 13、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地使用期限为30年，土地报酬率为6，该房地产的价值为万元。 A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格14、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为_年。 A40 B42 C48 D50 15、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是_。 A建设部 B建设部住宅与

6、房地产业司 C建设部信息中心 D中国房地产估价师与房地产经纪人学会 16、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元。现市场上类似住宅的年租金为600元。若折现率为8，则承租人甲目前的权益价值为万元。 A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格 17、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。 A1005.56 B1010.56 C1110.56 D1115.56

7、18、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为_。 A18% B20% C15% D25% 19、从20062010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为_%。 A100 B200 C300 D400 20、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。 A3800 B4

8、500 C5200 D5600 21、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。 A方案甲 B方案乙 C方案甲和方案乙均可 D无法判断 22、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。 A空置率 B有效面积系数 C建筑密度 D建筑容积率23、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是_。 A建设工程许可证 B建筑设计许可证 C建筑工程规划许可证 D建筑用地规划许可证 24、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。 A经营成本 B物业档次 C业主目标收益要求 D同类型物业的市场供求关系2

9、5、契税的税率为，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。 A：15 B：25 C：35 D：36 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市土地开发和供应计划，一般由按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规 划的要求制定。 A：土地管理部门 B：规划管理部门 C：市场管理部门 D：设计管理部门 E：计划管理部门 2、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。 A折旧费 B审计费 C金融

10、机构手续费 D无形资产摊销费3、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 4、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于_。 A物质折旧 B功能折旧 C经济折旧 D会计折旧5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为_。 A前期价格指数 B定基价格指数 C长期价格指数 D环比价格指数 6、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括_。 A建立房屋权属登记信息查询制度 B更新查

11、询信息 C及时提供查询 D指定专人负责查询工作 E不得擅自扩大查询范围 7、从房地产投资的角度说，风险是指_。 A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度 8、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括_。 A分散风险职能 B融通资金职能 C组织经济补偿职能 D防灾防损职能 E分配职能 9、根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得。 A：涉及贷款服务 B：出现融资的内容 C：承诺为人住者办理户口 D：利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E：使用建筑设计效果图 10、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）

12、。 A独立、客观、公正原则属于普适性原则 B合法原则属于一般性原则 C最高最佳使用原则属于技术性原则 D谨慎原则属于一般性原则11、房地产项目的盈亏平衡分析，有。 A：线性分析 B：非线性分析 C：保本点分析 D：临界点分析 E：转折点分析 12、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是_。 A拍卖人宣布的起拍价 B买方的报价 C拍卖的保留价 D竞买人的报价 13、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。 A：比例税率 B：累进税率 C：累退税率 D：定额税率 E：非固定税率14、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类其中，房地产自身因素可分为。 A：区位因

13、素 B：实物因素 C：权益因素 D：社会因素 E：其他因素 15、房地产拍卖业务的主要来源包括。 A：法院委托拍卖的查封抵债房地产 B：债权人委托拍卖的抵押房地产 C：政府部门委托拍卖的房地产 D：行政机关委托拍卖的查封抵债房地产 E：自然人委托拍卖的房地产 16、被邀请参加投标的承包商通常在_个之间。 A13 B35 C17 D310 17、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。 A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可 C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有

14、一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 18、下列不属于投资特性的是。 A：投资是一种经济行为 B：投资具有时间性 C：投资的目的在于获取收益 D：投资具有稳定性 E：借款合同 19、总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是_。 A正相关和正相关 B正相关和负相关 C负相关和正相关 D负相关和负相关 20、住房公积金的提取和使用原则包括。 A：足额缴存原则 B：合理使用的原则 C：定向使用的原则 D：严格时限的效率原则 E：安全运作的原则 21、假设开发法是以（）原理为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理 22、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产23、商品房的建筑面积由组成。 A：套內建筑面积 B：套外建筑面积 C：套内使用面积 D：套外使用面积 E：分摊的共有建筑面积 24、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，